Alocarea ipotecilor așa cum se întâmplă

Achiziționarea de locuințe într-o ipotecă este o afacere destul de dificilă. Pe umerii clientului se află nu numai căutarea de bunuri imobiliare, ci și toate dificultățile asociate împrumutului. O alternativă este achiziționarea unui apartament sau a unei case prin cesiune. Dar cetățeanul ar trebui să cântărească cu atenție toate argumentele pro și contra, să își calculeze costurile pentru tranzacție.

Alocarea unui apartament: ceea ce este

În cazul atribuirii drepturilor la ipotecă înțelegeți următoarea schemă. Clientul achiziționează locuințe într-un credit ipotecar. Împreună cu apartamentul (casa), taxele pe împrumutul curent sunt transferate lui. În plus, un cetățean plătește niște bani unui fost proprietar de imobile - acoperă costurile acestuia pentru rambursarea unui împrumut în trecut. Valoarea compensației este determinată de un acord între vânzător și cumpărător.

La punerea în aplicare a unui astfel de sistem de vânzare de locuințe, un cetățean ar trebui să țină seama de abordarea structurilor bancare în această problemă. Instituțiile financiare nu semnează un contract de împrumut, ci încheie un document separat cu un nou debitor (cumpărătorul apartamentului).

În același timp, condițiile pentru un împrumut pot fi diferite de cele care se aplică unui împrumut curent. De exemplu, tariful crește cu mai multe puncte în funcție de tarifele actuale. Acest punct ar trebui întotdeauna clarificat în bancă. La urma urmei, se poate întâmpla ca cumpărătorul să fie nevoit să plătească o sumă mult mai mare pentru locuințe decât este prevăzut în contractul inițial.

Apartamentul cu cesiune în ipotecă poate fi vândut și la inițiativa băncii. În cazul în care debitorul nu își îndeplinește obligațiile care îi revin în temeiul contractului, instituția financiară își poate prezenta drepturile asupra imobilelor. La nevoie, banca vinde un apartament (casa) la licitație, dar poate și să formalizeze un transfer de drepturi în favoarea unui nou client fiabil. Cu toate acestea, nu orice persoană va fi de acord să intre în locuință, știind că o altă familie a fost evacuată de aici.

Alocarea creditelor ipotecare poate fi considerată pe verso. Există o înlocuire nu a debitorului, ci a creditorului. Adică, banca revinde datoria unui debitor către o altă organizație (altă bancă, o companie de colectare). Acest lucru se poate întâmpla chiar dacă există întârzieri în obligațiile clientului și chiar și în absența unor astfel de obligații.

În cazul în care vânzătorul și cumpărătorul datoriei între ele sunt de acord, împrumutatul nu poate ști nici măcar că creditorul său sa schimbat. Persoana continuă să plătească o rată lunară la programul curent către banca în care a luat împrumutul. Apoi, fondurile sunt transferate noului debitor.

Dacă o perioadă semnificativă rămâne până la încheierea contractului, debitorul este, de obicei, informat despre o schimbare a creditorului. În acest caz, clientul este invitat de multe ori să deschidă un cont într-o nouă instituție și să reînregistreze contractul de asigurare a proprietății în favoarea sa.

Cheltuielile financiare ale împrumutatului nu vor implica acest lucru, va fi necesară doar semnarea unei cereri de modificare a beneficiarului. Cu toate acestea, în cazul în care "creditorul actual", mai degrabă decât o anumită bancă, este indicat în contractul de asigurare ca beneficiar, nu este necesar să re-semneze documentul.

Cum pot cumpăra un apartament prin cesiune

Primul pas al unui cetățean este evaluarea rentabilității viitoarei tranzacții. Este foarte simplu. Trebuie să calculați cât va costa să cumpărați un apartament (casa) cu un împrumut de lucru. Comparați cifra cu:

costul cumpărării unei case pentru bani;
costurile pentru înregistrarea independentă a ipotecilor ("de la zero").

Dacă intenționați să alocați o ipotecă, banca trebuie să verifice noul client pentru stabilitate financiară, solvabilitate. Prezența unui depozit nu este principala garanție a unei rambursări pentru o instituție financiară. Banca este interesată de plata la timp a împrumutului și nu de a lua garanția de la debitor.

Realizarea proprietății este un proces dificil și de lungă durată, pe care organizația îl inițiază doar ca o ultimă soluție. Prin urmare, atribuirea drepturilor este formalizată numai dacă cumpărătorul are nivelul necesar de venit. Prezența delincvențelor din trecut poate duce la un refuz.

Avantajele pentru client atunci când cumpără o ipotecă existentă sunt evidente:

nu este nevoie să se evalueze locuințele (economisirea de bani);
Nu este nevoie să obțineți acordul băncii pentru achiziționarea acestui apartament (economisirea timpului);
Nu este necesar să plătiți prima tranșă (economisiți bani);
Întregul pachet de documente pentru apartament este deja colectat și este disponibil în bancă (economisind timp și nervi);
nici o comision nu este taxat pentru a face un împrumut (economisirea de bani).

Există și dezavantaje ale acestei scheme:

rata dobânzii poate fi majorată;
moral disconfort al cumpărătorului (în cazul în care apartamentul este vândut la inițiativa băncii);
Există o posibilitate de fraudă din partea vânzătorului (el poate merge în instanță și recunoaște tranzacția ca nevalabilă).

Pentru a achiziționa un apartament prin cesiune, un cetățean trebuie mai întâi de acord cu vânzătorul și să obțină consimțământul din partea băncii pentru efectuarea tranzacției.

Cum se face acordul de cesiune?

Un cetățean găsește un vânzător care deține un apartament cu ipotecă.
Cumpărătorul și vânzătorul se adresează băncii. Ei informează ofițerul responsabil cu privire la decizia de a efectua tranzacția privind cesiunea ipotecii.
Banca verifică un nou participant, ia o decizie cu privire la renegocierea tranzacției.
Dacă un nou împrumutat îndeplinește cerințele băncii, este semnat un acord de ipotecă separat cu cumpărătorul.
Imobiliar este înregistrată la un nou proprietar, obligațiile de împrumut sunt transferate la ea.
Există o înțelegere între cumpărător și vânzător.
Noul împrumutat rambursează ipoteca.

Ipoteca pentru atribuirea drepturilor: ce trebuie să cunoașteți clientul

Alocarea de ipoteci poate fi încheiată nu numai atunci când cumpărați o proprietate. Dacă împrumutul primar a fost emis pentru un cuplu căsătorit, care a divorțat mai târziu, este posibilă următoarea opțiune. Un soț este de acord să-și asume toate obligațiile de a plăti datoria. O parte din contract, formalizată pentru al doilea soț, este reînregistrată la prima. Există o sarcină și în cazul obținerii de bunuri imobiliare cu un împrumut în moștenire.
Rețineți că primul proprietar al unei proprietăți se poate aplica în mod teoretic instanței pentru a contesta tranzacția. Argumentul ar putea fi o afirmație potrivit căreia condițiile de vânzare pentru vânzător erau evident neprofitabile. Prin urmare, multe instituții (de exemplu, Sberbank) nu acordă o ipotecă clienților lor.
În majoritatea cazurilor, costul creditelor ipotecare alocate este mai mic decât cel al pieței. Acest fapt este principalul avantaj al acestei scheme.
Dacă cumpărați un apartament prin cesiune, specificați în bancă dacă suma de delincvență și penalități este inclusă în obligațiile dumneavoastră. De obicei, toate obligațiile sunt transferate noului proprietar. Este posibil să se adauge o clauză suplimentară la contract, că delincvențele anterioare cu amenzile și penalitățile sunt obligații ale primului proprietar al locuinței.
La elaborarea unui contract de cesiune a unei ipoteci, debitorul trebuie să țină cont de următoarele aspecte:

valoarea ratei împrumutului;
durata contractului (cât mai mulți vor trebui să plătească contribuțiile);
caracteristicile rambursării anticipate (comisionul este taxat);
Tipul plăților (anuitate, schemă diferențiată);
cuantumul sancțiunilor pentru existența întârzierii.

6. Dacă o cesiune a unui credit ipotecar are loc din inițiativa băncii, împrumutatul trebuie să fie notificat în scris. Documentul trebuie să includă:

detaliile noului creditor;
ordinul de plată;
descrierea drepturilor și obligațiilor legate de înlocuirea participantului la tranzacție.

În cazul în care clientul nu a fost familiarizat cu schimbările care au avut loc și nu a primit instrucțiuni pentru acțiuni ulterioare, penalitățile de la noul creditor nu pot fi aplicate pentru el.

Uneori se utilizează o schemă specială de investiții. Clientul încheie un contract cu dezvoltatorul pentru achiziționarea de locuințe în construcție (acest program poate economisi aproximativ 20% din valoarea de piață a imobilului). Ipoteca din bancă este întocmită. Când proprietatea este pusă în funcțiune, proprietarul o vinde prin cesiune. În același timp, valoarea de piață crește de obicei în mod semnificativ. Dezavantajul acestei scheme este dificultatea de a găsi un creditor. Băncile sunt reticente în a emite împrumuturi pentru achiziționarea de bunuri neterminate asupra securității obiectului achiziționat.

8. Dacă vi sa cerut să luați un împrumut, pentru a efectua ulterior o cesiune ipotecară, nu trebuie să fiți de acord. O dorință a împrumutatului de a transfera datoria către oa treia persoană nu este suficientă. Decizia de a efectua această tranzacție este luată de bancă. Dacă inițial instituția nu dorea să împrumute cetățeanului, atunci ulterior nu va fi de acord cu cesiunea.

Informații detaliate despre bancă: Sberbank of Russia.

Articole similare

Pagina anterioară