Sau vor co-proprietari de blocuri de apartamente realiza o gestionare eficientă a stocului de locuințe
Apartamentul privatizat a fost primul semn al apariției unui mediu de piață în economia ucraineană la începutul anilor 1990. Cu toate acestea, o reformă pe scară largă în sectorul locuințelor, care a început la acel moment, nu a fost niciodată implementată și nu a depășit pragul apartamentelor noastre. În tot acest timp, întrebarea a rămas deschisă: cine deține casele și cine ar trebui să le sprijine? Și, deși nu există un răspuns clar, funcționează vechea schemă de întreținere a locuințelor, în care proprietarii de locuințe și de spații nerezidențiale din clădirile cu apartamente nu au nimic de-a face cu această chestiune. Și, de asemenea, nu beneficiază de ea.
modifica radical sistemul existent în sectorul locuințelor, să introducă mecanisme de piață în ea are drept scop de a factura №1565 «Cu privire la particularitățile drepturilor de proprietate într-o casă închiriată“, care a trecut deja de prima lectură în Parlament și se pregătește acum pentru al doilea. Scopul său principal este de a determina în mod legislativ mecanismul de luare a deciziilor comune de către co-proprietari de clădiri de apartamente și de a le oferi posibilitatea de a gestiona eficient bunurile comune. Experții susțin că adoptarea acestui proiect de lege va da de fapt un impuls unei reforme serioase în sectorul locuințelor.
Despre caracteristicile proiectului de lege și a inovațiilor sale vorbim cu vicepreședintele Comitetului Radei Supreme pentru Construcții, Dezvoltare Urbană și Locuințe și Servicii Comune Alena Babak.
-- Ce a cauzat apariția facturii și care sunt momentele cele mai importante pe care le conține?
Dar cum ar fi pivnițele, acoperișurile, scările, structurile de incintă, rețelele de inginerie din case? Legea a stabilit că aceasta este proprietatea comună a tuturor proprietarilor de apartamente. Dar, practic, nimeni nu a primit un singur document care să certifice care este proprietatea.
Proiectul nr. 1565 este conceput pentru a elimina barierele care au apărut în ultimii 23 de ani în ceea ce privește gestionarea proprietății imobiliare prin proprietatea comună.
-- Teritoriul adiacent aparține proprietății comune?
-- Astăzi, teritoriul casei nu este inclus în obiectele de proprietate comună (comună) în clădirea apartamentului. Dar legislația, în special, Codul Funciar al Ucrainei spune că un teren poate fi alocat proprietarilor pentru utilizare sau de proprietate, care poate fi de fapt un teritoriu de origine.
Vedem că astăzi există o mulțime de neînțelegeri și situații de conflict în acest sens. Dacă un oraș mic este fericit să transfere terenul către proprietarii casei din apropierea casei, în capitală există mari probleme. Consiliul municipal Kiev este extrem de reticent în a aloca terenuri chiar și asociațiilor înregistrate de co-proprietari de clădiri cu mai multe apartamente (AJOAH), cooperativele de locuințe (HBCs).
Aceasta înseamnă că există o mare problemă în ceea ce privește înregistrarea teritoriului adiacent și transferul acestuia în proprietatea sau utilizarea permanentă a coproprietarilor apartamentului. Prin urmare, am considerat necesar să spunem în proiectul de lege că teritoriul casei este un obiect de proprietate comună a proprietarilor de apartamente și a spațiilor nerezidențiale.
-- De ce un teritoriu învecinat nu poate fi deținut de un condominiu sau de o cooperativă de locuințe?
-- Lotul de teren nu poate fi separat fizic de obiectul construit pe el. Cele mai multe situații de conflict apar exact atunci când un teren și o proprietate au proprietari diferite pe el. AJOAH este o entitate juridică creată de co-proprietari și, desigur, poate avea propria proprietate. Dar proprietatea unei entități juridice, dacă este declarată în stare de faliment, poate deveni obiect de gaj sau de colectare a obligațiilor datoriei.
Acest lucru nu poate fi permis în legătură cu proprietatea comună a proprietarilor de clădiri de apartamente. Prin urmare, proiectul de lege constată că teritoriul de origine este un obiect de proprietate comună, care nu este supus divizării, alienării sau colectării separate.
-- Această abordare este propusă numai pentru zona locală?
-- Se aplică tuturor proprietăților comune (comune) ale unui bloc de locuințe. Nu se poate recupera obligațiile proprietarilor individuali. Toată lumea răspunde numai cu proprietatea sa. Apartamentul lui, dacă e vorba de asta. Dar acest lucru se face în cadrul legislației civile generale din Ucraina. Aici nu adăugăm sau nu schimbăm nimic cu acest proiect de lege.
Este important să înțelegeți că, fără o proprietate comună (comună), o clădire de apartamente nu poate funcționa. Prin urmare, am considerat necesar să o protejăm la maxim la nivel legislativ. Și în consecință - și interesele co-proprietarilor de apartament.
-- Cine este unul dintre coproprietarii apartamentului?
-- Co-proprietari sunt cei care au un document care să confirme dreptul de proprietate asupra unei spații izolate rezidențiale sau nerezidențiale.
Proprietarii de apartamente pot fi atât persoane fizice, cât și stat, comunitate teritorială. Adică apartamentele pot fi în proprietate privată, de stat sau comunală. Și toți acești proprietari vor avea dreptul să gestioneze proprietatea comună, care se află în blocul de locuințe. Această abordare se aplică proprietarilor de spații nerezidențiale.
-- Care este mecanismul de luare a deciziilor generale, prevăzut în proiectul nr. 1565 "Cu privire la particularitățile exercitării dreptului de proprietate într-o clădire de apartamente"?
-- Toți co-proprietari de clădiri de apartamente, indiferent în a cărei administrație sunt astăzi și dacă au creat AJOAH, având în vedere dreptul de a lua decizii comune prin vot majoritar, și nu un acord de sută la sută, așa cum este acum. Realitățile de astăzi demonstrează clar că luarea deciziilor în clădirile de locuințe, cu acordul comun al tuturor coproprietarilor, este imposibilă. Pentru că dacă unul dintre, să zicem, două sute de proprietari „împotriva“ și locuiește în alt oraș sau chiar țară sau din alte motive nu ia parte la reuniune, o decizie, cum ar fi termo-origine nu poate fi acceptată.
De fapt, pentru prima dată în practică, oamenii primesc "dreptul de vot" atunci când decid întrebări despre casele lor. Atunci când acest proiect de lege se stabilește că exercita dreptul de vot în calitate de co-proprietar poate la adunarea generală în sine, cât și în timpul studiului scris după eveniment, în cazul în care acesta din urmă pentru un motiv oarecare în imposibilitatea de a participa la ședință.
-- Ce probleme sunt discutate în cadrul adunării generale?
-- Legea nr. 1565 definește în mod clar procedura de desfășurare a unei ședințe. Acesta oferă, de asemenea, o listă a chestiunilor în legătură cu care poate fi convocată această reuniune. De exemplu, casa are un subsol. Nu este folosit de coproprietari pentru nevoi interne, dar există o oportunitate de închiriat. Deci, decizia este luată la întâlnire.
O altă întrebare este cum să gestionați o casă? O faci singur sau îndrăznești să angajezi o organizație profesională, mergi la o relație contractuală cu ea? Aceasta este și competența reuniunii.
Întâlnirea este cel mai eficient mecanism pentru gestionarea proprietății comune a unui bloc de locuințe. El realizează drepturile fiecărui coproprietar de a-și apăra propria poziție și formează, de asemenea, o opinie colectivă, pe baza căreia se ia o decizie.
Întâlnirea este convocată pentru a rezolva problemele pe scară largă ale vieții clădirii și cele actuale legate de problemele de zi cu zi. De exemplu, cine ar trebui să stocheze cheia de la mansardă, sau cui și în ce condiții să ofere acces la camera electrică.
Este clar că nu toți co-proprietarii unei clădiri de apartamente pot participa la întâlnire din motive obiective. Și, cu condiția ca nu există suficiente voturi pentru a lua anumite decizii, se face un studiu scris.
Dar, subliniez, toate aceste aspecte se referă exclusiv la gestionarea proprietății comune. Conform proiectului de lege, nimeni nu prevede interferența în drepturile de proprietate ale fiecărui proprietar.
-- Pe ce bază sunt cu drept de vot co-proprietari al unui bloc de apartamente - pe principiul „o persoană - un vot“, „un apartament - un vot“, sau ca în societate pe acțiuni, în cazul în care dimensiunea critică a unei cote devine proprietatea deținută de un acționar?
-- Proiectul de lege sugerează că deciziile privind întreținerea proprietății comune sunt luate de proprietari proporțional cu suprafața totală a spațiilor pe care le dețin. De fapt, de metri patrati vot.
Dacă există doi sau mai mulți proprietari într-un apartament, atunci toți votează separat.
Pentru a decide cu privire la cedarea bunurilor comune, este necesar să se acorde sprijinul proprietarilor, a căror pondere în suprafața totală a spațiilor pe care le dețin este de cel puțin 75%. Pentru a rezolva problemele curente, acest sprijin poate fi mai mic. Deci, poate fi de 50% în cazurile în care se decide ce organizație ar trebui să fie implicată în calitate de steward și care ar trebui să i se încredințeze dreptul de a semna un contract cu acesta.
Pentru cei care au creat AJOAH, proiectul de lege vă permite să vă decideți cum doriți să numărați voturile - pe regiuni, pe număr de proprietari, pe numărul de apartamente etc.
-- Co-proprietarii casei de apartamente vor avea acces la împrumuturi bancare, în ce condiții vor fi furnizate și vor asigura disponibilitatea obligatorie a garanțiilor?
-- Chiar și astăzi, AJOAH și HBC au posibilitatea de a obține împrumuturi bancare. Ei au nevoie de ele pentru a efectua reparații majore în case, pentru a rezolva afacerile actuale etc. Și deja avem cel puțin 6 bănci care oferă asociațiilor programele de credit relevante.
Bineînțeles, astăzi costul banilor de credit în bănci este destul de mare, dar există destul de puține asociații, care nu înspăimânta bani atât de mari. Știm exemple de cooperare în domeniul creditului care s-au dezvoltat între ele și bănci, în Lviv, Zaporozhye, Lutsk. La fel a fost observat la Donbas chiar înainte de izbucnirea ostilităților de acolo.
În ceea ce privește angajamentul de proprietate comună, așa cum am menționat deja, acest lucru este explicit interzis în proiectul de lege. Aceste împrumuturi care vor fi emise asociațiilor nu sunt garantate. Unele bănci se vor aplica pentru un depozit mic pentru a oferi un împrumut, acest lucru se datorează particularităților regulamentului BNU.
Într-o anumită măsură, băncile riscă, dar merg în mod conștient la un astfel de pas, deoarece înțeleg că există mai mult de 260 de mii de case cu mai multe apartamente în țară. Și toate sunt păstrate, reparate și actualizate în mod regulat. Prin urmare, coproprietarii lor au nevoie de fonduri considerabile. Și aceasta este o bază de clienți puternică pentru bănci.
-- Cum să se ocupe de acei co-proprietari ai unui bloc de apartamente care refuză să-și ramburseze cota parte dintr-un împrumut bancar efectuat de asociație sau nu au capacitatea financiară de a face acest lucru?
-- În esență, vă propuneți să începeți o creație în masă în Ucraina AJOAH?
-- Aș dori ca în Ucraina să existe asociații, deoarece entitatea juridică este mai eficientă în rezolvarea problemelor legate de gestionarea comună a proprietății. Dar înțelegem că în timpul existenței legii "Cu privire la fuziunea coproprietarilor unei clădiri de apartamente", au fost create doar 17.000 OSBM-uri. Aceasta reprezintă aproximativ 7% din totalul stocurilor de locuințe disponibile în Ucraina. De aceea, în proiectul de lege propunem această abordare - proprietarii, care nu sunt pregătiți astăzi să creeze o asociație de co-proprietari ca entitate juridică, trebuie să fie totuși proprietari de case de jure. Pentru a face acest lucru, le-am oferit un mecanism eficient de luare a deciziilor comune - o întâlnire. Asta este, nu există nici o problemă de OSMDizare totală.
-- În conformitate cu legislația în vigoare, înainte de crearea AJOAH, proprietarul anterior trebuie să efectueze reparații majore ale blocului de locuințe. Adesea, un astfel de proprietar anterior era guvernul local, care pentru acest lucru lipsea întotdeauna fonduri. Cum va arăta de data asta?
-- Am auzit această întrebare de la aproape fiecare reprezentant al organelor autoguvernării locale și de la proprietarii înșiși. Proiectul de lege propune eliminarea cerinței de participare a proprietarului anterior în revizuirea pentru asociațiile de coproprietari de clădiri de apartamente. De ce?
Rețineți că totalul corespunzător pentru toate casele de normă este stipulată în Legea Ucrainei „Cu privire la privatizarea locuințelor publice“ și Legea Ucrainei „Cu privire la unificarea co-proprietari de blocuri“, pur și simplu duplicat. În legea "Cu privire la privatizare ..." rămâne, nu o atingem.
Dacă proprietarul anterior are posibilitatea să cofinanțeze reparațiile capitale, acestea trebuie trimise tuturor coproprietarilor - ambelor asociații și celor care vor decide independent asupra gestionării proprietății comune (comune). Și aceasta nu ar trebui să fie o caracteristică specifică numai pentru AJOAH. Deși acesta a fost un bun stimulent pentru crearea lor.
Artem SADOVOY, Clubul Național de Presă "Perspectiva Ucrainei"
Trimiteți-le prietenilor: