1. baza teoretică și juridică pentru ipoteca terenurilor ..................................................................................... 5
2. Înregistrarea ipotecilor de terenuri .......... ................ 14
Referințe ...................... 20
Angajamentul de bunuri imobile, sau ipotecare, a fost subiectul unei atenții atente a oamenilor de știință și practicienilor de la mijlocul anilor 1990. Mulți economiști și politicieni vorbesc despre necesitatea creării unui sistem ipotecar în Rusia. Se înțelege că ar trebui create instituții adecvate și că ar trebui dezvoltate mecanisme care să asigure posibilitatea unei împrumuturi ipotecare eficiente. Scopul dezvoltării sistemului de creditare ipotecară este, pe de o parte, îmbunătățirea condițiilor de trai ale populației și, pe de altă parte, stimularea cererii pe piața imobiliară și construcții. În plus, sprijinul guvernamental pentru dezvoltarea creditării ipotecare este una dintre principalele premise pentru realizarea unei creșteri economice reale în țară. Creditarea ipotecară are un impact enorm asupra motivației unei persoane, a proceselor care au loc în societate.
Acum, în Rusia, din 100 de tranzacții imobiliare, doar 9 sunt efectuate cu aplicarea unui credit ipotecar. Cea mai promițătoare direcție în dezvoltarea creditării ipotecare, adică a împrumuturilor imobiliare, este garanția terenului din următoarele motive:
- este terenul care este cea mai importantă coloană vertebrală a proprietății imobiliare;
- numai terenul este un unic obiect imobiliar: și o parte integrantă a, și un obiect de proprietate cu drepturi depline (teren viran), în timp ce clădiri și structuri fără terenuri nu poate fi un imobiliar cu drepturi depline sunt singura „îmbunătățire“ a terenului și nu pot fi stabilite fără terenuri ;
- din toate elementele imobiliare, doar terenul este o resursă limitată;
- implicarea terenului în cifra de afaceri economică este asociată cu costuri financiare uriașe, deoarece este legată de răscumpărarea terenurilor sau de rambursarea drepturilor de închiriere pe termen lung, ceea ce implică utilizarea mecanismelor ipotecare;
-ipotecare teren, în contrast cu rezidențiale, nu necesită crearea Institutului de „bani lungi“ țării, aceasta poate fi efectuată în modul de plată în rate pentru achiziționarea de terenuri, cu ajutorul ipotecare ca o garanție de plată a valorii de răscumpărare a proprietarului - a statului;
- ipoteca de teren în sine este o sursă de „bani lungi“ - în tranșe de răscumpărare pentru o lungă perioadă de plăți anuale către proprietarii de terenuri de stat pot fi utilizate în toate sistemele de credit, care au nevoie de astfel de resurse;
- atunci când se acordă împrumuturi industriei naționale în scopul reconstrucției sale sau al unei reparații tehnice complete, terenul este cel mai semnificativ activ care poate fi oferit unui investitor sub formă de garanție pentru un împrumut.
Extinderea utilizării creditelor ipotecare ca modalitate de asigurare a rambursării creditului ar trebui să dea un impuls industriei, construcțiilor și a altor ramuri ale economiei naționale.
1. Baza teoretică și juridică pentru ipotecile terenurilor.
Economia de piață este de neconceput fără existența și dezvoltarea instituțiilor financiare, precum și oportunitățile pentru participanții pe piață de a accesa resursele de credit. Gradul de utilizare a împrumuturilor de către persoane fizice și juridice demonstrează stabilitatea oricărei societăți, deoarece fiecare împrumut este un proiect de investiții specific sau o soluție pentru o sarcină specifică de producție. Credit - un instrument eficient de piață, axat pe creșterea eficienței tuturor sectoarelor economiei naționale. Banca de capital este principalul factor și mecanism pentru formarea și dezvoltarea de cifra de afaceri teren, care se înțelege nu numai transferul de proprietate asupra terenurilor de la un proprietar la altul, dar, de asemenea, punerea în aplicare a operațiunilor de leasing și garanții. În marea majoritate a țărilor, este permisă din punct de vedere legal utilizarea terenului drept garanție de împrumut sau garanție pentru obținerea unui împrumut.
În practica mondială a relațiilor de piață există două modalități de asigurare a obligațiilor datoriei.
Potrivit primului, creditorul înstrăinează drepturile reale ale împrumutului la obiectul care servește subiectul gajului și transferă simultan acel obiect împrumutatului într-un contract de arendă cu dreptul de răscumpărare.
Al doilea, mai eficient, dar și mai dificil este ipoteca comercială a imobilelor - un credit ipotecar.
În general, din punct de vedere al conținutului său juridic, ipoteca este sarcina de a deține drepturile de proprietate asupra proprietății (în acest caz, terenul). Pe această bază, principala diferență între ipotecare din primul exemplu de realizare prin aceea că obiectul rămâne în proprietatea mortgagor și creditor înstrăinat doar derivat lien t. E. O parcelă de teren ca obiect de gaj poate fi lăsat în posesia și utilizarea mortgagor.
Resursele funciare și populația care trăiesc pe ele determină viabilitatea și prosperitatea oricărui stat. Cu cât sunt dezvoltate mai mult infrastructura și utilizarea mai eficientă a resurselor funciare, pregătirea profesională și nivelul cultural al populației, se dezvoltă economia statului mai echilibrată și progresivă.
În prezent, cifra de afaceri a terenurilor, într-o nouă etapă a reformelor funciare, devine un important element de bază al funcționării economiei statului ca întreg. Cifra de afaceri a terenului este o structură economică deosebit de complexă a economiei naționale. Organizarea și funcționarea sa efectivă necesită soluții formale, motivate practic și motivate în mod legal. Valoarea ipotecii terenurilor se manifestă, în primul rând, în securitatea acestui instrument juridic. Pentru prima dată în legislația rusă modernă, promisiunea de teren a fost rezolvată la începutul anilor 90 ai secolului XX.
În același timp, existența a trei acte legislative nu înseamnă că un astfel de tip de tranzacție este reglementat în detaliu și nu generează litigii [1].
Normele legii ipotecare ca fiind speciale au prioritate față de regulile generale ale Codului civil al Federației Ruse privind gajul (articolul 1 din clauza 3 a Legii ipotecare). Cu toate acestea, alineatul (2) din art. 334 din Codul civil al Federației Ruse prevede că ratele ipotecare speciale, altele decât regulile generale privind garanția, pot fi stabilite atât prin Codul civil al Federației Ruse, cât și prin Legea ipotecară.
Ambele acte normative sunt puse la un nivel în raport cu normele generale ale Codului civil cu privire la gaj. Prin urmare, putem concluziona că nu trebuie să existe o contradicție între normele ipotecare conținute în Codul civil și Legea privind ipoteca. În acest caz, se poate vorbi despre "subordonarea internă a standardelor ipotecare de nivel superior" [2]
În plus, pentru aplicarea corectă a regulilor privind garanțiile, este necesar să se țină seama de generalizările practicilor judiciare și de arbitraj.
Angajamentul de teren poate apărea numai în măsura în care cifra de afaceri este permisă de legile federale. În același timp, o caracteristică esențială a ipotecii terenurilor este faptul că acestea din urmă sunt împărțite în două tipuri: cele care pot face obiectul gajului și cele care nu fac obiectul unui credit ipotecar.
Având în vedere introducerea Legea federală „Cu privire la ipotecă (gaj proprietate)“ modificări în contractul de ipotecă pot fi stabilite parcele de teren deținute de cetățeni și asociațiile acestora, persoane juridice și prevăzute pentru agricultură, horticultură, locuințe individuale, cabana și construcții garaj, parcele de uz casnic și terenuri agricole privat ocupate de clădiri, structuri sau facilități, în măsura necesară pentru serviciul lor economic (funcțional pentru a oferi Nia), precum și parcele de teren din terenurile agricole.
În ceea ce privește garanția de acțiuni funciare, în prezent articolul 1 al articolului 12 din Legea federală "Despre circulația terenurilor agricole" prevede această posibilitate. Cu toate acestea, în conformitate cu alineatul (2) din art. 62 din Legea privind ipoteca cu dreptul de proprietate comună sau comună a terenurilor ipotecare poate fi stabilit numai pe terenul aparținând unui cetățean sau persoană juridică, alocate în natură. Prin urmare, în cazul unui angajament, acesta nu poate fi decât în ceea ce privește cota de proprietate comună, ci nu despre gajul propriu-zis al site-ului. IA Ikonitskaya constată că obiectul de ipotecă, atunci când cota de teren în natură nu este alocată, nu este partea de teren în sine, ci dreptul la o cotă care aparține proprietarului. [3]
În cazul în care situl este alocat în natură, atunci conceptul de "cota de teren" nu poate fi aplicat la acesta.
În conformitate cu art. 63 din ipoteca nu este permis terenurilor ipotecare deținute de stat sau proprietate municipală (în acest caz, un test de compoziție subiect). Nu este permis ca parte a unui teren ipotecare, care este mai mică decât dimensiunea minimă a zonei stabilite prin reglementări ca subiecți ai Federației Ruse, și guvernele locale pentru terenuri pentru diferite scopuri și utilizarea permisă (dimensiunea de încercare parcelei) [4].
Fără îndoială, posibilitatea de a promova terenurile agricole a fost și este politizată. Din acest motiv, textul paragrafului 4 al art. 1 și p. 2 din art. 6 din Legea privind ipoteca se bazează pe reguli destul de contradictorii.
Prima regulă prevede că garanția terenurilor este posibilă numai în cazurile în care cifra lor de afaceri este permisă prin legi federale și în esență contravine secțiunii 2, art. 334 din Codul civil al Federației Ruse (stabilește că aceste aspecte trebuie reglementate de legea ipotecară).
A doua regulă (articolul 6 alineatul (2)) stabilește restricții. Ipoteca nu se extinde:
- asupra bunurilor retrase din circulație;
- bunuri pentru care, în conformitate cu legea federală, nu pot fi recuperate;
- proprietate în privința căreia privatizarea obligatorie este prevăzută în modul prevăzut de legea federală sau a cărui privatizare este interzisă.
După cum vedem, în acest caz se vede abordarea opusă: ". tot ceea ce nu este direct interzis prin lege este permis ".
Dreptul de a închiria poate fi ipotecat cu acordul locatorului - proprietarul terenului, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege federală sau contractul de închiriere. Această regulă nu se aplică în cazul ipotecilor în cadrul unui contract de ipotecă, în același timp clădirile și dreptul de a închiria terenul pe care se află această clădire. Posibilitatea unei drepturi de leasing ipoteca asupra terenului, fără consimțământul locatorului este considerat în buletinul informativ al Prezidiului Federației Ruse [5], p. 5, care, printre altele, a declarat. stabilită în clauza 1.1 a art. 62 din Legea privind condițiile de ipotecare pe arendaș ipotecare dreptul de a închiria numai cu acordul locatorului se extinde la acele drepturi de leasing cazuri ipotecare în țara în care acest drept este singura (auto) subiectul ipotecare și amanetat fără ipotecă simultană a clădirilor (structurilor), sau cu privire la cazurile ipotecare dreptul de a închiria un teren din compoziția terenurilor agricole [6].
Arta similara:
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: