Corespunzător să-i fiecărui posibili intermediari „pradă“ în numele jefuiești, este necesar să se analizeze activitatea concurenților viitoare, găsiți în această lucrare toate argumentele pro și contra și pentru a le umple cu soluții de calitate.
V-am salvat timpul efectuând un test de încercare pentru serviciile agențiilor imobiliare și companiilor de drept. Și au descoperit toate trucurile lor.
Clientul se așteaptă ca de obicei, de la selectarea intermediarului de opțiuni potrivite pentru el, adunând toate documentele necesare, condițiile confortabile ale tranzacției și garanțiile cu privire la drepturile de proprietate dobândite. Pentru acest pachet cumpărătorul ar putea plăti până la 5% din costul de locuințe achiziționate - care este destul de o sumă ordonată.
Sunați la o agenție imobiliară majoră
Bună ziua, aș vrea să vând un apartament în centru și să cumpăr un altul mai ieftin. Care sunt comisioanele tale?
- Atunci când vindeți, nu vom lua nimic, când cumpărăm, de obicei, luăm 5%. Cu toate acestea, dacă intenționați să recurgeți la serviciile noastre, vânzând un apartament, comisionul de cumpărare poate fi redus.
- Această problemă este decisă de managerul de vânzări sau de directorul agenției.
- Nu. (Precizând că Reducerea nu este de competența sa, brokerul a început activitatea, dând impresia că valoarea taxei de agenție este formată pe principiul „cât de mulți vor fi capabili de a scoate din client.“)
Ce servicii sunt incluse în comisie?
- Vom ridica locuințe, vă asigurați că nu este într-o ipotecă, nu este împovărat de datorii. Verificați autenticitatea documentelor în apartament, pașaport vânzătorului, și reprezentantul său, legitimitatea transferului de proprietate în ultimii cinci ani. Asigurați-vă capacitatea juridică a vânzătorului. Vom cere și vom verifica toate documentele necesare pentru vânzare, vom elabora contractul. Atunci vă vom asigura împotriva încetării forțate a drepturilor de proprietate. Vom acoperi costul politicii de la comisiile noastre. În consecință, veți primi un certificat care să ateste că agenția noastră garantează puritatea tranzacției. În cazul în care, în viitor, unele dintre faptele stabilite de noi nu va fi confirmată și contractul de vânzare, deoarece acesta va fi anulat, vă vom returna banii pentru apartament. (După cum sa dovedit mai târziu, agenția nu oferă niciun fel de garanții oficiale pentru a returna suma cheltuită pentru cumpărare.)
Vreau să refuz suportul formal al tranzacției, voi plăti doar pentru selectarea apartamentului și verificarea purității tranzacției.
- Vindem un set de servicii de la 32 de articole. Nu poți să cumperi un serviciu și să renunți la celălalt. (După consimțământul brokerului de a reduce propria recompensa această afirmație este impresia ilogică că „lista“ de agenție necesare pentru a justifica Comisiei ..) Singura excepție - o situație în care ați găsit apartamentul fără ajutorul nostru și doriți să comandați o puritate tranzacție de testare, suport legal și servicii de asigurare. Acesta va costa 2,5-3% din costul instalației.
Bună ziua, aș vrea să vând un apartament în centru și să cumpăr un altul mai ieftin. Care sunt comisioanele tale?
"Înainte de a răspunde, trebuie să văd apartamentul și să îl evaluez".
- De obicei, atunci când cumpăr, iau 5% din valoarea obiectului. Din moment ce vei vinde apartamentul cu ajutorul meu, poți conta pe o reducere de cel puțin 1%. Când comisionul nu este vândut. În plus, apartamentul dvs. este situat în centru și, dacă este în stare bună, va fi foarte scump. Pentru a vinde un astfel de obiect este benefic, pentru asta sunt gata să măresc cu discount la 2-3%. (Disponibilitatea ridicată de a negocia, cel mai probabil, indică un nivel scăzut de servicii.)
Și poate, fără comisie, vom reuși?
- În cazul în care apartamentul pe care vi l-am oferit va fi reprezentat de un alt intermediar, va trebui să plătiți 2,5% din cost.
Atunci găsiți pentru mine un apartament fără un agent imobiliar.
Pot asigura un apartament cu ajutorul dvs.?
- Da, dar de ce? Compania de asigurări va solicita nu mai puțin de 1% din valoarea obiectului, dar nu are nici un folos. Acum, în general, nimeni nu asigură cumpărarea de locuințe. (În cel mai bun caz, brokerul nu dorește probleme inutile, în cel mai rău caz - este teamă să "strălucească" în fața Regatului Unit.)
Garantați că nu voi pierde drepturile de proprietate după aceea?
- Verificăm cu atenție curățenia apartamentului.
- Dacă cineva începe să vă conteste drepturile de proprietate, voi apărea în instanță ca martor. Dar nu voi returna costul apartamentului.
În ambele cazuri, agenții imobiliari nu au putut numi costul exact al fiecărui element al serviciilor lor, dar și-au exprimat dorința de a reduce comisionul, ceea ce nu este credibil. Atât agenția, cât și proprietarul privat s-au concentrat pe "verificarea curățeniei apartamentului", fără avertisment că legislația actuală nu permite acest lucru cu o garanție de 100%.
Algoritmul de auto-vânzare și achiziționarea ulterioară a unui apartament
1. Cu ajutorul surselor deschise, costul aproximativ al apartamentului este stabilit.
2. Adunați toate documentele necesare: certificatul de proprietate, certificat de ITO în schimbul pentru o copie a certificatului de proprietate și o copie a pașaportului, certificat de departamentul de locuințe din valoarea contabilă a apartamentului, un certificat de la departamentul de locuințe cu privire la lipsa datoriilor, un certificat de la departamentul de locuințe cu privire la numărul înregistrat în apartament (formularul 3).
4. Căutați fără probleme apartament - proprietarii actuali ai Privatizate fără prescripție medicală a copiilor minori ai proprietarilor divorțați și așa mai departe.
5. La notariat contractul de depozit este întocmit.
6. O tranzacție de vânzare a propriului apartament și de cumpărare este certificată notarial într-o bancă cu participarea unui notar bancar. În același calcul se efectuează.
Căutarea independentă și achiziționarea de locuințe vă permite să economisiți 3-8 mii dolari, dar majoritatea clienților potențiali de agenți imobiliari și firme de avocatură sunt dispuși să plătească această sumă pentru:
a) pregătirea completă a tuturor documentelor necesare;
b) transferul sigur de bani garantat;
c) asigurarea de titlu pentru o perioadă de cel puțin trei ani.
Apelarea unui avocat înregistrat ca antreprenor privat
Bună ziua. Voi cumpăra un apartament și vreau să anulez riscurile de încetare forțată a drepturilor de proprietate. Puteți să vă ajutați?
- Bineînțeles. Verificarea purității tranzacției costă 1000 $, întreținere formală - încă 500 $. Voi face investigații despre agenții dvs. imobiliari, verificați documentele legale și licențele. Voi afla cine deține apartamentul, de câte ori a trecut din mână în mână. Verifică legitimitatea fiecărui transfer de proprietate anterior. (Oficial, acest lucru nu poate fi, prin urmare, calitatea de „expertiză“, ar fi imposibil de verificat.) Și, desigur, știu, nu în gaj dacă acest obiect, pentru orice alte datorii sau sarcini.
Vrei să faci anchete oficiale?
"Nu numai." Gama principală de informații despre apartamentul dvs. va fi colectată de prietenii mei, foști angajați ai serviciilor speciale. În plus, mă voi adresa notorilor și cunoștințelor mele familiare în ITO. Cu ajutorul lor, puteți obține informații care nu sunt oficial disponibile. (Avocatul a fost fascinat de descrierea unor "avantaje concurențiale" dubioase, în loc să raporteze despre disponibilitatea de a colecta documentele necesare și de a oferi achiziții.)
Garantezi că prin cumpărarea unui apartament după cec, nu voi pierde dreptul de proprietate după aceea?
- În general, da. Singurul lucru pe care nu-l pot garanta este absența terților care pretind obiectul.
Aș dori să plătesc pentru serviciile dvs. prin transfer bancar.
- Nu este de dorit. Putem încheia un contract și veți transfera banii în contul meu, dar verificarea și escortarea afacerii vor fi mai scumpe.
- Va trebui să compensați toate impozitele și plățile obligatorii colectate din sumele menționate anterior. (Ratele menționate la începutul conversației au însemnat decontarea în numerar, ceea ce nu ar permite revendicarea dacă tranzacția a fost anulată.)
Apelați la o firmă de avocatură mare care oferă servicii pentru a sprijini tranzacțiile de cumpărare și de vânzare
Bună ziua. Voi cumpăra un apartament și vreau să anulez riscurile de încetare forțată a proprietății. Puteți să vă ajutați?
- Da. Acest serviciu va costa 15% din costul obiectului achiziționat. În cazul în care costul de mai mult de 1 milion dolari - în 5%. Vom verifica legitimitatea tuturor tranzițiilor drepturilor de proprietate în ultimii trei până la cinci ani. Vom afla dacă vânzătorul actual este competent să dețină apartamentul. Nu există niște moștenitori ereditari care nu au fost informați corespunzător despre vânzare.
Cecul dvs. este mult mai scump decât cel oferit de avocații agenției imobiliare. De ce?
- Ei solicită anchete oficiale la ITO și alte instituții și primim un pachet complet de documente privind fiecare transfer de drepturi asupra obiectului. Este nevoie de mai puțin timp, pentru că nu suntem dependenți de viteza de reacție a funcționarilor și dă mai multă încredere în puritatea tranzacției. ("Mai multă încredere" nu este un termen legal, iar studiul documentelor colectate în acest fel va fi în continuare informal.)
Garantezi că prin cumpărarea unui apartament după cec, nu voi pierde dreptul de proprietate după aceea?
- Garantam ca in momentul tranzactiei vanzatorul a fost proprietarul autorizat al apartamentului. Dacă aflați după cumpărare că nu este cazul, trimiteți un proces împotriva noastră. Poate că mai târziu cineva va contesta drepturile vânzătorului în instanță, dar din acest motiv nimeni nu este imun.
Nu stabiliți existența unor terțe părți care pot solicita un apartament?
- Astfel de părți terțe există întotdeauna, întrebarea este cât de mult revendicările lor sunt competente. Și depinde de anumite circumstanțe care se pot deschide sau se pot schimba în timp. În plus, în mod neașteptat, poate fi găsit un copil nelegitim al unuia dintre proprietarii anteriori, susținând drepturile sale asupra spațiului de viață parental. În timpul verificării purității proprietății achiziționate, niciun document nu va indica existența acesteia și nu vom folosi metode informale de colectare a informațiilor. (Contradicție - cele două răspunsuri de mai sus au fost doar despre "metode informale de colectare a informațiilor").
În primul și al doilea caz, avocații avertizează sincer că nu poartă răspundere dacă există pretenții ale foștilor proprietari. Cu toate acestea, la fel ca în cazul agenților imobiliari, accentul se pune pe metodele „informale“ de verificare a proprietarilor anteriori. Asigurarea tranzacției nu a fost oferită, care, de asemenea, nu are nici o credibilitate.
Trimiteți-le prietenilor: