Imobiliar, închiriere de spații, privatizare, închiriere
Împrumuturile de bunuri imobile în temeiul contractului de închiriere
În cazul în care plata chiriei este transferată la suma de bani sau alte bunuri mobile, menținerea acestor proprietăți de închiriat relații și natura contractului de închiriere pentru a-și exercita dreptul de a pretinde. 2, art. 587 din Codul civil, care esențial pentru anuitatea contractului este supusă concurența, care stabilește povara chiriei plătitorului pentru a oferi securitate pentru îndeplinirea obligațiilor sale (penalizare, garanție, garanție bancară, etc.) sau pentru a asigura beneficiul beneficiarului de închiriere a riscului de răspundere pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a acestor obligații. Neefectuarea unui acord cu privire la această condiție va însemna că contractul de anuitate nu este încheiat în general.
La încheierea contractului, care mediază transferul de sub plata chiriei imobiliare, obligat părțile să realizeze un acord privind furnizarea de plătitor de întreținere lipsește. În practică judiciară, această soluție legislativă este tratată în așa fel încât în cazul în care obiectul relațiilor de închiriere este bunul imobil, încălcarea nu este obligatorie la acord, dar, de fapt, incluse în contractul de condițiile de securitate, cum ar fi obligația de asigurare chirie plătitor în beneficiul riscului de răspundere pentru neexecutarea sau necorespunzătoare a destinatarului îndeplinirea obligațiilor sale față de beneficiarul chiriei, nu constituie motive pentru anularea forțată a contractului la inițiativa beneficiarului chiriei <1>.
Normele actuale privind contractul de închiriere permit, în esență, înstrăinarea de către plătitor a chiriei de bunuri imobile primite sub plata chiriei <1>, care a avut ca rezultat necesitatea unei legislații obligatorii restricționarea anumitor drepturi gaj a chiriilor plătitorilor, în scopul de a stabili garanții de anuitate crescut respectarea drepturilor beneficiarilor, în special interesați de stabilitatea și executarea corespunzătoare a contractului.
<1> Norma artei. 253 din Codul civil al RSFSR dedicat denumită formal cumpărarea și vânzarea, dar, în esență chirie relații, a interzis înstrăinarea unei case de locuit, achiziționate cu condiția întreținerii vieții vânzătorului, până la sfârșitul vieții dependente.
1. Dacă un teren, o întreprindere, o clădire, o structură sau o altă proprietate imobiliară (inclusiv recunoscută ca fiind imobilă în virtutea legii) este transferată pentru plata chiriei, atunci conform art. 586 din Codul civil al Federației Ruse cu privire la astfel de proprietăți imobiliare există o taxă de încasare (chirie în sarcină).
Se pare că prevederile paragrafului 1 al art. 586 din Codul civil se referă grevare chirie imobiliare numai cu atașamentul drepturilor beneficiarului chiriei obiectului relațiilor de chirie și nu necesită un acord prealabil plătitor al destinatarului privind înstrăinarea bunurilor imobile către terțe părți. În virtutea art. 604 din Codul civil este necesar doar dacă este vorba de înstrăinarea și utilizarea bunurilor transferate pentru a asigura întreținerea pe tot parcursul vieții. Însăși sensul de intrare în drepturi destinatarului chirie ca urmare a proprietății este de a asigura stabilitatea drepturilor în punerea în aplicare a unui obiect din cifra de afaceri grevare, nu pentru a exclude acest viraj. În acest caz, concluzia că nu este necesar să se obțină consimțământul destinatarului chiriei privind înstrăinarea de închiriere imobiliare (ca regulă generală), contrar opiniei exprimate în literatura de specialitate <1> nu contrazice paragraful 1 al art. 391 din Codul civil al Federației Ruse, deoarece în cazul în cauză debitorul plătitorului de chirie înaintea beneficiarului chiriei este transferat dobânditorului proprietății grevate în virtutea legii - normele din secțiunea 1, art. 586 Cod civil, care acționează ca o excepție directă de la regula privind necesitatea obținerii consimțământului creditorului de a transfera datoria.
Nu există un răspuns clar la întrebarea cu privire la măsura în care, în sensul alineatului 1 al art. 586 din Codul civil al obligațiilor plătitorului de chirie contract va trece la cumpărător al proprietății de închiriere, cu alte cuvinte, nu ultimul plătitor de datorii acumulate de momentul transferului dreptului de proprietate a unui obiect de grevare. Se pare că, în lipsa unor rezerve legale directe altfel noul proprietar toate se încadrează, inclusiv ultima (întârziere), obligațiile plătitorului de chirie și există o înlocuire completă a persoanei (plătitor) în angajamentul de închiriere. Acest lucru nu exclude posibilele consecințe negative pentru fostul plătitor fără a informa proprietatea de a dobânditorului din valoarea totală a chiriei datoriei (art. 460 din Codul civil), dar nu implică apariția de regresie, de la data achiziției a plătitorului noi garanții va plăti a devenit lui (mai degrabă decât asupra datoriilor altora.
Trebuie remarcat faptul că închirierea de bunuri mobile grevare nu fixă numai prin lege, ci și din cauza cerințelor de la punctul. 3 al art. 308 din Codul civil privind inadmisibilitatea stabilirea întreprinderii de responsabilități pentru persoanele care nu participă la ea ca o parte, nu poate fi asigurată de acordul părților contractului de închiriere. O astfel de decizie legislativă în condiții moderne nu poate fi numită adecvată nevoilor economice ale participanților la relațiile de închiriere. Cred că este rezonabil să dea părților posibilitatea de a construi servituți de închiriere împotriva bunurilor mobile, mai ales atunci când vine vorba de aceste tipuri de lucruri, drepturi (inclusiv grevare), care sunt supuse de stat și alte fixare publice (titluri de capital, muzeu).
2. Conform paragrafului 2 al art. 586 CC de transmisie RF împovărat chirie a proprietății altei persoane plătitorului chirie poartă răspundere subsidiară cumpărătorului de cerințele beneficiarului chiriei care au apărut în legătură cu încălcarea contractului, cu excepția cazului în care legea sau contractul prevede răspunderea solidară în conformitate cu această obligație.
Mai întâi de toate, ar trebui să fim atenți la faptul că natura caracteristică a acestei reguli nu permite excluderea responsabilității fostului plătitor de chirie, ci doar permite să fie de acord asupra soiului său mai sever.
Nu mai puțin important este răspunsul corect la întrebarea de exact modul în care contractul poate fi stabilită răspunzătoare în solidar pentru angajamentul de inchiriere: contractul pentru înstrăinarea proprietății de către plătitor chirie, sau direct prin contractul de închiriere. În literatura de specialitate, a exprimat un punct de vedere, potrivit căruia creșterea responsabilității cedentului de proprietate poate fi grevat cu chiriile prin realizarea condițiilor corespunzătoare direct în contractul de rentă, iar contractul privind înstrăinarea proprietății între ultimul și penultimul proprietarii săi <1>. Cu toate acestea, pare necesar să se rezolve această problemă, ținând seama de regula alineatului 3 din art. 308 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia obligația nu creează obligații pentru persoanele care nu participă la aceasta ca părți. Rezultă direct din această regulă că contractul de chirie nu poate fi recunoscut ca sursă a condiției privind răspunderea comună a cumpărătorului de bunuri și a fostului plătitor de chirie.
În cazul în care imobilul transferat sub plata chiriei trece în mod repetat de la un proprietar la altul, apare problema stabilirii subiectului de răspundere subsidiară sau solidară. Poate exista o idee că împovărarea chiriei în această manifestare leagă toate persoanele ale căror proprietăți măcar o dată au fost afectate de proprietate. De exemplu, acesta este modul în care A.P. Serghev, observând că, în sensul legii, regula, prevăzută la paragraful 2 al art. 586 din Codul civil, se aplică în cazul în care proprietatea este alienați de mai multe ori că toate persoanele, prin mâinile cărora proprietatea a trecut la beneficiarul chiriei trebuie să fie o responsabilitate suplimentară pentru încălcarea obligațiilor plătitorului <1>. Din punctul de vedere al VS. Ema, în conformitate cu legislația rusă, chiriile legate de chirii nu cuprind numai bunuri imobile, ci și toate persoanele ale căror proprietăți au fost vizitate de această proprietate, fiind împovărate cu chirie <2>. Cu toate acestea, această opinie este văzută ca contrazicând interpretarea literală a normei paragrafului 2 al art. 586 Codul civil al Federației Ruse. Se pare că doar fiecare plătitor anterior se dovedește a fi obligat în mod subsidiar cu fiecare nou plătitor al chiriei.
3. Proprietatea imobiliara transferate de plata chiriei, împovărat nu numai dreptul de a primi chirie, dar, de asemenea, dreptul de gaj, care este beneficiarul de inchiriere este automat (prin efectul legii, în lipsa unui acord special privind gaj) dobândește o garanție sub chiria plătitorului (p. 1 Articolul 587 Codul civil al Federației Ruse). Această sarcină dublă (și chirie și ipotecă) este capabilă să provoace critici ca fiind mult prea complicând participarea transferată sub plata chiriei cifra de afaceri proprietăți imobiliare în viitor și să ofere beneficiarului de închiriere protecție juridică excesivă. În special, literatura de specialitate indică faptul că majoritatea sistemelor juridice în protecția creditorilor de închiriere este limitată la stabilirea proprietăților în urma grevare de închiriere de bunuri imobiliare <1>, dacă există o filială (și cu atât mai mult posibilă răspundere comună) pentru cerințele beneficiarului de chirie, ar fi suficient să existe singura sarcină a imobilului prin chiria în sine <2>. Cu toate acestea, se pare că, chiar și cu stabilirea unei răspunderi suplimentare pentru creanțele din partea beneficiarului de închiriere torționar de înstrăinare a proprietății, împovărat cu chirie, suplimentar față de garanțiile reale de închiriere grevat de nici un caz de prisos, pentru că, în realitate, nu dublează regulile efectului protector al alin. 1, art. 586 Codul civil, dar creează o securitate suplimentară pentru interesele beneficiarului chiriei. În același timp, atașarea proprietății garanției suplimentare chiriei nu interferează cu cifra de afaceri a acestei proprietăți. Un alt lucru este faptul că restrânge în mod nejustificat dreptul de chirie plătitorului ca proprietar devine proiectată prevăzută de nevoie garanții pentru a obține consimțământul creditorului ipotecar de a dispune de obiectul de gaj (Sec. 2, art. 346 din Codul civil). Excluderea posibilității de eliminare gratuită a proprietății închiriate reduce valoarea de proiectare a sarcinii automate de închiriere.
<1> Drept civil. T. 3. P. 433.
4. În ceea ce privește relațiile de întreținere pe întreaga durată de viață cu întreținere, regula de la paragraful 1 lingura. 604 a sarcinii suplimentare Codul civil plătitor chirie, care asigură menținerea unei puteri dependente de un control strict asupra soarta stării fizice și juridice a proprietății transferate în schimbul de întreținere pe toată durata de viață a unei dependente, în ciuda transferului de proprietate asupra bunului către plătitor de chirie.
Deși în comparație cu art. 253 din Codul civil al RSFSR, în general, nu permitea înstrăinarea unei case de apartamente de către cumpărător pe parcursul vieții vânzătorului în baza contractului de vânzare a unui apartament cu condiția întreținerii pe întreaga durată a vânzătorului, art. 604 din Codul Civil al Federației Ruse este într-adevăr mai liberal <1>, Normele conținute în ultima regulă încalcă grav sfera proprietății a plătitorului chiriei ca proprietar al bunurilor imobile închiriate.
În esență, drepturile beneficiarului de chirie, în lumina acestei reguli nu este atât de mult actul este atașat la lucruri grevare, semnalată prin lansarea competențelor mecanismului ordinelor de restricție în valoare de proprietate a chiriei plătitorului. Justificarea economică și juridică a acestei restricții din punctul de vedere al paragrafului 1 al art. 1 din Codul civil este văzut în necesitatea de a proteja în mod explicit care impune respectarea de interes depinde în stabilitatea închirierea de putere, care este într-o relație de întreținere de viață a unei dependente nu este exprimat în monetar și în natură (satisfacerea nevoilor de hrană, îmbrăcăminte, îngrijire, etc.) și în mare măsură depinde de personalitatea unui plătitor de chirie.
Conform alin. 2 linguri. 604 din Codul civil al Federației Ruse, plătitorul chiriei este obligat să ia măsurile necesare pentru a se asigura că în timpul perioadei de întreținere cu întreținere, folosirea acestei proprietăți nu duce la o scădere a valorii acestei proprietăți. Aceasta înseamnă că dreptul de proprietate al plătitorului chiriei asupra bunurilor imobile primite în baza contractului este, de asemenea, limitat în drepturile de proprietate și de utilizare care nu pot fi exercitate de proprietar în mod liber, în interesul său. Apariția acestei restricții este necesară pentru a asigura implementarea protecției protecției persoanelor dependente de Art. 605 din Codul civil al Federației Ruse, care, în cazul în care plătitorul de anuitate încalcă substanțial obligațiile sale, permite returnarea involuntară a bunurilor imobile transferate pentru a asigura întreținerea pe tot parcursul vieții.
Trebuie remarcat faptul că sarcinile și constrângeri suplimentare asupra plătitorilor în relațiile de menținere a vieții unei dependente nu face dreptul de proprietate asupra unei proprietăți de închiriere în dreapta goale. În special, un răspuns pozitiv la întrebarea dacă plătitorul are dreptul de a închiria, fără a solicita consimțământul destinatarului să se înregistreze la locul de reședință (ședere), în care este obiectul relațiilor chirie camera de zi. O astfel de abordare împărtășită de instanțele de judecată, nu nerecunoscând autorizat formularea dependentă de plătitorului chirie (și familia sa) să se înregistreze la un apartament împovărat ca bază pentru rezilierea contractului de întreținere de viață a unei dependente <1>.
În literatura de specialitate, și-a exprimat opinia că încheierea contractului de închiriere cu o viață dependentă nu este întotdeauna un mod garantat de a beneficiarilor de anuități pentru a asigura viitorul său confortabil în continuare <1>, că direcția posibilă de îmbunătățire ulterioară a legislației civile poate fi o revenire la interdicția existentă anterior privind înstrăinarea locuințelor de către plătitorul chiriei în viața destinatarului <2>.
Cu toate acestea, această direcție a dezvoltării legislației privind chiriile este văzută ca fiind greșită. puteri depline de blocare a ordinii în proprietate a chiriei plătitorului nu numai că poate distruge un mecanism eficient pentru sarcina chirie, dar, de asemenea, în mod semnificativ încătușa libertatea dependente ei înșiși. Se pare că aceste sarcini suplimentare în agregat constituie un mecanism foarte eficient pentru a contracara comportamentul abuziv al plătitorilor defecte de chirie și, în general, asigură proprietăți esențiale adecvate ale relațiilor de arendă și natura contract de închiriere efect civil-juridic echilibrat.
Pentru a îmbunătăți legislația pare necesară și suficientă: a) să indice pentru a păstra sarcina chiriei, conținutul care reprezintă puterile posesia și utilizarea bunului grevat de, nu numai în înstrăinarea ei, ci și în alte eliminare; b) pentru a clarifica faptul că răspunderea plătitorului contractului de închiriere va trece la cumpărător de închirierea proprietății în totalitate, inclusiv plătitorul datoriilor acumulate de momentul transferului dreptului de proprietate a unui obiect de grevare; c) să ia în considerare necesitatea de a solicita retragerea consimțământului gajist de a dispune de proprietate de închiriere în punerea în aplicare care rezultă din contractul de închiriere grevare garanție; g) să ia în considerare oferind participanților dreptul de a închiria relații concepute pentru a fi fixate servituți publice de închiriere în ceea ce privește bunurile mobile; e) să abordeze în mod specific problema exact modul în care contractul poate fi stabilită răspunzătoare în solidar pentru obligația de închiriere, explicând că, sub rezerva regulii n. 3 al art. 308 Codul civil al RF nu poate fi recunoscut ca un contract de anuitate; f) precizează norma art. 586 din Codul civil exclude că, dacă treci sub plata chiriei imobiliare transferate în mod repetat, de la un proprietar la altul, sunt necesare în mod subsidiar (sau în comun), cu fiecare nou plătitor este doar unul din (penultimul) plătitor anterior.
Trimiteți-le prietenilor: