Înregistrați un contract sau nu?
Acordul de modificare sau reziliere a contractului, în conformitate cu regula generală, este în aceeași formă ca și acordul în sine (articolul 452 alineatul 1 din Codul civil al Federației Ruse). În conformitate cu articolul 1017 din Codul civil, contractul de administrare a bunurilor trebuie să fie încheiat în scris. Nerespectarea acestei cerințe atrage nevalabilitatea contractului. Rezultă că toate acordurile adiționale la acordul de administrare a unui trust trebuie, de asemenea, încheiate în scris.
După cum rezultă din prevederile legislației civile a Federației Ruse, chiar contractul de administrare fiduciară a bunurilor imobile nu are nevoie de înregistrare de stat. Înregistrați numai transferul de bunuri imobiliare în managementul de încredere. În consecință, dacă modificările și completările aduse contractului nu sunt direct legate de proprietatea imobiliară, ci numai de gestionarea comenzilor, atunci acestea nu necesită înregistrare.
Unde ar trebui să fie marca
Așa cum sa spus deja, atunci când tranzacțiile cu managementul proprietății sunt transferate conducerii, mandatarul trebuie să indice ce este acesta. Această condiție este considerată a fi respectată dacă, în executarea acțiunilor care nu necesită înregistrare în scris, cealaltă parte este informată despre comiterea lor de către administratorul de încredere în această calitate. În documente scrise, numele sau numele mandatarului trebuie să fie o marcă laquo D.U.raquo.
Astfel, utilizarea de semnalizare laquo D.U.raquo nu ar trebui să contravină actelor normative care stabilesc procedura de emitere a documentelor într-un anumit domeniu.
De ce aveți nevoie de gestionarea proprietății?
Transferul bunurilor imobile în managementul de încredere reprezintă o soluție reușită a problemei eficienței utilizării sale. Cu toate acestea, punerea în aplicare a acesteia în practică poate cauza proprietarului o mulțime de dificultăți. Respectarea cu strictețe a legislației civile a Federației Ruse va contribui la evitarea acestora.
Proprietarul ar trebui să știe că ...
În conformitate cu articolul 1012 din Codul civil, transferul proprietății în administrarea unui trust nu implică transferul proprietății asupra administratorului. În acest scop, administratorul are dreptul de a întreprinde acțiuni în legătură cu acesta în interesul beneficiarului (articolul 1012 clauza 2 din Codul civil al Federației Ruse). Firește, acestea trebuie să fie efectuate în strictă conformitate cu contractul de gestionare a încrederii. Este necesar să se ia în considerare faptul că administratorul de încredere face tranzacții cu proprietatea transferată în administrarea proprietății în nume propriu (articolul 1012, clauza 312 din Codul civil al Federației Ruse). În acest sens, trebuie să indice că acționează în calitate de administrator.
Astfel, transferul proprietății imobiliare în administrarea încrederii nu afectează în niciun fel pe chiriași: contractele cu proprietarul proprietății rămân valabile. Cu toate acestea, proprietarul și managerul de încredere sunt interesați să informeze chiriași cu privire la încheierea unui contract de administrare a proprietății. Acest lucru este necesar pentru ca chiriașii să-și îndeplinească obligațiile în temeiul contractului de închiriere față de mandatar. Pentru ei, ei trebuie să aplice și pentru punerea în aplicare a drepturilor lor în temeiul contractului de închiriere. Acest lucru se poate face prin încheierea unui acord suplimentar cu privire la închirierea de bunuri imobiliare cu privire la schimbarea persoanelor în obligație. În același timp, este necesar să se țină seama de faptul că contractele de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiate pe o perioadă mai mare de un an sunt supuse înregistrării de stat (articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse). Prin urmare, este necesar să se înregistreze toate acordurile adiționale la astfel de contracte de leasing.
În ceea ce privește contractele de închiriere, care vor fi încheiate de către managerul de încredere pe perioada contractului de administrare a unui trust, nu există probleme aici. Acestea vor aplica regulile obișnuite ale contractului de închiriere. Singura caracteristică va fi faptul că acestea nu vor fi încheiate nu de proprietarul proprietății, ci de managerul său de administrator.
Înțelegeți Acordul de administrare a proprietății
Amintiți-vă că este vorba despre un contract de administrare a proprietății. O parte (fondatorul conducerii) transferă cealaltă parte (mandatar) pentru o anumită perioadă de timp pentru a avea încredere în management. Cealaltă parte se angajează să administreze această proprietate în interesul fondatorului conducerii sau al persoanei specificate de acesta (beneficiarul) (clauza 1, articolul 1012 din Codul civil al Federației Ruse). Contractul de administrare fiduciară a bunurilor imobile trebuie încheiat în forma prevăzută pentru contractul de vânzare a bunurilor imobile. În același timp, transferul proprietății imobiliare în administrarea încrederii face obiectul înregistrării de stat în același mod ca și transferul proprietății asupra acestei proprietăți (clauza 2 a articolului 1017 din Codul civil al Federației Ruse).
În același timp, în ordinea executării contractului pentru vânzarea de bunuri imobiliare există o particularitate. Efectuarea ei înainte de înregistrarea de către stat a transferului de proprietate nu este un motiv pentru schimbarea relațiilor părților cu terții (clauza 2, articolul 551 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, părțile la acordul de administrare a unui trust pot prevedea, de exemplu, că acordul va intra în vigoare de la data semnării acestuia. Ele pot chiar să transfere imediat proprietatea. Cu toate acestea, pentru terți - chiriași sau organizații care furnizează utilități - situația este puțin diferită. Pentru ei, acordul va intra în vigoare numai de la data înregistrării de stat a transferului de bunuri imobile în administrarea încrederii. Această dispoziție trebuie luată în considerare. Înainte de înregistrarea transferului de proprietate, toate drepturile și obligațiile față de terți sunt suportate de proprietarul însuși, și nu de mandatar.
Neîndeplinirea cerințelor de înregistrare a transferului de proprietate atrage nulitatea contractului de administrare a unui trust.
Cum să nu ofensezi managerul
Având proprietăți imobiliare în gestionarea încrederii, mulți administratori au pus următoarea întrebare proprietarului. Ei solicită să le aloce pentru birou o parte din sediul clădirii transferate pentru implementarea funcțiilor în cadrul unui acord de administrare a unui trust. Aici este necesar să se ia în considerare faptul că managerul nu poate fi beneficiar în cadrul contractului de administrare a trustului (clauza 3 din articolul 1015 din Codul civil al Federației Ruse). În acest sens, este foarte importantă formalizarea corespunzătoare a acestor relații. Există câteva modalități de a rezolva această problemă. Cea mai simplă modalitate este de a exclude din structura proprietății transferate la sediul conducerii trustului, pe care managerul o va utiliza pentru birou. În schimb, trebuie să-i închiriați pe el printr-un contract separat. De exemplu, într-un management de încredere pot fi transferate în clădire, cu excepția camerelor numărul 1-15 la primul etaj.
Conform articolului 1023 din Codul civil, administrarea încrederii administratorului are dreptul la remunerația prevăzută de contractul de administrare a trustului. De asemenea, trebuie să recupereze cheltuielile rezonabile suportate în gestionarea încrederii în proprietate. Acest lucru ar trebui făcut în detrimentul veniturilor provenite din utilizarea acestei proprietăți. În acest sens, în acordul de gestionare a încrederii, pot fi avute în vedere următoarele aspecte. Dreptul de a folosi sediul într-o clădire transferată către administrarea unui trust poate fi considerată drept una dintre elementele constitutive ale acestei remunerații. De asemenea, în contract se poate stabili că dreptul de a utiliza o parte a spațiilor din clădire transferate în administrarea unui trust este o compensație pentru cheltuielile administratorului. În același timp, această parte a sediului ar trebui să fie luată în considerare de către mandatar separat de proprietatea transferată acestuia pentru administrarea încrederii.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: