TSJ sau societate de administrare

Natalia Belova și Stanislav Chizhov au răspuns la toate întrebările cititorilor KP.

Pentru membrii privilegiilor HOA vor rămâne privilegiile

- Alo Anul trecut, chiriașii casei noastre nu au avut o întâlnire pentru a alege un mod de conducere. Ce se va întâmpla acum cu casa noastră?

În al doilea rând, chiar dacă autoritățile locale prin organizarea de gestionare a concurenței selectate utilități UM sau private, de exemplu, timp de 3 ani - aceasta nu înseamnă că în această perioadă locuitorii nu vor fi în stare să-l influențeze. Dacă în termen de un an, această organizație de management în sine nu este stabilită pe partea pozitivă și proprietarii de case vor sa scape de ea, ei au tot dreptul să. Codul de locuințe ne permite să schimbăm modul în care gestionăm. Cu toate acestea, compania desemnată de rezultatele concursului trebuie să aibă o activitate de cel puțin un an - aceasta prevede și legislație.

Și încă un lucru. Oamenii gândesc: "Dacă nu ne definim cu casa noastră, atunci" ne vor abandona "sau" vom vinde cu un ciocan ". Nu se va întâmpla. În cazul în care proprietarii înșiși nu ar putea face o alegere, compania de administrare va fi selectată pentru căminul lor de rezultatele concursului.

În ceea ce privește modalități de a gestiona clădire de apartamente, acestea amintesc, trei: gestionarea directă a proprietarilor de spații într-o clădire cu apartamente, proprietarii de case (HOA) sau o carcasă cooperativă de consum și de societatea de administrare.

- Îngrijorați membri ai HOA, că în strada Taraschantsev. Sunt beneficiile reținute la aderarea la HOA?

Cine ar trebui să plătească - HOA sau locuințe municipale?

- Ce se întâmplă dacă există două plăți pentru utilități simultan - de la locuințe și utilități municipale și de la HOA? Cine ar trebui să plătească pentru a nu pierde bani?

- Organizația cu care aveți un contract. În această situație, cea mai înțeleaptă decizie este să permiteți solicitanților de bani să vă dați seama care dintre ei are dreptate. În timp ce vor afla relația, continuă să plătească aceeași organizație, care a fost plătită înainte. În caz contrar, dacă contractul cu HOA nu este încă disponibil, fostul furnizor de servicii vă poate aduce în instanță pentru neplată. Sau mai rău: mâine se poate dovedi că HOA a ordonat să trăiască mult timp, iar locuințele și serviciile comunale MU ar trebui să rămână. Și din moment ce voi ați ales unde să vă dați banii, atunci va trebui să vă întoarceți singuri banii în instanță.

- Ordinea este după cum urmează. Înainte ca societatea de administrare să înceapă să lucreze cu casa dvs., ea trebuie selectată în cadrul adunării generale. Dacă ați votat împotriva acesteia sau nu ați votat deloc, dar întâlnirea a decis să încredințeze conducerea casei acestei societăți, prin lege trebuie să respecți majoritatea. Compania este obligată să încheie cu dvs. un contract de management, în care vor fi convenite toate serviciile și costul acestora. Astfel, veți avea un document în mâinile dvs., pe baza căruia puteți solicita de la această companie calitatea serviciilor. Deși decizia finală nu este luată, aveți dreptul să inițiați o altă întâlnire și să oferiți o altă companie de administrare sau HOA.

Este revizuită casa?

- Chiriasii noștri au în vedere trei opțiuni: două companii de administrare și HOA. Dar mă îndoiesc: dacă vom crea un HOA, va întreba cineva?

- Dacă alegeți un management calificat cu experiență, decent, va fi.

- În plus, casa este veche, are 40 de ani, iar reparațiile majore nu au fost niciodată efectuate. Prin urmare, există mari îndoieli, este mai bine să rămâneți în departamentul de locuințe? De mai mulți ani am plătit câteva sume pentru reparații capitale în departamentul de întreținere a locuințelor. Vor fi acești bani transferați către HOA?

- În casa noastră, în ultimii 25 de ani, odată cu vopsea pe verandă, după ce acoperișul a fugit.

- Oricum, în cazul în care HOA este creat în casa dvs., consiliul are dreptul deplină de a solicita un raport de la locuințele și utilitățile municipale: în cazul în care banii noștri, câți au fost colectați, unde mergeau. Într-un caz extrem, puteți returna fondurile prin instanță, dacă se dovedește că acestea sunt cheltuite în alte scopuri. Dar, cel mai probabil, nu este așa.

Vechiul proprietar nu poate elimina subsolul

- Proprietarii casei au dreptul de a dispune de spațiile nerezidențiale ale casei - pivnițe, mansarde - de exemplu, închiria-le?

- Despre fiecare cameră specifică trebuie să vorbești separat: să te uiți, ce este această casă, dacă camera este în proprietatea cuiva, dacă există comunicări generale și așa mai departe. Dar vom răspunde în termeni generali. Să presupunem că casa este în stare bună, există o mansardă în casă, nimeni nu a pretins la mansardă. Am creat un HOA, a decis în adunarea generală să construiască acolo un mansardă. Proiectul nostru ar trebui să primească permisiunea organismelor care controlează această sferă: inspecția locuințelor, serviciul sanitar, supravegherea incendiilor și altele. Dacă nu există probleme insurmontabile pe partea pur tehnică a problemei, putem construi, închiria și facem profit din podul nostru. Acest profit va merge la obiectivele statutare ale asociației de condominiu, pentru a îmbunătăți condițiile de locuit, pentru a le repara - după cum decide adunarea generală.

Cu toate acestea, aproape toate spațiile nerezidențiale, care pot fi folosite în condițiile tehnice pentru depozite, coaforuri și magazine, de regulă, se află deja în proprietatea cuiva. Ca o regulă, în municipale. Statutul limitărilor privatizării este de 3 ani, iar dreptul de proprietate, care a apărut mai mult de 3 ani în urmă, este prea târziu pentru a contesta. Legislația protejează în egală măsură atât proprietatea privată, cât și cea municipală sau de stat. Și dacă vorbim despre faptul că noul condominiu a demascat subsolul municipalității sau al unei alte companii, atunci acest lucru, desigur, este imposibil.

Ce este managementul direct?

Gestionarea unui bloc de locuințe în acest caz nu este încredințată nimănui. Fiecare proprietar intră direct în contracte cu organizațiile furnizoare de resurse (gaz, lumină, apă, eliminarea gunoiului). Proprietarii pot alege o persoană autorizată cu dreptul de a încheia aceste contracte și de a monitoriza conformitatea acestora. Cu toate acestea, el poate lucra numai pe o bază liberă. În cazul în care comisarul este remunerat, acesta este deja o organizație de conducere.

Problemele legate de repararea și întreținerea proprietății comune sunt soluționate în comun. Cheltuielile pentru încălzirea sau iluminarea intrării, de exemplu, sunt împărțite în toate.

Aceasta este o opțiune care este mai potrivită pentru casele cu apartamente mici, dacă există înțelegere reciprocă între chiriași.

+ Niciun manager - nu există nici o taxă de administrare.






+ Proprietarii nu sunt responsabili pentru obligațiile altora. Debitorul este singurul responsabil.
+ Există o oportunitate de a plăti pentru o anumită muncă numai după cum este necesar. De exemplu, aruncați pe pereții vopsite în alb, la intrare, iar curățarea se face în schimb gratuit.

- Nu există nimeni care să reprezinte interesele tuturor proprietarilor. Toată lumea trebuie să-și cunoască relațiile cu furnizorii de servicii publice.
- Este dificil să se convină asupra costului proprietății comune. De exemplu, acoperișul care se scurge spre locuitorii de la etajele superioare îi împiedică să locuiască, iar locuitorii de la etajele inferioare nu au.

Consiliul de administrație raportează membrilor HOA cel puțin o dată pe an.

+ Proprietarul intră într-o relație contractuală cu o singură persoană juridică - HOA. Consiliul de administrație este responsabil pentru toate serviciile.
+ Există posibilitatea de a economisi bani pentru revizie sau în caz de accident major.
+ În mod ideal, banii sunt cheltuiți mai economic: proprietarii înșiși conduc HOA și iau în considerare banii lor.
+ Pentru a vă plânge, nu va trebui să mergeți departe: președintele și membrii consiliului de administrație sunt proprietarii de locuințe în casa dvs.

Ce este o companie de administrare

Companiile de administrare sunt angajate în deservirea majorității blocurilor de locuințe din Volgograd. În cazul în care proprietarii nu aleg calea de a-și gestiona locuința, municipalitatea o va pune într-o competiție deschisă între organizațiile care administrează.

+ Pe baza rezultatelor lucrării, puteți verifica ce a făcut compania de administrare.
+ Există posibilitatea de a strânge fonduri pentru modernizarea acestei case (în oraș există deja o practică de schimbare a ascensoarelor, a instalațiilor
contoare etc.).
+ Locuitorii se confruntă cu un singur centru, care este responsabil pentru întreaga gamă de servicii.

- Trebuie să plătiți direct pentru conducere.
- Compania nu are capacitatea de a economisi fonduri pentru revizuirea companiei de administrare. Prin urmare, pot exista plăți suplimentare pentru muncă care nu este plătită în linia de "reparații curente". Să presupunem că am reparația acoperișului.
- Compania poate intra în faliment. Responsabilitatea sa se încadrează în fondul statutar.
- Controlul dificil. De exemplu, societatea de administrare însuși determină antreprenorii care efectuează reparații.

În cazul în care pentru a afla mai multe?

HOA începe cu o întâlnire

În continuare, parteneriatul proprietarilor de case trebuie înregistrat. Grupul de inițiativă sau proprietarul solicită Serviciului Federal de Înregistrare (str. Kalinin, 4) un pachet complet de documente. Există: protocolul deciziei, carta aprobată, chitanța pentru plata taxei de stat - 200 ruble - și chitanțele cu lista tuturor documentelor prezentate.

Protocolul privind decizia adunării proprietarilor trebuie să fie neapărat cu cererile, fără ca acestea să fie invalide. Acestea pot fi deciziile scrise ale fiecărui proprietar în absența votului. În foile de înregistrare a feței, în care sunt indicate denumirile, datele pașaportului și deciziile fiecărui proprietar. Este recomandabil să mergeți în prealabil la serviciul de înregistrare și să întrebați ce documente sunt necesare și cum ar trebui să fie emise. Au existat cazuri în care, de exemplu, copii ale pașapoartelor erau necesare.

Parteneriatul proprietarilor de case încetează să existe prin decizia instanței sau a proprietarilor înșiși sau în cazul în care membrii HOA sunt mai puțin de 50% plus un vot din numărul total de voturi ale proprietarilor din casă. În această situație, proprietarii sunt obligați să organizeze o întâlnire și să oprească în mod voluntar existența unei entități juridice.

- Și ce trebuie făcut pentru ca Utilitățile Municipale să fi transferat casa renovată? Nu vom putea salva fondurile noastre pentru revizie.
- Această întrebare este adresată adesea de membrii HOA. Serviciul municipal de locuințe și servicii comunale decide cu privire la necesitatea unor reparații majore, în funcție de starea casei. Și să ceară să o ții fără greș nu va funcționa: nu există o astfel de normă în lege. De asemenea, nu există cerința ca, prin transferarea casei la administrarea parteneriatului, HCS ar trebui să întocmească un act de stare tehnică.

Aceste atitudini pot fi de asemenea înțelese: la timp proprietățile au fost transferate municipalităților, pentru a le pune ușor, nu în cea mai bună stare. Banii pe care astăzi îi poate aloca pentru reparația capitală a bugetului orașului, suficient pentru doar 40 de case. Și restul? Nu putem repara numai acele case unde sunt create HOA-uri. Prin forțele municipiului din acest an am lansat programe specifice legate de securitatea vieții cetățenilor: reparația ascensoarelor, a balcoanelor și a acoperișurilor. Bineînțeles, fondurile merg acolo unde problemele sunt cele mai acute.

Realizarea unui contract de administrare a casei

Contract de administrare - un document prin care noi, proprietarii de apartamente transferate către organizația de management (RO) pentru gestionarea funcției casei noastre și să se angajeze să plătească pentru un set de taxă. UO se angajează să furnizeze servicii și să efectueze lucrări privind întreținerea și repararea de rutină a proprietății comune în casă, implică organizații care furnizează servicii comunale și așa mai departe.

În managementul de contract al unei case de apartamente, care vă va cere să semneze o societate de administrare trebuie să fie specificate (în conformitate cu partea 3 din articolul 162 din RF LC.):

2. Lista serviciilor și lucrărilor pentru întreținerea și repararea bunurilor comune într-o clădire de apartamente, precum și o listă a serviciilor publice pe care o oferă organizația de management.

Societatea de administrare nu poate lua aceste decizii în mod independent.

4. Cum se va exercita controlul asupra indeplinirii obligatiilor organizatiei de management mentionate in contract.
Proprietarul are dreptul de a controla modul în care sunt îndeplinite condițiile contractului, prin intermediul unui reprezentant desemnat de adunarea generală a proprietarilor. Și, de asemenea, să solicite despăgubiri pentru daunele provocate prin vina OO. Întrebările cu privire la delegarea autorității de la proprietari ar trebui incluse pe ordinea de zi a adunării generale atunci când alegeți una nouă.

Contractul de administrare intră în vigoare și devine obligatoriu pentru părți din momentul semnării. Documentul este considerat a fi prelungită în aceleași condiții și în același timp, în cazul în care cu o lună înainte de expirarea oricăreia dintre părți nu declară dizolvarea acesteia. Adunarea generală a proprietarilor, în conformitate cu legea, are dreptul de a decide asupra modificării modului de administrare a casei.

Astfel, dacă termenul acordului nu este specificat și data de la care părțile încep să-și îndeplinească obligațiile în temeiul acestuia, atunci acest contract este nevalabil.

5 reguli pentru alegerea unei societăți de administrare

1. Să se intereseze de experiența companiei în sectorul locuințelor și comunal. Este de dorit ca el să aibă cel puțin doi ani.

2. Aflați ce fel de feedback de la clienții anteriori pe care această companie merită. Cel mai bine este să mergeți și să vedeți dacă este curat în intrările caselor pe care le servește, indiferent dacă există bănci în curte. Poți vorbi cu chiriașii - sunt mulțumiți.

3. Specificați dacă societatea are echipamente, materiale, echipamente. Amintiți-vă de anecdota: „Compania Solid va închiria puncher“ ... În cazul în care o companie se va angaja un buldoexcavator, o va face cu banii.

5. Dacă este posibil, aflați cât de stabilă este poziția financiară a companiei. De exemplu, care este valoarea fondului său autorizat. Compania trebuie să ofere garanții financiare pentru activitatea sa. Amintiți-vă că pot provoca pierderi proprietarilor de apartamente.

Nu uitați: plătiți pentru servicii după primirea acestora. Dacă vi se cere să plătiți anticipat (cu excepția reviziei generale), aveți grijă. Pentru a păstra proprietarul trebuie și tarife nerezonabil de mare sau scăzut.

Cum să organizezi o întâlnire și să votezi

Suntem obligați să venim o dată pe an la adunarea generală. În general, întâlnirea este o autoritate legislativă supremă în casă care rezolvă toate problemele principale. Numai proprietarul casei poate deveni inițiatorul acesteia. Poate fi ținută în formă integrală sau ca vot de absență.
Deci, pentru a face totul corect, trebuie să faceți asta.

Pasul 1. Notificați chiriașilor

* Informații despre inițiatorul întâlnirii;
* forma de deținere (ședința sau votul absent);
* data, locul, ora (pentru votul absentei - termenul limită de primire a voturilor, precum și locul în care trebuie depuse buletinele de vot);
* agenda (nu puteți schimba în timpul întâlnirii și nu puteți lua decizii cu privire la aspecte care nu sunt incluse în ea);
* Un loc unde vă puteți familiariza cu informațiile și materialele care vor fi prezentate în cadrul întâlnirii.

Pasul 2. Colectați cvorumul

Pentru ca întâlnirea să poată lua o decizie, locatarii care dețin 50% + 1 vot din numărul total de proprietari ai clădirilor din casă ar trebui să participe la aceasta.

Voturile proprietarilor nu sunt socotite "de către cap", ci pe baza cotei în proprietatea comună. De exemplu, un metru pătrat poate fi adoptat într-un singur vot. Dacă există 40 de pătrate în apartamentul dvs., atunci aveți 40 de voturi.

Pasul 3: numărați voturile

Pentru ca conducerea casei să devină HOA, ar trebui depusă 50% + 1 vot din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații din această casă.

Pentru a selecta o companie de management, „da“ vot ar trebui să fie de 50% + 1 vot de a participa la reuniune, și anume 25% + 1 vot din totalul voturilor proprietarilor de spații în casă. Toți proprietarii clădirilor rezidențiale și nerezidențiale (de ex. Subsol) în casă votează.

În cazul votului absent, decizia scrisă precizează:
* informații despre chiriaș;
* Informații despre documentul care confirmă că această persoană este proprietarul sediului din casa dvs.;
* decizia privind fiecare punct de pe ordinea de zi: "pentru", "împotrivă" sau "abținut".

Toate deciziile sunt întocmite prin protocoale.

În cazul în care pentru a afla mai multe?

Articole similare

• Lista de personal a societății de administrare a eșantionului și exemple de calcule

• Lista de personal a societății de administrare

• Construcția de case și vile în Penza și în regiune - compania secolului XXI

Trimiteți-le prietenilor: