Transferul bunurilor imobile în managementul de încredere reprezintă o soluție reușită a problemei eficienței utilizării sale. Cu toate acestea, punerea sa în practică poate determina proprietarul o mulțime de dificultăți. Respectarea cu strictețe a legislației civile a Federației Ruse va contribui la evitarea acestora.
Trebuie remarcat faptul că administrarea încrederii în proprietăți imobiliare are propriile particularități în comparație cu gestionarea încrederii în valori mobiliare. Aceasta duce la apariția multor întrebări în practică.
Acordul intră în vigoare
Amintiți-vă că este vorba despre un contract de administrare a proprietății. O parte (fondatorul conducerii) transferă cealaltă parte (mandatar) pentru o anumită perioadă de timp pentru a avea încredere în management. Cealaltă parte se angajează să administreze această proprietate în interesul fondatorului conducerii sau al persoanei specificate de aceasta (beneficiarul) (clauza 1, articolul 1012 din Codul civil al Federației Ruse). Contractul de administrare fiduciară a bunurilor imobile trebuie încheiat în forma prevăzută pentru contractul de vânzare a bunurilor imobile. În același timp, transferul proprietății imobiliare în administrarea încrederii face obiectul înregistrării de stat în același mod ca și transferul proprietății asupra acestei proprietăți (clauza 2 a articolului 1017 din Codul civil al Federației Ruse).
În același timp, în ordinea executării contractului pentru vânzarea de bunuri imobiliare există o particularitate. Efectuarea acesteia înainte de înregistrarea de către stat a transferului de proprietate nu este un motiv pentru schimbarea relațiilor părților cu terții (clauza 2, articolul 551 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, părțile la acordul de administrare a unui trust pot prevedea, de exemplu, că acordul va intra în vigoare de la data semnării acestuia. Ele pot chiar să transfere imediat proprietatea. Cu toate acestea, pentru terți - chiriași sau organizații care furnizează utilități - situația este puțin diferită. Pentru ei, acordul va intra în vigoare numai de la data înregistrării de stat a transferului de bunuri imobile în administrarea încrederii. Această dispoziție trebuie luată în considerare. Înainte de înregistrarea transferului de proprietate, toate drepturile și obligațiile față de terți sunt suportate de proprietarul însuși, și nu de mandatar.
Neîndeplinirea cerințelor de înregistrare a transferului de proprietate atrage nulitatea contractului de administrare a unui trust.
Pentru a vă înregistra sau nu
Acordul de modificare sau reziliere a contractului, în conformitate cu regula generală, este în aceeași formă ca și acordul în sine (articolul 452 alineatul 1 din Codul civil al Federației Ruse). În conformitate cu articolul 1017 din Codul civil, contractul de administrare a bunurilor trebuie să fie încheiat în scris. Nerespectarea acestei cerințe atrage nevalabilitatea contractului. Rezultă că toate acordurile adiționale la acordul de administrare a unui trust trebuie, de asemenea, încheiate în scris.
După cum rezultă din prevederile legislației civile a Federației Ruse, chiar contractul de administrare fiduciară a bunurilor imobile nu are nevoie de înregistrare de stat. Înregistrați numai transferul de bunuri imobiliare în managementul de încredere. În consecință, în cazul în care modificările și completările aduse contractului nu afectează în mod direct proprietățile imobiliare, ci numai gestionarea acestora, atunci acestea nu necesită înregistrare.
Chiriasii ar trebui să fie informați
În conformitate cu articolul 1012 din Codul civil, transferul proprietății în administrarea unui trust nu implică transferul proprietății asupra administratorului. În același timp, administratorul are dreptul de a întreprinde acțiuni cu privire la acesta în interesul beneficiarului (articolul 1012 clauza 2 din Codul civil al Federației Ruse) în ceea ce privește gestionarea încredințării proprietății. Firește, acestea trebuie să fie efectuate în strictă conformitate cu contractul de gestionare a încrederii. Este necesar să se țină seama de faptul că administratorul de încredere face tranzacții cu proprietatea transferată în administrarea proprietății în nume propriu (articolul 1012 clauza 312 din Codul civil al Federației Ruse). În acest sens, trebuie să indice că acționează în calitate de administrator.
Astfel, transferul proprietății imobiliare în administrarea încrederii nu afectează în niciun fel pe chiriași: contractele cu proprietarul proprietății rămân valabile. Cu toate acestea, proprietarul și managerul de încredere sunt interesați să informeze chiriași cu privire la încheierea unui contract de administrare a proprietății. Acest lucru este necesar pentru ca chiriașii să-și îndeplinească obligațiile în temeiul contractului de închiriere față de mandatar. Pentru ei, ei trebuie să aplice și pentru punerea în aplicare a drepturilor lor în temeiul contractului de închiriere. Acest lucru se poate face prin încheierea unui acord suplimentar cu privire la închirierea de bunuri imobiliare cu privire la schimbarea persoanelor în obligație. În același timp, este necesar să se ia în considerare faptul că contractele de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiate pe o perioadă mai mare de un an sunt supuse înregistrării de stat (articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse). Prin urmare, este necesar să se înregistreze toate acordurile adiționale la astfel de contracte de leasing.
În ceea ce privește contractele de închiriere, care vor fi încheiate de către managerul de încredere pe perioada contractului de administrare a unui trust, nu există probleme aici. Acestea vor aplica regulile obișnuite ale contractului de închiriere. Singura caracteristică va fi faptul că acestea nu vor fi încheiate nu de proprietarul proprietății, ci de managerul său de administrator.
Unde ar trebui să fie eticheta
După cum sa menționat deja, atunci când tranzacțiile cu proprietatea sunt transferate conducerii, mandatarul trebuie să indice ce este acesta. Această condiție este considerată a fi respectată, dacă în îndeplinirea acțiunilor care nu necesită înregistrare în scris, cealaltă parte este informată despre comiterea lor de către administratorul trustului în această calitate. În documentele scrise, după numele sau numele mandatarului trebuie marcat "DU".
În aceeași coloană "Scopul plății" ordinului de plată, în opinia noastră, trebuie să se facă referire la documentul în baza căruia se efectuează plata.
Astfel, utilizarea notației "DU" Nu trebuie să contravină actelor normative care stabilesc procedura de procesare a documentelor într-o anumită sferă.
Cum să nu ofensezi managerul
Luând bunuri imobiliare în încredere, mulți administratori au pus următoarea întrebare proprietarului. Ei solicită să le aloce pentru birou o parte din sediul clădirii transferate pentru implementarea funcțiilor în cadrul unui acord de administrare a unui trust. Aici este necesar să se ia în considerare faptul că managerul nu poate fi beneficiar în cadrul contractului de administrare a trustului (clauza 3 din articolul 1015 din Codul civil al Federației Ruse). În acest sens, este foarte importantă formalizarea corespunzătoare a acestor relații. Există câteva modalități de a rezolva această problemă. Cea mai simplă modalitate este de a exclude din structura proprietății transferate la sediul conducerii trustului, pe care managerul o va utiliza pentru birou. În schimb, trebuie să-i închiriați pe el printr-un contract separat. De exemplu, într-un management de încredere pot fi transferate în clădire, cu excepția camerelor N 1-15 la primul etaj.
Conform articolului 1023 din Codul civil, mandatarul are dreptul la remunerația prevăzută în contractul de administrare a unui trust. De asemenea, este necesar să se ramburseze cheltuielile rezonabile suportate în administrarea fiduciară a proprietății. Acest lucru ar trebui făcut în detrimentul veniturilor provenite din utilizarea acestei proprietăți.
În acest sens, în acordul de gestionare a încrederii, pot fi avute în vedere următoarele aspecte. Dreptul de a folosi sediul într-o clădire transferată către administrarea unui trust poate fi considerată drept una dintre elementele constitutive ale acestei remunerații. De asemenea, în contract se poate stabili că dreptul de a folosi o parte a spațiilor din clădire transferate în administrarea unui trust este o compensație pentru cheltuielile administratorului. În același timp, această parte a sediului ar trebui să fie luată în considerare de către mandatar separat de proprietatea transferată acestuia pentru administrarea încrederii.
avocat al ACG "Interexpertiza", Ph.D.
Unele servicii ale Agenției pot fi comandate prin intermediul site-ului »
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: