Întrebările participanților săi au fost preluate de șeful Departamentului de Imobiliar, Construcții și Drept Land al avocatului Konnov & Sozanovsky Vitaly Pravdyuk.
Tema reală a relațiilor "investitor-constructor" în timpul crizei a provocat o mulțime de întrebări. La urma urmei, investițiile în construcția de „de la zero“ atât de mult timp în urmă părea multora o șansă reală de a obține o carcasă de calitate și profitabilă pentru majorarea capitalului - a trebuit doar să investească în construcția de suma convenită, să aibă încredere dezvoltator și să aștepte un pic. Criza a lovit din greu visele investitorilor despre apartamentul din noua casă: proiectele sunt "înghețate", iar împreună cu ei - și banii deponenților. Data neterminată a construcției, precum și inflația acerbă, împing investitorii la o dorință naturală de a salva cel puțin fondurile închise. Dar "tragerea" acestora din obiectul "înghețat" este adesea la fel de dificilă ca și așteptarea cheilor la noul apartament. Deci, cele mai multe întrebări Vitaly Pravdyuk se referea la sancțiuni și măsuri, a căror utilizare poate „stimula“ constructorul „dezgheța“ proiectul sau returna banii.
Vitaly Pravdyuk remarcat faptul că mulți dezvoltatori dau vina pe criza, dar ar fi bine să afle adevăratul motiv pentru care este proiectul „înghețat“. Cu o lipsă reală de bani, nici o sancțiune nu va ajuta. În cazul în care sunt utilizate fondurile pentru realizarea altor obiective, nici măcar nu întotdeauna legate de construcție, este necesar de a provoca riscul de a pierde dezvoltatorul proiectului, sau complicații ale activității sale economice. „De exemplu, dezvoltatorul a înghețat proiectul Având în vedere faptul că cea mai mare parte a fondurilor direcționate către proiectul B. Dacă gestionați o acțiune de securitate pentru a impune o interdicție privind coordonarea documentației de proiect sau într-o interdicție privind vânzarea de active de dezvoltator în cadrul proiectului, este vor fi obligați să negocieze cumva cu investitorii pentru a-și asigura interesele ", consideră expertul.
Răspunzând la întrebarea de ce trebuie să fie luate investitorului pentru a returna fondurile investite în construcția de acțiuni, Vitalie Pravdyuk sfătuiți de comunicare maximă formalizeze cu dezvoltatorul și, prin urmare, să se acumuleze baze de date pentru un posibil proces. Nu apelați departamentul de vânzări pentru explicații, ci scrieți prin oficiul poștal, cu o listă de atașamente. "În cazul în care procesul de negocieri și corespondență sa epuizat, este necesar să nu întârzieți depunerea cererii la instanța de judecată. Amintiți-vă că cererea dvs. de restituire a fondurilor va fi reală indiscutabilă numai dacă este asigurată printr-o hotărâre judecătorească care a intrat în vigoare ", a adăugat Vitaly Pravdyuk. În ceea ce privește ajustarea inflației, dreptul legal dreptul de a nu este determinată, dar dacă aplicăm indicele ca una dintre justificările pentru suma pierderilor este în conformitate cu articolul 22 din Codul civil, instanța poate lua în considerare aceste sume atunci când se face o decizie.
O altă problemă comună este un acord slab elaborat între părți, care nu prevede sancțiuni serioase pentru dezvoltator. Adesea, acest lucru oprește investitorul în dorința de a-și proteja investițiile, dar între timp el poate în orice caz să dovedească în instanță valoarea pierderilor suferite. Pierderile, în conformitate cu articolul 22 din Codul civil, sunt: costurile pe care o persoană le are sau trebuie să le facă pentru a-și relua dreptul încălcat (pierderi reale); veniturile pe care o persoană le-ar putea primi efectiv în condiții normale, în cazul în care dreptul său nu ar fi fost încălcat (profitul a fost pierdut). În cazul unor astfel de pierderi pot fi atribuite la creșterea costului de locuințe pe piața primară, alte costuri rezonabile.
În mod obișnuit, contractul acordă foarte rar investitorului dreptul de a returna investiția "la nevoie", fără a justifica un astfel de pas și cu recuperarea numai a unor sume de penalizare pentru încetarea anticipată. Pentru majoritatea investitorilor, singura modalitate de returnare a banilor este de a merge în instanță cu argumente în favoarea dezvoltatorului care încalcă grav obligațiile sale.
Potrivit lui Vitaly Pravdyuk, pentru astăzi nu există nici un fel garantat pentru investitor pentru a proteja împotriva forței majore. Expertul recomandat să plătească pentru facilitatea, în conformitate cu etapele de construcție, deoarece banii investitorilor nu sunt cheltuiți întotdeauna în mod eficient și necesită un control strict de către investitor. Un număr mare de obiecte din Ucraina sunt construite pe terenuri închiriate cu perioade scurte de închiriere. Posibilitatea de ipotecare a drepturilor de proprietate pentru închirierea de terenuri există în Ucraina până acum doar ca un concept teoretic. a intrat recent în vigoare a Legii № 509-VI «cu privire la modificarea unor acte legislative din Ucraina privind facilitarea construcției“, pe de o parte, avută în vedere în mod direct posibilitatea unui drepturi de leasing ipotecare, dar pe de altă parte - sunt excluse din lista de chirie ipotecare proprietate de stat și comunale a terenurilor. Cele mai multe dintre proiectele de construcție sunt construite pe terenuri închiriate de la stat sau de la administrațiile locale, ceea ce reduce la zero eficacitatea acestor schimbări.
Vitaly Pravdyuk a remarcat faptul că nici unul dintre sistemele existente de investiții în construcții în Ucraina protejează pe deplin interesele investitorilor. Motivul este inapoierea legislatiei interne privind investitiile. Multe tipuri de contracte încheiate de către părți în a investi în construcția, sau care nu sunt reglementate deloc (obiect de rezervă a contractului, unitatea de contract participă la construcția), sau rezolvate prea generalitate, fără a ține seama de specificul investițiilor în sectorul construcțiilor. Dacă alegeți o schemă care cel puțin cumva ajută investitorul, atunci acesta este FSF. Cu toate acestea, există o lege specială „cu privire la mecanismele și de gestionare a proprietății pentru tranzacțiile de locuințe și imobiliare financiare și de credit“, în care investitorul dreptul (în textul legii - „principal“) cu privire la retragerea timpurie a fondurilor investite furnizate în mod direct și fără echivoc. În plus, administratorul este obligat să creeze un fond special de rezervă pentru astfel de returnări. "Este o altă chestiune pe care am învățat să o abatem de aceste norme", avertizează imediat Vitaly Pravdyuk. - De exemplu, multe companii de construcții fac în ceea ce privește contractul și normele relevante ale standardelor FSF de sume disproporționat de mari din remunerația manager în caz de încetare anticipată a contractului. Am avut ocazia să mă întâlnesc cu cazuri când astfel de taxe de "penalizare" au atins până la 30% din banii plătiți! "
cu „înghețate“ proprietarii de obligațiuni de construcții obiecte de experți sfătuiți să studieze cu atenție documentul prospect pentru decontarea de obligațiuni, care ar trebui să îndeplinească în forma și conținutul său cerințele prevăzute în Legea „Cu privire la valori mobiliare și Bursa de Valori“ și „Regulamentul cu privire la problema întreprinderilor numărul 322 Comisia de Valori Mobiliare “. Acesta conține maturitatea obligațiunii, i. transferul apartamentului într-o casă nouă. După o încălcare legală a obligațiilor stabilite de către dezvoltator, investitorul pentru a lua o decizie: dacă să aștepte pentru înghețarea construcțiilor și revendicăm încălcarea termenilor la primirea apartamentului, sau de a rezilia contractul cu constructorul și necesită compensare. Chiar dacă acest lucru nu este scris în contract, în conformitate cu partea 5 din articolul 653 din Codul civil al Ucrainei, în cazul în care contractul este reziliat din cauza neîndeplinirii obligațiilor de către una dintre părți, cealaltă parte poate solicita despăgubiri pentru daunele cauzate de acest lucru.
Trimiteți-le prietenilor: