Nuanțe ale tranzacțiilor cu bunuri imobiliare comerciale

Spre deosebire de tranzacțiile cu apartamente, unde au fost deja elaborate subtilitățile juridice, atunci când se efectuează tranzacții cu bunuri imobile nerezidențiale, totul este departe de a fi la fel de simplu cum s-ar părea la prima vedere. Există o mulțime de subtilități juridice, pe care părțile la acord nu le pot bănui. Pentru a clarifica situația, ne-am îndreptat către șeful Centrului de Informare pentru Imobile Comerciale (IKKN) "Capitalul" Yuri Popov. Și asta ne-a explicat noi.







dificultăți juridice atunci când se face cumpărarea și vânzarea de tranzacții imobiliare comerciale nu numai din cauza la o varietate de forme juridice de proprietari (JSC, SP, persoane fizice) ale obiectelor înstrăinate, ci și o serie de inovații legate de începutul punerii în aplicare a Legii „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobile, drepturile la aceasta și tranzacțiile cu aceasta ". Pentru procesarea tranzacției nu este suficientă pentru a avea toate documentele legale (contractul de vânzare sau de schimb, contract de construcție, decizia instanței, etc.), precum și certificatul de înregistrare pentru un obiect, fișa de date, ceea ce ar corespunde stadiului actual al proprietății înstrăinat. Este totuși necesar să se demonstreze capacitatea juridică a vânzătorului. Această confirmare este considerată a fi o decizie corect emisă a unui organism autorizat, adică, în conformitate cu statutul persoanei juridice. De exemplu, în cazul în care este o societate cu răspundere limitată, atunci pentru înstrăinarea deciziei obiectului ar trebui să fie făcută de către fondatori, în cazul în care întreprinderea unitar - proprietar. Această decizie trebuie să precizeze cine este autorizat să semneze contractul de vânzare de la proprietar. Cu indivizii - mai simplu.

Multe persoane juridice din rândul potențialilor cumpărători au exprimat temerile că excepția cazului în care contractul de vânzare va fi înregistrată în Agenția pentru înregistrarea de stat și cadastru, vânzătorul poate avea timp pentru oricine altcineva să vândă instalația. Aceste temeri sunt în zadar. În primul rând, în cazul în care este semnat contractul de vânzare, este posibil să se aplice instanței comerciale în cazul unei probleme. Și, în al doilea rând, la momentul înregistrării tranzacției, care, în cazul în care toate documentele sunt în ordine, realizat timp de 7-14 zile, agenția ia toate documentele legale privind contractul de subiect, certificat de înregistrare și de vânzări și stabilește o interdicție privind înstrăinarea obiectului. Principalul lucru este că imediat după semnarea contractului, depuneți documente pentru înregistrarea tranzacției.







De asemenea, trebuie remarcat faptul că, în conformitate cu noile norme, o tranzacție, de exemplu, cumpărarea și vânzarea unui imobil încorporat, nu poate fi înregistrată decât dacă un teren a fost înregistrat cu atribuirea unui număr cadastral și a unei clădiri. Se poate ca părțile să încheie tranzacția, să depună documente de înregistrare, iar agenția neagă înregistrarea, deoarece site-ul nu este înregistrat? În primul rând, pentru a împiedica acest lucru, ar trebui să ne adresăm specialiștilor specializați în tranzacții cu bunuri imobiliare comerciale. Și, în al doilea rând, conform regulilor actuale, proprietarul, înainte de a semna contractul de vânzare, pentru a nu avea îndoieli, ar trebui să primească un certificat cu privire la lipsa de sarcini asupra acestui obiect. Certificatul este eliberat din nou de către agenția de înregistrare de stat. Și dacă obiectul nu a trecut toate etapele înregistrării, atunci, firește, un astfel de certificat nu va fi dat.

O sarcină ar trebui înțeleasă ca un contract de vânzare încheiat anterior, un contract de gaj, dacă un împrumut a fost anterior garantat împotriva vânzării obiectului. O piedică este un contract de leasing încheiat anterior pentru obiectul înstrăinat. În acest caz, atunci în contractul de vânzare este de dorit ca acesta să fie specificat atunci când obiectul va fi eliberat. De obicei, atunci când încheie un contract de închiriere, proprietarul se angajează să notifice chiriașului la momentul potrivit (cel mai adesea cu trei luni înainte de tranzacție) despre necesitatea de a rezilia contractul și de a elibera sediul.

Deci, certificatul de absență a greutăților este "scrisoare de respingere" sau scrisori, de asemenea, cu contractul și alte documente totul este bine - tranzacția este înregistrată. Cumparatorul poate fi calm.

Și dacă este vorba de vânzarea "neterminată"? Pentru a vinde un astfel de obiect, acesta trebuie păstrat - procesul este destul de complicat și scump. Și aici are propriile nuanțe. Pe lângă documentele și referințele de mai sus, cumpărătorul trebuie să fie gata să reemitească (primească) toate permisele pentru finalizarea "neterminată".

O altă nuanță, la care aș dori să atrag atenția. Cumpărătorul obiectului este obligat să obțină un certificat de la inspectoratul fiscal despre absența datoriilor la buget. Un astfel de certificat este valabil timp de 30 de zile.

În general, procesul de pregătire a documentelor pentru încheierea și formalizarea unei tranzacții este destul de complicat. Mai mult, având în vedere noutatea legislației, unele aspecte juridice se află încă în stadiul de îmbunătățire. Chiar și avocații care se specializează în tranzacții cu bunuri imobiliare comerciale nu pot răspunde întotdeauna la o întrebare bruscă. Prin urmare, profesioniștii trebuie să consulte diferite organisme publice, inclusiv în instanța de judecată cu privire la obiectul unor precedente judiciare - „nu ar fi unele procese cu privire la un astfel de tratat“ Prin urmare, cumpărătorii și vânzătorii mai bine, desigur, accesul la specialiști, care deține cea mai mare a situației și care au deja o experiență considerabilă în domeniul relevant.







Articole similare

Trimiteți-le prietenilor: