- Astăzi, se vorbește mult despre faptul că furtuna de pe piețele financiare nu a scăzut, și încă o nouă tulburare a economiei globale vine. Din ce în ce mai mult, se poate auzi opinii că sistemul financiar poate să înceteze să mai existe în forma sa actuală. Cum se reflectă această "turbulență" financiară în ipoteca din Rusia și activitățile AHML?
- Care sunt perspectivele în această situație pentru sursele de finanțare ipotecară?
- Există două aspecte. Primul este atragerea de finanțare pentru emiterea de credite ipotecare, finanțare pe termen lung. Al doilea este riscul pe care banca îl are, emite un credit ipotecar asociat cu o schimbare a prețurilor imobiliare, cu solvabilitatea debitorului.
În primul caz, principalele surse de finanțare pentru emiterea de credite ipotecare în Rusia, aceasta este în primul rând o bază de depozit, în special în băncile mari de produse multi-produs. Din punctul de vedere al bazei de depozit, în opinia mea, acum nu există o agravare a situației.
O altă sursă este securitizarea creditelor ipotecare. Agenția este cel mai mare emitent al emisiunilor de obligațiuni garantate prin ipotecă în Rusia - volumul său este de aproximativ 50% din emisiunea de titluri rusești.
În ceea ce privește cererea pentru titluri garantate cu ipotecă, nu vedem încă tendințe negative. În plus, programul Vnesheconombank are un impact semnificativ asupra pieței. VEB, prin intermediul filialei sale VEB-Capital, a prezentat oferte pentru achiziționarea de titluri garantate cu ipotecă la o rată fixă, cu anumite cerințe pentru asigurarea acestor valori mobiliare. În consecință, programul este important deoarece este de fapt o ordonanță de stat pentru dezvoltarea unui credit ipotecar, care vizează achiziționarea de locuințe pe piața primară. Pe de altă parte, pentru bănci, acest program oferă încredere în finanțarea pe termen lung la rate fixe.
În cele din urmă, a treia sursă este atragerea finanțării datoriei. Nu cred că majoritatea băncilor eliberează credite ipotecare, bazându-se pe această sursă ca cea principală. Cu toate acestea, pentru băncile individuale care se specializează în ipoteci, costul unei astfel de finanțări poate crește dacă tendința de volatilitate a pieței continuă. Dar, în primul rând, estimăm că această cotă nu este foarte mare în volumul total al împrumuturilor. În al doilea rând, există aceeași rată a dobânzii la credite, precum și în primul caz, aceasta este determinată nu numai de costul de împrumut pentru banca, dar marja de pe marja de risc privind costurile la aceleași bănci de timp sunt ghidate de mediul concurențial. Dacă, în general, nivelul ratelor de pe piață fluctuează în jurul anumitor valori de referință, băncile nu vor emite ipoteci la rate non-piață? Pentru a rezuma, nu vedem condiții prealabile serioase pentru revărsări. Cel puțin pe termen scurt.
- Și pe termen lung?
- În general, există o tendință de creștere a cererii de credite ipotecare. Există tendința de a reduce ratele dobânzilor, pentru a reduce nivelul inflației, ceea ce se reflectă în ratele rublelor. Nu vedem riscul ca ratele, în sensul global al cuvântului, să crească în viitorul apropiat.
- Cât de mult a crescut cererea acum, având în vedere ratele mai mici inițiate recent de AHML?
- Desigur, există o creștere a cererii, deoarece avem rate reduse semnificativ pentru produsele noastre și pentru a vedea cum crește numărul apelurilor adresate partenerilor noștri. Volumele de refinanțare de la partenerii noștri și de la noi au crescut în ultimele luni. Dar, încă o dată, mecanismul ipotecării este oarecum inerțial, există un efect amânat, astfel încât rezultatele ratelor de scădere vor fi vizibile în cursul continuării activității - spre sfârșitul anului.
- Ce factori împiedică dezvoltarea ipotecilor de azi?
- Deoarece ipoteca nu este un produs financiar în sine, ci un instrument de achiziție de locuințe, în primul rând, trebuie să vorbim despre disponibilitatea locuințelor. Acesta este unul dintre principalii factori.
- Ce spun statisticile? Locuința nu este disponibilă?
- În general, a devenit mai accesibil. Dar acest lucru este în ultimii doi ani, și înainte de aceasta am văzut o creștere bruscă a prețurilor de proprietate.
- Deci, programele de stat funcționează?
- Da, și pe lângă aceasta, veniturile populației sunt în creștere, cererea amânată după ce criza acționează. Cu toate acestea, astăzi nu toți își pot permite să cumpere locuințe, inclusiv cu ajutorul unui credit ipotecar. Indicele disponibilității locuințelor în țară se ridică acum la aproximativ 20%. Și din prețul locuințelor, disponibilitatea acesteia depinde mult mai mult decât pe rata dobânzii la împrumut.
Astăzi, mulți experți, argumentând despre constrângeri, indică rate ridicate ale dobânzilor, compară creditele ipotecare din Rusia cu țările occidentale. Dar nimeni nu spune că este necesar să se compare nu ratele absolute, ci relativă, luând în considerare inflația, creșterea veniturilor populației. Dacă o persoană are acum un împrumut ipotecar la 11-12% pe an, atunci el plătește 30 de mii de ruble pe lună. și în 10 ani va plăti 30 mii de ruble. Dar, dacă acum această sumă ia, de exemplu, 30% din venitul său, atunci în 10 ani va fi mult mai puțin. În plus, există o statistică uimitoare de rambursare anticipată. Spre deosebire de Rusia în țările europene sau în Statele Unite, această cifră nu este foarte mare. Dacă termenul mediu al împrumutului este de 16-17 ani, atunci perioada în care se stinge este de 6-7 ani.
- Ce altceva împiedică dezvoltarea pieței ipotecare?
- Pentru bănci, principala problemă este sursele de finanțare a împrumuturilor. Deoarece un credit ipotecar este un activ pe termen lung, trebuie să existe o finanțare pe termen lung. Sau, dacă finanțarea este finanțată din surse scurte, ar trebui să existe instrumente de acoperire a riscurilor pentru rata dobânzii.
- Și există în Rusia?
- În ce condiții avem astăzi cadrul legal pentru securitizare?
- Într-o măsură satisfăcătoare. Recent, a fost prezentat un proiect de lege corespunzător Dumei de Stat, care modifică legea privind garanțiile ipotecare. Dar ele nu sunt de natură cardinală, ci vizează clarificarea anumitor prevederi, reducând riscurile pentru investitori.
- Aici este pozitiv faptul că, în principiu, funcționează mecanismul de blocare a pieței. Dar acesta este un mecanism destul de lung și costisitor. Conform statisticilor noastre, care corespunde aproximativ la statisticile de băncile nu lucrează la programele noastre, de la cererea instanței, înainte de hotărârea privind media este de două până la patru luni, apoi 6-8 luni este dat la o blocare. În final, acesta este un an sau mai mult.
- Nu este mai ușor să soluționăm aceste chestiuni în afara instanței?
- Anterior, pentru punerea în aplicare a acționat extrajudiciara, acesta este anulat, dar cred că are sens să ia în considerare revenirea ordinului. În general, aceasta este o problemă complexă. Aceste pe termen lung, în plus față de riscurile pentru bănci, inclusiv reducerea riscului în imobiliare creșterea prețurilor la o altă problemă - în această perioadă continuă să se acumuleze penalități și dobânzi. Ca urmare, în cazul în care debitorul vine la blocare a pieței, ea apare o situație în care valoarea datoriei depășește în mod semnificativ costul de bunuri imobiliare vândute. Se poate întâmpla ca, chiar și după realizarea bunurilor imobile, debitorul trebuie să rămână la bancă și aceasta va fi o datorie negarantată. Cred că este logic să se limiteze plafonul datoriei debitorului. „Fiica“ noastră - Agenția pentru restructurarea creditelor ipotecare, care este de a pune în aplicare un program de asistență pentru debitori care se confruntă cu cazuri în care datoria debitorului două ori valoarea proprietății vândute. Apartamentul împrumutatului este vândut și rămîne datorat băncii la fel de mult ca și cum l-au cumpărat.
- Care este soluția?
- Am introdus deja un mecanism de asigurare a obligațiilor ipotecare ale debitorului, vom discuta problema datoriei împrumutatului, trebuie să luăm în considerare problema reluării practicii de blocare extrajudiciară. Toate acestea sunt combinate cu legislația actualmente dezvoltată de Ministerul Dezvoltării Economice pentru falimentul persoanelor fizice. De exemplu, ca opțiune, am discutat despre includerea unei opțiuni care funcționează în state individuale din Statele Unite, atunci când valoarea valorii datoriei este limitată la valoarea vânzărilor imobiliare. Această opțiune poate fi prescrisă în contractul de împrumut.
- În atitudinea consumatorului, care este acum mai mult luată cu utilizarea unui credit ipotecar, de locuințe secundare sau primar?
- Statisticile spun fără echivoc că, în general, tranzacțiile imobiliare sunt mai mult pe piața secundară.
- În criză, locuințele secundare au fost mai mult în cerere?
- Și acum și într-o criză, cererea pentru o ipotecă pe piața imobiliară secundară este mai mare. Conform estimărilor noastre, mai puțin de 20% din toate creditele ipotecare sunt împrumuturi acordate pentru achiziționarea de locuințe noi, restul - împrumuturi pentru locuințe pe piața secundară. Aceasta corespunde în mare măsură proporției tranzacțiilor dintre primar și secundar. Între timp, observăm o schimbare în acest design. În special, în ultimii doi ani, ponderea creditelor ipotecare emise pentru locuințe primare a crescut. În mare măsură datorită faptului că programul de stat se desfășoară la rate scăzute pentru achiziționarea de locuințe nou construite. Plafonul maxim este de 11% pe an. Există o altă tendință - dimensiunea medie a creditului ipotecar a scăzut semnificativ. Acum, aceasta este de aproximativ 1,5 milioane de ruble. în loc de precedentul 1,8 milioane.
- Ce spune?
- Faptul că populația după criza reorientată la locuințe de economie de clasă, a redus în mod semnificativ cererea de locuințe scumpe și de investiții.
- Și care sunt previziunile privind volumul împrumuturilor? Cât de mult înainte de nivelul de dinaintea crizei?
- Printre produsele planificate AHML are un credit ipotecar invers. Ce este și ce alte produse interesante sunt dezvoltate de agenție?
Printre altele, construim un design ipotecar invers pentru piață. Acest produs este foarte solicitat în Occident. Acesta este destinat pensionarilor care au locuințe, dar nu sunt suficient pentru a satisface nevoile de zi cu zi. De fapt, banca ia o pensie de la un pensionar ca garanție și îi oferă o plată lunară pentru întreaga durată a vieții.
- Probabil, este convenabil, dacă pensionarul are două apartamente, de exemplu?
- Este convenabil dacă locuiește în apartamentul său, iar venitul său nu este suficient pentru un sejur confortabil. De fapt, pentru a pune apartamentul - pentru a primi venituri.
- Și care este scenariul final pentru un astfel de împrumut?
- Sau că moștenitorii pensionarilor plătesc datoria către bancă, cumpărând înapoi apartamentul sau, în cazul în care moștenitorii nu se dovedesc sau nu vor putea să-și achite datoria, banca vinde apartamentul. Ipoteca invers.
- Și dacă un pensionar intenționează să trăiască până la 160 de ani?
- Aceasta este o sarcină numărătoare, la fel ca, de exemplu, în pensii: există o statistică definită a perioadei de supraviețuire, pe baza căreia se dezvoltă condițiile. Un rol important aici este jucat de legea numărului mare, totul este mediatizat și, în general, banca nu va suferi o pierdere. Pe de altă parte, produsul va fi proiectat astfel încât împrumutatul să fie pus la dispoziție atâta timp cât este necesar.
Un alt produs interesant este ipoteca de locuințe închiriate. Acest sector este, de asemenea, bine dezvoltat în Occident. La noi, piața de chirie pentru 99% este prezentată de proprietarii de case private, persoane fizice și nu este reglementată în nici un fel. Drepturile chiriașilor de astfel de locuințe nu sunt protejate. Prin urmare, ideea noastră este că, la fel ca în întreaga lume, închirierea de locuințe în Rusia a fost o afacere pentru persoanele juridice. Ei vor construi locuințe de închiriat, vor închiria, vor servi și, prin urmare, vor plăti investiția prin plăți în chirie. Deoarece acestea sunt proiecte pe termen lung, creditul nu este necesar aici. Dezvoltăm un nou produs, care presupune furnizarea unei ipoteci unei entități juridice. Acum, totul se află în faza de proiect pilot, există acorduri cu regiunile Kaluga și Novosibirsk. În ultimul caz, casa este deja în construcție și, la finalizarea acesteia, ne pregătim să testăm schema.
- Adică, constructorii iau creditul?
- Întrebarea care îngrijorează toți potențialii cumpărători acasă: când ratele ipotecare vor scădea la 5-6%? Este probabil ca vom putea lua o ipotecă ca în Occident la 3-4%?
Cum a afectat criza financiară ipoteca
Construiește și modul în care afectate de criza financiară pe ipotecare de neînlocuit în ceea ce privește modul de a trăi și un ingredient al întregului și în rezultatul de cacao al acestui fapt este că adevărata originalitatea unora dintre termenii doar din cauza asimilare speculativă este totalitatea nu poate fi decât identitate abstractă, mort, sau uzurpare mai degrabă goală identitate. reflectate în corpul părții nu sunt independente, ele sunt, nu au o realitate independentă, ci prin legătura lor cu totalitatea organică sunt implicate în adevărata ființă financiară și originalitate autentică. Astfel, o anumită totalitate semantică a unei substanțe de viață în sine creează și podderzhivayuschaya.7 această substanță ca fiind viu și adevărat numai pe cont propriu, nevoie, 9 criză, în îndeplinirea scopului său și supunerea ei la partea lui. Totalitatea organică trăiește prin interiorul ei este adevărată, speculativă sau, care este aceeași, definiții semantice vii. Creează un proces de dezvoltare amator, dezvăluind propria sa esență și procedând complet în limitele sale, se creează pe sine, în sine și din motive de ipotecare. Prin urmare, ar trebui să fie definit ca un scop real, 13 cum criza financiară asupra ipotecii reflectate în lucrarea de care coincide cu c nu este nimic ca
Ca având obligații ipotecare de a lua un apartament mai mult
Înseamnă că activitatea unui anumit totalității apare ca având obligații ipotecare pentru a prelua un apartament în circulație peste ea se definește numai, și care, prin urmare, în toată creativitatea lor, în sine, este însăși esența de ea și 1, și altele. Aplicată antiteza dialectică. Miercuri Miercuri Phan. Miercuri Miercuri Miercuri Miercuri Activitatea imee îi conferă un caracter kolovrascheniya.1 Viața unei anumite substanțe este același lucru care se găsește în, și că este întreaga mișcare are un început, o consecință a ipoteca este fundamentul, acțiunea a prichina.2 efectuat numai ceea ce este deja reală, apare 3 și totalitatea ca de fapt, imaginea obligației cercului rotativ transmite natura sa de bază. totalitate de beton este infinit, nu pentru că procesul de a continua final, nu ajunge la finalizare și suferă întotdeauna să ia nepolnotoy.5 Dar, tocmai pentru că diferă perfecțiunea creativă el mereu inepuizabil, el întotdeauna a apelat la totalitatea foarte, apartamentul este a revenit la ea, susținând 6 ei pentru ea, prin însăși natura sa, liber de noi înșine și de la crearea de orice razlichie.8 totalitate de beton nu mai este atât. e. din prezentul alineat, în cazul în care acesta a început ca obligațiile ipotecare pentru a lua un apartament ar fi mai mult sau alteritate activități, deoarece este ea însăși
Articole similare
-
Ipoteca ca un segment al pieței financiare, platforma de conținut
-
Cum de a vinde un apartament (parts într-un apartament), cumpărat într-un credit ipotecar, ipotecare
Trimiteți-le prietenilor: