Cum de a emite un credit ipotecar pentru a cumpara un apartament și, în același timp, pentru a evita greșelile comune, al cărui preț este locuința dumneavoastră? Acest lucru este detaliat în articolul "Partener de afaceri", care poate fi citit pe site-ul delovoy-partner.ru.
Mai jos este textul articolului cu modificări minore.
1. Acord de împrumut - la ce să acordați atenție?
Vasiliy Tyshchenko, consultant și șef al departamentului de creditare ipotecară al "partenerului de afaceri" AN:
Mii de oameni au suferit de faptul că nu au acordat o atenție specială condițiilor acordului de împrumut. Luați un credit ipotecar timp de 10-20 de ani, în această perioadă situația economică se poate schimba de mai multe ori. Protejați-vă pe dumneavoastră și pe familia dvs. pentru toți acești ani.
Necesită excepții la aceste elemente din termenii acordului de împrumut, din cauza acestor condiții, cel mai adesea a suferit debitorilor:
- Creditorul (banca) are dreptul unilateral.
Aflați dacă îndepliniți termenii contractului de împrumut, atunci creditorul nu trebuie să schimbe nici unul dintre termenii contractului fără acordul cu dvs.
- Rata de împrumut poate fi schimbată
(la discreția creditorului sau la valoarea oricărei rate, de exemplu, la un moment dat le plăcea să lege cu rata variabilă MosPrime, care în timpul crizei a crescut de 6 ori!)
Chiar înainte de criză, deseori am purtat discuții cu liderii diferitelor bănci în același scenariu și întotdeauna sa încheiat cu aceeași expresie:
Banker: - Ei bine, din moment ce contractul prevede o rată mai mare, nu o vom ridica.
- Atunci de ce să oferim posibilitatea ridicării?
"Ei bine, doar pentru caz".
Cu ce ocazie?
- Ei bine, dintr-o dată în țară va fi o inflație foarte gravă sau implicit.
- Atunci ce?
- Ei bine, atunci, bineînțeles, va trebui să ridicăm rata la împrumut! Și ce sugerăm să facem în acest caz.
În timpul crizei, câteva bănci mari de credite ipotecare, în ciuda promisiunilor orale, au ridicat rata dobânzilor la împrumutători de 2-3 ori. Bancile s-au bazat pe termenii acordului de imprumut.
- Creditorul are dreptul să solicite o rambursare anticipată a împrumutului
Acest drept a fost folosit de băncile care au intrat într-o situație financiară dificilă la începutul crizei financiare. Împrumutații a trebuit să vândă urgent proprietăți imobiliare.
Reluați: citiți cu atenție termenii contractului de împrumut și schimbați elementele pe care nu le place. Scuzele de bănci că este imposibil să se schimbe condițiile este de apă curată de protecție a intereselor băncii, trebuie să vă apărați interesele dvs. și a familiei dumneavoastră.
2. Aplicarea la bancă. Cum gestionează băncile aplicațiile debitorilor?
În bancă, aveți două servicii: un departament de creditare ipotecară și un serviciu de securitate.
Angajații departamentului de credit primesc bonusuri de la fiecare client. Sarcina unui astfel de angajat este mai întâi să furnizeze un flux puternic de aplicații de la oameni și apoi să solicite credite ipotecare pentru cererile de supraviețuire. De aceea sunteți întotdeauna convins că aici este cel mai sigur contract de împrumut și că puteți trece cu ușurință și rapid serviciul de securitate, este necesar doar să aduceți documente. Salariile ofițerilor de securitate depind de numărul de deportați: mai puțini non-plătitori - salarii mai mari.
Cum efectuează serviciile de securitate ale băncii inspecții la înregistrarea unui credit ipotecar?
În primul rând, documentele sunt examinate pentru conformitatea cu bazele de date, autenticitatea și legalitatea:
Pașaport, bilet militar și înscrieri în acesta, diplome, angajare, certificat de la locul de muncă etc. Important! Dacă documentul 2-NDFL nu este imprimat din programul de contabilitate, atunci o persoană de securitate cu experiență o poate determina, prin urmare, atunci când faceți un certificat pe computer, verificați cu atenție totul.
Apoi Împrumutatul este privit prin:
Biroul de istorii de credit: dacă au existat refuzuri în alte bănci pentru împrumuturi. din ce motive (Baza refuzenilor). Dacă au existat refuzuri, atunci acesta este un dezavantaj important, deoarece banca anterioară avea câteva motive pentru a refuza un împrumut. Un refuz în Biroul de istorii de credit este de 50% din ceea ce vi se refuză din nou. De asemenea, sunt văzute informații despre existența delincvențelor, împrumuturile abandonate, firește, dacă este cazul, "se recomandă refuzarea".
Cererea privind fondul de pensii: verificarea salariului prin deducerea la fondul de pensii. Dacă există discrepanțe mari, de exemplu, în referința 40 tr. și deduceri de la 5 tr. - Se recomandă refuzarea (și în baza refuzenilor va fi enumerată - "pentru furnizarea de informații false"). De ce? Deoarece 5t.r. - acesta este salariul oficial, restul angajatorului poate tăia în orice moment, ceea ce a făcut majoritatea angajatorilor în criza financiară.
Baza infracțiunilor: prezența condamnărilor anterioare, instituirea cazurilor penale, infracțiunile administrative, statutul în cont în camera copiilor poliției, narcologul, psihiatrul.
Baze de proprietate (autoturisme, imobiliare): pentru a determina bunăstarea materială a debitorului.
Apoi compania este privită:
Baza întreprinderilor: verificarea companiei pentru înregistrarea oficială, verificarea directorului - real sau nominal, verificarea fondatorilor - nu sunt implicate în OPS (comunități criminale organizate).
Baze interbancare: verificarea cifrei de afaceri a întreprinderii, de exemplu, împrumutatul lucrează ca administrator și indică în certificat un salariu de 45 TR. iar cifra de afaceri a întreprinderii este de numai 200 de tr. pe lună - recomandarea de a refuza, deoarece. cu o astfel de cifra de afaceri, compania nu va fi în măsură să livreze un manager patruzeci și cinci de mii. Două sute nu înseamnă profit, doar o întoarcere (cea mai simplă economie).
Informații despre motivele refuzării unui credit ipotecar. care este închisă de la public.
Întrebarea frecventă: - De ce până astăzi 80% dintre cetățeni primesc refuzuri, deoarece băncile nu își asumă deloc riscuri, deoarece garanția este apartamentul achiziționat, iar prețurile au scăzut practic la fund și nu ar trebui reduse?
Răspuns: - După cum a demonstrat practica - în cazul în care împrumutatul nu plătește împrumutul (acest lucru se numește ipotecă implicită), iar în timp ce nu dorește să părăsească apartamentul ipotecat, evacuarea de acolo este imposibilă. Pentru a descarca o persoana din apartament, este necesara fie dorinta sau decizia Curtii. De ce instanțele judecătorești stau pe partea defaulterului și nu consimtă la privarea privitoare la defaulatorul imobiliar? Faptul este că peste toate tratatele și legile este Constituția Federației Ruse, potrivit căreia toată lumea are dreptul la locuință. Prin urmare, evacuând de default a apartamentului ipotecat, este necesar să se depună, nu în stradă, și într-o altă cazare, deși foarte ieftine, dar carcasa (în țările dezvoltate, există cartiere întregi de astfel de locuințe), dar în țara noastră forțată relocare mecanism nu a funcționat , care este ceea ce non-plătitorii utilizează. Până în prezent, băncile nu pot să returneze banii emise în 90% din cazurile de neplată! În contextul crizei financiare, este foarte probabil ca împrumutatul să își piardă locul de muncă mâine și nu va putea să plătească împrumutul. În același timp, banca știe că 90% dintre defaulatori își vor exercita dreptul la locuință, iar numai 10% singur sau sub presiunea serviciilor de securitate vor fi evacuate și vor elibera apartamentul de vânzare. Prin urmare, luând în considerare riscurile ridicate pe fondul unui interes scăzut, băncile sunt obligate să aleagă cele mai bune dintre cele mai bune și să refuze până la 80% din cazuri.
Concluzie: chiar dacă Împrumutatul nu este rău, dar există unele îndoieli, serviciul de securitate recomandă "Refuzați".
3. Refuz. Motivele refuzului. Ce fac ei cu refuzienii?
În ce cazuri solicitanții primesc un refuz de înregistrare a unei ipoteci?
Pentru furnizarea de informații false:
- Plățile către fondul de pensii nu corespund salariului specificat în certificatele
- Ascunderea informațiilor despre împrumuturile disponibile
- Documente false de locuri de muncă
- Întreprinderea este închisă sau neînregistrată
Refuz la numirea împrumutatului:
- Delinquencies sau defaults pe împrumuturi luate anterior
- Au existat condamnări, chiar și cele mai simple - de exemplu, "Deceitul consumatorului" (un set de caroserie, un calcul)
- A fost deschis un caz penal
- Arierate la impozite, amenzi, servicii publice
- Vizitarea stației de răpire
- A fost înregistrat la un psihiatru
- A fost înregistrat la un expert în narcologie
- Vârsta de vârstă înainte de pensionare
- Lipsa înregistrării, a cetățeniei
- Experiență profesională mai mică de 6 luni
- Proprietar de afaceri, antreprenor individual (refuzuri până la 95% din cazuri)
Refuz la locul de muncă:
- Nu există o cifră de afaceri în contul de întreprindere (sau în rândul micilor clienți)
- Nu se deduc bugetul (întreprinderea nu plătește impozite)
- O întreprindere cu un director nominal
- Fondatorii sau echipa de conducere au format OPS (comunități criminale organizate)
Ce fac ei cu refuzienii?
În Biroul de istorii de credit există o bază separată - baza refuzenilor. Toți cetățenii care au fost refuzați sunt înscriși în această bază de date. De asemenea, motivele pentru eșecuri pot fi indicate, de exemplu "pentru furnizarea de informații false" sau una impersonală: "inconsecvența datelor" etc.
În cazul în care agentul de securitate vine în biroul de credit, în secțiunea „refuznici Base“ și a vedea ceea ce au fost refuzate într-o altă bancă, acest fapt îl face să te negi prea (la urma urmei banca anterioare a fost un motiv de refuz).
4. Este posibilă ocolirea controalelor salariale prin intermediul unui fond de pensii?
5. Procesul de cumpărare a unui apartament într-un credit ipotecar (pas cu pas: de la avans la înregistrarea legii)
Advance sau depozit - care este diferența când faci o ipotecă?
Ați ales un apartament, vânzătorul sau agentul său solicită să faceți un avans sau un depozit. Depunerea (în conformitate cu articolul 380, 381 CC RF), dacă este executată corect, este securitatea tranzacției, plata anticipată în temeiul Codului civil al Federației Ruse nu este securitatea tranzacției, adică dacă refuzați tranzacția, atunci nimeni nu vă va returna depozitul, dar avansul trebuie să revină. În cazul în care vânzătorul refuză tranzacția, în cazul unui depozit, trebuie să dea suma depunerii și să plătească aceeași sumă de sus, în cazul unei plăți în avans, numai suma avansului este returnată. În Ekaterinburg, în general, "avansurile" merg.
Faceți o plată în avans personalului vânzătorului - este periculos. El poate să se ascundă cu un avans, să plătească un avans și să refuze tranzacția, să se îmbolnăvească, să moară etc.
Este mai preferabil să faceți un avans agenției, dar agenția ar trebui verificată. Este de dorit: un membru al UPF al primului nivel, un număr mare de obiecte în muncă (pentru a vedea prețul intern al agenției), un birou serios (nu timp), reparații serioase, panou scumpe, până la aceasta - dacă angajații sunt bine îmbrăcați. În general, este necesar să se identifice semnele care indică bunăstarea financiară a agenției. agențiile slabe din criza, cheltuind un avans (în schimbul unor redevențe viitoare) nu au făcut încă tranzacția (cum ar fi chiria de birou, sau pur și simplu pe viață), dar acordul ar putea fi deraiat din orice motiv, iar apoi agenția nu va avea nimic să se întoarcă plata în avans. Deja nu s-a închis nici o agentie, colectarea si cheltuiala avansurilor. Cazurile pentru astfel de avansuri, de regulă, mor în OBEP. Este inutil să inițiezi proceduri legale. astfel de agenții sunt active gratuite și nu există nimic de luat de la ele.
Documentele pentru apartament.
Este simplu - documentul din titlu, pravopodtverzhdayuschy (nu trebuie să fie întotdeauna), pașaportul cadastral al ITO, o formă de №40 din pașaport care nu toți membrii familiei acestui vânzător scrise (la afacere). De asemenea, a dispus: o trimitere din partea CEC privind lipsa datoriilor pentru o comună, un certificat de la o companie deservitoare, un extras din Registrul unic de stat al întreprinderilor.
Verificarea curățeniei legale a apartamentului.
Ultima noutate de la escrocherii apartamentelor. Să presupunem că vânzătorul vinde un apartament care costă 2 milioane de ruble. În același timp, vânzătorul a împrumutat bani, de exemplu, Ivanov, în valoare de 2 milioane de ruble. și nu dă banii înapoi. Apoi Ivanov da in judecata Vanzatorului. În acest moment, ți-a plăcut apartamentul vânzătorului și doriți să îl cumpărați (fără a ști, desigur, despre proces).
Faceți un avans, efectuați o tranzacție de cumpărare, primiți un împrumut, plătiți pentru apartament cu vânzătorul și așteptați ca FRS să vă înregistreze proprietatea asupra apartamentului. Înregistrarea de stat a unei tranzacții ipotecare are loc în termen de 7 zile de la efectuarea tranzacției. În acest moment, FRS de la Curte vine să aresteze apartamentul (în cazul lui Ivanov - vânzătorul), iar registratorul de stat este forțat să oprească înregistrarea achiziției.
În timp ce sunteți încurcat, FRS primește decizia Curții de a transfera apartamentul în proprietatea lui Ivanov (Vânzătorul de la Curte va fi de acord cu această decizie). Ca rezultat, vânzătorul este cu banii, Ivanov cu apartament, dar cu obligația de a plăti la împrumut, și a dreptului de a da în judecată Vânzătorul că el a returnat banii pentru tine. Bineînțeles, vânzătorul și Ivanov sunt companioni înșelători care se prezintă în mod repetat reciproc în Curte și primesc bani pentru apartament.
Cum de a evita intrarea în astfel de scheme la înregistrarea unui credit ipotecar?
Este necesar să se verifice vânzătorii, 99% din astfel de escrocheri sunt foști furișori și au istoricul cazierului judiciar sau au fost implicați în OPS (comunități criminale organizate). Cu aceste apartamente în ultimii ani, au fost efectuate mai multe tranzacții de vânzare. Astfel de apartamente au fost adesea impuse și arestările au fost filmate. Vanzatorii de astfel de apartamente sunt adesea pusi de oameni care sunt dependenti de droguri.
Dacă istoria apartamentului era privatizarea. Locurile distruse: evacuate în închisoare, într-un azil, într-un orfelinat, minori pentru care părinții au scris un refuz etc. Toți cei care au fost privați de privatizare pot începe în orice moment să își restabilească drepturile în apartamentul pe care l-ați cumpărat. Pentru a verifica privatizarea, este necesar să se compare datele din pașaport extrase de arhivă cu arhivă extrase USRR (a nu se confunda cu o declarație simplă).
Capacitatea juridică a vânzătorilor: contabilitatea unui psihiatru, narcolog. Gardienii și administratorii de vânzări incompetente din punct de vedere legal pot da în judecată încheierea tranzacției. Sunt de acord că este neplăcut să se întoarcă un apartament și să se primească bani toată viața de la o persoană care nu este "el însuși".
Apartamentul se vinde prin procură - împuternicire pentru a verifica autenticitatea și caracterul complet al autorității, pentru a se asigura că, în timpul unui avocat tranzacție nu este revocat, asigurați-vă că, la momentul tranzacției proprietarului este în viață.
6. Tranzacție ipotecară.
Înainte de tranzacție, părțile deschid conturi prin care se va deconta creditul. Partea de numerar (plata în avans) este transferată fie prin celulă, fie prin cont, dar mai des prin numerar la tranzacție la momentul semnării contractului de vânzare. Contractul este pregătit de departamentul juridic al agenției dvs. imobiliare sau vă adresați avocatului. În contract este necesar să se prescrie data eliberării apartamentului. altfel va trebui să așteptați o lună, după ce vă înregistrați proprietatea asupra apartamentului.
Momente periculoase la efectuarea unei tranzacții ipotecare:
- Furtul de bani pe tranzacție. Aici, din nou, este necesar să verificați vânzătorii și agenții acestora.
Întotdeauna! Cererea de la vânzător o chitanță pentru primirea de numerar. altfel vânzătorul va primi bani și apoi va declara că nu a primit niciun ban. Comună în majoritatea agențiilor imobiliare este inscripția din contract: "Banii au fost primiți integral", în baza căruia vânzătorul este semnat, deoarece Curtea nu are forță juridică. Rețineți că acest lucru este foarte important, transferul de bani este confirmat numai prin primire!
Vânzătorul nu a furnizat toate documentele necesare pentru înregistrarea tranzacției, de exemplu, consimțământul soțului / soției de a vinde (uitat acasă). FRS va accepta documentele și va obliga vânzătorul să livreze acest document. În acest caz, există riscul ca soțul vânzătorului nu a dat consimțământul pentru vânzare (în cazul în care IFRS nu reușește să înregistreze tranzacția), și vânzătorul spune că banii primiți de la tine deja cheltuiți.
Achiziționarea unui apartament cu proprietari minori - aici va fi permisiunea autorităților de tutelă de a vinde apartamentul cu condiția de cumpărare pentru proprietarii minori de alte imobile. În acest caz, tranzacția dvs. nu va fi înregistrată până când nu vă înregistrați o tranzacție pentru achiziționarea de bunuri imobile de către minori. Este necesar să verificați cu atenție pachetul cu achiziția de către minori, astfel încât să nu existe nici un refuz de înregistrare a acestei tranzacții, ceea ce va duce la refuzul înregistrării tranzacției.
După tranzacție, vă duceți acasă și așteptați să vă eliberați și să dați cheile (dacă apartamentul este gol, îl puteți introduce în ziua tranzacției). După 7 zile, veți primi un certificat de înregistrare de stat a dreptului dvs. de proprietate în FRS.
Asta e tot, tu ai apartamentul. Puteți face acolo reamenajare, reparații, cumpara mobilier încorporat, pentru că acesta este apartamentul tău!
Trimiteți-le prietenilor: