Alocarea unui apartament ipotecar, așa cum este vânzarea

Achiziționarea unui apartament într-o ipotecă este o afacere destul de dificilă. În plus față de căutarea de bunuri imobiliare, toate dificultățile se află pe umerii clientului, fără de care nu există o singură înregistrare a unui astfel de împrumut. Alocarea unui apartament ipotecar este o alternativă demnă pentru un cetățean care are nevoie de locuințe. Cu toate acestea, în orice caz, trebuie să analizeze cu atenție toate caracteristicile pozitive și negative ale unei astfel de tranzacții și să calculeze nivelul costurilor care vor fi necesare pentru punerea sa în aplicare.

Care este misiunea?

Contractul ipotecar presupune ca atât creditorul, cât și împrumutatul să aibă anumite drepturi și obligații. Conform legii, fiecare parte are dreptul să o transfere unei terțe părți. Această procedură se numește o sarcină. În ceea ce privește ipoteca se reduce la faptul că debitorul vinde le-a cumpărat un apartament cu un împrumut, din cauza care a fost achiziționat.

La implementarea unui astfel de sistem de vânzare a unui apartament, compatriotul nostru ar trebui să ia în considerare abordarea băncilor în această problemă. Organizațiile de credit nu înregistrează un acord privind alocarea unei datorii, dar semnează un document separat cu cumpărătorul de locuințe (un nou debitor).

Alocarea ipotecilor unui apartament este adesea însoțită de o modificare a condițiilor care se aplică împrumutului curent. În special, rata poate crește cu mai multe puncte, în funcție de tarifele actuale.

Acesta este unul din acele momente care au nevoie de clarificare în bancă.

Vânzarea unui apartament prin cesiune poate fi, de asemenea, inițiată de instituția financiară în sine. În cazul în care debitorul nu își îndeplinește obligațiile care decurg din contract, banca va fi obligată să prezinte drepturi imobiliare. În funcție de dorința și experiența angajaților săi, apartamentul poate fi vândut la licitație. O altă opțiune este alocarea unui credit ipotecar în favoarea altui, dar deja un client de încredere.

Dar există oa doua opțiune: debitorul nu este înlocuit, ci creditorul. Cu alte cuvinte, banca revinde datoria împrumutatului unei alte instituții (de asemenea, o bancă sau o companie de colectare). În unele cazuri, împrumutatul poate să nu știe despre schimbarea creditorului. Fondurile transferate de el sub vechile detalii bancare sunt transferate în contul noului deținător al datoriei.

Când este folosit

Problema de cesiune a drepturilor și obligațiilor unei persoane care a cumpărat un apartament în detrimentul fondurilor de împrumut ipotecar apare în situații diferite:

La sfârșitul procedurii de divorț, unul dintre soți renunță la cota sa de proprietate dobândită în comun. Toate plățile aferente împrumutului plătesc în același timp cel de-al doilea soț, în a cărui proprietate se află imobilul.
Când trebuie să vinzi urgent un apartament. De obicei, o ipotecă asupra cesiunea se face mai rapid decât procedura se face rambursarea anticipată a creditului, cu eliminarea ulterioară a servituți și de vânzare.
Primirea unei moșteniri. Moștenitorul debitorului decedat nu numai că devine proprietarul bunurilor imobile. Pe umerii lui sunt de asemenea responsabilități pentru întreținerea contractului de împrumut.
Debitorul trebuie să închidă repede ipoteca, de exemplu, din cauza lipsei capacității de a rambursa datoria.
Creditorul acordă un credit ipotecar unei alte persoane juridice - de asemenea, unei bănci sau unei societăți de colectare.

Caracteristicile tranzacției

Alocarea dreptului de a pretinde este una dintre cele mai comune modalități de a achiziționa locuințe în clădiri noi. Când construcția este finalizată, toate apartamentele din clădirile nou construite sunt de obicei deja vândute. Prin urmare, cesiunea de drepturi în cadrul contractului de participare la capitalul propriu în construcții (o ipotecă de acest tip poate fi revândut din cauza unui document numit o cesiune) - aproape singurul mod de a cumpăra locuințe în obiectul unui cumpărător.

Există o nuanță aici. Alocarea drepturilor poate fi efectuată numai până când acestea sunt realizate. Pur și simplu, nu este posibilă încheierea unui acord de cesiune după semnarea actului de transfer al apartamentului în exploatare.

În plus, cesiunea oferă o oportunitate de a câștiga investitorii care au cumpărat un apartament în casă chiar și în stadiul de excavare, prin revânzarea locuințelor aproape gata la un cost mai ridicat.

Revenind la cumpărătorii de locuințe din case, a căror construcție se află în stadiul final, se poate argumenta că contractul de cesiune le oferă o bună ocazie de salvare. Există cazuri în care achiziționarea unui apartament direct de la dezvoltator costă mai mult decât un co-investitor privat.

Experții alocă din cesiune doar un drawback - cumpărătorul trebuie să-și asume toate obligațiile impuse de către deținătorul de interese pentru implementare. În cazul în care pentru un motiv sau altul, de capital de participare acord nul de drept, titularul noi drepturi vor putea pretinde numai creditorul inițial, și nu la dezvoltator.

Cum sa cumperi un apartament prin cesiune

Mulți se întreabă, dar, în principiu, pot să vând un apartament pe o ipotecă? Da, legislația permite acest lucru, dar numai înainte ca locuința să fie pusă în funcțiune. După semnarea actului de acceptare și de transfer, o astfel de tranzacție se transformă într-o simplă cumpărare și vânzare a imobilului finit.

Pentru a achiziționa un apartament prin cesiune, va trebui să efectuați următoarele activități:

Investitorul actual transmite dezvoltatorului o declarație privind cesionarea drepturilor care îi aparțin unui terț.
Dacă este necesar, suma stabilită anterior pentru cesionarea drepturilor este plătită în contul de decontare al dezvoltatorului.
Asigurarea consimțământului părților care participă la cesiune de către notar.
Pentru a vinde un apartament ipotecar pe cesiune, este un acord tripartit pentru transferul drepturilor de proprietate. Semnatarii sunt investitorul actual și viitor, precum și reprezentantul întreprinderii-dezvoltator.

După aceste acțiuni, dezvoltatorul emite un nou certificat noului investitor, care conține parametrii exacți ai locației obiectului: secțiunea, etajul și numărul apartamentului

Cum să elaboreze un contract

Algoritmul acțiunilor pentru executarea contractului de atribuire pare destul de simplu, dar necesită atenție și anumite cunoștințe. Instrucțiunea pas cu pas este prezentată mai jos:

Studiați contractul dintre proprietarul apartamentului achiziționat și dezvoltator. Pentru ca ulterior să nu se confrunte cu dificultăți neașteptate, este mai bine să încredințezi acest lucru unui avocat.
Informați-l pe dezvoltator înainte de atribuirea planificată. În caz contrar, pentru notificarea târzie, el te poate amenda.

Există o nuanță asociată cu faptul că, dacă un apartament este achiziționat în baza unui contract de ipotecă, dreptul de proprietate aparține băncii. Pentru atribuire, acest lucru nu constituie un obstacol dacă:

Între bancă și dezvoltator există un acord sau un contract și ambele își îndeplinesc obligațiile în întregime.
În contractul de atribuire vor fi indicate trei părți, inclusiv dezvoltatorul. Acest lucru va asigura că apartamentul nu este așezat.

Pachetul se poate schimba dacă nu este prima afacere cu bunurile imobiliare concediate.

În instituțiile notariale de primire, de regulă, se înregistrează un eșantion din contractul de cesiune a unui apartament pentru un credit ipotecar. Înainte de a completa cabinetul la notar, studiați cu atenție toate secțiunile sale, pentru că puteți avea întrebări.

Înregistrați contractul în registrul de stat. Fără aceasta, tratatul nu are forță juridică.

Consiliu: pentru a vă formaliza contractul în numele dvs., puteți utiliza serviciile nu numai de avocați, ci și de agenții imobiliari.

Ipoteca prin cesiune

Organizațiile financiare care oferă un astfel de serviciu, nu atât de mult, deoarece imobilul nu este încă pregătit. Cel mai simplu mod - să se transforme într-una din băncile care au dat credite la apartament Ca și ea atunci când au fost în prezența a constructorului. Probabilitatea de a obține o propunere pentru proiectarea unei ipoteci prin cesiune este cea mai mare acolo. Prin urmare, printr-o decizie pozitivă, va trebui doar să colectați documentele necesare și să solicitați un împrumut.

În cazul în care banca refuză să vă, căutați o altă instituție financiară, nu unul dintre partenerii dezvoltatorului. Dar fiți pregătiți pentru cerințe suplimentare - diferă de la bancă la bancă. Cu toate acestea, în lista practic a tuturor instituțiilor de credit, este prezentă următoarea condiție: baza de calcul a valorii împrumutului este cea mai mică dintre costuri - fie estimată, fie costul de atribuire a drepturilor în cadrul contractului de acțiuni.