Piața imobiliară încetinește semnificativ. Clădirile noi sunt vândute slab: conform agenției de rating a complexului de construcții (RASK) și Asociației Naționale a Dezvoltatorilor (NAC), 45% din locuințele de vânzare în Rusia nu au fost încă vândute. Piața imobiliară se confruntă cu o recesiune lungă și profundă. Cine îl poate ajuta?
Potrivit lui Rosreestr, numărul tranzacțiilor pe piața secundară a scăzut cu cel puțin o treime. Cuvântul "criză" nu mai este un tabu pentru agenții imobiliari. Și aceasta, la rândul său, face cumpărători precaut: ce să cumpere acum, atunci când băncile sunt reticente să acorde împrumuturi, iar angajatorii sunt dispuși să reducă salariile și cheltui reducere, dacă puteți să așteptați și să cumpere mai ieftin?
Sprijinul pentru cererea pe piața imobiliară a fost întotdeauna ajutat de investitorii privați. În timp ce cumpărătorii finali așteptau, ei erau primii care investesc pe piața căzută, beneficiind de un risc de până la 100% profit. Dar acum investitorii privați au dispărut - devalorizarea rublei, iar lupta statului cu proprietarii de locuințe "extra" și-au făcut afacerea.
Stat și dezvoltator
Mulți intervievați "MK" experți sunt siguri - mulți pot să devină dezvoltatori. Potrivit CEO-ului Strategy Dezvoltarea lui Dmitri Zemskov, "tactici dificile de reducere rezonabilă" va ajuta dezvoltatorii să supraviețuiască momente dificile. Aceasta este o bună accesibilitate a transportului de obiecte, o reducere a prețului pe metru pătrat (mai degrabă decât numărul acestor pătrate), ipoteci cu o rată de maxim 12%, conformitatea cu programul de construcție.
Cu toate acestea, pentru a regla cererea de a reduce și mai mult costul pe metru pătrat, promoții de marketing și reduceri la care nu este posibil, avertizează președintele GK GranelleGroup Ilshat Nigmatullin: „De la început, creșterea principal în valoarea de bunuri imobiliare este doar din cauza schimbărilor în faza de construcție de pregătire. Prețurile au ajuns la partea sa inferioară, iar valoarea de piață pe metru pătrat cât mai aproape posibil de costul de construcție. "
"Există mai multe modalități care pot revitaliza în mod semnificativ piața imobiliară. Și doar unii dintre ei sunt responsabili de dezvoltatori ", confirmă Alexander Shmakov, director de dezvoltare al grupului de companii Sapsan. Rolul statului este mult mai important aici. Astfel, ipoteca ajută doar la o rată de maximum 11-12%, iar prețul unui metru pătrat este puternic influențat de barierele administrative legate de complexitatea obținerii documentelor de amenajare a teritoriului, de zonare și planificare urbană pentru teritoriu. Pentru dezvoltatorii înșiși, expertul recomandă să investească în capacitățile de construire a casei.
Romances pentru finanțe
Extinderea stimulentelor financiare, potrivit multor experți intervievați, este cea mai rapidă modalitate de a revigora cererea. Președintele Grupului Premier, Nikolay Tsiganov, a numit mai multe măsuri anticriză care ușurează povara datoriei atât pentru dezvoltatori, cât și pentru cumpărători. Printre acestea - stabilirea unei rate ipotecare de 7% pe un an, extinderea programului de subvenționare a ratei ipotecare etc.
„În realitate astăzi singurul instrument pentru revitalizarea pieței imobiliare rezidențiale pot deveni analfabeți, instrumente financiare, cum ar fi gândite ipotecare și rate accesibile pe termen lung“, - a declarat directorul general al „Estate Kaskad Real“ Artur Grigorian.
Împrumuturile preferențiale sunt importante pentru piața secundară, spune directorul adjunct al departamentului de noi clădiri Est-a-Tet Alexei Olenev. Pentru clădirile noi este mai important să construim obiecte moderne non-standard cu valoare atractivă.
Există și alte opțiuni în plus față de subvenționarea ratei ipotecare, reamintește CEO-ul Etalon-Invest, Daniel Seledchik. De exemplu, puteți implementa procesul de cumpărare de credite ipotecare de la dezvoltatori. O altă opțiune este reglementarea pieței finanțării proiectelor în mod legislativ, astfel încât băncile să poată acorda împrumuturi dezvoltatorilor pentru o perioadă mai lungă de timp.
Subvenționarea ratei ipotecare motivează, dar nu garantează plăți stabile, ceea ce se tem de oameni astăzi, consideră Serghei Kolunov, președintele consiliului de administrație al grupului de companii Sadovoye Koltso. În opinia sa, este necesar să se introducă o întârziere de până la trei luni pentru plățile lunare, cu pierderea muncii pentru perioada de căutare a unei noi.
Sprijinul acordat de stat poate fi exprimat, de asemenea, în toamna costurilor de construcție: reducerea prețului de teren (ca variantă: vânzarea de terenuri către dezvoltatori în rate), ratele la plata costurilor de traducere autorizată utilizare, precum și reducerea costurilor de conexiuni la rețeaua principală, adaugă Managing Partner Gravion Group Yuri Nemanezhin .
Și Dmitri Kotrovsky, partener al „Grupului Khimki“ consideră că o cerere radicală pe piața locuințelor poate crește doar presa de imprimare: trebuie doar pentru a trimite o rublă a fost imprimat pe piata imobiliara, cu preturi de ajustare dezvoltatori. „Piața zaburlit în cazul în care cumpărătorul va înțelege că el nu ia un împrumut bancar la 10%, ceea ce nu este sigur dacă se poate da și să ia stat subvenția special tipărite de 5-10 milioane de euro, dar pentru a utiliza această subvenție se poate doar cumpărați un apartament și reparați-l. În același timp, vinde apartamentul el nu poate, de exemplu, în următorii 10 ani“, - spune expertul.
Soluții nestandardizate
Nu este un secret faptul că construcția de case rentabile în întreaga lume duce la scăderea prețurilor pe piață, cu o constantă și uniformă cerere de construcții noi.
Dezvoltatorii înșiși, potrivit liderului grupului Rodina, Vladimir Shchekina, au început deja să transforme birourile în apartamente. Motivul este simplu: ratele de închiriere de birouri au scăzut cu mai mult de 30%, prețurile locuințelor - până la 40%, iar chiriile au scăzut doar 5%. Dar interesul dezvoltatorilor este subminat de o perioadă lungă de amortizare a apartamentelor.
„În cazul în care apartamente construite va cumpăra investitor de stat sau instituțional, și în plus de leasing a acestora, atunci piața va fi un instrument suplimentar pentru ofertele conservatoare, statul pe termen scurt, va spori securitatea locuințelor, cetățenii vor fi în măsură să rezolve problemele lor de locuințe mai ieftin“, - prezintă prestațiile Natalia Kruglova de la Strategy Capital Advisor.
Având în vedere că cetățenii nu sunt încă pregătiți să treacă de la conceptul de locuințe proprii la conceptul de locuințe detașabile, este posibil să se dezvolte, de exemplu, o opțiune de leasing cu un buy-out, spune vicepreședintele NAI Becar Dmitry Sorokoletov. În plus, un astfel de sistem - lipsa de risc pentru o eventuală creștere a prețurilor locuințelor, posibilitatea de a închiria o casă fără a acumula o plată inițială. Mai puțin - în consecință, plata unei plăți lunare în total este mai mare decât cumpărarea unei locuințe cu ipotecă.
O variantă a chiriei cu un buy-out poate servi drept așa-numita. locuințe corporative, a declarat CEO al "START Dezvoltare" Serghei Khromov. Cea mai renumită este experiența unor companii Norilsk, care oferă angajaților în care este interesat să locuiască "pe continent": un angajat plătește 50% din costul locuințelor și 10 ani de muncă pentru a lucra la întreprindere. În tot acest timp, el închiriază locuințe, iar la sfârșitul mandatului intră în proprietate.
Acum, o nouă versiune a acestor locuințe începe să se dezvolte: atunci când se construiesc centre educaționale și de inovare, complexe rezidențiale pentru angajații lor sunt construite în apropiere. "Locuințele corporative și campusul universitar sunt un supliment necesar în prezența producției industriale. Este foarte important ca campusul să fie construit în locuințe nu numai pentru studenți, ci și pentru profesori. În plus, ar trebui prezentat un hotel și apartamente pentru invitați și cercetători invitați. Acest lucru vă permite să atrageți și să păstrați imagini video de calitate superioară. Și, prin urmare, este un avantaj competitiv suplimentar ", explică el.
Compania poate să nu aibă suficienți angajați pentru a construi locuințe, avertizează Sorokolety. Cu toate acestea, în opinia sa, este chiar mai bine: dacă ați dat o parte din apartamente în casă prin programe corporative, puteți vinde restul de la un preț de piață, "descurajând" o parte din costuri. Un exemplu este "Casa Gazprom". Construit sub Rem Vyakhirev pentru directorii de top ai companiei, el nu a folosit cererea lor - foarte puțini oameni au vrut să trăiască chiar în fața biroului. Dar pe piață această casă a provocat o agitație.
Articole similare
-
Cum de a revigora cererea de locuințe - economie, imobiliare
-
Cererea consumatorilor pe piața serviciilor turistice (partea i)
Trimiteți-le prietenilor: