La întrebări răspunde Irina RADCHENKO, vicepreședinte al Academiei Internaționale de Ipotecare și Imobiliară.
- Irina Stanislavovna, evaluarea dvs. a situației actuale pe piața imobiliară?
Piața de închiriere (cel puțin în Moscova și regiunea Moscova), toate destul de constant și în liniște, au chiriași și proprietari, prețurile în comparație cu anul precedent nu au schimbat, și, în principiu, dinamica rămâne relativ pozitivă.
Dar există o stagnare pe piața vânzărilor. Iar acest lucru este de înțeles, deoarece partea solvabilă a populației, care a fost doar gata să-și rezolve problemele de locuit, este acum mai mult preocupată de supraviețuire decât de îmbunătățirea condițiilor de locuit.
Toate acestea descurajează potențialii cumpărători, astfel încât piața vânzărilor de locuințe se află într-o stare de stagnare. Prețurile sunt corectate, dar nu aș numi asta un colaps.
Pe piața imobiliară comercială, ratele ruble de doi sau trei ani nu au suferit modificări semnificative și sunt, se poate spune, în intervalele de preț stabilite.
Cele mai mari dificultăți din acest segment sunt acum întâlnite de cei care au nominalizat rate în dolari: sunt centre de birou de clasa A, B + etc. Ei au suferit mai mult decât altele, deoarece, din prăbușirea rublei, ratele erau pur și simplu necompetitive. Prin urmare, astăzi există "schimbări tectonice".
Permiteți-mi să vă reamintesc că principalul contingent al acestor centre de birouri a fost companiile străine. Multe dintre ele sunt închise acum afacerea în Rusia - respectiv, locatarii se mute în masă, eliberând birouri. În aceste condiții, proprietarii sunt obligați să aducă în cursul rublei, că pentru ei este foarte dureroasă, mai ales pentru cei care, prin investiții în imobiliare comerciale, luând credite în valută. Astfel de companii se află acum într-o zonă de risc grav.
Acolo ne-am întors toți.
- E trist. Și ce se întâmplă pe șantier? În condițiile recesiunii economice generale, scăderea cererii de solvenți, reducerea alocațiilor bugetare și a celor corporative pentru construcția complexului de construcții interne este aproape cea mai gravă situație a tuturor ramurilor de bază ale economiei. Cine și cum poate ajuta acum constructorii ruși?
Și eu vă întreb în schimb: de ce astăzi este necesar să salvați constructorii? Pentru că au un lobby bun în guvern și în Duma de Stat?
Fie ca piața să stăpânească numărul de metri pătrați de care are nevoie astăzi. În caz contrar, vom avea orașe fantomatice și nu este clar ce să facem cu ei.
Care este punctul de a construi dacă nu există cine să cumpere? Prin urmare, trebuie să reduceți volumele și, în consecință, apetitul. Piața este un concept ciclic. Și dezvoltatorii noștri trebuie să înțeleagă că nu vor exista super-profituri pe piața construcțiilor. Și pentru 10-15%, ca și în întreaga Europă, nu toți vom putea să muncim.
Acum suntem martorii frustrării dezvoltatorilor care strigă în fiecare colț: salvați industria! Domnilor, hai să salvăm țara pentru început și industria construcțiilor se va recupera într-un fel cumva.
- Viceprim-ministrul guvernului regiunii Leningrad cu privire la construcții Mikhail Moskvin propune crearea unui sistem de împrumuturi sectoriale pentru economie cu control asupra utilizării specifice a fondurilor. Cum vă place această propunere?
Sprijin domnul Moskvin. Desigur, astăzi este necesar să se finanțeze industria construcțiilor exclusiv din buget: pur și simplu nu mai există alți bani, iar astfel de sponsori liberi ai proiectelor de construcții ca deținători de acțiuni s-au încheiat deja.
Și pentru aceasta, nu este deloc necesar să revigorăm sistemul băncilor industriale de construcție: Sberbank și VTB se vor descurca destul de bine.
Iar efectul pe care l-am putea obține este bun. La urma urmei, împrumuturi ieftine pentru dezvoltatori vor duce la prețuri mai mici, și acolo, veți vedea, și criza se va termina, clasa de mijloc va veni la viață puțin și va fi tras la piață pentru achiziții.
Vreau să subliniez că un credit ipotecar este un instrument de achiziție de proprietăți destinat clasei de mijloc. Dar această clasă este din nou tăiată și până când se recuperează, nu are sens să stimuleze un credit ipotecar.
Generarea de noi co-investitori înșelați și umflarea artificială a pieței cu unele programe de ipoteci incomprehensibile nu are sens și absolut nu va duce la nimic. Dacă nu există o cerere efectivă, nu are sens să se extindă și să se umflească ipoteca.
Este ca o stimulare prematură a durerilor la naștere. Dar pentru a avea un copil sănătos, este nevoie, după cum se știe, să aștepți nouă luni. Este inutil să colectăm nouă femei și sperăm că vor naște o lună.
Ca urmare a stimulentelor ipotecare artificiale, vom primi debitori noi defaulted, un număr imens de apartamente abandonate noi. Și toate acestea vor aduce pe piața imobiliară și mai mult, care se va rezolva în cele din urmă, mi-e teamă să spun de câte ori. Țările occidentale au trecut deja acest lucru, de ce ar trebui să repetăm această experiență tristă?
În opinia mea, aceasta a fost o greșeală strategică. La urma urmei, modelul american implică prezența în țară a unei clase de mijloc înrădăcinate, a unei economii stabile, a pieței stabilite, a obiceiurilor producției de afaceri, a culturii creditelor,
Nu avem din păcate până acum acest lucru și statul de astăzi este încă angajat în protecționism, economisind periodic acei co-investitori și debitori.
- În ce mod, în opinia dvs., a fost necesar să se dezvolte un institut ipotecar în Rusia?
Cred că a fost necesar să dezvoltăm simultan cel puțin două modele. Modelul ipotecar american și sistemul german al băncilor de economii pentru clădiri, care ajută la acumularea banilor deținătorilor de acțiuni pentru investiții în locuințele construite.
Ei bine, din moment ce acest lucru nu sa făcut, toți banii s-au dus pe piața secundară, unde, după cum vă amintiți, prețurile noastre au crescut cu 20-30% pe an. Ca urmare, o camera de trei camere "Khrushchevka" în Kuzminki costă o vilă în Spania. Adică, piața "secundară" a fost dispersată absolut necorespunzător în realitățile existente, iar ipoteca a jucat o glumă crudă cu piața imobiliară, după creșterea prețurilor.
Și din moment ce băncile au deja împrumuturi ponavydaluv la prețurile de atunci, acum ei, desigur, nu sunt interesați să reducă costul pe metru pătrat. În caz contrar, activele lor care au fost supraevaluate în timp util se vor deprecia.
Prin urmare, acum aceleași bănci, împreună cu dezvoltatorii, continuă să comercializeze încercările de a stimula debitorul ipotecar, care, cu mult timp în urmă, vorbind figurat, și-a dat sufletul lui Dumnezeu.
Nici unul, nici celălalt nu este interesat să facă locuințe mai ieftin. Acest lucru este evident.
- La o conferință recentă privind creditarea ipotecară în Rusia, sa constatat că o reducere a ratelor ipotecare de până la 7% ar putea crește vânzările de locuințe cu 2-3 ori. Nu sunteți de acord cu asta?
Ei bine, lăsați-i jos, dar trebuie să înțelegeți că acesta este un mecanism non-piață. Dacă aveți o rată cheie CBR de 11%, atunci de ce ar trebui să obțineți o rată a creditelor ipotecare de 7-8%? Oricum, cineva ar trebui să subvenționeze această "atracție a generozității fără precedent". Cine? Da, bugetul nostru nativ, care este, suntem cu tine. Cu alte cuvinte, revenim din nou, dacă nu la cel planificat, atunci este complet neclar ce fel de economie ...
Trebuie să înțelegem în mod clar că, atâta timp cât rata noastră principală este de 11%, nu va exista o ipotecă ieftină. Și toate aceste veste despre 7-8% sunt doar populismul cu apă pură în anul electoral. La urma urmei, banca nu va lucra la o pierdere, tot trebuie să obțină o anumită marjă.
Reducerea ratei ipotecare prin metode non-piață nu va conduce la bun. Aceasta este o mină cu acțiune întârziată, care, mai devreme sau mai târziu, se rătăcește. Poate, deja cu un alt guvern și cu un președinte, dar se va sparge! Da, așa că micul nu va părea nimănui.
La urma urmei, creditele ipotecare sunt bani lungi, care sunt luați timp de 10-15 ani. Și dacă programul de subvenționare de stat funcționează acum, atunci cine poate spune ce se va întâmpla în 5-6 ani? Noua conducere a Băncii Centrale se va confrunta neapărat cu problema a ceea ce trebuie să facă în continuare cu această subvenționare. În plus, astăzi nu este absolut clar cât de mult va costa un baril de petrol în 10-15 ani și ce se va întâmpla cu rubla. Nimeni nu știe asta.
Între timp, dezvoltatorii interesați de menținerea volumelor de construcții continuă să stimuleze în mod artificial cererea de bunuri imobiliare. Nu le pasă că împrumutatul nu va putea pur și simplu să acopere această ipotecă cu creșterea actuală a șomajului, reducerile de afaceri etc. Ei trebuie să își construiască obiectele cu orice preț, iar apoi - iarba nu crește, iar băncile să se ocupe de defaults.
- De ce băncile merg să se întâlnească cu dezvoltatorii? Este o conspirație a conducerii superioare?
Pentru mine este un mister. Dar, din moment ce este, de fapt, bănci de stat (ca și pe piața creditelor ipotecare din Rusia acum, în linii mari, au existat doar Sberbank și VTB), cred că au coborât doar directiva, și le-a efectua fără consecințe proschityvaya mult.
În general, piața ipotecară din țara noastră este acum complet monopolizată. Dacă 10 ani în urmă aici acționăm bănci străine, care știau foarte bine cum să lucreze cu un instrument, cum ar fi un credit ipotecar, și aceeași Sberbank a avut loc o mică, dar astăzi situația este inversată. Directivele guvernamentale și acțiunile de reglementare ale Băncii Centrale au ajutat cu siguranță Sberbank și VTB să câștige o parte semnificativă din piața ipotecară (aceeași Sberbank, după părerea mea, controlează aproximativ 80% din această piață), iar restul sunt pur nominale.
Și nu există nici o concurență aici, în special pe piața ipotecilor ieftine. De fapt, acum, spune-ne cum unii dintre Raiffeisen va fi capabil să concureze cu o astfel de rată cheie a Băncii Centrale cu aceeași Sberbank, pe care guvernul subvenționează bugetul? E imposibil.
De când am copiat modelul american, pe termen lung trebuie să ajungem la acest lucru. Dar încercând acum să fac o masă ipotecară și ieftină - o politică ca un specialist pentru mine, provoacă doar un zâmbet.
Vedeți, astăzi investitorii nu cred în locuințe. Ei nu o cumpără, nu investesc în ea, pentru că nu vor să-și asume riscuri. Ei bine, ce, spune-mi, este sentimentul de a investi în titluri de valoare care se vor deprecia? La urma urmei, angajamentul lor este imobil, și nu inspiră optimism pentru astăzi. Acesta este primul.
Și, în general, de ce ar trebui investitorii să coboare pentru aceste titluri? Cine le va cumpăra acum în speranța profitului viitor?
Și unde sunt cetățenii care vor lua aceste ipoteci? Într-adevăr, la nivelul veniturilor actuale, în cazul în care oamenii trăiesc din salariu la salariu, ei nu au posibilitatea de a acumula și mai plăti ipoteca în timp ce prețurile încă destul de ridicate imobiliare.
O formulă este recunoscută în întreaga lume, conform căreia costul unui metru pătrat de locuință ar trebui să fie aproximativ egal cu salariul mediu din district, district. Care este salariul mediu de astăzi în Moscova?
- Aproximativ 60 mii de ruble.
Aceasta este proprietatea capitală și va fi disponibilă atunci când costul pe metru pătrat (bineînțeles, cu salariul curent rămasă) va ajunge la aceste 60 mii de ruble. Și în acele orașe în care se află această corespondență, ipoteca poate merge. Și cu prețurile de astăzi, nu vom obține nici măcar o ipotecă gratuită.
La urma urmei, trebuie să ne uităm nu numai la dobânda pe împrumut, ci și la costul pe metru pătrat, dar din anumite motive mulți oameni uităm de acest lucru. Și totuși trebuie să examinăm cu atenție piața forței de muncă, deoarece ipoteca este intersecția pieței imobiliare, a forței de muncă și a finanțelor. Piața imobiliară este în prezent stagnantă, nu există bani pentru un credit ipotecar pe piața financiară și există o contracție a pieței forței de muncă. Și despre ce vorbim atunci?
- Văd. Ca o alternativă la modelul american, ați menționat sistemul german de cumpărare ipotecară a schemelor de clădiri, care în țara noastră este încă slab dezvoltat, excluzând, poate, doar Bashkortostan. Este într-adevăr o soluție?
Sunt foarte pozitiv în legătură cu acest sistem și cred că are multe avantaje.
În primul rând. Cetățenii obișnuiesc cu acumularea. El are timp (doi-trei ani, până când se acumulează taxa inițială), pentru a încerca dacă el ar putea din venitul său să aloce 30-40% șansă de a le da în banca de economii. Acestea sunt obișnuite cu disciplina financiară.
Al doilea. În această perioadă, își confirmă solvabilitatea și își demonstrează disciplina financiară ca debitor. Asta, veți fi de acord, este, de asemenea, foarte bun pentru economia noastră cu "50 de nuanțe de gri".
Și al treilea avantaj este că acești bani sunt trimise pentru construcții noi, stimulând dezvoltatorii.
Singurul negativ care există în Rusia este inflația ridicată. Dar aici, statul ar trebui să fie conectat și să plătească debitorului o rată medie la depozit pentru a-l stimula să dea acești bani la construirea biroului de bilete.
Cât de mult acum oferă Sberbank depozite, 5-6%? Deci, statul ar trebui să perceapă aceste dobânzi la depozitul viitorilor debitori, stimulând să-și poarte propriul sânge în clădirea băncii.
Astfel, dezvoltatorii vor avea bani. Și apoi, atunci când împrumutatul a acumulat rata inițială și a formalizat achiziția apartamentului, are posibilitatea de a obține un credit ipotecar la o rată redusă.
- Mulțumesc, Irina Stanislavovna, pentru o conversație foarte interesantă și o evaluare profesională înaltă a situației și a problemelor pe piața imobiliară.
Trimiteți-le prietenilor: