Km consultanță - interes de proprietate într-un apartament

Impartire in titlul apartamentului

Adesea, concetățenii noștri trebuie să audă termeni precum "proprietatea partajată a unui apartament" și "împărțirea proprietății unui apartament".





Să ne dăm seama ce sunt acești termeni, cu ce sunt legați și care este diferența dintre proprietatea partajată a apartamentului, proprietatea privată sau comună a apartamentului, precum și proprietatea camerei din apartament?

I. Total proprietate partajată a apartamentului.

În conformitate cu articolul 244 din Codul civil al RF, proprietățile deținute de două sau mai multe persoane îi aparțin pe baza proprietății comune. Proprietatea poate fi în proprietate comună cu definiția ponderii fiecăruia dintre proprietari în dreptul de proprietate (coproprietate) sau fără stabilirea acestor acțiuni (coproprietate).







Astfel, proprietatea comună totală este proprietatea a două sau mai multe persoane pe proprietate, împărțită între ele în anumite părți (acțiuni). Cu toate acestea, această proprietate, chiar împărțită în acțiuni, aparține tuturor proprietarilor săi. Adică, fiecare proprietar al unei astfel de proprietăți poate să o dețină și să o folosească pe aceleași drepturi ca și alți proprietari.

Potrivit articolului 288 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul își exercită dreptul de a deține, utiliza și elimina locuințele sale în conformitate cu numirea sa. Locațiile rezidențiale sunt destinate rezidenței cetățenilor. Un cetățean care deține o locuință îl poate folosi pentru reședința și șederea personală a membrilor familiei sale.

Articolul 30 din Codul privind locuințele din RF privind drepturile proprietarului unei locuințe prevede, în special, următoarele:

„1. Proprietarul sălilor de locuit își exercită dreptul de a deține, utiliza și dispune de spațiile rezidențiale deținute de el pe baza dreptului de proprietate, în conformitate cu numirea sa și limitele de utilizare a acestora, stabilite prin prezentul Cod.

2. Proprietarul locuinței are dreptul de a da posesia și (sau) utilizarea care îi aparțin de drept de proprietate cetățenilor locuință pe baza de contract de muncă, contractul de utilizare necompensat sau din alte motive de drept, precum și o persoană juridică, pe baza unui contract de leasing sau pe alte motive de drept luând în considerare cerințele stabilite de dreptul civil, prezentul Cod. "

Cu toate acestea, este posibilă cedarea apartamentului (închirierea unui apartament, vânzarea unei mize, investirea într-un apartament cu alte persoane) cu o proprietate comună cu numeroase restricții.

Astfel de restricții sunt prevăzute la articolul 246 din Codul civil al Federației Ruse, conform căruia cesiunea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților. Acționarul are dreptul, la propria sa alegere, să vândă, să-și doneze, să-l lacrimeze, să-și împrumute acțiunile sau să le cedeze, în orice alt mod, cu respectarea regulilor prevăzute pentru exproprierea sa plătită, prevăzută la articolul 250 din prezentul Cod.

Cu alte cuvinte, cedarea acțiunilor în dreptul de proprietate partajată comună a unui apartament este permisă în întregime de lege, însă necesită aprobarea prealabilă a tuturor proprietarilor de apartamente (deținătorii altor acțiuni din acest apartament). În special, vânzarea unei părți din dreptul de proprietate asupra unui apartament este posibilă cu respectarea unui număr de cerințe specificate în mod direct în articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse, pe care o vom lua în considerare mai jos.

II. Obiectele și temeiurile pentru crearea unei proprietăți comune comune a unei locuințe.

1) clădire rezidențială, parte a unei clădiri rezidențiale;

2) apartament, parte a apartamentului;

Motivele pentru apariția dreptului de proprietate partajată comună pot fi foarte diferite, dintre care ar trebui să se sublinieze următoarele motive:

1. Tranzacții cu locuințe cu participarea cetățenilor și a organizațiilor (donare, schimb, cumpărare și vânzare, chirie);

2. Transferul dreptului de proprietate asupra unei locuințe prin moștenire (moștenire prin lege sau prin voință);

3. Privatizarea locuințelor, adică transfer gratuit către cetățean a clădirilor aparținând statului;

4. Recunoașterea dreptului de proprietate asupra unei locuințe (o parte din dreptul la o locuință) printr-o hotărâre judecătorească.

În toate cazurile de mai sus, dreptul de proprietate poate fi transferat la toate spațiile rezidențiale, precum și la o cotă separată a dreptului de proprietate asupra unei locuințe.

III. Diferența de proprietate partajată a unui apartament din proprietatea comună comună a unui apartament.

Proprietatea unei locuințe (în special, a unui apartament) nu poate fi doar o parte comună, ci și o comună comună.

După cum sa menționat deja mai sus, proprietatea poate fi în proprietate comună cu definiția ponderii fiecăruia dintre proprietari în dreptul de proprietate (coproprietate) sau fără stabilirea acestor acțiuni (coproprietate), astfel cum se prevede în paragraful 2 al articolului 244 din Codul civil.

În conformitate cu articolul 253 din Codul civil al Federației Ruse, participanții la proprietatea comună, în afara cazului în care se prevede altfel printr-un acord între aceștia, precum și participanții la proprietăți comune comune, dețin în comun și utilizează proprietatea comună.

Cu toate acestea, cedarea bunurilor comune comune are caracteristici proprii, care sunt prevăzute și la articolul 253 din Codul civil al Federației Ruse. În special, cedarea bunurilor comune poate fi efectuată numai de către toți participanții la proprietatea comună comună. Cu alte cuvinte, în cazul în care co-proprietate a unui apartament poate fi, de exemplu, să-și vândă participația în notificarea prealabilă apartament cu privire la intenția sa de a proprietarilor de alte acțiuni în apartament, participanții de proprietate comună în apartament poate dispune de care le aparțin pe apartamente potrivite, numai împreună, care este, ei pot vinde nu cota de proprietate a apartamentului, dar întregul apartament ca un întreg.

Pentru a evita această limitare, care face ca eliminarea foarte dificilă a proprietății comune în apartament (după vânzarea acesteia sau altă dispoziție este posibilă numai în ansamblul său, și nu în părți), participanții de proprietate comună în apartament pentru a determina cota lor în proprietate prin semnarea unui acord corespunzător cu privire la definirea acțiuni. Cu toate acestea, atunci când se determină acțiunile în dreptul de proprietate comună a unui apartament, participanții la proprietatea comună comună nu sunt liberi în alegerea lor. Deoarece tranzacția cu imobil, în conformitate cu cerințele articolului 164 din Codul civil, sub rezerva înregistrării obligatorii de stat în Serviciul federal de înregistrare, textul acordului privind definirea acțiunilor în proprietate comună în apartament trebuie să îndeplinească cerințele pentru astfel de acorduri de către funcționarii instituției. Cerințe Serviciului federal de înregistrare la un acord cu privire la definirea acțiunilor în proprietate comună, derivă direct din conținutul părții 2 al articolului 254 din Codul civil, care conține cerința egalității tuturor participanților, calitatea de proprietar în comun a proprietății.

Cu alte cuvinte, în cazul în care apartamentul a fost decorat în proprietate, de exemplu, trei cetățeni ai Serviciului federal de înregistrare va înregistra un acord cu privire la definirea acțiunilor în acest apartament numai cu condiția ca pentru fiecare dintre participanții la proprietatea comună a apartamentului va fi asigurat dreptul de proprietate de 1/3 parte din această apartament.

După înregistrarea dreptului de proprietate comună asupra apartamentului, participanții la această proprietate vor dobândi toate drepturile asupra acestor spații rezidențiale, care au fost enunțate în capitolul I al acestui articol.

IV. Diferența de proprietate comună a unui apartament din proprietate privată a unui apartament sau cameră.

Este necesar să se facă distincția între dreptul de proprietate privată și un apartament sau o cameră separată în acest apartament.

Proprietarii de apartamente într-un bloc de apartamente și acțiuni în proprietatea de apartamente într-un bloc de apartamente au un drept comun - deținerea unei părți din proprietatea comună într-o clădire cu mai multe apartamente.

În conformitate cu articolul 36 din Codul de locuințe proprietarilor ruși de sediul într-o clădire de apartamente deținut de dreptul de proprietate asupra cotei comune a spațiilor din casa nu face parte din apartamente și concepute pentru a servi mai mult de o cameră din casă, inclusiv debarcările mezhkvartirnye, scări, lifturi, ascensoare si Alte mine, coridoare, pardoseli tehnice, mansarde, pivnițe, în care există comunicații de inginerie, altfel servind mai mult de o cameră în acest echipament de casă (pivnițe tehnice), precum și cr yshi, anexând care poartă și structura non portante a casei, mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate în clădirea în afara sau în interiorul unei clădiri și care deservesc mai mult de un spațiu, teren pe care se află casa, cu elemente de grădinărit și de amenajare a teritoriului și alte obiecte destinate întreținerii, exploatării și amenajării acestei case situate pe terenul menționat (în continuare - proprietate comună într-o clădire de locuințe).

Astfel, proprietarii de apartamente, care deține-le ca pe dreapta comune și în dreptul de proprietate comună sau privată, posedă, în plus, în comun proprietatea asupra zonelor comune si toate utilitatile din clădirea de apartamente.

Cu toate acestea, proprietarul unei părți din proprietatea unui apartament are mai puține drepturi decât proprietarul întregului apartament, căruia apartamentul aparține dreptului de proprietate privată și proprietarul camerei în apartamentul comunal.

Proprietarii care dețin singur apartamentul pot dispune de apartamentul lor (vânzarea, schimbul, donarea etc.) fără a obține consimțământul nimănui și fără a informa pe nimeni despre intenția lor.

După cum sa menționat mai sus, în conformitate cu articolul 246 din Codul civil, proprietarii de acțiuni în proprietatea comună a proprietății, de a dispune de ele prin consens. Deoarece proprietarii de camere într-un apartament comunal, de asemenea, deține o participație în proprietatea spațiilor publice din apartamentul comun, eliminarea camerei (vânzare, schimb, leasing, etc), este posibilă numai cu cunoștințele și (pentru închiriere) Consimțământul scris al proprietarilor de alte camere din acest apartament comunal.

Proprietarii de acțiuni într-un apartament privat au dreptul ordine de (dreptul de a efectua tranzacții privind înstrăinarea proprietății) de acțiuni ale întregului apartament, în timp ce camere într-o proprietarii de apartamente comunale au dreptul de a dispune de camere specifice. În consecință, atunci când se face orice oferte cu locuințe, proprietarii de acțiuni într-un apartament separat, poate vinde numai așa-numitele „ideal“ social în proprietatea apartamentului (de exemplu, 1/2 cota), în timp ce proprietarii camerelor pot vinde pentru mult cu atât mai mare este prețul unei camere single într-un apartament comunal.

V. Tranzacții cu drept de proprietate asupra unui apartament.

Proprietarii de acțiuni în dreptul de a deține un apartament pot face cu cota lor orice tranzacție care nu este interzisă de legislația în vigoare - să vândă, să doneze, să transfere în contul unui contract de închiriere, să fie emise, să închirieze etc.

Cu toate acestea, pentru două tranzacții de la proprietarul unei acțiuni, vor fi necesare mai multe acțiuni pentru a se asigura că aceste tranzacții nu vor fi contestate în instanță de către proprietarii altor acțiuni din acest apartament.

Dacă vorbim despre vânzarea unui pachet în proprietatea apartamentului la unele terțe persoane, vânzătorul este obligat să pună în aplicare o parte din dreptul de preempțiune de a cumpăra cota de alți proprietari ai apartamentului, în deplină conformitate cu cerințele articolului 250 din Codul civil.

Vânzătorul va fi obligat să împartă o lună înainte de vânzarea participației sale în scris, să notifice intenția sa celorlalți proprietari ai apartamentului, specificate în anunțul scrisă prețul exact la care intenționează să vândă pachetul de acțiuni pentru toată lumea. Alți proprietari de apartamente vor trebui să răspundă la acordul în scris al vânzătorului, în termen de o lună pentru achiziționarea acțiunilor sale la prețul oferit, sau o renunțare scrisă a tranzacției. În cazul în care proprietarii de alte apartamente parts va răspunde la o renunțare scrisă de acțiuni de răscumpărare la prețul oferit, sau în termen de o lună de la data notificării lor nu a răspuns la vânzător (ceea ce ar fi considerat abandonarea efectivă a tranzacției), proprietarul social înstrăinat are dreptul de a vinde oricine vrea. Cu toate acestea, prețul contractului de vânzare trebuie să fie exact egală cu prețul specificat într-o notificare adresată celorlalți proprietari ai apartamentului. În cazul în care prețul în contractul de vânzare a cotei va fi de cel puțin un penny deasupra sau sub prețul care a fost specificat în anunțul sau în cazul în care proporția în care vânzătorul nu a notificat oricare dintre proprietarii apartamentului cu privire la intenția sa de a vinde partea sa, ceilalți proprietari de apartamente au dreptul de a va depune un proces la instanța de judecată pentru a transfera drepturile cumpărătorului către aceștia.

VI. Alocarea de acțiuni în natură și definirea procedurii de utilizare a apartamentului.

Uneori, există situații în care, printre proprietarii de acțiuni în camera de zi există conflicte, ceea ce face dificil de a trăi împreună în această locuință (rude nu sunt permise în apartament, nu oferă acces la băi private, de a crea obstacole în universul înregistrat într-un apartament pe locul de reședință al membrilor de familie ai unuia dintre proprietari acest apartament, etc.).

Există doar trei modalități de ieșire din această situație:

1) vânzarea de acțiuni către oricine;

2) Determinarea procedurii de utilizare a unei locuințe;

3) Alocați o cotă în natură.

Vânzarea unei părți din proprietatea unei locuințe este foarte îndoielnică, comercială, un pas. Noul acționar riscă să facă față acelorași probleme pe care le-a avut vânzătorul acestei mize. În consecință, cumpărătorul de acțiuni ghiceste despre viitoarele "bătălii" pentru dreptul de a intra în apartament și de a folosi cel puțin o cameră într-un astfel de apartament problema. Toate acestea conduc la faptul că acțiunea este vândută la un preț în mod clar subevaluat, uneori de trei până la patru ori mai mic decât ar fi fost dacă ar fi fost stabilită procedura de utilizare a apartamentului sau alocarea unei părți în natură.

În conformitate cu articolul 252 partea 2 din Codul civil al Federației Ruse, acționarul are dreptul să ceară separarea cotei sale de proprietatea comună.

Alocarea unei cote în natură este o recunoaștere a dreptului de proprietate privată la o premisă izolată separată. De exemplu, un cetățean era proprietarul unei părți într-un apartament cu trei camere și, după ce a emis o cotă în natură, putea să devină proprietarul unei camere izolate separate în acest apartament.

Cu toate acestea, departe de toate spațiile de locuit, este posibil să se producă o parte din cota în natură într-o manieră obligatorie.

Astfel, forțat (prin instanțele) a dat o parte în natură este posibilă numai în case, (de exemplu, casă de țară sau cabana), care pot fi echipate cu o intrare separată și să facă o partiție, care permite de a transforma această casă, de fapt, în două sau bloc de apartamente, cu apartamente separate, izolate.

Locuitorii din apartamentele orașului au posibilitatea de a alege următoarea: fie alocată o cotă în natură (pentru a consolida dreptul de proprietate de încălzire individuală), introducând în restul proprietarilor de apartamente în acordul voluntar privind repartizarea efectivă a cotei, fie în instanța de judecată pentru a determina ordinea de utilizare a apartamentului.

Conform articolului 247 din Codul civil, deținerea și utilizarea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor membrilor săi, iar în cazul în care nici un acord - în modul prevăzut de către instanța de judecată.

Determinarea procedurii de utilizare a unui apartament în oraș este destul de posibilă în instanță. Condiția principală este că încăperile din apartament sunt izolate (nu sunt adiacente). În acest caz, instanța determină care dintre proprietari de apartamente are dreptul de a folosi ceea ce aparține în mod specific camerei izolate. De exemplu, pentru reclamant Ivanov, instanța poate recunoaște dreptul de a utiliza camera №1 (in functie de apartament comision Etaj de ITO), precum și pentru inculpații și Petrov, Sidorov - dreptul de a utiliza camere №2 și №3.

În cazul unei acțiuni în natură într-o casă separată, Ivanov primește numărul 1 în dreptul proprietății private, iar în cazul determinării ordinii de utilizare într-un apartament în oraș, este recunoscut dreptul de a folosi (dreptul de ședere) cu camera nr.

În primul caz, Ivanov își poate vinde locuința la prețul de piață al unei locuințe separate (cameră separată). În al doilea caz - de a vinde o parte din dreptul de proprietate asupra unui apartament, dar cu dreptul de a utiliza o cameră separată stabilită în hotărârea instanței.

Acestea sunt trăsături comune și diferențe în privința proprietății comune comune și private, comună și privată comună a spațiilor rezidențiale din Federația Rusă.

Specialist al firmei de avocatură "KM Consulting" Egorov K.M.

Spune-mi, te rog, dacă avem acum în acordul enumerate de capital 5 oameni - eu, soț și 3 copii, este posibil, în viitor, atunci când face un apartament în proprietate, să renunțe la participația sa în apartament în favoarea soțului?







Articole similare

Pagina anterioară

Pagina următoare

Trimiteți-le prietenilor: