Un angajament de mântuire

Criza a făcut de urgență ca Rusia să recupereze proprietatea cetățenilor care nu sunt în măsură să acorde împrumuturi ipotecare. Bancherii sunt foarte reticenți în a discuta acest subiect pe două teme pentru ei și clienții lor. Cu toate acestea, Banca, a decis să înțeleagă modul în care debitorii și instituțiile financiare cu pierderi minime pentru ei înșiși să iasă din această situație.







La sfârșitul anului trecut la Legea cu privire la ipotecă (ipotecă) au fost luate modificările care interzic de recuperare extrajudiciară a proprietății cetățenilor. Ministerul Dezvoltării Economice a devenit inițiatorul inovării. Guvernul a luat în considerare și se crede că susținătorii, nu în mod nejustificat, că unele bănci necinstite și agențiile de colectare au început să forțeze ca debitorii să-și vândă casele lor, folosind metode ilegale. Se crede că amendamentele la lege au fost adoptate în apărarea cetățenilor. Oponenții inițiativei Ministerului Dezvoltării Economice și Comerțului sunt siguri că modul extrajudicial de recuperare ar permite rezolvarea problemei relativ repede.

Acum, cetățenii-debitori au două opțiuni - o căutare independentă a unui cumpărător pentru cauțiune și recurs judiciar. Bancherii nu sunt deloc dispuși atunci când spun că vin în instanță pentru recuperare doar în cele mai extreme cazuri. Desigur, nu este vorba de dorința de a proteja clienții de litigii, vânzarea unui apartament dintr-o licitație este destul de problematică și va fi mai ieftină decât în ​​cazul unei rezolvări pașnice a situației. În plus, instanțele au rezistat mai multe luni, perioadă în care întârzierea în împrumut continuă să crească, ceea ce este adesea și nerentabil pentru bănci.

Cea mai bună opțiune, conform finanțatorilor, este rambursarea anticipată a împrumutului. Clientul însuși găsește un cumpărător pentru apartamentul său. În cazul în care costul de locuințe este mai mare decât datoria debitorului, în acest caz, nu numai că el va fi în măsură să achite integral împrumutul, dar, de asemenea, să primească o parte din fonduri. Este adevărat, în condițiile actuale de piață, astfel de povești sunt rare.

Condițiile de vânzare a locuințelor cu astfel de sarcini depind în primul rând de priceperea agentului imobiliar, Petelin este sigur. "Este puțin probabil ca împrumutatul însuși să poată explica toate riscurile unei astfel de tranzacții și cum să-i evite", explică el. Principala problemă pe care un cumpărător de astfel de bunuri imobiliare se poate întâlni este că locuințele după înregistrarea drepturilor de proprietate vor rămâne promise băncii.

Prin urmare, în contractul de vânzare trebuie să se precizeze în mod clar când și în ce condiții banca ameliorează sarcina. Cumpărător chiar înainte de tranzacție ar trebui să ceară, în care ipotecare este banca care este imobiliare și ce reputație pe piață are această instituție financiară. Nu răniți să angajați personal un avocat și nu vă bazați doar pe specialiști de la vânzător și bancă.

"Costul unui bun depinde în mare măsură de cât de mult această proprietate în sine este de înaltă calitate", crede Petelin. - Uneori diferența de preț între două apartamente identice într-o zonă (prima locuință cu sarcină, cealaltă fără garanții) poate ajunge la 20%. "

Chiar mai multă durere de cap atât pentru debitori și banca oferă neterminate (ipotecă pentru construirea de imobiliare suburbane sau construcția casei în care apartamentul a fost achiziționat). Un astfel de obiect de pe piață este aproape imposibil de vândut.

Fără încercare și efect

În afara ordinii instanței de a forța un împrumutat să vândă un apartament la un preț care nu se potriveste cu el, este imposibil. Cel puțin - într-un mod legal. Clientul trebuie să înțeleagă că eșecul băncii sale de a crește, șansele ca proprietatea va deveni magic mai scump în viitorul apropiat, există, în plus față de deteriorarea situației macroeconomice, numărul celor care doresc să-și vândă casele lor, achiziționate pe credit, va crește. Acest lucru înseamnă că costul locuințelor de pe piață va scădea și mai mult. Uneori împrumutătorii împiedică vânzarea de bunuri imobiliare, sperând să-și îmbunătățească capacitățile financiare. Cu toate acestea, ele nu au întotdeauna motive bune pentru asta.

„Sunt momente când oamenii nu sunt de acord să-și vândă casele lor, invocând faptul că prea mult deja în țara deținătorilor ipotecare, ceea ce înseamnă că statul nu le va lăsa la nevoie, și ei vor rezolva problema“ - spune Petelin. Potrivit vicepreședintelui Asociației Constructorilor rus (RRA), Vladimir Ponomarev, în acest an poate fi lipsit de proprietate 1-200. Debitori ipotecare.

În cazul în care părțile nu au fost încă să cadă de acord asupra prețului de bunuri imobiliare, între cumpărător, vânzătorul și banca este un contract de vânzare, conform căruia angajamentul apartamentul poate fi scos numai după ce organizația de credit va primi bani (sub forma unui transfer bancar sau de a lua în numerar în afara celulei).

În cazul în care banii obținuți din vânzarea garanției nu sunt suficienți pentru a rambursa împrumutul, împrumutatul trebuie să găsească fonduri din alte surse pentru a achita în final creditorul. De regulă, debitorul nu are bani, ceea ce înseamnă că relația acestuia cu banca depinde de poziția instituției de credit. Ea poate continua să restructureze soldul datoriilor și să invite clientul să-i plătească încă câțiva ani. De fapt, acesta este un împrumut nou, care nu mai este garantat. O altă opțiune - apelul băncii la instanța de judecată pentru recuperarea restului de datorii, dobânzi și dobânzi acumulate. În cazul în care decizia este luată în favoarea instituției financiare, executorii judecătorești primesc executarea silită și procedează la inventarierea proprietății debitorului.

Articolul 446 din Codul de procedură civilă descrie bunurile care nu pot fi confiscate în cursul executării unei hotărâri judecătorești. În special, împrumutatul va păstra proprietatea, dacă pentru el aceasta este singura locuință (pentru apartamente ipotecare chiar și în acest caz, interdicția nu se aplică). În plus, lucrurile de zi cu zi (îmbrăcăminte, mobilier, produse alimentare), cu excepția executorilor de lux, nu au nici un drept de a lua.

Cazuri, în cazul în care acest lucru este posibil pentru a obține o rambursare integrală a împrumutului, este foarte mic. Ca o regulă, pentru a obține de garanție debitorului, alta decât un subiect foarte dificil, este nevoie de o lungă perioadă de timp, în care împrumutul este remarcabil, ceea ce înseamnă că banca trebuie să formeze o rezervă de 100 la suta pentru eventualele pierderi la credite. Abilitatea de a reține din salariul împrumutatului de 2-3 mii de ruble pe lună pentru a rambursa împrumutul banca, de asemenea, nu atrage. Deci, povestea se poate termina cu faptul că ofițerii de poliție aduc la actul băncii privind imposibilitatea de colectare a datoriei, iar datoria rămasă a instituției de credit, pur și simplu a scrie pe o pierdere.

Clientul nu primește nicio "indulgență" oficială din partea băncii. Mai mult decât atât, teoretic, o instituție financiară poate în câteva luni, sau în termen de trei ani (în conformitate cu articolul 21 din Legea „Cu privire la procedura de executare silită“) retransmită titlul executoriu. Apoi, procedura de executare este reintrodusă. Acest lucru se întâmplă în cazul în care banca are informații cu privire la îmbunătățirea situației financiare a debitorului, de exemplu, a crescut veniturile sale, el a avut activele lichide - o mașină, etc. Dacă aceste semne cu debitorul nu se întâmplă, banca, mai ales un mare, simplu .. va lăsa clientul singur.







Cazurile în care relația dintre o bancă și un client se îndreaptă spre zona de drept penal nu sunt neobișnuite. Acest lucru este posibil dacă există o crimă în acțiunile împrumutatului - dacă, de exemplu, atunci când primiți un împrumut, s-au prezentat documente false. Uneori, după instituirea procedurilor penale, împrumutatul descoperă foarte repede suma lipsă.

Dacă nu este posibil să fie de acord în mod amiabil, atunci părțile sunt trimise "pentru divorț" instanței. Adesea, debitorii nu se află în întâlnire. Avocații cred că acest comportament este fundamental greșită și recomandă debitorilor să furnizeze probe în instanță că debitorul nu este pur și simplu a încetat să achite, și a vrut să pună lucrurile dreapta, încercând să ofere soluții la această problemă. Acest lucru îl poate aduce în beneficiul unui verdict al instanței.

După cum arată practica, rezultatul acestor cazuri depinde în mare măsură de poziția subiectivă a judecătorului. Avocatul unei mari bănci din Moscova declară că știe un caz în care într-una dintre regiuni instanța a decis să refuze o altă instituție de creditare în recuperare, în ciuda faptului că împrumutatul și cei doi copii minori ai săi locuiau. Mai mult decât atât, după vânzarea apartamentului ipotecat ar putea rămâne bani pentru a cumpăra "odnushki." Cu toate acestea, instanța, aparent ca autoritățile de tutelă, a considerat că mutarea copiilor într-o zonă mai mică ar aduce atingere drepturilor lor. Ca urmare, apartamentul a rămas pentru debitor. Cu toate acestea, astfel de povestiri, cum spun avocații băncilor, sunt rare. De regulă, judecătorii apar în continuare pe partea reclamantului.

Procedura durează câteva luni, atunci când se ia o decizie în favoarea băncii, sunt desemnate oferte, pe care trebuie vândut garanția. Problema este că instanțele, stabilind prețul inițial al locuințelor pentru licitație, se concentrează pe piață, și nu pe valoarea de lichidare a proprietății. Pentru a vinde un astfel de apartament la un preț normal, după cum spun avocații, este pur și simplu imposibil. În plus, licitația va fi considerată valabilă dacă licitația oferă un preț mai mare decât prețul inițial. Ca urmare a cazurilor în care astfel de locuințe au fost vândute la licitație, foarte puțin.

Obțineți garanția de proprietate asupra căreia banca are dreptul prin acord cu împrumutatul, dacă prima licitare nu a fost deținută. După ce a doua licitație eșuată (de data aceasta, locuința este expusă cu o reducere de 25% la prețul inițial), instituția financiară poate retrage unilateral proprietatea.

Achiziționarea proprietății în proprietatea unei bănci are sens doar dacă dorește să o utilizeze pentru dezvoltarea infrastructurii, de exemplu, pentru a deschide un birou în birou. Locațiile rezidențiale în aceste scopuri, de regulă, nu sunt adecvate. Bancherii spun că nu este profitabil să se confrunte cu proprietatea debitorului, fie pentru că pentru instituția de credit acestea sunt costuri suplimentare - să plătească impozite, să suporte cheltuieli pentru întreținere. O altă opțiune nu este de a "suspenda" acest activ în bilanțul băncii, dar transferați-o într-o structură subsidiară specializată în vânzarea proprietății ipotecate.

Decizia privind achiziționarea de bunuri imobile pe care fiecare bancă o ia în mod individual, bazată pe cât de realistă este vânzarea acestui bun în viitorul apropiat.

În cazul în care instituția financiară refuză să garanteze, ipoteca încetează automat și debitorul rămâne proprietarul locuințelor. Datoriile sale față de bancă nu dispar: prin intermediul executorilor judecătorești el va încerca să colecteze un împrumut prin vânzarea altor bunuri. Dacă acest lucru nu funcționează, banca abuzează pur și simplu datoria nerecuperată.

Banca poate lua soldul la sediu la un preț cu 25% mai mic decât costul inițial stabilit de instanță. Pentru această sumă, împrumutatul reduce suma datoriei. Apoi, totul depinde în continuare de poziția băncii - fie întâlnirea debitorului cu executorii judecătorești, fie iertarea neroditoare a datoriei.

Bancherii remarcă faptul că fiecare caz de rezolvare a acestei probleme este individual. Depinde foarte mult de factorul subiectiv, pur și simplu vorbind, de la modul în care se comportă competent împrumutatul în raport cu organizația de creditare.

Natalia ROMANOVA, Banki.ru

Realizarea forțată a debitorilor imobiliari - cea mai ineficientă modalitate de a rezolva problema. Aceasta duce la o creștere extraordinară a datoriei a debitorului, la pierderi financiare substanțiale și că poate părea ciudat la pierderea gravă nu numai pentru debitori, ci și băncile de creditori (datorii reclamanți).

Există trei motive pentru care modalitatea judiciară de blocare a bunurilor imobiliare a debitorilor duce la consecințe negative pentru toate părțile. În primul rând, durata examinării de către instanțe a creanțelor relevante ale creditorilor. În al doilea rând, nerespectarea termenelor legale pentru vânzarea forțată de bunuri imobile de către serviciile executorilor judecătorești și de către organul de stat autorizat să facă acest lucru. Anterior, aceste probleme au fost tratate de către Fondul Federal de Proprietatea Federal, acum - Agenția Federală pentru Managementul Proprietății de Stat (Rosimushchestvo).

Și al treilea motiv, care este cel mai se arată acum, din cauza crizei, - dimensiunea prețul inițial de vânzare discrepanță bunului imobil pe care este percepută de execuție, noile realități ale prețului de piață și, pliere pe piață.

Luarea în considerare a cererii de închidere în instanțele de arbitraj variază de la 4 luni la 1,5 ani, iar în instanțele de jurisdicție generală - de la șase luni la doi ani. Durata medie a procedurii de executare, în cadrul căreia se vând imobilul debitorului, este de 8 luni.

Pe baza jurisprudenței noastre, putem afirma că procedura judiciară pentru solicitarea recuperării și executarea unei hotărâri judecătorești este de 1,2 ani. Rămâne să se calculeze cât de mult va crește îndatorarea debitorului față de creditor în această perioadă. La urma urmei, în conformitate cu articolul 3 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (credit ipotecar)“, prevede o garanție a creanței creditorului asupra debitorului în măsura în care există un timp pentru a le îndeplini în detrimentul bunului ipotecat. Prin urmare, este clar că în această perioadă de întârziere în executarea obligațiilor de către debitor de a rambursa suma împrumutului de penalizare va crește în mod semnificativ. Dar asta nu e tot.

Conform legii privind procedura de executare, debitorul este obligat să plătească un supliment de 7% din taxa de executare cu privire la cuantumul pedepsei, care este, de asemenea, destul de mult. Și dacă acestea au încă datoria de a rambursa recuperatorul pentru costuri juridice, atunci suma totală a datoriei va fi și mai mare.

Referindu-se la procedura inițiată prin producerea de punere în aplicare imobiliare executorului judecătoresc, eu pot să vă spun garanta că proprietatea va fi scos la licitație la o primă față de prețul inițial de vânzare al bunului ipotecat cum se prevede în sensul alineatului 2 din partea 1 a articolului 58 din Legea cu privire la ipotecă, pur și simplu nu există. Mai ales nu există nici un motiv să aștepte acum, atunci când piața imobiliară din țara noastră este într-o stare de colaps.

Astăzi putem prezice că licitația forțată de bunuri imobiliare va fi în 99% din cazuri, nu a reușit. La urma urmei, prețul de pornire la care va fi expus va fi semnificativ mai mare decât valorile medii actuale de piață. Prin urmare, prima licitație și repetate (care ar trebui să fie inițiat cu o scădere a prețului inițial de vânzare cu 15%) se dovedesc a fi incorecte. Și aici, la reclamanți nu vor fi baza legală (și numai pentru ei, un comportament) să părăsească proprietatea unui debitor, la un preț cu 25% mai mic decât cel cu care primele oferte urmau să înceapă, și soluționa cererile lor împotriva debitorului. Dar, în astfel de situații, banca creditorului se riscă să se afle în pierdere. Pentru că în acest fel prețul redus de bunuri imobiliare, lăsat în urmă de colector însuși, nu poate acoperi toate obligațiile financiare ale debitorului față de creditor.

Această opțiune de împiedicare imobiliară imobiliară imobiliare defaulted debitorilor va exacerba în continuare deteriorarea situației de pe piața imobiliară. Băncile, cărora le vor deveni proprietăți, se vor strădui să o realizeze cât mai curând posibil. Cu toate acestea, va fi imposibil să se vândă bunuri imobiliare la prețurile pentru care au fost lăsate băncilor. Iar atunci când ia în considerare faptul că aproximativ 20% din imobiliare, care este acum a promis să fie în viitor „aruncat“ în piață, este deja pe jumătate mort acum piața se așteaptă un colaps complet. Prin urmare, atunci când se dezvoltă o astfel de situație, este rezonabil să se prevadă un colaps semnificativ al prețurilor. Iar el, se pare, este chiar la colț.

Există două modalități de a rezolva problema. Prima dintre acestea este restructurarea obligațiilor de împrumut și a doua (aplicabilă în cazurile în care situația financiară actuală a debitorilor și capacitatea lor financiară și economică, de restructurare a creditului) - punerea în aplicare urgentă a debitorilor ipotecat în afara instanței, fără a recurge la instanțele de judecată.

Punerea în aplicare a imobilului ipotecat în producția executivă cu privire la executarea privind executarea hotărârilor judecătorești asupra imobilului ipotecat - o cale de a ruina financiară a debitorilor, și să direcționeze pierderi ale băncilor creditoare, să nu mai vorbim de birocrația judiciară de lungă durată.

Situația care este în curs de dezvoltare în prezent în sectorul ipotecar rezidențial, în cazul în care proporția creditelor neperformante este în creștere, necesită o foarte diferite soluții legislative care nu ar fi fost anulate, ci mai degrabă, pentru a îmbunătăți mecanismul de blocare a pieței non-judiciare a imobilului ipotecat, ca cel mai ieftin și mai rapid mod de a rambursa împrumuturile.

Andrey Filatov, șeful Centrului de Arbitraj pentru Protecția Judiciară și Asistență Juridică în Afaceri Imobiliare

Abonați-vă la bancul de telegrame Banki.ru!
@banki_ru_bot







Articole similare

Trimiteți-le prietenilor: