3. Schimb și fără contracte.
4. Tradiționale și computerizate
Piața primară din Rusia se formează în detrimentul privatizării întreprinderilor de stat și municipale, a terenurilor, a clădirilor și a spațiilor și a drepturilor reale. Aceasta asigură transferul bunurilor imobile în cifra de afaceri economică. Toate tranzacțiile ulterioare sunt de natură secundară, deoarece sunt asociate cu revânzarea sau cu alte forme de transfer de obiecte care intră pe piață de la un proprietar la altul.
Piața organizată. aceasta este cifra de afaceri economică a bunurilor imobile și drepturile asupra acestora în strictă conformitate cu legislația în vigoare cu participarea intermediarilor profesioniști licențiați. Această piață garantează puritatea juridică a tranzacțiilor și protecția drepturilor participanților. Piața neorganizată (strada) nu asigură întotdeauna fiabilitatea tranzacțiilor.
Piața valutară. este cumpărarea și vânzarea de obiecte de pe bursa imobiliară, la concursuri și licitații efectuate de fonduri de stat și municipale, autorități funciare, comitete de locuințe municipale sau organizații special autorizate.
Piața OTC. aceasta este tranzacția în afara schimbului. Poate fi organizată și neorganizată. Piața organizată în afara pieței se bazează în primul rând pe sistemele de comunicații informatice ale agențiilor imobiliare licențiate.
Prin caracteristica principală. tip de imobil. există cel puțin opt piețe specifice, dintre care cele mai dezvoltate piețe pentru terenuri, spații rezidențiale și nerezidențiale sunt de o importanță universală. Deoarece terenul este inclus ca o parte esențială a aproape a oricărui obiect imobiliar, vom examina în detaliu structura pieței funciare, segmentarea acesteia și parametrii principali.
Teren ca un tip independent de piata imobiliara complex poate fi divizat în subspecii sau soiuri relativ omogene pentru scopul propus al terenului, care apoi sunt diferențiate într-un număr de alte caracteristici (dimensiune, locație, etc.).
Următoarea componentă a pieței funciare. segmentul de piață. o parte special selectată de acest tip, un grup de elemente care au anumite caracteristici comune (calitatea terenului, distanța față de centrele industriale etc.).
Cel mai profitabil segment al pieței este caracterizat prin:
• nivelul ridicat al vânzărilor curente sau anticipate;
• rate ridicate de creștere a vânzărilor de site-uri;
• fluctuația rapidă a fondurilor și o rată acceptabilă de returnare. Segmentarea pieței. unul dintre cele mai importante instrumente de marketing. Din alegerea corectă a segmentului de piață depinde în mare măsură de succesul în competiție.
Există o serie de criterii și criterii pentru segmentarea pieței funciare.
Obiectele de segmentare sunt cumpărătorii, marfa în sine (participanți la piață și terenuri), organizații comerciale și antreprenori.
Simptom de segmentare. acesta este factorul prin care se alocă segmentele de piață.
În funcție de scopurile segmentării, factorii care caracterizează comportamentul de cumpărare al persoanelor fizice și juridice, parametrii terenurilor, indicatorii economici ai organizațiilor comerciale pot fi utilizați ca caracteristici. În prezent, firmele imobiliare utilizează segmentarea multiplă, adică segmentare prin mai multe caracteristici simultan (model de segmentare multifactorială).
Tipuri și atribute ale segmentării pieței funciare
- statutul cumpărătorilor,
- beneficiile dorite,
- starea utilizatorului,
- intensitatea consumului,
- gradul de angajare,
- gradul de pregătire pentru percepția sitului,
- atitudine față de pământ,
- greutatea consumatorilor (mari, mici, medii)
Criteriul de segmentare. acesta este factorul prin care se evaluează valabilitatea alegerii acestui sau acelui segment al pieței. Criteriile cele mai comune sunt următoarele: parametrii segmentului cantitativ, semnificația, profitabilitatea, compatibilitatea segmentului cu piața principală a concurenților, eficiența segmentului, competitivitatea segmentului selectat.
Segmentarea pieței după produs. pe teren. vă permite să identificați parametrii unei anumite zone care pot fi atractive pentru clienți. În același timp, se utilizează caracteristicile terenului, cum ar fi calitatea, distanța față de centrele industriale (la Moscova, de la Moscova), mărimea parcelelor, atractivitatea investițiilor, prestigiul etc.
Deci, în suburbii, o serie de segmente au început să se evidențieze pe piața funciară, în funcție de nivelul de calitate.
1. Sunt site-uri de înaltă calitate? elită. Acestea sunt obținute de cetățeni bogați și de organizații mari. Acestea includ terenurile de prestigioase direcții din vest în zona de 30 km. În astfel de zone, cabane confortabile sunt cel mai adesea construite pentru ședere permanentă.
2. Locurile de calitate medie sunt de interes pentru persoanele cu venituri medii și relativ ridicate. Distanța de la drumul de centură al Moscovei variază de la 10 la 60 de kilometri, iar pe aceste situri se construiesc case de țară mai modeste.
Segmentarea pieței funciare în suburbii
• Atitudinea față de teren și natură pentru cultivarea produselor; recreere; antreprenoriatului etc.
Districtele din estul și sud-estul Moscovei și din Moscova, sunt impresionante și nefavorabile din punct de vedere ecologic. Kosino, Zhulebino, situată în apropierea unor astfel de centre de poluare precum zonele industriale din districtul Kapotny și Proletarsky.
O mare diferențiere a pieței funciare este observată și în ceea ce privește prestigiul. Lovely terenuri pentru mediu sunt situate în sud-vest și vest suburbii, cum ar fi Pakhra mal al râului, de-a lungul autostrăzii Rublevo Assumption, si altele. Unpopularity a zonei Kazan. Unprestigios și neatractiv sunt terenurile direcțiilor din sud și est.
Regularitatea efectului îndepărtării siturilor din Centura de la Moscova asupra prețurilor lor în general este exprimată de o astfel de dependență. Mai departe, mai ieftin.
Următorul semn de segmentare. dimensiunile site-urilor. Zonele mari sunt de obicei în căutare și, prin urmare, sunt mai mari numai în zonele de prestigiu. În general, prețul unei unități de teren în zonele mari este mult mai mic decât în cazul parcelelor mici. În același timp, costul țeserii în zonele mici și mari poate varia semnificativ în funcție de mai mulți factori.
O influență importantă asupra costului este asigurată de gradul de dezvoltare a infrastructurii. Loturile pe alocații de teren bine dezvoltate sunt mult mai valoroase decât pe cele nedezvoltate. Diferența dintre prețurile încasate și zonele nedezvoltate cu dimensiuni egale va fi aproximativ egală cu valoarea totală a costului costurilor de infrastructură și de capital pentru gestionarea ( „valoarea timpului“ cu privire la dezvoltarea complot).
Un rol important îl joacă alegerea pieței de nișă, adică partea sa mică, ne ocupată sau insuficient utilizată de concurenți și un cerc clar de clienți.
Piața imobiliară este segmentată:
pe calitatea caselor (5 etaje, panouri, caramizi, blocuri, clădiri de masă.
9-, 12-, 16-, 22-etaje, în principal panouri; prestigiu caramida modernă și elită);
de numărul de camere (1-, 2- și 3-dormitor, apartamente cu mai multe camere), în funcție de planificare (aspect tipic, îmbunătățit);
pe zone de cazare (vile, case, case etc.).
Fondul locativ reprezintă mai mult de 20% din proprietățile reproduse din Rusia și ținând cont de clădirile rezidențiale din grădini și din zonele suburbane. aproximativ 30%. Volumul de investiții în construcția de locuințe este de aproximativ un sfert din totalul lor, în construcția și funcționarea de locuințe are aproximativ 13% din populația activă. Aproape 10 milioane de familii și persoane singure care trăiesc în „comunale“, cămine sau zona închiriate de persoane particulare, mai mult de 2 milioane de oameni trăiesc în case dărăpănate, 5? 6 milioane de familii stau în linie pentru îmbunătățirea condițiilor de viață a milioane de oameni trăiesc înghesuit. pe o suprafață de 5 m 2 pe persoană. Dar numai
1,5-2% dintre cei care au nevoie de condiții de locuit mai bune pot plăti costurile unui apartament sau unei case la un moment dat. Potrivit experților, costul de locuințe nu ar trebui să depășească
12-15% din venitul anual al unei familii medii. Dacă o astfel de familie va folosi a treia parte din venitul lor pentru a rambursa un împrumut bancar cu dobândă, atunci răscumpărarea apartamentului va dura mai mult de 30 de ani.
Casele care îndeplinesc cele mai multe dintre cerințele enumerate mai sus sunt diverse: cărămidă, monolită, chiar și panouri. Apartamentele din casele de elită pot fi situate la unul sau două nivele. Numărul de clădiri este, de asemenea, diferit. 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 etaje. În acest caz, se poate observa o caracteristică caracteristică. Cu distanța de la centru, numărul de etaje crește. Infrastructura caselor de elită este, de asemenea, diferită în ceea ce privește dezvoltarea lor: pot include un complex sportiv, un serviciu de viață, o piscină, o saună, o grădină de iarnă.
Suprafața totală a apartamentului. 120 - 150 m 2 și mai mult, la intrare. hala 20 m 2 cu o fântână mică și acvariu, două bai, bucătărie-sală de mese 15 m 2. zonă de oaspeți și master în două nivele.
Piața primară de locuințe este formată și funcționează în detrimentul a două surse: vânzarea de către autoritățile municipale a apartamentelor construite în detrimentul fondurilor publice și vânzarea locuințelor privatizate de către cetățeni.
Pe piețele primare și secundare ale spațiilor de bază non-rezidențiale pe un scop funcțional sunt patru segmente principale: proprietăți industriale, depozite, birouri și retail, din care o descriere generală se bazează pe luarea în considerare locația, zona, calitatea de facilități, închiriere, prețul sau chiria și de alți factori.
Spațiul de birouri este al doilea (după locuințe) în segmentul de mărime al pieței imobiliare din Moscova, pe care cererea depășește oferta. În funcție de calitatea spațiilor de birouri sunt împărțite în patru clase: A, B, C, D.
Spațiile de birouri din clasa B au aproape toate caracteristicile de mai sus, dar cu o listă mai mică de servicii suplimentare. Costul chiriei este de la 700 la 900 de dolari pe 1 m 2 pe an.
Locatarii spațiilor de birouri din clasele A și B sunt companii occidentale și firme mari din Rusia.
Cea mai mare parte a firmelor autohtone preferă să închirieze o calitate spațiu de birouri mai mici cu privire la clasele C și D. Prima dintre acestea este reprezentat de birouri în hoteluri, localuri adaptate (institute de cercetare, instituții de învățământ și altele.), Situat în afara centrului orașului, dar la intersecția de autostrăzi, lângă stațiile de metrou.
Camerele neadaptate aflate în afara intersecțiilor de trafic aparțin clasei D. Avantajul lor fără îndoială. posibilitatea de a obține zona cu dimensiunile necesare pentru o taxă acceptabilă.
Întreprinderile ca complexe de proprietate intră pe piața imobiliară primară în procesul de privatizare a proprietății de stat și municipale.
Piața construcției neterminate se formează în detrimentul facilităților municipale și private care nu au resurse financiare, materiale și de muncă. Se bazează pe principiul beneficiului reciproc. un acord privind distribuirea în proporție de 50% a zonelor construite între investitor și proprietar (oraș, firmă).
Piața cabanei se dezvoltă rapid în toate regiunile țării. În regiunea Moscova, de exemplu, este construit pe o suprafață de aproximativ 48 de mii de hectare la 160 de mii de case în detrimentul investițiilor private în mediul: .. 35% dintre cabane primește investitor, din care 15% vinde la localnici licitație închise-lea, 40% cumpără la prețul de cost Moscova și 10% gratuit transferate în oraș și regiune.
Trimiteți-le prietenilor: