Cum de a salva pe cumpararea unui apartament 30, sau chiar toate 40%? Poate că singura modalitate de a face acest lucru este de a participa la licitațiile de apartamente.
Acestea s-au desfășurat în Letonia timp de opt ani, iar inițial cererea de proprietate imobiliară de licitație a fost foarte mică - în special a fost cumpărată de filialele băncilor care au emis împrumuturi pentru apartamente expropriate. Timpurile s-au schimbat, iar acum oamenii obișnuiți iau parte la meserii. "Actualitatea de astăzi" au ascultat două povestiri ale unor astfel de tranzacții și s-au asigurat că există încă multe riscuri și capcane în achiziționarea apartamentelor din licitație.
Istoricul 1: "Am cumpărat o pisică într-un sac"
Elena Demidova a cumpărat un apartament dintr-o licitație acum trei ani. Și, deși tranzacția era în general bună, Elena admite că a fost prima și ultima ei experiență de a participa la licitațiile de apartamente. "Am cheltuit prea multă energie și nervi, și asta e suficient pentru a renunța la această experiență", spune ea. Și totul a început odată cu faptul că Elena și soțul ei au decis să investească bani liberi într-un bun pe termen lung. Ne-am oprit la apartament, judecând că imobiliar este, de asemenea, un venit suplimentar pentru chirie. Elena a început să revadă periodic site-ul executorilor judecătorești (consultați ajutorul) în căutarea unor opțiuni potrivite.
- O dată voi spune că nu am avut nici o experiență de participare la licitații, - spune ea. - Am citit în presă că există o astfel de oportunitate. Soțul meu și cu mine am decis că este inutil să mergem la licitație fără pregătire preliminară. Prin urmare, la început am studiat actele normative, consultat cu un avocat familiar și am comandat mai multe tipăriri din Registrul funciar (pentru banii pe care îi este disponibil pentru oricine dorește). Apoi a contribuit cu 10% din apartament la contul executorului judecătoresc și a așteptat licitația în sine.
Când am intrat într-o cameră, am întrebat dacă voi cumpăra împreună cu ea o proprietate într-un apartament. Am fost gata. Acest lucru a fost remarcat. Licitarea a început, iar cumpărătorul cu un notebook doar pariază. Apoi am ridicat-o. Și tăcere. Timpul. Doi. Trei. Vândut. În acel moment, am auzit că inima mea bate. Nu, nu a bătut, a bâzâit, așa că mi sa părut că toți au auzit acest zgomot. Am fost felicitat, au spus - așteptați procesul. Am plătit pentru cumpărare și am așteptat. A fost noroc că nimeni nu a respins decizia. Știam că foștii proprietari ar putea face acest lucru în termen de 10 zile. Și apoi am să intru în necaz și să trag și să cad.
După ce a trecut o serie de formalități juridice necesare, Elena a înregistrat un apartament în registrul funciar, a plătit taxele necesare. Și apoi a fost necesar să se ordone serviciile unui executor judecătoresc care trebuie să deschidă ușile "în toată întinderea legii".
- De asemenea, am știut că dacă deschid ușa în sine, ar fi riscat mult: foștii proprietari ai apartamentului mă poate da în judecată, spunând, de exemplu, că nu au fost încă scoase din valoarea plat TV de 10 mii de euro sau un tablou valoros. Prima dată pentru a deschide ușa fostul proprietar nu a apărut, a doua oară când au deschis ușa cu poliția. Executorul judecătoresc a venit prima mea a examinat „conac“, a oftat, și în vederea simpatic sa retras, lăsând un cec de 180 de euro și un lăcătuș, care a cerut pentru serviciile de 50 de euro.
Vorbind de termeni, Elena menționează încă o nuanță:
"A fost nevoie de două luni pentru a obține drepturile de proprietate în Registrul funciar până în momentul în care am intrat în apartament pentru prima dată. Acesta este chiar momentul în care Legea privind procedura civilă îmi dă dreptul de a-mi păstra proprietatea în orice mod posibil. Și în același timp nu interzice fostului proprietar să vină liber în apartament și să facă tot ce-i place. De exemplu, să bateți ochelarii sau să deșurubați prizele. Doar din cauza nocivității. Spre deosebire de aceasta, asistentul executorului judecătoresc a răspândit doar mâinile și a spus că am dreptul să mă adresez la poliție dacă se pare că fostul proprietar a stricat apartamentul. Dar aceasta este prostia completa! Fostul proprietar poate spune cu ușurință că nu a stricat nimic în ultimele două luni, dar a trăit mereu fără prize și ochelari. Cum pot dovedi contrariul, dacă nu am nici o idee, în ce stare era apartamentul inițial localizat? La urma urmei, chiar și atunci când evaluarea imobiliare a executantului judecătoresc nu a fost permis pe prag! Asta este, este real la licitații pentru a cumpăra o pisică într-o pula. Și acesta este un risc imens.
Istoricul 2: "Atunci când executorul judecătoresc este un băiat"
Povestea lui Olga Fedorova este mai pozitivă, deși Olga admite că a avut multe probleme.
- În primul rând, nu am planificat să cumpărăm un apartament dintr-o licitație. Dar într-o zi, tatăl meu ma sunat și mi-a spus că în casa unde locuiește cu soția sa, se pare că vinde un apartament prin licitație. Acest apartament obișnuia să aparțină soției tatălui meu, dar proprietarul a plecat în străinătate și nu a putut rambursa împrumutul băncii. Apoi am decis să încercăm. Am aflat pe site-ul executorilor judecătorești, în care banca a fost amplasat apartamentul, și am decis să vorbesc mai întâi cu această bancă. În același loc m-am uitat la fotografiile apartamentului, dar, desigur, este foarte dificil să evalueze starea reală a apartamentului.
Așa cum Olga admite, în cazul lor, plusul a fost că au cunoscut personalul apartamentului personal și au fost încrezători în decența sa. Ei știau, de asemenea, că apartamentul era gol și că nu locuiau chiriași în el. Asta înseamnă că nu trebuie să te deranjezi cu evacuarea forțată. După câteva zile, banca a dat un răspuns care este dispus să vândă apartamentul pentru 10 500 lats (era în urmă cu doi ani. - nn.), În timp ce prețul de pornire la licitație sa ridicat la 8,9 mii lats, încă a trebuit să plătească 10% din prima tranșă, pe care noi ar reveni dacă apartamentul a fost cumpărat de altcineva. Și apoi într-o lună trebuia să plătim suma rămasă.
Olga spune că la licitație au fost depuse două cereri - de la ea și de la un reprezentant al filialei băncii. Executorul judiciar a avertizat că fiecare pas este egal cu 800 латам. Prima licitație a fost făcută de reprezentantul băncii, cea de-a doua - Olga, iar la această licitație sa încheiat - apartamentul a fost pierdut pentru Olga, așa cum sa convenit cu banca. În termen de o lună era necesar să plătească soldul, iar două luni mai târziu, hotărârea judecătorească era gata.
Doar după două săptămâni, Olga împreună cu interpretul ar putea intra în apartamentul cumpărat. Nu au existat neînțelegeri: vecina proprietarului apartamentului le-a dat cheile, așa că nu a trebuit să deschidă ușa. Cu toate acestea, executorul judecătoresc și-a arătat brusc din nou caracterul:
"A refuzat să ia cheile, a strigat că nu știa ce femeie era și unde a primit cheile. El a spus că este necesar să se întoarcă, dar deja cu poliția și martorii să întocmească un act cu privire la starea apartamentului și introducerea mea în posesie. Abia după încă două săptămâni am intrat în apartament cu poliția și cu doi martori. Executorul a făcut un inventar al apartamentului, a rescris mărturia tuturor contoarelor la acea dată, poliția sa înscris și martorii. O săptămână mai târziu am reușit să intrăm.
Olga admite că a avut noroc că apartamentul era în aceeași condiție ca și în fotografii. În ciuda faptului că nu toate fotografiile au fost postate pe Internet, ci doar unele colțuri. "E ridicol să-mi amintesc cum m-am săturat pe stradă, m-am ridicat pe un scaun, cel puțin am văzut ce era în apartament. Din fericire este la primul etaj - spune Olga și râde: - Adevărat, macarale au fost toate răsucite, dar cel puțin tapetul este intact! "
- Mai întâi de toate, după ce am stabilit, m-am dus la Latvijas gaze și la Latvenergo, să reorganizez contractele pentru mine. Apartamentul avea datorii pentru gaz și electricitate, dar am avut un act al executorului de pe contoare, deci aceste datorii nu s-au aplicat pentru mine. Dar, cu conducerea lui R? Gas namu p? Rvaldnieks a trebuit să lupte: ei au scos datoriile lor comunale față de școala anterioară, dar din anumite motive apa de metri nu sunt acolo. Chiar actele de acceptare de la executor judecătoresc nu au ajutat. Într-una din conversațiile ei cu managerul casei, mi-a spus brusc că acest act nu este altceva decât o bucată de hârtie care nu are forță juridică. Am încercat să o conving să se răzgândească, dar eram doar obosită de certuri și am plătit datoriile pe contoarele de apă.
Puteți încerca să negociem cu banca, dacă este cazul - să mergeți la executorul judiciar și să aflați detalii despre imobil. Și, desigur, este necesar să fii răbdător, deoarece cumpărarea unei case prin licitație este un proces îndelungat. Pentru a respecta toate termenele procedurale, a trebuit să așteptăm aproximativ șase luni. Numai după această perioadă am reușit să intrăm pe deplin în noua noastră casă. "
Căutați apartamente care sunt vândute din licitații, aveți nevoie aici - www.lzti.lv
Cum este licitația
1. Cei care doresc să participe la licitație, depun în prealabil pe contul escrow al executorului judecătoresc o garanție de 10% din evaluarea proprietății. Plătind această sumă, trebuie să vă asigurați că înainte de licitație aceasta va fi transferată în contul de depozit al executorului judecătoresc. Dacă această sumă nu este creditată în cont, participantul nu poate fi admis la tranzacționare.
2. După licitație, aceste 10% sunt calculate pentru prețul de cumpărare. Plățile altor participanți, executorul judecătoresc revine imediat după licitație.
3. O persoană care cumpără o proprietate la licitație, nu un intermediar restituie suma în două cazuri: dacă este pentru o lună nu va plăti întregul cost al achiziției put, sau în cazul în care se dovedește că acest om nu avea dreptul de a participa la licitație.
5. Executorul judiciar numește obiectul vândut, costul inițial și etapa licitației. Etapa licitației nu poate fi mai mică de 1% și mai mult de 10% din valoarea inițială a proprietății. De asemenea, executorul judecătoresc anunță participanților la licitație dacă prețul obiectului este impozitat cu taxa pe valoarea adăugată și care este valoarea impozabilă a acestui preț.
6. Licitarea este începută. Executorul cere membrilor informații despre cine este dispus să ofere un pariu mare. Atunci când pariurile se opresc, executorul judecătoresc întreabă de trei ori dacă va exista un nou pariu. Dacă nu se primesc noi propuneri, executantul lovește cu un ciocan de lemn și informează că noile tarife nu mai sunt acceptate și că proprietatea imobiliară este vândută.
7. Urmatorul executiv constituie un act de licitație, care a făcut datele despre care devine licitația, a cărui rată a fost câștigătorul penultima și un singur creditor și debitor.
8. Câștigătorul licitației în termen de o lună pentru a plăti restul de 90% din valoarea proprietății, TVA-ul, dacă este cazul, o taxă de stat în valoare de 71,14 euro pe cerere de consolidare a drepturilor de proprietate asupra imobilului în registrul cadastral.
9. Acum este necesar să se obțină obligativitatea actului privind vânzarea de bunuri imobiliare din licitație în instanță. Revizuirea are loc în termen de 15 zile după ce executorul judecătoresc a depus cererea în instanță. În același timp, instanța poate, de asemenea, să ia în considerare plângerile împotriva acțiunilor executorului judecătoresc.
10. După decizia instanței, proprietarul apartamentului o poate reînregistra în numele său în Registrul funciar.
Capcanele. Cazuri severe
(1) Rezultatul licitației după adoptarea unei hotărâri judecătorești privind aprobarea ei poate fi contestată în termen de 10 zile. Este vorba despre posibile proceduri legale fie cu foștii proprietari ai apartamentului, fie cu locuitorii acestuia. La urma urmei, după finalizarea licitației, proprietarul apartamentului trebuie să aducă protocolul de licitație la instanța care o aprobă. După aceea, rămâne să mergeți la Registrul funciar și să înregistrați drepturile de proprietate. Și dacă în acest timp fostul proprietar a reușit să facă apel, atunci este rău - înainte de proces. Și pot trage chiar și pentru câțiva ani - există astfel de precedente. Este adevărat că astfel de cazuri sunt puține - nu mai mult de 5% din toate tranzacțiile.
2. S-ar putea fi o problemă cu care locuiesc efectiv acolo pe cineva care, de exemplu, închiriază un apartament. Teoretic, dacă va fi aprobată de licitație instanță, noul proprietar are dreptul să-l evacueze. Cu toate acestea, acest proces poate dura mult timp și nervi, după cum este necesar să cheme poliția, deschide ușa. Așa a fost în perioada sovietică, când apartamentul ar putea fi ocupate fără permisiunea proprietarilor, dacă ați avut un permis de ședere, iar după astfel de chiriași trebuie să urmărească literalmente pe stradă, așteptând atunci când ies din casă, pentru a ocupa rapid același spațiu de locuit. Neexperimentați în această chestiune doar oameni obține confuz și nu va ști ce să facă în continuare.
3. S-ar putea să fie o problemă cu descărcare și evacuarea din apartament rudele fostului proprietar. În cazul în care fostul proprietar și membrii familiei sale au fost declarate în momentul Republicii Letonia, ele sunt practic fără probleme, putem scrie, prin depunerea unei cereri la administrația locală. În cazul în care nu se mișcă după descărcarea de gestiune, suficient pentru a apela la poliție. Dar dacă trăiești acolo nu este un membru al familiei, și, să zicem, o rudă îndepărtată, și el are un permis de ședere din perioada sovietică, pot exista probleme cu evacuarea lui, și un proces ar putea dura ani.
4. Pentru a întârzia procesul, fostul proprietar poate încheia un contract de angajare, de exemplu, cu un tip de rudă. În registrul funciar, aceste contracte de obicei nu sunt înregistrate, iar cumpărătorul învață despre astfel de poveri după licitație. În cazul în care un debitor nu știe ce vrea să evacueze, este, de exemplu, se încheie cu acordul său de închiriere matusa de 20 de ani, iar provocarea se poate doar instanța de judecată. Acesta este din nou timp și bani.
Articole similare
-
Sfaturi pentru începători în modelarea capcanelor și a conurilor umplute sau pe calea unui începător
Trimiteți-le prietenilor: