Ce este un singur complex imobiliar?
Ce este în Codul civil al Federației Ruse. Un singur complex imobiliar este un concept nou introdus de Art. 133-1 din Codul civil al Federației Ruse. Aceasta se referă la totalitatea lucrurilor unite de un singur scop sau sunt indisolubil legate între ele, sau sunt pe aceeași parcelă de teren, în cazul în care în Registrul de stat unificat de drepturi asupra bunurilor imobile este înregistrat dreptul de proprietate totalitatea acestor obiecte ca un singur imobil. Legea conține o enumerare aproximativă a lucrurilor care pot fi legate în mod inextricabil între ele. Acestea includ: clădiri, facilități, facilități de linie (căi ferate, linii electrice, conducte).
După cum se poate observa din statul de drept, există două cazuri pentru înființarea EHC: unificarea de către proprietar a mai multor obiecte cu un scop și unificarea mai multor clădiri situate pe același teren.
Adevărul nu este vorba de soarta parcelei situate sub clădiri și facilități, unite în EHN în scopul propus, nici despre posibilitatea înregistrării altor bunuri imobile pe terenul pe care există un ENC.
Conform articolului 133-1 al doilea paragraf din Codul civil al Federației Ruse, complexul imobiliar unic (ENC) face obiectul normelor privind indivizibilitatea prevăzute la articolul 133 din Codul civil al Federației Ruse.
Deci, este convenabil să înregistrați obiecte complexe complexe, care nu trebuie mai târziu să fie împărțite în părți componente. Dacă în viitor obiectul diviziune încă posibil, de exemplu, dacă este vorba despre o clădire administrativă, care vor fi vândute sau vor fi vândute în părți camere separate în interiorul acestuia, este în valoare de gândire în avans cu privire la distribuirea înregistrării zonelor și cadastrale a unor părți ale clădirii. În caz contrar, un astfel de obiect decurge doar din dreptul de proprietate comună. În afară de obicei pentru astfel de „populate“ clădiri conflicte legate de spațiile publice, datorită faptului că a fost instalat un proprietar social total, au fost unite printr-un strat întreg de probleme legate de drepturile participanților de proprietate comună, - drepturi de preempțiune, definiția ordinului utilizați. Orice proprietate partajată este un potențial conflict în viitor
Înregistrare și înregistrare cadastrală. Drepturile înregistrat pentru un singur complex imobiliar pe baza scrisorii Rosreestraot 03.05.14, N-14 ref / 02410-GE / 14
Pentru a-l înregistra, trebuie să determinați compoziția complexului, indicând acest lucru în aplicație. În plus, se recomandă să se reflecte alte informații. De exemplu, datele privind comunicarea tehnologică, dacă totalitatea clădirilor, structurilor și a altor lucruri unite printr-un singur scop, este indisolubil legată din punct de vedere tehnologic.
În ceea ce privește înregistrarea complexă, nu se efectuează înregistrarea cadastrală, decât dacă este o clădire, o structură, o premisă, un obiect de construcție neterminată. Cu toate acestea, pentru înregistrarea de către stat a dreptului la un complex, informațiile despre obiectele incluse în acesta ar trebui să figureze în cadastru.
Legea privind înregistrarea nu conține reguli conform cărora unificarea imobilelor într-un singur complex necesită consimțământul unor terțe părți. Cu toate acestea, în fiecare caz specific, problema nevoii de primire trebuie abordată individual. De exemplu, un obiect imobiliar inclus într-un complex poate fi supus unei ipoteci sau unui contract de închiriere. Datorită Codului civil al Federației Ruse, regulile privind lucrurile indivizibile se aplică complexelor. Astfel, este necesar să se înlocuiască subiectul ipotecii (leasingului), și anume să se facă modificări contractului corespunzător.
În practică, totuși, nu este încă posibilă înregistrarea unui astfel de drept către ECD. Întrucât ITO nu știe cum să facă un astfel de pașaport tehnic și nu este prevăzută înregistrarea simplificată a legii. Și nu este clar ce să facem cu pământul.
Codul civil și legea de înregistrare nu conțin dispoziții care să împiedice proprietarul imobilelor, ale căror drepturi sunt înregistrate în Registrul unic al drepturilor de proprietate asupra imobilelor și tranzacțiile cu acesta, să combine aceste obiecte într-un singur complex imobiliar.
Trebuie avut în vedere că articolul 133.1 din Codul civil nu există nici o regulă că un singur set de bunuri imobiliare și terenuri care se află sub el este un obiect (de exemplu, terenul face parte dintr-un complex imobiliar unificat); un singur complex imobiliar nu este un lucru greu de un singur complexe reale, în conformitate cu articolul 133.1 din Codul civil, regulile de lucruri indivizibile (cu toate consecințele juridice care decurg din aceasta, respectiv, apoi un singur complex imobiliar nu poate fi divizată (transformată prin alte mijloace) în proprietăți separate).
Deoarece Codul civil, Legea privind înregistrarea, alte acte juridice, solicitantul trebuie să stabilească compunerea unui singur complex imobiliar (obiecte care trebuie incluse într-un singur complex imobiliar), altfel indicat în cererea de înregistrare de stat a drepturilor.
În conformitate cu articolul 1 din Legea cadastrului:
de înregistrare cadastrală de stat a bunurilor imobile (în continuare - înregistrarea cadastrală) recunoaște acte ale organismului autorizat de stat de înregistrare cadastrală a bunului imobil, care confirmă existența unui imobil cu caracteristicile care asigură determinarea bunului imobil ca lucruri individuale specifice ...
înregistrarea cadastrală se efectuează pe terenuri, clădiri, structuri, spații, obiecte de construcție neterminată;
prevederile Legii cadastrului nu se aplică blocurilor de subsol, navelor aerian și maritim, navelor de navigație interioară și obiectelor spațiale, întreprinderilor ca complexe de proprietate.
Astfel, dacă un singur complex imobiliar nu este o clădire, o construcție, o premisă, un obiect de construcție neterminată, nu se poate face o înregistrare cadastrală în raport cu aceasta.
Cu toate acestea, ținând seama de punctul 1.2 al articolului 20 din Legea privind înregistrarea pentru înregistrarea de stat a drepturilor la un singur imobiliare informații complexe despre obiectele sale constitutive de bunuri imobiliare ar trebui să fie păstrate în cadastrul de stat de bunuri imobiliare (care urmează să fie considerat ca fiind unul dintre bunuri imobile, cum ar fi o structură liniară, sau să ia în considerare toate lucrurile care sunt obiecte imobile care alcătuiesc acest complex imobiliar unic).
După cum rezultă din articolul 133.1 din Codul civil, pentru a clasifica un imobil care participă la cifra de afaceri ca un singur obiect, este necesar un criteriu următor pentru un singur complex imobiliar:
conexiune fizică sau tehnologică inseparabilă a clădirilor, structurilor și a altor elemente unite printr-o singură desemnare, inclusiv obiecte liniare (căi ferate, linii electrice, conducte și altele);
locație pe o suprafață de teren unificată printr-o singură numire de clădiri, structuri și alte lucruri.
Astfel, atunci când fuzionează într-un singur complex imobiliar de clădiri, structuri și alte lucruri unite printr-un singur scop și care sunt legate în mod fizic sau tehnologic în mod inextricabil, amplasarea lor pe un teren nu este necesară. În consecință, nu este necesar să se includă site-ul însuși în ENC.
Cu toate acestea, în fiecare caz specific, problema necesității obținerii unui astfel de consimțământ trebuie abordată individual, luând în considerare statutul juridic al bunului imobiliar inclus în complexul imobiliar unic. De exemplu, un obiect imobiliar inclus într-un singur complex imobiliar poate face obiectul unei ipoteci sau al unui contract de închiriere. În același timp, având în vedere că normele privind indivizii se aplică complexelor imobiliare unice, în conformitate cu articolul 133.1 din Codul civil, subiectul ipotecării (contractul de închiriere) trebuie înlocuit (se fac modificări ale acordului relevant).
În timp ce cadastrul obiectelor imobile ca obiecte unice nu există și organele de stat nu știu cum să facă un plan tehnic sau pașaport pentru EHC, să nu mai vorbim de calculul valorii sale cadastrale. În special, și cum să reflecte cele mai inseparabile conexiuni tehnologice sau fizice.
Ei bine, decizia proprietarului rămâne și dacă va dori să se împartă în viitor, să-și împartă ENC-ul. Acum se întâmplă mai des, iar unificarea EHC poate deveni o problemă în viitor. Din moment ce organele de stat nu vor ști cum să facă acest lucru.
Acum despre impozite. Aici sunt necesare calcule detaliate în funcție de valorile "scară" și cadastrale ale părților din EEN. În special, pentru imobiliare rezidențiale. De exemplu, la impozitul pe proprietate pentru o clădire rezidențială veți avea un impozit de 50 mp. și nu vor exista astfel de beneficii pentru EHC. Același lucru este valabil și pentru impozitul pe vânzări. Dacă combinați mai multe clădiri în EHC și dețineți această proprietate pentru mai puțin de 5 ani, atunci doriți să vindeți - veți avea o deducere fiscală standard de la vânzare. Dacă lăsați mai multe obiecte separate de înregistrare cadastrală - câteva.
Impozitul pe proprietatea persoanelor juridice din valoarea cadastrală indică de asemenea faptul că unificarea EHC nu este foarte profitabilă:
Legea Republicii Bașkortostan nr. 141-h definește lista obiectelor pentru care se calculează impozitul pe proprietate pe baza valorii cadastrale. și cotele de impozitare. Lista de obiecte include:
- centre administrative și de afaceri și centre comerciale (complexe) cu o suprafață totală de peste 1000 de metri pătrați. contoarele și spațiile din acestea (cu excepția spațiilor aflate în conducerea operațională a autorităților de stat și a organismelor autoguvernării locale, a instituțiilor autonome, bugetare și de stat);
- obiecte de proprietate imobiliară ale organizațiilor străine care nu desfășoară activități în Federația Rusă, precum și obiecte de proprietate imobiliară ale unor organizații străine care nu sunt legate de activitățile acestor organizații în Federația Rusă.
Un centru comercial (complex) este o clădire non-rezidențială autonomă, în care aparțin unuia sau mai multor proprietari și care îndeplinește cel puțin una dintre cele două condiții. Prima condiție - unul dintre tipurile de utilizare permisă a terenurilor situate sub clădire, presupune plasarea obiectelor de comerț, de catering și (sau) servicii pentru consumatori. A doua condiție este că clădirea este destinată utilizării sau efectiv utilizată în scopul plasării obiectelor de comerț, de catering și (sau) de servicii pentru consumatori. Același lucru pentru un complex de birouri
Cum se determină scopul și utilizarea reală a unei clădiri
Scopul clădirii ar trebui să fie determinat de pașaportul cadastral sau de documentul de contabilitate tehnică (inventar). Dacă pentru aceste lucrări cel puțin 20% din suprafața totală a spațiilor prevede plasarea birourilor și a infrastructurii conexe (săli de recepție centrale, săli de ședință, echipamente de birou, locuri de parcare), atunci clădirea este destinată utilizării în scopuri comerciale, administrative sau comerciale. În cazul în care cel puțin 20% din suprafața totală a unității prevede plasarea facilităților de vânzare cu amănuntul, a facilităților de catering public și a facilităților de servicii pentru consumatori, clădirea este destinată să găzduiască facilități comerciale, de catering și de servicii casnice.
Utilizarea reală a spațiilor nerezidențiale pentru plasarea de birouri, obiecte comerciale, servicii de catering și servicii pentru consumatori reprezintă utilizarea a cel puțin 20% din suprafața totală pentru plasarea acestor spații.
Vreau să menționez că, ținând cont de locurile publice, ajungând până la 40% din suprafața totală, 20% - nu atât de mult pentru a dovedi "impozitarea" obiectului.
Compilat de: Andreeva E.Ya. pe materiale de diferite surse
Articole similare
-
Înregistram drepturile la un singur complex imobiliar (scrisoare din lista din r
-
Procedura de înregistrare de stat a drepturilor la întreprinderi ca complexe de proprietate
Trimiteți-le prietenilor: