Criza financiară globală și căderea piețelor imobiliare din majoritatea țărilor nu au putut afecta decât abordarea rușilor de a investi în imobiliare străine. Se poate afirma că gradul de prudență și alfabetizarea investițională a investitorilor ruși în ultimii 2-3 ani sa multiplicat. Investitorii ruși se bazează din ce în ce mai mult pe investiții în imobiliare (rezidențiale și comerciale), aducând venituri din leasing, adică investind într-o afacere de închiriere care aduce un venit stabil și previzibil. Stanislav Efimovich ZINGEL, președintele Agenției Internaționale pentru Imobile Gordon Rock
Principalele obiective de investiții
În ceea ce privește bunurile imobile străine, achiziționate de ruși în scopuri investiționale, este posibilă identificarea principalelor motivații. În primul rând, această achiziție de bunuri imobiliare în așteptarea unei creșteri semnificative a valorii sale pe termen mediu; în al doilea rând, achiziționarea de bunuri imobiliare, care aduce venituri din leasing. Desigur, există o combinație a acestor motivații.
în urmă Dacă 2-3 ani, mai mult de 80% din tranzacțiile de investiții imobiliare în străinătate au fost comise de ruși în calcularea creșterii semnificative a costului, dar acum doar 30% din tranzacțiile de investiții ruși se bazează pe o creștere semnificativă a valorii proprietății, iar 70% este dominată de așteptările veniturilor din închiriere. Conform estimărilor noastre, în următorii ani o proporție similară este menținută, adică, majoritatea investitorilor ruși vor face achiziționarea unei investiții imobiliare de peste mări, în primul rând, în scopul de a genera venituri din contractul de închiriere, precum și posibila creștere a valorii dobândite de proprietate va fi pentru ei „plus frumos“.
De ce o afacere de închiriere?
Închirierea afacerilor în străinătate, fără îndoială, ocupă primul loc printre investitorii ruși care cumpără afaceri în străinătate în bugetul de la 100 mii la 10 milioane de euro. Conform estimărilor noastre, în acest buget de investiții, peste 80% din tranzacțiile investitorilor ruși sunt legate de achiziția de bunuri imobiliare, ceea ce aduce venituri din chirii, adică prin achiziționarea unei afaceri de închiriere.
Motivele pentru popularitatea afacerii de închiriere ca destinație de investiții în străinătate:
Dacă vorbim despre preferințele investitorilor ruși care investesc în străinătate în buget semnificativ mai mic sau semnificativ mai mare decât cea indicată mai sus, bugetul (100 mii -. 10 milioane de euro), proporția atribuită de afaceri de închiriere, câteva mai puțin. Motivele sunt următoarele:
- Rușii care intenționează să investească câteva zeci de mii de euro în străinătate tind să se concentreze asupra întreprinderilor mici (întreprinderile mici în servicii, alimente etc.). Faptul este că, cu un buget atât de modest, ei nu ajung la achiziția unei afaceri de închiriere interesante;
- Rușii care intenționează să investească zeci și sute de milioane de dolari în străinătate sunt deja o altă clasă de investitori. De regulă, acestea sunt companii de succes din Rusia care cumpără mize controlate sau chiar 100% din acțiuni în companii străine.
Rentabilitatea și rentabilitatea investiției
Pentru simplitatea modelului de afaceri de a efectua o afacere de închiriere în străinătate, există două puncte-cheie pe care un investitor trebuie să le înțeleagă în mod clar. Primul este că este important să se facă distincția între două tipuri de profitabilitate:
1 rentabilitate a chiriilor, care este calculată ca raportul dintre venitul din chirii generat de proprietate și valoarea acestui obiect;
2 randamentul investiției (sau rentabilitatea capitalului investit), care este calculat ca raportul dintre veniturile din chirii generate de proprietate și capitalul investit (fondurile proprii). Faptul este că imobilul în străinătate, care este închiriat, poate fi achiziționat atât în întregime pentru fondurile proprii, cât și cu utilizarea unui împrumut de la o bancă străină. În cazul creșterii unui împrumut (folosind așa-numitul efect de levier) pentru achiziționarea unui obiect, de exemplu, în Europa de Vest, 30-50% din fondurile proprii sunt suficiente.
Este extrem de important ca investitorul să distingă noțiunile de "rentabilitate în chirie" și "randament al investiției", deoarece utilizarea creditării cu costuri reduse poate crește semnificativ rentabilitatea investiției. În cazul în care împrumutul nu este utilizat, rentabilitatea investiției este egală cu randamentul de închiriere.
Împrumut într-o bancă occidentală
Al doilea punct-cheie: achiziționarea obiectului de închiriere imobiliar este optimă pentru a face folosind un împrumut. Cele mai frecvente în mod investitorilor internaționali europene și pentru a crește rentabilitatea investiției este achiziționarea hotelului, comerciale sau imobiliare profitabile cu împrumut pe termen lung a băncii vestic, în valoare de 50-70% din prețul de achiziție pentru o perioadă de 10-25 ani, la o rată de 3,5% pe an. Prin utilizarea finanțării pe termen lung a împrumuturilor cu o rată a împrumuturilor care este mai mică decât nivelul de rentabilitate, investitorul își multiplică venitul din investiție.
De exemplu, luați în considerare două opțiuni pentru cumpărarea unui obiect care are o rată de închiriere de 7%.
Opțiunea 1: achiziția pentru fondurile proprii, fără împrumut. În acest caz, randamentul investiției va fi de 7% pe an, adică va fi egal cu nivelul rentabilității închiriate.
Opțiunea 2: achiziția cu împrumut în valoare de 70%, la o rată de 3,5% pe an. În acest caz, randamentul investiției (fără dobândă pentru împrumut) va fi de 15% pe an, adică va fi substanțial mai mare decât randamentul în chirie.
De asemenea, în ceea ce privește opțiunea de investiție cu utilizarea creditării, este important să rețineți următoarele:
- cheltuielile pentru plata dobânzilor la împrumut reduc baza impozabilă pentru impozitul pe venit. Astfel, dacă vom compara opțiunile de investiții pentru profitul net după impozitare, atunci beneficiul opțiunii cu utilizarea creditului va deveni și mai indicator;
- banca creditorului inspectează obiectul imobiliar achiziționat. Înainte ca banca să emită un împrumut, acesta va efectua o inspecție completă și cuprinzătoare a proprietății achiziționate. Cu alte cuvinte, în cazul în care banca a aprobat împrumutul, atunci investitorul poate fi, de asemenea, calm. Dar dacă banca, din anumite motive, nu a aprobat împrumutul, atunci acesta este un motiv serios de gândit.
Cele mai mari 10 țări, care, conform estimărilor noastre, dau cea mai mare încredere investitorilor ruși care își investesc banii în imobiliare în străinătate sunt prezentate în tabelul. 1. Deoarece parametrii pentru țările care compară evaluat riscul de țară politică și economică, stabilitatea sectorului imobiliar, nivelul de protecție legislativă a intereselor investitorilor, lichiditatea de bunuri imobiliare, de asemenea, ia în considerare prezența de dezvoltare a proiectelor sistemului de asigurare, posibilitatea unui investitor al unui permis de ședere sau de facilitare a vizelor, disponibilitatea proiecte cu venituri garantate de închiriere, disponibilitatea ipotecilor pentru ruși și un număr de alți parametri.
Leadershipul Germaniei, Marii Britanii și Franței în ratingul de încredere al investitorilor ruși nu este surprinzător. La urma urmei, acestea sunt țările cu cele mai puternice economii din Europa, cu un nivel ridicat de protecție a investitorilor, inclusiv a nerezidenților. Sectoarele imobiliare din aceste țări au trecut prin criza financiară globală fără pierderi semnificative, obiectele imobiliare rezidențiale și comerciale sunt caracterizate de o lichiditate ridicată. Datorită disponibilității creditelor ipotecare pentru rușii cu rate fixe de 3%, precum și a unui venit suficient de mare și adesea garantat, investitorii din Rusia se pot aștepta să primească un venit anual stabil de 10-15% pentru investițiile investite.
Nu putem să nu menționăm perspectivele unei creșteri stabile a valorii imobilului în aceste țări (aproximativ 2-3% pe an), care se înmulțește și datorită "umărului de credit". Dacă luăm în considerare acest factor, atunci venitul investitorului de 15-20% în Europa veche nu mai pare fantastic, ci este rezultatul unei strategii de investiții sănătoase.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: