Mulți dezvoltatori asigură cumpărătorilor că achiziționarea de proprietăți prin participarea la FSF (Fondul de finanțare a construcțiilor) reprezintă o garanție de 100% pentru obținerea apartamentului dorit în proprietate. Este așa-zisul avocat al practicii dreptului construcțiilor al firmei de avocați "avocați constructivi" Alexander Bosenko.
Achiziționarea de locuințe prin participarea la Fondul de finanțare a construcțiilor (FSF) este o modalitate direct reglementată și legal reglementată de a investi în imobiliare aflate în construcție, în plus, este destul de comună.
Participanți la mecanismele financiare și de credit
Subiectele unui astfel de sistem, în conformitate cu Legea Ucrainei "Cu privire la mecanismele financiare și de credit și managementul proprietății în construcția de locuințe și operațiuni imobiliare" (în continuare - Legea "Cu privire la mecanismele financiare și de credit") sunt:
Dezvoltatorul este o persoană care, în conformitate cu legislația în vigoare, are dreptul de a îndeplini funcțiile clientului de construcție pentru construcția de proiecte de construcții și a încheiat un acord cu managerul.
Guvernatorul este o instituție financiară care acționează în nume propriu în interesul principalilor săi și gestionează fondurile atrase în conformitate cu legislația, cu regulile fondului și îndeplinește cerințele stabilite de lege.
Principalul este persoana care transferă proprietatea (investiția) administratorului în proprietatea fiduciară în baza contractului de participare la FSF. La rândul său, managerul stabilește investitorul pentru Principal. Pur și simplu, principalul este un investitor care își transferă fondurile către guvernator pentru a primi în viitor proprietatea imobiliară investită.
Clienți - o persoană fizică sau juridică care are dreptul de proprietate sau de utilizare a terenurilor, depusă în conformitate cu legislația de aplicare (petiția) pentru dezvoltarea sa pentru construirea sau modificarea (inclusiv prin demolare) a obiectului de dezvoltare urbană (articolul 1 din Legea Ucrainei „Cu privire la arhitectură activități ").
Ce este acest fond
Fondul finanțarea construcției - acesta fonduri transferate la controlul conducătorului FSF, care sunt utilizate sau vor fi utilizate de către administratorul viitorului în condițiile regulilor fondului și acordurile privind participarea la FFS (articolul 2 din Legea „Cu privire la mecanismele financiare și de credit.“).
FFS are două tipuri:
- Pentru tipul de CFF „A“ prețul actual al construcției determină dezvoltator, în timp ce își asumă riscul de deficit relativ de fonduri ridicate pentru construirea de construcție și trebuie să-l să intre în funcțiune în timp util, indiferent de finanțare.
- Atunci când se creează un tip "F" al FFS, prețul vânzării de bunuri imobiliare determină managerul fondului, el este, de asemenea, responsabil pentru acumularea cantității necesare pentru construcție. În Ucraina, practica creării unui tip "F" FFS este absentă. Acest lucru se datorează unui număr de "inconveniente" pentru administratorul asociat activităților de construcții.
Pentru fiecare FSF, se deschid conturi separate. Orice restricții privind numărul de obiecte finanțate de FSF sau cu privire la valoarea investițiilor atrase de managerul FSF către conducere - nu este stabilită (articolul 11 din Legea privind mecanismele financiare și de credit).
Aceste fonduri sunt create pentru a asigura construcția de bunuri imobile în detrimentul persoanelor fizice și juridice, pentru obținerea de către Administratorii Fondului în proprietate, după finalizarea construcției, a obiectului de investiții.
Este demn de remarcat faptul că FSF nu este o entitate juridică. În acest caz, fondurile participanților la fond primite de manager sunt separate de cealaltă proprietate a managerului, precum și din fondurile altor fonduri. Asta este, nu merg în proces de lichidare / faliment administrator al FSF, clienții de bani în masă de lichidare, dar rămân în contul și poate fi transferat într-un alt steward pentru reluarea de construcție, există o incontestabilă „plus“ a schemei de investiții.
Cum funcționează FSF?
Mecanismul fondului poate fi împărțit în 3 etape:
- În etapa de pregătire a creării FSF elaborat și aprobat de regulile fondului, care reglementează procedura de interacțiune între participanții FSF, a stabilit termenii, condițiile, caracteristicile și constrângerile de management ale FSF și altele, și oferă, de asemenea, contul corespunzător;
- Clientul de construcții semnează cu dezvoltatorul un anumit pachet de documente în care funcțiile clientului sunt transferate noii organizații (dezvoltator);
- La rândul său, managerul de fond încheie un contract cu dezvoltatorul, în care acesta din urmă se angajează să construiască, să pună în funcțiune și să transfere proprietatea către Trustori;
După efectuarea acțiunilor de mai sus, FSF este considerat creat.
- În plus, clientul semnează anumite documente cu managerul despre participarea la FSF, după care fondurile sunt acumulate în fond;
- Guvernatorul atribuie investitorului principalului obligat;
- Managerul listează fondurile colectate dezvoltatorului, în conformitate cu programul;
- Dezvoltatorul organizează construcția șantierului de construcție, în timp ce atrage organizația generală a contractorilor;
- După plata 100%, managerul se retrage (transferă) drepturile de proprietate asupra mandatarului.
- La sfârșitul construcției, dezvoltatorul transferă proprietatea către administratori;
- După îndeplinirea scopului cu care sa înființat fundația și după îndeplinirea de către directorul FSF a obligațiilor față de toți directorii, încetarea funcționării fondului.
În vederea asigurării obligațiilor asumate, dezvoltatorul transferă drepturile de proprietate asupra managerului imobiliar care face obiectul construcției managerului acordului ipotecar. În plus, pentru fiecare obiect (apartament), între manager și dezvoltator se încheie contractul de cesiune a drepturilor de proprietate și contractul de comision cu condiții precare. În cazul în care un dezvoltator încalcă obligațiile sale, managerul are dreptul să-l modifice sau să îndeplinească independent funcțiile dezvoltatorului.
Cine poate crea și gestiona FSF
După cum este indicat în partea 1 din art. 11 din Legea privind mecanismele financiare și de creditare, o instituție financiară care respectă cerințele prezentei legi poate, din proprie inițiativă, să creeze un FSF.
Conform legislației actuale, astfel de instituții financiare pot fi: 1) societățile financiare care dețin licența corespunzătoare pentru desfășurarea de activități de strângere de fonduri ale persoanelor fizice pentru a finanța construcțiile și / sau operațiunile imobiliare; 2) sau instituții bancare. O astfel de licență este emisă de Comisia de stat pentru reglementarea piețelor serviciilor financiare.
Pentru a-și desfășura activitatea, o instituție financiară trebuie să aibă un capital autorizat de cel puțin 1 000 000 de euro, care trebuie plătit integral exclusiv cu numerar înainte de începerea colectării de fonduri de la fondatorii administrării proprietății.
După cum arată practica, managerul de fonduri mai sigur este o mare bancă de sistem.
Cum este supravegheată activitatea FSF?
O trăsătură distinctivă a FSF din alte scheme de investiții este controlul tuturor participanților la construcții. Astfel, managerul FSF acționează în rolul așa-numitului controlor și este obligat să monitorizeze diverse procese, inclusiv progresul construcției și utilizarea în mod specific a fondurilor înainte de punerea în funcțiune a instalației. La rândul său, activitățile managerului fondului sunt controlate de Comisia de stat pentru reglementarea piețelor serviciilor financiare sau de Banca Națională a Ucrainei, în cazul în care guvernatorul este o bancă (articolul 24 din Legea privind mecanismele financiare și de credit).
Ce să caute
- Până în momentul realizării fondurilor și semnării contractului, cumpărătorul trebuie să acorde atenție următoarelor aspecte:
- Pe reputația managerului FSF. După cum am menționat mai devreme, ideea principală a FSF este controlul. Dar managerul poate fi o companie "de buzunar", iar principiul autorității de supraveghere va fi absent. Asigurați-vă că companiile nu sunt conectate!
- Pentru prezența unei licențe corespunzătoare administratorului;
- Cu privire la contract. În contractul standard, drepturile dezvoltatorului și intermediarului sunt protejate cât mai mult posibil, dar nu și investitorul. Prin urmare, studiați cu atenție și faceți schimbările necesare.
- Și, desigur, pachetul necesar de autorizații.
Avantaje și dezavantaje
Printre avantajele FSF se pot identifica:
- Reglementare legislativă clară;
- Pentru a crea un FSF aveți nevoie de un pachet complet de autorizații de construire;
- Protecția investitorilor este prevăzută la nivel legislativ;
- Controlul participanților la construcții și utilizarea în mod specific a fondurilor;
- Risc minim de dublă revânzare a apartamentelor;
- Fondurile atrase de FSF nu sunt supuse impozitării;
- Statutul special al FSF. În lichidarea / falimentul administratorului, fondurile directorilor rămân în conturi și pot fi transferate unui alt steward;
- Legislația prevede în mod direct posibilitatea înlocuirii constructorului sau administratorului în cazul unor probleme.
Dar principalele riscuri și dezavantaje:
- Dezvoltatorul poate crea un manager de fond "de buzunar";
- Risc cu termene pentru finalizarea construcției și punerii în funcțiune a instalației, care poate fi amânată pe termen nelimitat sau în general - încetarea construcției (totuși, ca și în cazul altor scheme de investiții);
- Schema este oarecum dificil de înțeles;
- Creșterea costului obiectului datorită unei taxe suplimentare (recompensă) administratorului;
- Modelul contractului, în principiu, protejează doar drepturile constructorului și administratorului;
Așa cum a demonstrat practica, în majoritatea cazurilor, marile companii de construcții își creează propriul "buzunar", steward. Este clar că în acest caz, dezvoltatorul însuși dispune de resursele bănești primite și nimeni nu o va controla.
Rezumă
Dacă ați decis să cumpărați o proprietate pe "primar", desigur, astăzi este mai bine să o faceți prin FSF. Dar, chiar și acest sistem nu oferă 100% garanții pentru obținerea proprietății râvnite în proprietate.
Alexandru Bosenko, avocat în practica dreptului construcțiilor al firmei de avocați "avocați constructivi"
Îi plăcea? Trimiteți-le prietenilor:
Scris corect, dar dificil de citit. Aici avem o abordare teoretică a acestei probleme, care nu coincide întotdeauna cu practica. Și pentru a fi ghidat de exclusivitatea acestui material și protecția 100% a investitorului în respectarea lui nu ar fi adevărat. Din păcate, inovațiile cu crearea FSF, BON, INS și emiterea obligațiunilor țintă au un start bun, dar protejează investitorul de fraudarea intenționată a dezvoltatorului doar parțial. (În caz contrar, în Ucraina nu ar fi existat 250 000 de investitori înșelați).
Ivan, am luat notă de comentariile dvs.! În ceea ce mă privește - citiți textul este încă normal, dar se înțelege destul de complicat :)
Și mulțumesc pentru add-on :)
Nu "în Ucraina", dar "în Ucraina"
Tatiana, vă mulțumesc foarte mult pentru adăugările și clarificările dvs.!
Nazhal, kompaniia "Rіel" nu tіlki scho zaznachila Blizko іnvestori 30% koshtіv od vartostі a apartamentului introducerea în Rasht și vivodyat FSE prin FOPa (fіzichnu lady pіdpriєmtsya). În vipadku pripinennya uchastі în FFB (nu vazhlivo din motive yakoї) іnvestori zmozhut vimagati Povernennya tіlki Tsikh 30% ...
Bosenko_o, ca și cum ar fi fost nedrept să mergem, yak la mine ... Dyakuyu pentru іnformatsіyu!
Articole similare
-
Fondul de finanțare a clădirilor FFS se referă la clădirile noi
-
Legea Ucrainei Legea privind Fondul pentru finanțarea construcțiilor (ffs și fundal)
-
Avantajele și dezavantajele investiției prin intermediul fondului de finanțare a construcțiilor
Trimiteți-le prietenilor: