Foștii soți, precum și majoritatea celor care au primit de proprietate ca un cadou, o moștenire, sau prin privatizare - toate multe milioane de „co-proprietari“, care dețin acțiuni în apartamente. Este vorba despre obiectele aflate în proprietate comună, că partea leului din conflictele de apartamente trebuie soluționată, ceea ce chiar instanța nu poate rezolva. Dar mecanismele extrajudiciare oferă până la patru moduri de a scoate proprietarii din conflict, cu respectarea intereselor tuturor participanților. Acest lucru funcționează chiar și în cazurile în care conflictul a ajuns într-o etapă în care părțile nu mai sunt capabile să negocieze pacea.
Avocat al Guildului Rus de Agenți Imobiliari Natalia Mikhailukova a recunoscut că în fiecare zi oamenii vin la ea pentru sfaturi, care trăiesc în apartamente care sunt în proprietate comună. Întrebarea principală este ce trebuie făcut dacă alți coproprietari doresc să se mute în acest apartament, să-și vândă acțiunile sau să-și exprime drepturile într-un mod diferit.
În prezent, în Ekaterinburg, prin intermediul agențiilor imobiliare, sunt vândute doar aproximativ 50 de acțiuni separate în apartamente. În total, pe piață există mult mai multe astfel de obiecte, dar acestea sunt vândute în mod privat sau prin agenți imobiliari negri, fără a atrage agenții respectabile. Acest lucru se datorează faptului că participanții profesioniști pe piață sunt extrem de reticenți în a lucra cu acțiuni individuale de proprietate.
director al biroului Academiei de Științe "Novosel"
În cazul în care ponderea în proprietatea apartamentului este expus la piața liberă - aceasta va însemna aproape sigur că conflictul dintre co-proprietari, și nu mai sunt în măsură să rezolve situația în mod pașnic, chiar presupunând că această cale va permite co-proprietari pentru a obține cele mai multe beneficii. Vânzarea unei părți separate într-un apartament dintr-o parte este întotdeauna o pierdere de bani - aproximativ 30% din valoarea obiectului. Adică, jumătate dintr-un apartament de 2 milioane va fi vândut nu pentru un milion, ci pentru 700 mii. Da, și în acest caz șansa de a vinde este una din zece. În cazul în care agenția vine la client, vândut separat partaja agent știe că deține vânzarea acestuia, el va fi într-o situație foarte neplăcută. Singura cale pentru un agent imobiliar pentru a ajuta la astfel de clienți și să păstreze fata - acesta a devenit un mediator - mediator între proprietari și să încerce să rezolve situația în interesul tuturor proprietarilor, lăsând „în spatele paranteze“ toate relațiile personale ale participanților.
Vânzarea cotei apartamentului "pe partea" este o opțiune nu numai că a pierdut din punct de vedere al banilor, ci și că a depășit escaladarea conflictului, datorită includerii unui nou acționar în acesta. În același timp, există patru modalități pașnice (și economice) de a rezolva situația cu o cotă problematică. Desigur, proprietarii obiectelor problematice știu sau cel puțin ghicesc despre existența acestor metode, dar nu înțeleg întotdeauna cum să le realizăm în viața reală, mai ales în contextul unui conflict între co-proprietari.
Metoda 1. Vând apartamentul în ansamblu
În cazul în care proprietarii vinde apartamentul "împărțit" în întregime, vor primi prețul integral pentru acesta. Și poate fi împărțită în proporții. După aceea, toată lumea își cumpără casele cu banii proprii sau le folosește într-un mod diferit. Schema poate fi eficientă, chiar dacă inițial un apartament cu o cameră este în proprietate comună.
director al biroului Academiei de Științe "Novosel"
După ce omul a lăsat un apartament cu o cameră, a dobândit o căsătorie necăsătorită. A fost revendicată de soțul ei (acum o văduvă) și de un copil de la prima căsătorie a testatorului. În consecință, toată lumea a avut dreptul la oa doua parte din proprietate. Moștenitorii nu au reușit să ajungă la o soluție comună. Unul dintre coproprietari a încercat să-și vândă acțiunile, dar nu a putut. Drept rezultat, nimeni nu locuia în apartament și era imposibil să-l închirieze. Mama copilului (fosta soție a testatorului) sa adresat agentului imobiliar. A găsit două camere în apartamente comunale, costul total al cărora era egal cu valoarea de piață a apartamentului în litigiu. Această opțiune "schimb" părțile aranjate. Apartamentul a fost vândut, moștenitorii în schimbul acțiunilor lor au primit o cameră și acum le-au închiriat.
Metoda 2. Unul dintre coproprietari vinde o miza pe alta
În mod separat, merită luată în considerare problema stabilirii prețului pachetului de vânzare. După cum remarcă Vlad Pavlov, expert în domeniul imobiliar de la Link, există întotdeauna o persoană interesată în vânzarea și cumpărarea unei mize între co-proprietari. El este cel care este forțat să accepte termenii celeilalte părți la tranzacție. De exemplu, recent proprietarul a patru acțiuni într-un apartament în valoare de 3 milioane de ruble. a cumpărat cea de-a cincea acțiune pentru 1 milion de ruble. care este, plătit în plus de mai mult de o dată și jumătate. Deseori, există o situație inversă - proprietarul unei mize mici, pentru a obține ceva pentru ea, renunță la o cotă de bani. Se întâmplă asta pentru o zecime din prețul real.
Cu toate acestea, de multe ori cel mai dificil lucru cu vânzările pe piața internă nu este determinarea prețului, ci principala oportunitate de negociere.
Real Estate Link Specialist
Un caz din practică. Apartamentul este privatizat pentru trei - tată, mamă și copil. Părinții s-au divorțat, tatăl său a părăsit apartamentul și a întrerupt toate relațiile cu fosta sa soție. Încercările ei de a cumpăra cota soțului ei nu se termină cu nimic. Acest lucru a durat 8 ani! Drept rezultat, femeia sa adresat agentului imobiliar. El a trimis un om o scrisoare: "Un soț vrea să-ți cumpere cota, dacă te interesează ... contactează-mă". Cu un agent imobiliar, persoana a fost de acord să comunice. Acordul a fost conceput astfel încât foștii soți să nu se întâlnească în persoană. De când a fost cumpărată ultima cota din apartament, banca a acceptat să-i dea un credit ipotecar. Deci, chiar și în bancă atunci când efectuați o tranzacție, foștii soți - vânzătorul și cumpărătorul - se aflau în camere diferite. Cu toate acestea, am cumpărat cumpărarea și vânzarea. Observ că femeia a reușit să răscumpere o cotă, chiar dacă nu avea o sumă suficientă - cu ajutorul unui credit ipotecar.
Apropo, dacă proprietarul unei cote mici refuză să o vândă altor co-proprietari, atunci teoretic există posibilitatea de al forța să o facă. Din art. 252 din Codul civil al Federației Ruse că în cazul în care proporția de proprietate este scăzut, iar el nu locuiește în apartament, chiar și fără acordul său, instanța poate specifica alte co-proprietari, să-i plătească valoarea acțiunilor și a ridica miza in sine. Același lucru se spune și în hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse nr. 56-В06-17 din 24.10.06. Cu toate acestea, în practică, achiziția "forțată" a unei acțiuni nu este practic aplicată.
Metoda 3. De acord cu privire la utilizarea în comun a apartamentului
Participanții la proprietatea comună pot stabili procedura de utilizare a acțiunilor între ele. Apropo, aceasta este schema cea mai comună. Cu toate acestea, în realitate, funcționează, în cazul în care camerele din apartament nu sunt mai puțin decât părțile care doresc să trăiască în ea. În cazul în care apartamentul, de exemplu, o singură cameră, atunci fie instanța este conectată la soluția conflictului, fie coproprietarii găsesc soluții non-triviale. De exemplu, un apartament comun poate fi închiriat și împărțit venitul primit proporțional cu acțiunile. Sau este o altă opțiune - co-proprietarii sunt de acord să trăiască în apartament la rândul său, fiecare, de exemplu, pentru anul.
avocatul Camerei Imobiliare din Ural
În cazul în care dialogul dintre coproprietari nu funcționează, atunci trebuie să vă adresați instanței. El va stabili procedura de utilizare a zonei, ținând cont de situația reală a fiecărui proprietar. Se va ține seama de faptul că fiecare dintre coproprietari are un spațiu de locuit diferit, copii, dependenți, poziție financiară și așa mai departe. În cazul în care apartamentul este un studio, se poate decide că are dreptul de a trăi a multor copii la proprietarul social, având în nici o altă locuință, iar proprietarul unei părți mai mari a apartamentului în litigiu „cere“, pe motiv că el a deținut alt spațiu de locuit.
Avocații își amintește cazurile în care instanța a evacuat din apartamentul unui coproprietar care locuia în el și a infuzat un alt coproprietar. Cu toate acestea, dacă vorbim despre un apartament cu două sau mai multe camere, atunci instanța oferă, de obicei, camere de co-proprietari pentru utilizare, concentrându-se asupra dimensiunilor camerelor și acțiunilor din proprietate.
Metoda 4. Cota de chirie de la coproprietar
Această opțiune este o variantă a metodei numărul 3. În plus, părțile ar trebui să convină asupra utilizării în comun. Dar, în cele din urmă, co-proprietarii acționează în roluri diferite.
avocat al Guildului Rusilor de agenți imobiliari
În cazul în care apartamentul nu permite să-l folosească toate co-proprietari, care este, sunt de acord, astfel - co-proprietar locuieste intr-un apartament, și oferă un alt fel de chirie, calculate pe baza de dimensiuni pe acțiuni.
Teoretic, există și oa cincea modalitate de a rezolva situația cu o cotă problematică, dar în practică este potrivită (uneori) numai pentru case private, dar nu pentru apartamente. Este vorba despre alocarea unei mize în natură. Prin consimțământul reciproc sau prin decizia instanței, locuințele pot fi partajate fizic cu coproprietarii. Toată lumea va primi o parte din ea pentru utilizare. Dar în fiecare parte nu ar trebui să existe numai o sufragerie, ci și o bucătărie, o baie și o intrare separată. Organizați într-un apartament separat mai multe intrări, bucătării și toalete este imposibilă. Uneori, acest lucru se poate face într-o casă privată.
Ce trebuie să faceți cu coproprietarul respins (trei opțiuni pentru rezolvarea problemei)
În cazul în care proprietarii de acțiuni nu au fost în măsură să ajungă la o decizie unanimă, povestea se poate dezvolta într-una din cele trei scenarii și în toate co-proprietar, care locuiește într-un apartament, continuând să trăiască în ea, dar acțiunile de co-proprietar demis pot fi diferite. El poate "scuipa și uita", sau se poate deplasa prin tribunal (descris în 3 moduri) sau își poate transfera partea în parte. Acțiunile apartamentelor sunt cumpărate fără tragere de inimă, cu toate acestea, unele cereri pentru acestea sunt disponibile.
partener de conducere al companiei "BK_NEDVIZHIMOST"
O persoană cumpără o cotă într-un apartament în trei cazuri. Cineva obține o cotă pentru viața lor. El speră că va fi în măsură să fie de acord cu alți co-proprietari cu privire la utilizarea în comun a locuințelor. Aceasta este o opțiune destul de riscantă, dar uneori este făcută. Cel de-al doilea caz - cota este cumpărată pentru a obține un permis de ședere permanentă. Cota poate fi mică, de exemplu, o suta dintr-un apartament. Și, în sfârșit, există răpitori profesioniști. Ei cumpără acțiuni în apartament pentru a impune propriile condiții asupra vechiului coproprietar - cel mai adesea pentru a forța vânzarea de acțiuni.
Deoarece agenții imobiliari notă, dacă o persoană este dispusă să cumpere o parte din apartament pentru a trăi, este mai corect să cumpere o cotă într-un apartament și o cameră într-un apartament comun sau pensiune. În acest caz, drepturile chiriașilor sunt mai clar definite. Cu toate acestea, există exemple în care cumpărătorii de acțiuni coexistă destul de pașnic cu vecinii din apartament. Cu toate acestea, există exemple de un alt fel - și anume, atunci când proporția apartamentului este achiziționat cu scopul de a aduce patimile la limită și să frece cu profit, sau pur și simplu cumpăra o cotă de co-proprietar al accidentului pe ieftine.
avocat al Guildului Rusilor de agenți imobiliari
Anterior, portalul METRTV.ru a detaliat regulile de comportament ale proprietarilor de acțiuni ale apartamentelor și a descris, de asemenea, complexitatea procedurii de vânzare a unei părți din dreptul de proprietate. Recent, practica de a vinde un pic schimbat. Vânzarea unei acțiuni a devenit mai ușoară.
Real Estate Link Specialist
Adesea, pentru înstrăinarea unei părți dintr-un apartament, se folosește un contract de cadou. În acest caz, nu este necesar acordul coproprietarilor. Dacă vânzarea a fost deghizată ca o vânzare, atunci tranzacția ar putea fi atacată printr-o instanță, însă în practică este aproape imposibil să se dovedească că era o vânzare, nu un cadou.
director al biroului Academiei de Științe "Novosel"
Un caz relativ recent: apartamentul a fost locuit de o femeie cu un copil și fratele ei - proprietarul unei treimi din obiect. Fără a informa rudele, el și-a transferat acțiunile printr-un acord de cadou. Femeia a încercat să conteste tranzacția în tribunalul Ordzhonikidzevsky, dar acolo nu a fost recunoscut afacerea prefăcută. Judecătorul a cerut dovada transferului de bani. Desigur, nu au existat dovezi.
Cu toate acestea, chiar dacă instanța a recunoscut tranzacția făcută prin donație, se presupune că acest lucru nu înseamnă că partea noului proprietar va fi eliminată. Instanța va transfera drepturile cumpărătorului la coproprietar, care a contestat tranzacția, dar dacă coproprietarul nu cumpără această miză, acesta va rămâne la proprietarul "post-vechi".
În cele din urmă, cel de-al treilea mod de a înstrăina proprietatea comună este printr-un acord de decontare. Proprietarul acțiunii încheie un contract de împrumut cu cumpărătorul pentru suma pe care intenționează să o vândă. Ca garanție pentru un împrumut, se emite o cotă. După înregistrarea gajului în Rosreestra și de a obține proprietarul camatar (cumpărător) executat un acord cu privire la compensare, în care creditorul iartă datoria, și primește în schimb garanției - adică, cota de apartamente.
avocat al Guildului Rusilor de agenți imobiliari
Acțiunile în apartamente prin compensare sunt rareori înstrăinate. Este mai ușor să faceți acest lucru prin cumpărarea și vânzarea regulată. Dar în acest sistem deseori efectuează tranzacții cu spații de parcare. Un astfel de loc reprezintă ponderea în proprietatea întregii parcări. Și toți co-proprietarii trebuie să trimită o ofertă pentru a cumpăra o miză. A existat un caz, persoana care a vândut spațiul de parcare a trimis 255 de telegrame, în timp ce a devenit clar că 8 coproprietari locuiesc în țări cu care nu există o comunicație prin telegraf. Ca urmare, tranzacția a fost efectuată printr-un contract de împrumut și o compensație.
Nu uita de notar
Uneori puteți auzi că certificarea notarială este necesară numai atunci când vindeți o parte "pe o parte". De fapt, nu este așa. Deși prima formulă a legii "notariale" menționate mai sus a sugerat o astfel de opțiune, totuși, în timpul discuției, Duma de Stat a înăsprit regulile și toate tranzacțiile cu acțiuni au devenit certificate notariale.
Cele mai vizionate în această săptămână:
Trimiteți-le prietenilor: