Achiziționarea unui apartament într-o ipotecă este benefică, dar nu uitați de riscuri
Apartamente de vânzare, situate angajat la banca, a devenit o formă comună de tranzacții imobiliare relativ recent, „popularitatea“ lui este dobândită ca urmare a dezvoltării de creditare ipotecară. Acest articol analizează atât aspectele atractive ale acestor tranzacții, cât și posibilele riscuri cu care se confruntă cumpărătorii.
Există o opinie că cumpărarea unui apartament ca ipotecă este o întreprindere atât de profitabilă încât un apartament bun și într-o zonă decentă poate fi achiziționat pentru aproape nimic. Cu toate acestea, această opinie este destul de controversată, deoarece un apartament, chiar dacă este supus unei sarcini, nu-i reduce deloc valoarea reală.
Este un alt lucru să spunem că un apartament cu ipotecă este o achiziție profitabilă. Experiența arată că o astfel de tranzacție poate duce la economii în intervalul de 15-20% din valoarea de piață, care, desigur, ar trebui să fie atribuită unor beneficii serioase. Astfel de economii apar sub formă de taxe pentru complexitatea relativă a operațiunii, precum și posibilitatea unor riscuri din partea cumpărătorului. De asemenea, este posibil ca tranzacțiile cu apartamente ipotecate să fie adesea asociate cu o anumită urgență, pregătirea lor fiind destul de plictisitoare (chiar și cu toată responsabilitatea).
În ceea ce privește motivele pentru vânzarea unui apartament ipotecar
Trebuie remarcat faptul că acest tip de clienți potențiali sunt atenți la tranzacții, temându-se de o posibilă fraudă în presupusa operațiune frauduloasă. Frauda poate avea loc într-adevăr, dar poate fi, de asemenea, în mod just, în mod egal, afirmată pentru orice tranzacție imobiliară, precum și bunuri mobile, a căror valoare este destul de ridicată.
Un alt lucru este că astfel de tranzacții apar pe piață mult mai rar, iar implementarea lor necesită o abordare mai responsabilă și atragerea de specialiști.
Acum, despre motivele care solicită debitorului bancar, care a emis anterior o ipotecă, să vândă apartamentul până când împrumutul este plătit în întregime. Există mai multe dintre ele:
- În primul rând, acestea sunt circumstanțele vieții debitorului, schimbate în rău. Acestea includ: pierderea de muncă, având ca rezultat incapacitatea de a continua plățile pe împrumut, incapacitate temporară sau permanentă, etc. În aceste cazuri, cea mai bună soluție - de a vinde apartamentul, ținând cont de faptul că proprietatea în viitorul apropiat, poate fi solicitată de către bancă în contul de plată al tratatului. angajamente;
- În al doilea rând, opțiunea contrară optimistă, în care motivele de vânzare poate fi circumstanțele care au schimbat viața a debitorului pentru o mai bună - muta obligat să dea o perspectivă a lucrării, plus față de familie și necesitatea, în acest context pentru extinderea spațiului de locuit (eventual ipoteci pentru locuințe mai spațioase ) și altele asemenea. La apariția acestor cazuri este foarte dificil de a obține o nouă locație în timp ce continuă să emită de plată sau ipoteca viitoare, dar care urmează să fie pus în aplicare obligațiile în cadrul primului acord;
- În al treilea rând, faptul că bunurile imobile au servit inițial ca instrument de investiții pot fi atribuite motivelor vânzării. De exemplu, diferența în costul locuințelor, care se află într-un stadiu incipient de construcție și imobiliare deja comandate după înregistrarea drepturilor de proprietate poate fi destul de tangibil. Ca urmare, este mai bine să reînnoiți împrumutul ipotecar în scopul revânzării ulterioare.
Alegerea unui intermediar pentru o tranzacție cu un apartament de securitate
În rolul de intermediar poate acționa ca o companie imobiliară și un agent imobiliar privat, serviciile lor sunt reduse în principal la furnizarea de mai multe nevoi ale cumpărătorului și vânzătorului. Acestea includ: căutarea unei propuneri adecvate, verificarea purității tranzacțiilor, precum și înregistrarea tuturor documentelor necesare.
Unele cuvinte pot fi adăugate la aceleași companii imobiliare și agenții imobiliari privat monopolizarea de astăzi a pieței imobiliare. Acesta este un motiv serios, care împiedică selectarea independentă a clienților cu opțiuni favorabile pentru aceștia, precum și vânzătorii de bunuri imobiliare și cumpărători. Ca rezultat, în multe regiuni ale țării stagnează pe piața imobiliară, atunci când cumpărătorii nu pot alege pentru ei înșiși stofă opțiunile lor, și vânzătorii de-a lungul anilor nu pot vinde proprietatea lor din cauza acțiunilor fără scrupule de Agenții imobiliari. Această întrebare necesită o soluție legislativă: pentru a obliga societatea să se răspândească pe cont propriu, sau date regionale de resurse pe Internet cu privire la contractele încheiate cu vânzătorii din vânzarea imobiliare și arată valoarea de piață reală a contractului, nu ascunse sub diferite pretexte.
Verificați că nici unul dintre obstacolele pentru tranzacția este efectuată într-un set standard de servicii imobiliare, dar trebuie remarcat la agent imobiliar implicat, de fapt, nu există nici un stimulent pentru a efectua o inspecție amănunțită și garanții în acest caz, nimeni nu va. Pentru a pune în aplicare scopul final al unei astfel de operațiuni, este mai justificată atragerea unui avocat competent.
La achiziționarea unui apartament ipotecar, care este o tranzacție mai complicată, participă o terță parte - banca care a impus o taxă de gaj, iar vânzarea unui apartament este posibilă numai cu consimțământul lui. Și aici este necesar să alegeți schema optimă de așezări, să plasați corect toate accentele la elaborarea documentelor pentru a ține cont de interesele tuturor părților la tranzacție. Prin urmare, fără implicarea unui agent imobiliar cu experiență (sau companie), care ar lua pe dezvoltarea schemei de vânzare, cel mai probabil, nu face.
Schema de bază în achiziționarea unui apartament ipotecar
Să constatăm imediat că nu toate băncile merg într-un mod simplu de reînregistrare a unei datorii de la o persoană la alta, fără garanția returnării rapide și complete a sumei. În prezent, există trei scheme principale care permit vânzarea unui apartament ipotecar, cum ar fi:
Schema 1. Vânzarea, care implică rambursarea împrumutului de către cumpărător.
La început, împrumutul este rambursat în totalitate, drept urmare, banca plătește gajul, iar dreptul de proprietate se transferă în totalitate împrumutatului, se procedează la reînregistrarea apartamentului către cumpărător;
Schema 2. Pregătirea contractului de vânzare cu participarea băncii
Aceasta presupune ca cumpărătorul să facă o depunere în numerar pentru a depozita cutii (acreditiv). Și într-o celulă sunt alocate fonduri destinate băncii - soldul datoriei de împrumut, iar într-o altă celulă - bani pentru vânzător, soldul sumei stipulate ca prețul de vânzare al apartamentului. În același timp, contractul de vânzare-cumpărare și cererea băncii de retragere a ipotecii din apartament sunt trimise la FRS pentru înregistrare. După înregistrarea documentelor, banca retrage suma de acoperire a datoriilor, de asemenea, vânzătorul primește suma datorată acestuia, în timp ce apartamentul contractului devine proprietatea cumpărătorului;
Schema 3. Vânzarea prin schimbarea taxei
Imaginați-vă o situație în care o parte din fondurile destinate unei bănci să plătească o datorie este într-o singură celulă, a doua parte datorată vânzătorului este plasată într-o altă celulă, iar banca este de acord să reînregistreze drepturile de proprietate.
Prin înregistrarea documentelor relevante, cumpărătorul își asumă obligații față de bancă și primește un apartament la dispoziția vânzătorului, dar vânzătorul primește acces la partea sa din fonduri. De asemenea, banca primește banii și ameliorează sarcina, ca urmare a tranzacției, apartamentul devine proprietatea deplină a cumpărătorului
Avantajele și dezavantajele schemelor de vânzare propuse
Schema 1 poate fi considerată cea mai simplă dintre toate, dar în același timp mai profitabilă pentru bancă decât pentru cumpărător. Banca fără întârzieri va da permisiunea de a vinde, pentru că în acest caz își primește banii, inclusiv profitul planificat. Cu toate acestea, acest tip de tranzacție poate să nu fie suficient de sigur pentru cumpărătorul apartamentului cu garanție, astfel încât această schemă este folosită cel mai bine numai dacă vânzătorul și cumpărătorul se cunosc destul de bine și se încreadă reciproc pentru un cuvânt.
Și exact ce este pericolul ascuns. Și constă în următoarele: după ce a rambursat datoriile către bancă și a scos taxa de garanție, vânzătorul (care este și actualul creditor ipotecar) "brusc" și-a schimbat mintea cu privire la vânzarea apartamentului. Ca urmare a unei astfel de acțiuni, cumpărătorul nu va putea obține de la bancă banii plătiți în baza contractului, precum și pentru a forța vânzătorul să formalizeze dreptul de proprietate.
Prin urmare, luând în considerare un astfel de sistem, un potențial cumpărător ar trebui să fie interesat de o subestimare (în raport cu prețul pieței) - aceasta ar putea semnala frauda iminentă.
Schema 2 poate fi considerată parțial sigură, deoarece accesul la fondurile interesate de a plăti părților este deschis doar în momentul în care își îndeplinesc obligațiile contractuale. Cu toate acestea, chiar și aici există o serie de nuanțe de natură "tehnică" care pot pune la îndoială securitatea tranzacției către cumpărătorul apartamentului ipotecar. De exemplu: pentru a efectua proceduri pentru îndepărtarea grevarea organelor colaterale FRS au un timeout la 5 zile, iar pentru re-înregistrare a proprietății - 10 zile. În intervalul după eliminarea greutății, actualul proprietar poate anula tranzacția de vânzare, iar apartamentul este transferat la dispoziția sa.
În acest caz, banca nu poate primi bani, deoarece acestea nu sunt îndeplinite cu termenii contractului la vânzător, la rândul său, și noul cumpărător nu poate obține un apartament. O astfel de situație, deși nu este insolubilă, atrage după sine întârzieri neplăcute.
Schema 3 (și numeroasele sale soiuri) experți consideră cele mai sigure, deși pregătirea documentelor în acest caz este o ocupație foarte dificilă. De asemenea, sugerează utilizarea celulelor bancare pentru plasarea fondurilor destinate băncii să plătească partea rămasă din datorie, iar vânzătorul sub forma soldului costului total al apartamentului. Dar însăși sensul manipulării, precum și caracterul complet al pachetului de documente, sunt semnificativ diferite.
Procesul tranzacției este structurat după cum urmează: după ce a primit un consimțământ oficial din partea băncii pentru a efectua o tranzacție, gajistul este reeditat, acum există un nou cumpărător în debitorii băncii. Ca urmare a acestei etape, banca primește acces la banii păstrați în celulă și numai atunci înlătură gajul din apartament, iar vânzătorul primește soldul.
Trebuie să remarcăm că vânzarea unui apartament cu garanție este o potențială întreprindere profitabilă pentru toate părțile interesate (bancă, vânzător, cumpărător) fără excepție. În acest caz:
- banca primește toate fondurile datorate în același timp, ceea ce îi conferă dreptul de a continua să o utilizeze pentru propriile sale operațiuni;
- vânzătorul primește fondurile solicitate, prin care are posibilitatea de a-și rezolva propriile probleme;
- cumpărătorul primește un apartament cu un discount substanțial, determină adesea posibilitatea de a cumpăra o casă (cu un buget limitat).
După cum vedem, nu este înțelept să ignorăm oportunitatea prezentată, refuzând să luăm în considerare o tranzacție cu un apartament de securitate. În același timp, urmărirea economiilor poate duce la o fraudă totală sau la consecințe neplăcute care rezultă din apariția "bruscă" a capcanelor. Prin urmare, nu uitați de planificarea corectă și pregătirea atentă a tranzacției, factori care pot preveni sau minimiza daunele. Apoi, atragerea de specialiști specializați în tranzacție (chiar și ținând seama de costurile de plată a eforturilor lor), adesea ajută la economisirea unei cantități mari de bani cumpărătorului, cel mai expus riscului în tranzacția tripartită propusă.
Trimiteți-le prietenilor: