Particularitatea creditării ipotecare este că locuința achiziționată este de fapt în posesia împrumutatului, dar locuința este împrumutată creditorului.
Proprietarul este lipsit de dreptul de a dispune până la rambursarea integrală a fondurilor sale împrumutate, așa cum se menționează la articolul 29 din Legea federală "Despre ipotecă".
Pentru a vinde o casă, el trebuie să obțină permisiunea creditorului, care nu este întotdeauna gata să-l dea.
Pentru cine este important acest lucru
Deseori întrebarea ce este - cesiune, apare în persoanele care doresc să-și cumpere propriile locuințe.
Termenul "cesiune" înseamnă transferul către o terță parte a drepturilor legate de oa doua persoană de către proprietarul său, adică prima persoană.
Este unul dintre tipurile de tranzacții imobiliare, ceea ce înseamnă anularea dreptului de revendicare și a obligațiilor unei persoane cu apariția simultană a acestora de către o altă persoană.
Tranzacția de cesiune a dreptului asupra ipotecii va permite:
Efectuarea unei tranzacții de atribuire este benefică tuturor participanților săi, astfel încât acest tip de tranzacții în ultimii ani au câștigat o anumită popularitate.
Dreptul împrumutatului
De regulă, un acord de credit ipotecar este încheiat de o bancă și este interesat să achiziționeze o zonă rezidențială de către o persoană fizică.
Acestea au, după semnarea contractului, anumite drepturi și obligații pe care ambele părți trebuie să le respecte.
Împrumutatul își poate transfera dreptul la un apartament cumpărat în baza unei ipoteci, în cazul în care termenii contractului de împrumut ipotecar prevăd dreptul de a se transfera către o terță parte.
Acest tip de tranzacție se numește atribuirea drepturilor pentru ipoteci. În cursul executării, împrumutatul se retrage și nu mai participă la tranzacție, în locul acestuia, persoana care a cumpărat dreptul intră în tranzacție.
În cazul în care împrumutatul sau banca își vinde dreptul de a deține, de a dispune și de a folosi locuințele pe care le cumpără în ipotecă, atunci ea merge la terț împreună cu obligațiile.
Pași prioritari
Împrumutatul care a împrumutat trebuie mai întâi să obțină permisiunea băncii de a-și vinde dreptul la o zonă rezidențială.
În cazul în care banca emite o autorizație, atunci poate să efectueze în mod legal cedarea dreptului la o zonă rezidențială.
În același timp, se încheie un nou acord între bancă și cumpărător, care va acționa în viitor în persoana împrumutatului. Dar, adesea, băncile sunt reticente să accepte o tranzacție de atribuire a drepturilor.
Alocarea unui apartament într-un credit ipotecar
Dificultățile apar atât în timpul căutării unui apartament, cât și în timpul executării unui credit ipotecar.
El este informat despre o schimbare a creditorului, dacă există o perioadă lungă de timp înainte de expirarea contractului. În caz contrar, banca nu îl informează mereu.
Notificarea trebuie să conțină informații privind:
- noi rechizite pentru plăți lunare;
- ordine și plată;
- modificări ale drepturilor și obligațiilor debitorului și ale creditorului.
Banca poate pretinde apartamentul care se află în ipotecă, în cazul în care împrumutatul nu își îndeplinește obligațiile.
El realizeaza un apartament, punand-o la licitatie sau dreptul la aceasta, dupa ce a efectuat tranzactia de cesiune.
În unele cazuri, acesta vinde dreptul la un apartament indiferent de disponibilitatea datoriilor din fondurile de credit luate pe o ipotecă în altă bancă.
Acest tip de tranzacție financiară se efectuează în cazul în care debitorul a încălcat programul de rambursare al fondurilor de împrumut, ceea ce a dus la întârzierea.
Banca solicită deschiderea unui cont la un nou creditor, cu reînregistrare ulterioară a contractului de asigurare de apartamente.
Dacă, din orice motiv, debitorul nu a primit-o, noul creditor nu are dreptul să impună penalități pentru executarea precoce a obligațiilor bănești. Împrumutatul trebuie să semneze o cerere în care să precizeze beneficiarul.
Într-o clădire nouă
Tranzacția de cesiune de proprietate a locuințelor într-o clădire nouă vă permite să schimbați proprietarul, participând la construcție comună.
Băncile cu mare prudență dau fonduri de credit pentru achiziționarea unui apartament care nu există în realitate. Ea există practic pe hârtie, până când clădirea este pusă în funcțiune.
Cu mai multă voie, băncile emite un credit ipotecar pentru un apartament în locuința secundară decât pentru locuințele prevăzute în noua clădire.
Ea are un act de proprietate care certifică înregistrarea dreptului de proprietate.
În cele mai multe cazuri, acestea emite fonduri de împrumut în cazul în care dezvoltatorul este acreditat cu banca. El are un acord de parteneriat de lucru.
Creditorul potențial ar trebui să clarifice cu ce bancă dezvoltatorul cooperează înainte de a cumpăra un apartament de la el.
Procedura de emitere a documentelor care însoțesc tranzacția este determinată de valoarea plății efectuate.
Dacă este introdusă integral, nu este necesară autorizația de efectuare a tranzacției de cesiune. Care, desigur, facilitează chestiunea comisiei sale.
Riscurile și beneficiile noului proprietar
O tranzacție de cedare a dreptului la un apartament cumpărat prin credit ipotecar poate aduce un anumit beneficiu noului său proprietar.
El dobândește un spațiu de locuit la un preț echitabil, care răspunde nevoilor și oportunităților sale.
În plus, acest tip de tranzacție are anumite avantaje în favoarea sa, legate de economisirea de bani și de timp pentru procesarea documentelor.
Tranzacția de cedare a dreptului la un apartament într-o clădire nouă poate prezenta un anumit risc pentru cumpărător, legat de acțiunile constructorului.
Trebuie remarcat faptul că vânzătorul nu poate oferi garanții privind finalizarea cu succes a construcției și livrării casei de locuit în exploatare în timpul stabilit. Cumpărătorul poate rămâne fără o zonă de locuit cu obligații față de bancă.
Ar trebui să țină cont de faptul că singura garanție în această situație este etapa finală a construcției. Reduce riscul cumpărătorului, asociat cu achiziționarea de spațiu de locuit.
Problemele care apar în cursul tranzacției de cesiune a unui apartament cumpărat într-un credit ipotecar:
- Creșteți cu rata dobânzii bancare.
- Reducerea perioadei de creditare.
- Introducerea de diverse comisioane care nu sunt prevăzute în contractul inițial.
Acești factori pot crește în mod semnificativ dimensiunea taxei lunare, care, în conformitate cu termenii de ipotecă în temeiul contractului de atribuire trebuie să fie plătite în bancă.
În plus, nu este exclusă posibilitatea unor acțiuni frauduloase din partea vânzătorului. El poate, după o anumită perioadă de timp, să depună o cerere la instanța judecătorească cu privire la recunoașterea tranzacției de invalidare.
Aceeași cerință poate fi stabilită de bancă, care nu este mulțumită de condițiile sale.
Procedura de înregistrare
Tranzacția implică următoarele:
Găsirea unui împrumutat care are un apartament achiziționat pentru fondurile ipotecare de către un cumpărător care este gata să cumpere dreptul la acesta
și apoi să atragă părțile interesate de tranzacție să desemneze părțile băncii, a cărei hotărâre depinde, dacă aceasta este sau nu comisă
Realizarea de către bancă a controlului de solvabilitate al persoanei
care acționează în calitate de cumpărător de drepturi, după care ia o decizie corespunzătoare
Semnarea unui nou acord privind creditarea ipotecară
bancă și cumpărător al dreptului la un apartament cu anularea ulterioară a contractului inițial, dacă îndeplinește cerințele băncii
Înregistrarea dreptului de revendicare la cumpărător
care va deveni noul proprietar al zonei de locuit
Decontarea dintre vânzător al dreptului la un apartament și cumpărătorul acestuia
rambursarea de către un nou debitor a fondurilor de împrumut acordate pentru împrumuturile ipotecare
Impozitarea existentă
Apartamentul achiziționat este supus impozitării în conformitate cu instrucțiunile din Codul fiscal.
În timpul vânzării de bunuri imobile, cetățenii sunt impozitați cu impozitul pe venitul personal, la o rată de 13% din profit.
Norma se aplică obiectelor imobiliare care au fost în posesia a mai puțin de 3 ani.
Cetățenii pot reduce cota de impozitare datorată deducerii fiscale, care este furnizată de legiuitor. Dimensiunea sa este de 1 000 000 ruble.
În acest caz, taxa se percepe pe diferența dintre investiția inițială în apartament și banii primiți ca plată pentru aceasta.
Dacă a fost vândut la prețul inițial, atunci vânzătorul este scutit de impozit.
În cele din urmă, trebuie remarcat faptul că cumpărătorul trebuie mai întâi să discute cu vânzătorul termenii tranzacției de cesiune.
Este obligatorie obținerea unei autorizații din partea băncii, care nu are o importanță prea mică, atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător.
Cetățenii nu ar trebui să ia un împrumut, dacă în condițiile unui contract de împrumut ipotecar este prevăzută o tranzacție de transfer.
Articole similare
-
Alocarea de ipoteci la un apartament ceea ce este, riscuri, impozite
-
Alocarea ipotecilor (ipoteci) - drepturi, vtb, sberbank, de la o persoană la alta
Trimiteți-le prietenilor: