Firma de avocatură "Winds and Partners"
Nu cu mult timp în urmă am discutat despre principalele riscuri cu care se confruntă cumpărătorul de imobile (clădiri rezidențiale, apartamente, terenuri, spații nerezidențiale, clădiri, construcții). Acum hai să vorbim despre riscurile vânzătorului. Pentru el, într-un sens, un pic mai "ușor" decât cumpărătorul - în cazul în care ceva nu merge în neregulă cu tranzacția, cumpărătorul se confruntă cu nevoia de a returna banii plătiți pentru proprietate. Ei, după cum înțelegem, de data aceasta, cel mai probabil nu vor. Șansele unui vânzător de a reveni la imobil sunt încă ceva mai mari. Cu toate acestea, tranzacțiile de vânzări imobiliare pentru vânzător sunt, de asemenea, tranzacții care implică un număr de riscuri.
Riscul 3. Riscul ca cumpărătorul să nu își îndeplinească obligația de a plăti proprietatea.
Cel mai avantajos pentru vânzător va fi condiția de plată anticipată a bunurilor, atunci când plata bunului de către cumpărător se face înainte de transferul bunului către vânzător de către cumpărător. În acest caz, GK face posibilă aplicarea normelor privind contra-îndeplinirea obligațiilor, adică să nu transfere bunurile înainte de primirea banilor (Partea 2, articolul 487, articolul 328 din Codul civil), precum și să refuze îndeplinirea obligației în cazul în care cumpărătorul nu își îndeplinește obligațiile privind plata în avans.
Dacă, dintr-un motiv oarecare, se aplică o altă schemă de plată, vă reamintim de cele stipulate în cl. 488 Cod civil pentru modul de asigurare a îndeplinirii obligației cumpărătorului de a plăti pentru bunuri imobiliare - de la momentul transferului bunurilor către cumpărător și înainte de plată, bunurile neplătite sunt recunoscute ca fiind gajate în favoarea vânzătorului. Această regulă se aplică, dacă contractul nu prevede altfel.
Atragem atenția asupra faptului că, pentru a înregistra o astfel de ipotecă în virtutea legii, este necesar să se depună o cerere separată corespunzătoare în organismul care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile și a tranzacțiilor cu aceasta. În caz contrar, în Registrul unic de stat al drepturilor asupra proprietății imobiliare și tranzacțiile cu acesta, o evidență a ipotecii va fi absentă, iar vânzătorul nu va putea să realizeze drepturile creditorului gajist.
Vă reamintesc că de a dispune de bunurile gajate fără acordul creditorului ipotecar (în acest caz - vânzătorul), mortgagor (cumpărător care nu a plătit imobil în întregime) nu poate (articolul 346 din Codul civil.), Astfel încât intrarea în Registrul de stat unificat că proprietatea grevat de ipoteca în vigoare lege în favoarea vânzătorului minimizează în mod semnificativ riscul de înstrăinare, sarcina bunurilor neplătite.
4. Riscurile fiscale.
În cazul în care vânzătorul este persoană juridică, există mai multe puncte de imputare contestabile. Luați în considerare acele dintre ele care sunt legate:
1) cu definirea datei la care vânzătorul trebuie să perceapă TVA-ul cu privire la valoarea vânzărilor;
2) cu definirea momentului de recunoaștere a venitului în scopul plății impozitului pe venit
3) cu determinarea momentului de încetare a obligației de a plăti impozitul pe proprietate.
În ceea ce privește TVA-ul ca regulă generală, obligația de plată apare la cea mai apropiată dată - data plății sau data transferului (clauza 1 din articolul 167 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Cu toate acestea, atunci când vine vorba de vânzarea de bunuri imobiliare, se aplică regula nr. 3. 167 din Codul Fiscal al Federației Ruse, pe baza căruia transferul (transferul) de proprietate este egal cu transferul (transferul). Prin urmare, cea mai rezonabilă abordare se consideră data la care obligația de plată a TVA-ului la vânzarea de bunuri imobiliare este data înregistrării de stat a transferului de proprietate sau data plății (data anterioară datei).
În ceea ce privește impozitarea profiturilor atunci când se utilizează metoda numerarului, data recunoașterii venitului este data primirii plății.
Atunci când se folosește metoda acumulării, data vânzării imobilului este recunoscută ca fiind data primirii venitului, care, sub rezerva prevederilor art. 39 TC și art. 551 CC este data înregistrării transferului de proprietate.
Cu toate acestea, sa format o altă abordare, potrivit căreia data transferului real al proprietății este data primirii venitului. Ca justificare pentru această abordare, prevederile art. 425 GK că acordul intră în vigoare și devine obligatoriu pentru părți de la momentul încheierii sale, lipsa înregistrării transferului de proprietate nu este un motiv pentru recunoașterea unui astfel de contract ca fiind nevalid.
Pentru a evita situațiile controversate cu autoritățile fiscale, este necesar să se țină seama de lipsa de unitate a abordărilor privind recunoașterea datei de primire a venitului în realizarea bunurilor imobile.
În ceea ce privește stabilirea momentului de reziliere a obligației de plată a impozitului pe proprietate, în prezent se prevalează că obligația de a plăti vânzătorului impozitul pe proprietate încetează de la data transferului efectiv al bunului către cumpărător. În conformitate cu cl. 374 din Codul Fiscal se impozitează asupra bunurilor imobile, înregistrate în bilanț ca active fixe.
În cazul în care vânzătorul este o persoană fizică, atunci când primește bani din vânzarea de bunuri imobiliare, există o bază fiscală pentru impozitul pe venitul personal. În cazul în care imobilul vândut a fost deținut de vânzător timp de mai mult de trei ani, în conformitate cu prevederile Codului Fiscal, vânzătorului i se acordă o deducere de proprietate pentru întreaga sumă primită în timpul vânzării. În cazul în care obiectul vândut a fost deținut de vânzător timp de mai puțin de trei ani, iar valoarea proprietății vândute depășește 1 milion de ruble. există o obligație de a plăti impozit.
Pentru a evita consecințele fiscale, părțile adesea convin asupra specificării în contract a valorii subevaluate a obiectului. Se pare că principalele riscuri în acest caz sunt suportate de cumpărător, deoarece va trebui să dovedească plata în alt mod decât în contractul de vânzare a bunurilor imobile, în cazul restituirii. Cu toate acestea, pentru vânzător această situație nu este, de asemenea, complet sigur. De regulă, emite două chitanțe - pentru suma specificată în contract (subevaluată) și pentru suma rămasă. Astfel, în mâinile cumpărătorului există, de fapt, un document (dovadă) care confirmă primirea de către vânzător a veniturilor supuse impozitării, cu toate acestea, impozitul pe care vânzătorul nu a fost plătit.
5. Riscurile vânzătorului în tranzacțiile ipotecare.
Să acordăm atenție următoarelor caracteristici. Deoarece banca care emite împrumutul pentru achiziționarea de bunuri imobile, este interesată de apariția unei ipoteci în baza legii, contractul de vânzare a imobilului include condiția de excludere a gajului în favoarea vânzătorului, care rezultă din paragraful 5. 488 GK (care garantează îndeplinirea de către cumpărător a obligației sale de a plăti bunurile), deoarece altfel unul din aceste gajuri (în favoarea băncii și în favoarea vânzătorului) va fi ulterior. În consecință, pentru a utiliza drepturile creditorului ipotecar al imobilului în cazul în care plata nu este primit, vânzătorul nu va fi în măsură să.
Firește, în cadrul acestui material, nu am reușit să pregătim o listă exhaustivă a tuturor riscurilor posibile. De asemenea, să acordăm atenție următoarelor aspecte:
a) riscul de a aduce cerințele clientului legate de transferul de proprietate de calitate necorespunzătoare (amintiți-vă că adoptarea de către cumpărător a obiectului nu este conform contractului, inclusiv în cazul în care o astfel de discrepanță este stipulată în documentul privind transferul de bunuri imobiliare nu va fi un motiv pentru excluderea Vanzatorul de la răspunderea pentru executarea necorespunzătoare a contractului - partea 2 a articolului 556 din Codul civil al Federației Ruse). Termenul limită pentru depunerea cererilor asociate cu defecte - 2 ani de la data transferului obiectului către cumpărător, sau o perioadă mai lungă specificată prin lege sau contract;
b) riscul ca cumpărătorul să refuze acceptarea bunurilor;
e) riscul de evaziune a cumpărătorului de a lua măsurile necesare pentru înregistrarea de stat a transferului de proprietate (pentru că, în conformitate cu partea 2 din articolul 551 din Codul civil, în conformitate cu vânzarea contractului imobiliare părți înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate nu este un motiv pentru a schimba relațiile lor cu părți terțe, conduce pentru vânzător este necesar să suporte costurile financiare suplimentare de plată a impozitelor, taxelor pentru apartamente etc.).
Tipuri de servicii pe care le oferim:
- consultări cu privire la orice probleme legate de bunuri imobile;
- expertiză juridică (audit) privind tranzacțiile sau procesele de afaceri referitoare la proprietăți imobiliare;
- pregătirea documentației privind tranzacțiile imobiliare, inclusiv cele legate de determinarea celor mai optime moduri de a investi în imobiliare sau în timpul construcției;
- sprijin pentru achiziționarea și (sau) înstrăinarea de bunuri imobiliare;
- efectuarea de litigii.
De asemenea, oferim clienților noștri serviciile juridice în următoarele domenii:
Firma noastra ofera servicii juridice de drept într-o varietate de diferite orașe din Rusia (inclusiv Novosibirsk, Tomsk, Omsk, Barnaul, Krasnoyarsk, Kemerovo, Novokuznetsk, Irkutsk, Chita, Vladivostok, Moscova, Sankt-Petersburg, Ekaterinburg).
Sună sau scrie chiar acum!
Firma de avocatură "Winds and Partners"
mai mult decât doar serviciile juridice
Articole similare
-
Riscurile vânzătorului la vânzarea unui apartament - Agenția imobiliară "Realtor"
-
Cum să obțineți un credit fiscal când cumpărați un apartament?
Trimiteți-le prietenilor: