Analiza valorii imobilului

b. Dinamica utilității și a costurilor

Faptul este că ciclul de viață al beneficiilor economice este diferit de modelul clasic al proceselor ciclice. Conform acestui model are un ciclu de 3 din etapele succesive de: creștere de stabilitate → → declin. Consum (utilizare) beneficiile economice și ciclul de viață al existenței sale începe cu U = Umax. Aceasta înseamnă că etapa de creștere în beneficii economice și nici un ciclu de viață în sine are un caracter în două etape: stabilitate → declin. De remarcat că pentru o serie de beneficii economice în timpul utilizării este foarte limitată, iar ciclul de viață este „rulat“ la punctul: încetează să mai existe utilitatea fizic pierderea are loc simultan de la U = Umax la U = 0, și astfel, în general, un beneficiu economic [ 7].







Oarecum diferită este situația dinamicii valorii (C). desigur, schimbările sale în timp au același caracter ca utilitatea; se produce o scădere consecutivă: pentru U = Umax, avem C = Cmax. pentru U = Umin avem C = Cmin. Cu toate acestea, în cazurile în care beneficiile economice au un ciclu de viață suficient de lung. există o diferență în valorile lui Umin și Cmin. Dacă Umin = 0, atunci Cmin → 0 și Cmin> 0 (magnitudinea excesului nu contează în principiu). Acest lucru se explică prin faptul că, deși utilitatea acestor beneficii la sfârșitul ciclului de viață este epuizată complet, însă în sensul fizic ei nu dispar. Există câteva fragmente naturale-reale, care, într-o serie de cazuri, pot fi realizate, primind o parte din valoarea inițială a bunului # 8710; C> 0 [8]

Din punct de vedere grafic, dinamica U și C va arăta astfel:

Fig. 1 "Dinamica utilității și a valorii în timpul ciclului de viață"

· T0 este începutul ciclului de viață, t.c. - sfârșitul ciclului de viață, Tc - durata ciclului de viață;

· Segmentul (0, t0) corespunde timpului de creare a bunului economic, adică t0 ≠ 0;

· Forma convexă a curbei reflectă o pierdere succesivă de utilitate succesivă;

· Segmentul (t0, tst) este perioada de stabilitate (U≈const), segmentul (t.t. t.s.) este perioada de declin.

2.4.Influența factorului spațial asupra valorii proprietății

În aspectul spațial, factorul care determină avantajele comparative ale unui fragment teritorial față de centru este accesibilitatea. Deoarece comunicările nu sunt o componentă absolut obligatorie a activității de viață, gradul de proximitate al obiectului imobiliar către centru acționează ca un factor de utilitate (din punct de vedere al spațiului). În condiții reale, accesibilitatea trebuie înțeleasă ca acces la transport, măsura care este timpul necesar pentru a trece de la un obiect imobiliar cu o anumită locație teritorială la limitele exterioare ale centrului, ținând seama de schema de transport urbanistică de bază. Valorile clasificate ale accesibilității transportului pot fi considerate criterii justificate de zonare a teritoriului orașului [9]. Intervalele de valori sunt, de regulă, 30 de minute. care permite să ofere dimensiuni raționale ale unei zone:

· 1 zonă - 0 minute (centrul orașului)

· 2 zone - până la 30 de minute.

· 3 zone - de la 30 min. până la o oră

· 4 zone - de la 1 oră până la 1 oră și 30 de minute.

· 5 zone - de la 1 oră la 30 de minute. până la 2 ore

· 6 zone - peste 2 ore

Odată cu reducerea accesului la transporturi, creșterea timpului petrecut în timpul călătoriilor în centrul orașului (promovarea din zona 1 până în zona 6), valoarea proprietății va scădea treptat. Valorile medii ale lui Cz (i) vor reprezenta grafic o polilinie descendentă (a se vedea figura 2)

Fig. 2 "Dependența valorii obiectului de accesibilitatea transportului"

Dinamica Cz (i) din cauza aceleiași proprietăți este o raritate: o aproximare a centrului înseamnă că suntem în zona cu toată zona mai mică, există un fel de „stoarcere“ orașul de dimensiunea totală a zonei la centrul de dimensiuni. Ca măsură a rarității, putem oferi indicatorul Kz (i):

Unde Sobsch - mărimea orașului în limitele administrativ-teritoriale;

ΣSz (i) - mărimea teritoriului ocupat de zone când se îndreaptă spre centru.

Dacă presupunem că imax = 6, atunci estimarea rarității zonei 6 a lui K (6) = min = 1 (deoarece suprafața totală a tuturor zonelor, inclusiv cea estimată a șasea, coincide cu Sobc). Deplasarea în a 5-a zonă și mai departe către centru va duce la o creștere secvențială a rarității și la o creștere a valorilor Kz (i). care depind de forma și mărimea orașului, precum și de valorile zonale acceptate ale intervalelor de accesibilitate a transportului (acestea, de regulă, se corelează cu mărimea orașului). Trebuie remarcat faptul că:

unde # T este - intervalul de accesibilitate a transportului (min.);

# 8710; Cz - diferențe în valorile medii ale valorii obiectelor imobile situate în zonele învecinate.

Figura 3 prezintă obiectele imobiliare cu izocost și izocron, adică dependente funcționale de următorul tip:

În cazul în care l - de la distanță de proprietate de la centrul geometric al orașului (km.)

Fig. 3. "Izokosta Cz și izocrone de obiecte imobile urbane"

Analizând forma curbelor din figura 3, se poate observa că, cu alte lucruri egale, curba tz va fi întotdeauna mult mai puțin superioară decât curba Cz. apropiindu-se de o linie dreaptă (echivalentă cu mișcarea în toată orașul cu aceeași viteză). Ieșirea la limitele centrului reduce dramatic valoarea imobilului. Pe măsură ce ne apropiem de granițele orașului, obiectele de construcție în masă, construite după modelele standard, încep să domine, ceea ce echilibrează diferențele de cost și corespunde secțiunii mai netede a curbei Cz.

Isocostul și izocronul nu coincid niciodată. Această discrepanță, precum și constanța valorii # 8710; tz și variabilitatea valorii # 8710; Cz în expresiile (1) și (2), datorită faptului că valoarea adăugată a proprietății legate de avantajele de localizare și determină o creștere a valorii sale nu este determinată de un singur zone de transport sunt disponibile, și există alți factori spațiale.







Prin urmare, pentru toată importanța sa, accesibilitatea transportului nu poate fi singurul criteriu pentru zonarea teritoriului orașului, iar teritoriul nu poate fi reprezentat ca un set de "zone de transport".

Valoarea fiecărei zone este supusă evaluării obligatorii. Rezultatele unei astfel de evaluări reprezintă o parte integrantă a echivalentului valorii imobilelor urbane.

2.5 Dependența valorii de tipul utilizării proprietății

Trebuie remarcat faptul că utilizarea imobilelor se realizează în trei variante: pentru a satisface nevoile (consum țintă), ca marfă și ca sursă de venit. Prin urmare, este necesar să se determine dinamica U și C pentru ultimele două opțiuni [10]. În esență, acest lucru înseamnă că este necesar să se determine t0 și tzh.ts. pentru bunuri imobiliare - bunuri și imobile - sursa veniturilor.

Particularitatea este că bunurile pot fi un obiect de construcție neterminată. De aici rezultă următoarea relație: t0 (g) ≤ t0 (w). (3)

Unde t0 (g) - începutul ciclului de viață al bunului - bunurile; t0 (w) - aceeași proprietate este bună.

Continuând raționamentul, putem ajunge la concluzia că, deoarece bunurile de pe piața imobiliară pot fi terenuri pentru construcții, atunci t0 (g) min = 0, adică Poziția extrema t0 (g) este originea. Secțiunea (0, t0 (g)) în acest caz va însemna o creștere progresivă a gradului de pregătire a obiectului și, prin urmare, o creștere a utilității imobilului - produsul Ug (nivelul utilității corespunde exact gradului de disponibilitate al obiectului).

Posibilitatea de a utiliza proprietatea imobiliară ca sursă de venit este legată în mod neechivoc de existența unui bun economic și,

În cazul în care t0 (i) este începutul ciclului de viață al proprietății utilizate ca sursă de venit;

Relația (3) și (4) înseamnă că utilizarea bunului ca marfă începe nu mai târziu și ca sursă de venit, nu mai devreme decât utilizarea acestuia ca bun de consum (pentru consumul vizat).

Terminate în cazul în care ciclurile de viață ale proprietății utilizate ca o marfă și ca o sursă de venit, împreună cu Ty (w) sau se întâmplă înainte? [11] Răspunsul la această întrebare depinde de natura influenței nivelului caracteristicilor consumatorilor cu privire la eficacitatea (eficacitatea) a acestor cazuri de utilizare . Cumpărătorul primește întotdeauna utilitatea lucrurilor, nu lucrul în sine, astfel încât vânzarea de bunuri (în condiții normale de vânzare) devine foarte dificilă, deoarece apariția unor schimbări ireversibile în caracteristicile naturale materiale ale proprietății (aceasta corespunde cu partea inferioară a curbei U din figura 1). Nu se poate, dar să ia în considerare faptul că condițiile normale ale tranzacției sugerează un concurs de vanzatori: cumpărătorul este oferit în același timp, un număr mare de proprietăți de consum comparabile ale obiectelor. În cele din urmă, factorul decisiv este durata de utilizare a obiectului achiziționat - marfa la fel de bun: nici o persoană sănătoasă nu ar cumpăra locuințe în casă, servit aproape în întregime timpul lor. Având în vedere cele de mai sus, pierderea de utilitate la proprietate - mărfurile are loc mai devreme decât în ​​alte cazuri de utilizare, și anume relația:

Utilizarea proprietății ca sursă de venit este posibilă atât timp cât obiectul va avea proprietăți ale consumatorului (utilitate). Venitul este o plată pentru posibilitatea de a utiliza un bun economic care nu aparține dreptului de proprietate. Prin urmare, este clar că dinamica lui Uw și Ui este aceeași, dar tz.ts (i)

Acest lucru este valabil și în cazul în care obiectul imobiliar este folosit ca factor de producție: venitul este extras cu ajutorul bunurilor imobile, atâta timp cât este capabil să participe (fizic) la procesul de producție, adică până în momentul pierderii aproape totale a caracteristicilor fizico-fizice și a epuizării utilității.

Având în vedere cele de mai sus, este posibil să se detalieze graficul dinamicii lui U (vezi figura 4).

Figura 4. "Dinamica utilității obiectelor imobile în timpul ciclului de viață".

Să analizăm acum dinamica lui Cg și Ci. Anterior, sa constatat că în sectorul (0, t0 (gw, i)), creșterea Ug are loc în strictă conformitate cu modificarea pregătirii obiectului de construcție. Cu toate acestea, aceasta nu înseamnă că Cg se schimbă în același mod. Prețul "neterminat" reflectă întotdeauna nivelul riscului de finalizare a construcției. În mod natural, pe măsură ce gradul de pregătire crește, acest risc scade, nu liniar, dar se accelerează: un obiect gata pentru 10% nu va fi vândut pentru aceeași parte din valoarea totală, deoarece incertitudinea și riscul sunt foarte mari. Desigur, relația specifică dintre gradul de pregătire (DRE) și fracțiunea costului total (dc) depinde de scara și complexitatea instalației, dar în perioadele inițiale de construcție DRE> dc.

Pe de altă parte, cu 90% din disponibilitate, obiectul nu mai poate fi vândut mai puțin decât pentru aceeași parte a costului total. Astfel, în etapele finale ale construcției DRE = dc.

Ci este venitul capitalizată pentru perioada de la începutul venitului, care poate fi orice punct de pe curba Ui. tzh.ts. la (i). Astfel, dinamica Ci este aproape complet coincide cu dinamica Ui. Posibil (dar nu este strict necesar), caietul de sarcini este faptul că primirea efectivă a veniturilor se oprește încă ceva timp înainte de a veni t (w, I0). În ceea ce privește locuințele poate fi formulată după cum urmează: Apartament este încă destul de bun, asa ca a fost posibil să trăiască cel mai mult (de exemplu, valoarea sa nu este egal cu 0), dar este destul de rău să-l închirieze (și, prin urmare, veniturile este egal cu 0). Având în vedere cele de mai sus, difuzorului C (g, w, i) va fi după cum urmează:

Figura 5. "Dinamica costului imobiliar pe durata ciclului de viață"

3.1. Modelul relației dintre diferiți factori care afectează valoarea echivalentului.

Pe baza dispozițiilor de mai sus, principala problemă a economiei imobiliare pot fi rezumate după cum urmează: a găsi echivalentul valorii proprietății, pentru a reflecta în mod adecvat modificarea sale naturale - caracteristicile reale, mediul spațial și factorii de mediu de piață pe tot parcursul ciclului lor de viață.

Soluția la această problemă implică:

· Determinarea compoziției și caracterizarea conținutului factorilor de influență pentru fiecare dintre grupurile eterogene (legate, respectiv, de caracteristicile fizico-fizice ale obiectului, de mediul său spațial și de piața imobiliară);

· Dezvăluirea dinamicii factorilor în timp (pe întreaga perioadă a vieții fizice a bunurilor imobile);

· Stabilirea dependențelor cantitative ale echivalentului valorii factorilor de influență;

· Definirea funcțiilor obiective și a criteriilor de eficiență.

În general, un model al interdependențelor diferiților factori care afectează valoarea obiectului imobiliar este prezentat în Fig.

Figura 6. "Modelul relațiilor dintre factorii care afectează valoarea echivalentă"

Axa Fig.6 Uoboznachaet posibile utilizări ale proprietății, axa t - timpul și axa L - caracteristici spațiale (locație) ale obiectului. Obiectul în orice moment T * (t0. Tzh.ts.) este implementat cu caracteristici spațiale specifice, folosește una din cele trei moduri (elementele de ajutor reciproc, o sursă de venit) și are o multitudine de proprietăți natural-specifice ale materialului. Acest lucru se reflectă în zona de fixare obiect delimitat de planurile hașurate și determină o valoare specifică S. Caracteristicile ciclului de viață al schimbării obiectului are loc în aceleași coordonate. Sub influența acestor schimbări și modifica valoarea specifică, ceea ce corespunde unui anumit punct de pe traiectoria C.

4. Bibliografie

2. Curs de prelegeri Kulakov Yu.N. pe disciplina "Economia imobiliară" și "Introducere în specialitate"

[7] Aceasta se întâmplă, de exemplu, cu alimente.

[8] De regulă, această sumă se numește "costul materialelor returnate"

[10] Prima opțiune, desigur, corespunde Fig.

[11] Este clar că acest lucru nu se poate întâmpla mai târziu, deoarece este imposibil să vinzi sau să extragi venituri dintr-un obiect care și-a pierdut complet utilitatea.







Articole similare

Trimiteți-le prietenilor: