Text: Timofey TITARENKO, expert în problemele juridice ale Institutului Real Estate pentru Probleme de Antreprenoriat
Acordul cu agentul imobiliar: fără "capcane"
Relațiile cu agenția imobiliară datorită faptului că o persoană cumpără (vinde) unul dintre cele mai scumpe lucruri - locuințe - dobândește adesea un caracter pur confidențial. Între timp, deoarece este necesar să plătească pentru serviciile unui agent imobiliar, iar clientul obținut cu ajutorul acestuia nu este întotdeauna satisfăcut, există în mod inevitabil litigii, care adesea nu sunt rezolvate doar prin negocieri. Deci, nu este departe de curte. Și aici, documentele semnate de părți, subliniind obligațiile reciproce, joacă, fără îndoială, un rol predominant în rezolvarea conflictului.
Primul lucru pe care trebuie să-i acordați atenție la încheierea unui contract cu o agenție imobiliară este ce obligații are el însuși agentul imobiliar și ce are dreptul să solicite clientul de la el. În primul rând, trebuie să clarificați ce servicii plătește clientul agenția imobiliară.
De obicei, o companie imobiliară are o recompensă:
1. Pentru sprijinul deplin al tranzacției încheiate cu bunurile imobiliare.
2. Pentru un rezultat specific, realizat cu ajutorul agenției - finalizarea cu succes a tranzacției.
3. Pentru informațiile furnizate de agenția imobiliară clientului despre obiectele sau contrapartidele (în calitate de limbă legală, numită de cealaltă parte în baza acordului).
Prin semnarea cu agenția a unui contract pentru căutarea, vânzarea de locuințe sau imobiliare comerciale. clientul încheie, de fapt, un întreg pachet de acorduri: un contract de furnizare a serviciilor, un contract de comision. contract de agenție. un contract de comision sau un contract preliminar de vânzare. Adesea documentele propuse pentru semnarea în mod tipic combină caracteristicile mai multor tipuri de contracte dintre cele de mai sus.
Astfel, obiectul formulat corect al contractului va permite clientului să definească în mod clar termenii de referință ai agenției.
Practica judiciară în ceea ce privește ceea ce ar trebui considerată o dovadă adecvată a furnizării de servicii nu a evoluat încă. Potrivit unor avocați, justificarea pentru serviciile furnizate va fi faptul că clientul a efectuat o tranzacție cu privire la proprietate. Alți experți consideră că agenția (contractantul) trebuie să prezinte documente justificative: Ajuta-au adunat pentru tranzacție, instrucțiunile scrise ale clientului, acționează asupra furnizării de servicii, semnat de el, etc ...
Într-o astfel de situație, încheierea unui contract de servicii pentru o agenție este benefică numai în etapa de căutare a unui vânzător acceptabil pentru vânzător sau cumpărător. Debutul efectelor adverse ale rezilierea unilaterală a contractului de agenție încearcă să evite să includă în contract o condiție care, în caz de eșec al clientului (cumpărător) de atribuire entități dobândite (de obicei, plătite în avans) nu vor fi rambursate. Contractul de servicii stabilește o pedeapsă în favoarea unei societăți imobiliare. În ambele cazuri, aceste condiții sunt anulate datorită faptului că Codul civil al Federației Ruse nu prevede plata oricărei penalități în cazul rezilierii unilaterale a contractului de către client.
Clienții companiilor imobiliare pot fi recomandați să determine plata onorariilor pentru serviciile prestate prin transferul dreptului la obiectul vândut (sau achiziționat). Pentru vânzătorii de facilități imobiliare, va fi inutil să se stipuleze suplimentar că taxa pentru serviciile agenției va fi reținută direct din prețul de vânzare al vânzătorului al apartamentului. Stabilirea unei sancțiuni pentru refuzul unilateral al clientului de la executarea contractului de furnizare a serviciilor este ilegală.
Agenția și client în etapa de căutare a proprietății solicitate, colectarea de documente și negocieri pot încheia un contract de agenție, prin care avocatul se angajează să efectueze, în numele și pe seama anumitor acțiunii juridice principale.
În cazul în care un avocat este însărcinat să efectueze o tranzacție, îl conduce în strictă conformitate cu instrucțiunile principalului. Acest lucru înseamnă că, în contractul de cesiune trebuie să fie nu numai cel mai detaliu pentru a specifica obiectul unei tranzacții viitoare (imobil cu toate individualizează caracteristicile sale), dar, de asemenea, pentru a identifica intervalul acceptabil pentru valoarea principală a proprietății, ordinea calculelor, și așa mai departe. N. Ca regulă generală, un avocat nu poate deroga din principalele direcții, cu excepția cazului când a fost necesar, în interesul clientului și agentul nu a putut întreba de client sau nu este primit într-un termen rezonabil pentru a răspunde la cererea dumneavoastră. În astfel de cazuri, avocatul este obligat să notifice directorul despre abaterile făcute.
Drepturile și obligațiile în cadrul tranzacției efectuate în cadrul instrucțiunilor apar direct de la principal. În acest sens, contractul de comision este similar în conținut cu puterea legală de avocat, care autorizează reprezentantul principal să acționeze în nume propriu. Cu toate acestea, pentru a executa instrucțiunea, este obligatorie întocmirea unei împuterniciri pentru a efectua acțiuni în numele unui reprezentant.
Prin încheierea unui contract de agenție pentru a colecta documentele și sprijinul tranzacției, și oferind agentului o putere corespunzătoare de avocat, trebuie să definească în mod clar atribuțiile agenției, precum și cerințele pentru locuințe sau a proprietății imobiliare comerciale pentru care agenția va face o comisie.
De multe ori, în ordinele de contract pentru facilitatea de căutare, colectarea de documente sau susținerea tranzacției indică perioada în care trebuie să se facă o astfel de ordine. Pentru a evita responsabilitatea pentru întârziere, agenția nu și-a îndeplinit comanda clientului la timp, de multe ori îi trimite o notificare care să ateste că lucrarea a fost de acord a fost efectuată, iar garantul poate veni la biroul companiei pentru a ridica de referință colectate aparent, fie să semneze documentele necesare. De fapt, se pare că ordinul nu este îndeplinit. În mod oficial, agenția a notificat cu privire la îndeplinirea sarcinilor sale, însă nu a acceptat această performanță.
Pentru a ocoli această „recif“, clientul este de dorit să vină la biroul agenției nu este una care, dacă este necesar, să elaboreze o declarație care să confirme că el este în conformitate cu agenția de notificare a vizitat, dar ordinea într-un termen care nu îndeplinite.
O altă modalitate de a "întârzia" executarea ordinului clientului este următoarea formulă a condiției privind termenul contractului: "Acest contract este încheiat pentru o perioadă de 1 lună. În cazul în care, până la expirarea acordului, nicio parte nu informează cealaltă parte despre contrariul, acest acord este considerat a fi prelungit pentru aceeași perioadă. O astfel de prelungire poate fi efectuată de nenumărate ori. "
Clientul (principalul) în baza contractului de comision are dreptul să anuleze instrucțiunea în orice moment. În acest caz, el este obligat să plătească agenției (avocatului) costurile suportate, precum și să plătească remunerația corespunzătoare muncii efectuate.
În interesul clientului, care a bănuit că în contract este ceva rău, schimbarea competenței pentru cazurile de litigii cu agenția în cadrul juridic indicat mai sus.
În cazul în care tranzacția este un „condensat“ - a găsit satisfacerea obiectului client, un acord cu privire la prețul de achiziție, dar necesare pentru documentele de tranzacție încă nu au colectat - cu părțile interesate este un contract preliminar pentru achiziționarea (vânzarea) unei anumite proprietăți. Contractul preliminar este benefic atât pentru o companie imobiliară, care încearcă să nu-și piardă clientul, cât și pe clientul însuși, pentru a se asigura împotriva unei eventuale modificări a valorii obiectului.
În conformitate cu legislația în vigoare, acordul preliminar părțile se angajează să încheie contractul principal în viitor - transferul de proprietate, executarea de lucrări sau prestarea de servicii, în condițiile prevăzute de acordul anterior. Cu referire la cazul de mai sus este un contract preliminar de vânzare unei anumite proprietăți, în care obiectul de vânzare este indicat în detaliu (apartament sau camera), costul său, ordinea calculelor și a altor condiții. Documentul precizează perioada în care părțile se angajează să încheie contractul principal. În plus, oricare dintre părți poate cere semnarea acesteia înainte de ora "X". În caz de eșec de către cealaltă parte să încheie contractul de bază și omologul său are dreptul de a merge la tribunal cu un proces pentru a obliga să semneze un contract sau de a recupera de la partea vinovată pedeapsa prevăzută de acord preliminar. În cazul în care, în perioada prevăzută în contractul preliminar, niciuna dintre părți nu impune încheierea unui acord de bază, obligația de semnare a acestuia se încheie.
Contrasemnează printr-un contract preliminar de vânzare, clientul nu este doar frica de o posibila modificare a valorii obiectului de către cealaltă parte, dar, de asemenea, să se lega viitoare termenii de achiziționarea sau vânzarea obiectului prevăzut în contract preliminar. Nerespectarea cerințelor contractului preliminar atrage după sine clientul sau obligația de a încheia un contract de vânzare a obiectului sau de a plăti o pedeapsă.
Ca regulă generală, un contract preliminar de vânzare a bunului este încheiat între vânzător și cumpărător. Cu toate acestea, având în vedere că ambele părți au redus în prealabil timpul pentru semnarea contractului preliminar, agenția riscă să-și piardă clienții, prin urmare încheie acest acord numai cu clientul-cumpărător. Acesta din urmă, în condițiile stabilite, se angajează să cumpere un anumit obiect de la persoana indicată de agentul imobiliar. În cazul semnării contractului principal de vânzare, cumpărătorul plătește companiei o recompensă, iar în cazul unui refuz, o pedeapsă.
Trebuie remarcat faptul că, de obicei, agențiile oferă să încheie acorduri preliminare obligatorii unilateral. Aceasta este o sancțiune pentru refuzul de a angaja contractul principal de vânzare a obiectului este furnizat numai pentru client. De asemenea, firma se detașează delicat de responsabilitatea pentru faptul că tranzacția în ultimul moment poate eșua. În plus, de multe ori agenția a încheiat în interesul cumpărătorului clientului un acord preliminar cu vânzătorul prevede că pedeapsa pentru eșecul Vânzătorului de a semna contractul principal, se recuperează în favoarea agenției și nu este cumpărătorul.
Pe baza celor de mai sus, se recomandă ca clienții (atât vânzători, cât și cumpărători) ai agențiilor imobiliare, în cazul semnării unui contract preliminar, să stabilească o perioadă rezonabilă de timp în care obligația de a încheia un contract de bază va fi valabilă. De asemenea, ar trebui să prevadă în contract responsabilitatea reciprocă a clientului și a agenției pentru refuzul de a finaliza tranzacția.
După cum am menționat deja mai sus, momentul cheie în relația dintre agenția imobiliară și client este plata compensației. Lucrul cu cumpărătorul de bunuri imobiliare, agentul imobiliar, conștient de capacitatea clientului în orice moment de a termina relația, de obicei necesită plata unui avans. Transferarea acestor bani către un reprezentant al agenției (a cărui competență trebuie să fie confirmată printr-o procură semnată de directorul agenției), clientul trebuie să se asigure că documentul emis confirmă în mod clar transferul de bani și scopul acestuia. Conform standardelor actuale de contabilitate. transferul de numerar către biroul casierului ar trebui să fie însoțit de emiterea unei chitanțe de numerar. De fapt, ceea ce este regretabil pentru stat, agenții imobiliare rareori "în alb", face recepția de bani. Un eveniment frecvent a fost transferul unei chitante cu fraza că clientul a predat agenției un pachet de păstrare, valoarea căreia este estimată de părți în suma avansului transferat agenției.
Agenția nu poate confirma primirea de bani de la client, dar va emite o obligație de garanție. pe care se angajează să-i plătească o anumită amendă (în mărime care coincide cu plata în avans), dacă transferul de drepturi în cadrul tranzacției însoțit de agenție nu are loc. După ce a semnat un astfel de document, clientul, pentru a colecta suma transferată de la agentul imobiliar, va trebui să dovedească lipsa propriei sale vina că tranzacția nu a avut loc.
Prin urmare, o condiție indispensabilă pentru transferul de bani către agenție este să primească o chitanță în care să fie clar indicat, prin ce acord, la care persoană și - principalul lucru! - pentru care se transferă bani.
Practica arată că principalele probleme legate de relațiile cu o agenție imobiliară pot apărea în determinarea cantității de servicii prestate acesteia, precum și în cazul restituirii avansului acordat în cazul neîndeplinirii comenzii clientului. Este vorba despre aceste aspecte și ar trebui să se concentreze pe intrarea într-o relație contractuală cu o companie imobiliară.
La încheierea unui contract cu o agenție imobiliară, este necesar să se acorde atenție la ce obligații asumă agentul imobiliar și la ce client are dreptul să solicite de la el
Stabilirea unei sancțiuni pentru refuzul unilateral al clientului de la executarea unui contract de servicii este ilegală
În contractul de comision este necesar să se precizeze în modul cel mai detaliat obiectul viitoarei tranzacții și să se desemneze domeniul valorii obiectului acceptabil pentru principal, procedura de decontare etc.
Încheierea contractului preliminar de vânzare, clientul nu numai că asigură împotriva unei posibile modificări a valorii obiectului, ci se obligă și la condițiile de cumpărare sau de vânzare stabilite în contractul preliminar
Condiția principală pentru transferarea avansului către agenție este primirea unei chitanțe care indică în mod clar contractul, persoana și suma transferată la
Articole similare
-
Lucrul într-o echipă a femeilor cum să treacă prin capcanele
-
Seo-text pentru pagina principală a site-ului - capcanele și perlele
Trimiteți-le prietenilor: