Larisa Dengina:
Bine ai venit!
Să ne imaginăm o situație de genul:
În familie, s-au născut copii, iar un apartament studio cumpărat pe credit devine mic. Este posibil să vinzi acest apartament, cu datoriile rămase, și să cumperi un apartament cu trei camere?
Să încercăm să ne ocupăm de Dmitri Ovsyannikov, directorul general al brokerului ipotecar "IPOTEK. RU. "
Bună, Dmitry!
Dmitri Ovsyannikov. Bine ai venit!
LD: Deci, să presupunem că împrumutatul are un apartament de 5 milioane de euro. Îi datorează băncii alte 2 milioane. Poate să dea acest apartament băncii și să cumpere un apartament, de exemplu, pentru 10 milioane?
DO: Există o concepție greșită tipică în întrebarea dvs.
DO: Când un împrumutat crede că poate da un apartament unei bănci.
Problema este că banca este o instituție de credit. Banca - dă bani împrumutatului. El nu vinde apartamente. Asta este, ce se întâmplă: pentru o bancă, un apartament este un bun care nu este de bază.
Banca nu are nevoie de un apartament cu împrumutatul.
Nu o va lua.
Aceasta este, în cel mai bun caz, ceea ce se poate face: puteți găsi un cumpărător pentru acest apartament, care va plăti aceleași 2 milioane și va continua să devină proprietarul acestui apartament.
Dar pentru cumpărător - acesta este un anumit risc. Într-adevăr, ce se poate întâmpla: el va da bani unui om, iar vânzătorul va spune: "Mi-am rezolvat problema și nu vă voi vinde un apartament!
Chestia este că odată ce o persoană a dat bani vânzătorului, de îndată ce o persoană a rambursat bani băncii, ce se întâmplă? Banca nu poate să recupereze banii înapoi. Și ce se întâmplă: vânzătorul și-a rezolvat problema locuințelor, iar cumpărătorul trebuie să-și returneze cumva banii.
Cum se poate face acest lucru?
Aplicați instanței. Și ce va face curtea? Curtea va spune: "Să se întoarcă această persoană, să zicem, o treime din salariu."
Cumpărător - un anumit risc: cât timp să așteptați până când toți acești bani de la vânzător se vor întoarce la el?
Prin urmare, dacă vorbim despre prima schemă, teoretic, puteți găsi un cumpărător care acceptă să își asume riscuri, dar în acest caz: când, de exemplu, un apartament este unic ...
Acesta poate fi unic, fie ...
Imaginați-vă bine: apartamentul este un zgârie-nori pe Embalimentul Kotelnicheskaya, unde apartamentele sunt vândute la câțiva ani - o situație.
A doua situație: poate fi un apartament, să zicem, la intrarea în care locuiește mama împrumutatului.
Firește, câți ani puteți aștepta pentru același apartament?
Apoi, persoana (cumpărătorul) este pregătită fie să plătească în plus, fie să își asume riscuri.
Dar dacă acesta este un apartament obișnuit, tipic, nu diferit de ceilalți, de ce trebuie să își asume riscul cumpărătorul? De ce ar risca banii lui?
Banca nu este de acord să permită vânzătorului să-și vândă apartamentul pe altă schemă, bine, e bine: eu, în calitate de cumpărător, voi găsi un alt apartament.
LD: Există alte opțiuni?
DO: O altă schemă este atunci când o persoană se întoarce la bancă: "Lasă-mă să vând apartamentul." Și banca spune: "OK: lasă cumpărătorul să devină debitorul nostru. Aceasta este, de fapt, datoria este transferat de la debitorul curent la cumpărător. Cumpărătorul cumpără un apartament împreună cu o datorie, un apartament care este în garanție cu banca. De asemenea, ce se întâmplă? Noul proprietar, după ce a devenit proprietarul apartamentului, stinge balanța datoriei către bancă, după care își retrage singur gajul.
În acest caz, ce se întâmplă? Noul cumpărător nu riscă banii: adică nu există o astfel de situație când ar trebui să ruleze după vânzător: "Dați-mi banii înapoi". Dar, în același timp, există un neajuns nedeterminat: cumpărătorul, devenind proprietar, trebuie să petreacă ceva timp, pentru a retrage cauțiunea.
Și în sfârșit, al treilea regim, care este posibil - atunci când o persoană cumpără un apartament și simultan cu înregistrarea unei tranzacții de cumpărare și de vânzare, există o retragere a gajului ...
LD ... Dacă vorbim, nu despre o ipotecă, ci despre tranzacțiile obișnuite la Moscova, așa cum se întâmplă ... Transferul de bani are loc prin intermediul depozitarului oricărei bănci.
Pentru ce este aceasta?
DO: Uite, aici:
Transferul de bani este posibil fie înainte de înregistrarea de stat, fie după înregistrarea de stat. Și imaginați: cumpărătorul a dat bani vânzătorului, vânzătorul a pus banii înapoi în buzunar, și apoi spune: "Mi-am schimbat mintea despre vânzarea apartamentului."
Teoretic, o astfel de situație este posibilă.
Adică, cumpărătorul, dacă dă bani în avans, își asumă un anumit risc.
Cea de-a doua situație, când, să spunem, cumpărătorul nu dă bani în avans, iar vânzătorul, la început, întocmește un apartament pentru cumpărător și numai după aceea cumpărătorul își dă banii. Din nou, riscul, numai pentru vânzător: "Ce se întâmplă dacă vând un apartament ca vânzător, iar cumpărătorul nu îmi va plăti banii"?
Riscul?
Risc!
Care sunt riscurile cumpărătorului (sau vânzătorului), în acest caz?
Cel puțin, prin necesitatea de a dovedi prin instanță că unul, să spunem, a vândut apartamentul și nu a primit niciun ban sau a doua situație: apartamentul a fost reînregistrat unui nou proprietar și ...
Că nici cumpărătorul, nici vânzătorul nu riscă, din cauza inechitabilității contrapărții, pentru aceasta la Moscova, se gândește următoarea schemă de transfer de bani:
Înainte de tranzacție, cumpărătorul plătește banii în celula depozitară a băncii.
Adică, depozitarul este ca un fel de cameră pentru bagaje. Partea cumpărătorului cu banii înainte de tranzacție, iar vânzătorul primește bani după tranzacție, în cazul în care apartamentul este cu adevărat vândut acestui cumpărător. Asta este, în cazul în care cumpărătorul a dat bani pioni, și vânzătorul a vândut apartamentul nu acest cumpărător, ci pentru altcineva, vânzătorul din această celulă nu va fi în măsură să colecteze banii.
Și, ceea ce situația este posibilă: fie cumpărătorul a devenit proprietar, în acest caz, vânzătorul poate primi bani de la depozitarul celulei, sau cumpărătorul nu devine proprietar, și, în acest caz, se poate retrage banii din celula de depozitare.
Acum, ce se întâmplă în cazul nostru cu banca: cumpărătorul înainte de tranzacție plătește banii în celula depozitară. El le-a pus, iar banca da o hârtie că datoria debitorului este stinsă: o lucrare pentru autoritățile de înregistrare, astfel încât să puteți retrage depozitul.
De fapt, acesta este un anumit risc al băncii. Care este riscul? Faptul că banii în depozit nu sunt bani pe contul bancar. Aceasta este, debitorul nu a rambursat încă împrumutul, iar banca da deja o lucrare privind rambursarea datoriei lor și cu o cerere de a retrage ipoteca din apartament.
Prin urmare, există destul de puține bănci care sunt gata să facă acest lucru, dar există astfel de bănci.
LD: Dmitry, poate că există cea mai bună opțiune?
D.O. Pentru cumpărător și vânzător, cea mai bună opțiune este cea de-a treia. Pentru că, atunci când prima schemă, vânzătorul, realizând că cumpărătorul își asumă riscul, vânzătorul trebuie să-și vândă apartamentul său mai ieftin, mult mai ieftin pentru a găsi un om: cumva să-l motiveze să ia acest risc:
"Da, risc 2 milioane, dar când sunt pregătit să iau o șansă? Când, să zicem, captura mea va fi de jumătate de milion, nu? Așadar, aș putea cumpăra un apartament pentru 5 milioane, dar eu cumpăr acest apartament pentru 4.5: da, îmi risc riscul celor doi milioane. "
LD .. Dmitry, și tranzacția pentru vânzarea unui apartament vechi și cumpărarea unui nou, acestea pot să apară într-o singură zi?
DO .. Da, teoretic, este posibil să se efectueze o tranzacție într-o zi, dar din nou: totul depinde de acordul băncii, printr-un acord de vânzător și cumpărător. Asta este ceea ce se dovedește: cea mai dificilă parte a acestei tranzacții este vânzarea unui apartament care se află într-o ipotecă. Și apoi - totul este destul de simplu: vânzătorul este o cameră, el, în același timp, este un cumpărător al unui apartament cu trei camere. Aceasta este, afacere alternativă convențională, nu vă faceți griji: după tranzacție vânzătorul apartament cu două camere are, la fel ca în exemplul nostru, trei milioane de euro din vânzarea de către debitor a apartamentului său cu o cameră de depozitar al celulei, iar studioul vânzătorul lipsește 7000000 adaugă banca: suma obținută de 10 milioane pentru 3 apartament în cameră.
Aceasta este o situație normală.
LD Mulțumesc, Dmitri, grozav!
Folosiți întrebările site-ului «ipotek.ru, Despre ipotecare în limba rusă».
Cu noi a fost Dmitry Ovsyannikov, director general al brokerului ipotecar "IPOTEK. RU. "
La revedere.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: