Uneori în orice relație există situații de conflict. Închirierea de bunuri imobile comerciale nu face excepție. De regulă, condițiile prealabile pentru situațiile conflictuale dintre chiriași și proprietarii spațiilor sunt legate de starea financiară instabilă a pieței. Din păcate, astăzi nu toți chiriașii sunt capabili să analizeze posibilitățile afacerii lor pentru o lungă perioadă de timp. Doar momentul și posibilitatea de a face ajustări ale ratei de închiriere sunt adesea o sursă de controversă și provoacă dezacord între chiriaș și proprietar. Codul civil al Federației Ruse reglementează toate drepturile și obligațiile care decurg din închirierea de bunuri imobile comerciale, iar documentul principal care reglementează relațiile reciproce ale ambelor părți este contractul de închiriere.
Principalele cauze ale conflictelor dintre locator și locatar.
O modalitate dovedită de a reduce conflictele dintre proprietari și chiriasi este de a consolida relațiile juridice ale părților în cadrul tratatului. Pentru a evita litigiile, este necesar să se definească în mod clar competențele legale ale părților - de exemplu, este posibil ca chiriașul să reia locațiile închiriate către terți pentru subînchiriere. Dacă da, atunci în ce condiții, ce este necesar pentru reconciliere, cu cine, etc. De asemenea, este important să se precizeze ocupația locatarului, numărul de locuri de muncă, încărcarea spațiilor închiriate, scopurile pentru care va fi folosit, pentru a evita problemele inutile în viitor, de exemplu, atunci când se utilizează un spațiu pentru un profil diferit. În secțiunea tehnică a contractului este necesar să se determine mărimea și configurația adevărată a spațiilor închiriate, ce fel de bunuri și echipamente vor fi transferate, starea lor. Și, în sfârșit, unul dintre cele mai importante puncte ale contractului afectează aspectele financiare: rata de închiriere, termenii, procedura de plată etc.
Aproape întotdeauna dispută între chiriaș și locator rezultă din întârzierea plății chiriei și a altor plăți. De obicei, în leasing, aceste articole sunt prescrise în mod special pentru a evita un conflict asociat cu întârzierea efectuării plăților. Este necesar ca termenii de plată pentru chirie să fie clar specificați. Pentru a rezolva situația în favoarea lor este posibil, dacă se bazează doar pe un contract elaborat competent din punct de vedere juridic. Dacă timpul nu plătește chiria, proprietarii pot avea dreptul de a solicita plata unei amenzi de către chiriaș, sau chiar rezilia un contract de leasing devreme și, prin urmare, să oblige chiriaș părăsească sediul. De asemenea, este necesar să se stabilească în mod clar cine suportă costurile de întreținere a spațiilor închiriate, costul utilităților.
Una dintre cele mai bune scheme de plăți (în special pentru camere mari) este după cum urmează: se reflectă în chirie biroul de contract, locatarul se încheie un acord separat cu organizațiile care furnizează energie spațiu de căldură, apă, gaze, etc, și să plătească pentru serviciile de utilități într-o factură .. Dacă unele zone sunt predate, plățile comunale între chiriași sunt de obicei distribuite. În acest caz, opțiunea ideală - instalarea de contoare separate pentru consumul de energie, apă și căldură, conform indicațiilor. Și totuși acest lucru nu este întotdeauna posibil, în cea mai mare parte, ponderea cheltuielilor cu utilitățile este de obicei calculată proporțional cu suprafața ocupată de chiriaș.
Unul dintre motivele creării unei situații de conflict poate fi faptul că spațiile închiriate sunt utilizate în alte scopuri. În fiecare contract, se prestează în ce scop este posibilă utilizarea spațiilor și echipamentelor suplimentare închiriate. Dacă acest element este încălcat, penalitățile sunt, de asemenea, posibile până la rezilierea contractului.
O altă cauză comună a conflictului este dauna sau pierderea de proprietate care aparține locatorului. În aceste condiții, proprietarul cazare poate cere ca acesta să fie plătit despăgubiri pentru daune, locatarul trebuie să ramburseze nu numai valoarea de piață a proprietății, dar, de asemenea, toate costurile care au intrat în echipamentul de substituție și de transport. Fără îndoială, dacă proprietarul se ocupă de sediu, ar trebui în principiu să fie pregătit pentru faptul că pierderile sunt posibile. Riscul în această situație este întotdeauna acolo. Dar, pentru a reduce consecințele unor astfel de situații, este important, la încheierea contractului, pentru a clarifica nu numai drepturi, ci și responsabilitățile pe care chiriaș, chiar dacă nuanțele minore. În acest caz, este posibil să se reducă costurile și forța chiriaș să fie mai responsabil în ceea ce privește proprietatea și spațiile menționate pentru utilizare temporară. Dar există un risc de moarte accidentală. În acest caz, locatarul nu își asumă răspunderea decât dacă dovedește vina sa. Având în vedere ce este mai bine să asigurați sediul.
Criza a schimbat alinierea forțelor.
Acum putem spune că vremurile grele ale crizei s-au încheiat. Piața are noi reguli ale jocului, într-o anumită măsură satisfăcând atât proprietarii cât și chiriașii. Dacă spunem că înainte de criză piața imobiliară de închiriere de bunuri imobiliare a fost o piață a proprietarului, criza economică a schimbat alinierea forțelor pe piața imobiliară comercială. În locul pieței indiscutabile a locatorului a venit piața de chiriașă necondiționată. Regulile jocului s-au schimbat, iar dacă proprietarii de spații nerezidențiale intenționează să închirieze sediul, atunci sunt forțați să accepte termenii locatarului, situația a devenit mai complexă și mai neuniformă.
Criza și scăderea cererii au forțat proprietarii să-și revizuiască politicile de leasing și, până în prezent, folosesc o abordare mai flexibilă a chiriașilor. Anterior, de exemplu, dacă a existat o dispută între locator și locatar cu privire la orice elemente din contractul de închiriere. Ultimul cuvânt a fost cel mai adesea lăsat pentru proprietar. În consecință, proprietarul trebuie să dea acum locatarului, dacă intenționează să închirieze proprietatea. La începutul perioadei de criză au început schimbări haotice ale valorii ratelor de închiriere: s-au permis reduceri mari, s-au acordat spații cu caracteristici identice pentru prețuri complet diferite.
Și abia recent au apărut limitele de compromis, pe care părțile sunt dispuse să meargă în apărarea intereselor lor și, treptat, să stabilească alte reguli de joc a produs un nou model de relații dintre chiriași și proprietari.
Proprietarii spațiilor comerciale care doresc să continue să primească venituri reale, găsesc înțelegere reciprocă cu chiriașii. Aceiași proprietari, care nu acordă prea multă atenție schimbărilor de pe piață și nu manifestă flexibilitate în relațiile lor cu chiriașii, au zone goale sau neplătite.
Înainte de perioada de criză, rata de închiriere a fost stabilită de proprietari și nu au avut nici măcar gânduri de a oferi reduceri sau beneficii. Acum, situația este diferită - proprietarii sediului sunt deja chiar concurenți pentru chiriașii lor. Având în vedere ceea ce mulți sunt conștienți să nu piardă chiriașii, gata să facă tot felul de concesii, să ofere beneficii și rate de plată, unii chiar dau un ochi la plățile întârziate.
Pentru astăzi, situația cu situații restante este mult mai complicată. Înainte de criză, problema a fost rezolvată rapid, a trimis chiriaș un avertisment scris despre posibila rezilierea contractului de închiriere și pentru fiecare zi de întârziere proprietar percepe o penalizare. În această situație, proprietarul ar trebui să fie mai precaut: în cazul în care locatarul datorează sub bord de leasing, este mai bine să nu renunțe la avertismente în scris, aceasta poate fi, de asemenea, scrisoarea de reziliere a contractului, și nu să aștepte creșterea în continuare a datoriilor.
În concluzie, menționez că cel mai important lucru este că părțile opuse vor să păstreze relațiile de închiriere. Dacă nu văd acest punct, ei nu sunt interesați să soluționeze conflictul. Chiar și relațiile juridice ale locatorului cu locatorul, stabilite prin contract, nu constituie, ele însele, o garanție a soluționării tuturor situațiilor de conflict. Principalul instrument pentru soluționarea conflictelor, în opinia mea, este în continuare comunicarea. Principalul lucru este ca poporul aflat în conflict să înțeleagă ce obiective urmărește fiecare dintre ele, va ajuta la găsirea împreună a unor modalități reciproc avantajoase. Pentru a comunica în mod eficient, aveți nevoie nu numai pentru a putea să-ți auzi adversarul, ci trebuie să înveți mai întâi să asculți.
Gainetdinov Ramil Zinnurovich,
specialist comercial imobiliar
firma «Latypov Realty».
Trimiteți-le prietenilor: