Calificarea juridică a contractului de investiții în construcția de bunuri imobile în lumina
În acest document, Plenul Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă a clarificat o serie de probleme juridice, inclusiv specificul calificării contractului de investiții în domeniul construcției de bunuri imobile. Explicațiile sunt de natură practică semnificativă, deoarece implică necesitatea de a structura multe relații-cadru în domeniul construcției imobile pe baza altor modele, diferite de modelele contractuale utilizate anterior.
Trebuie remarcat faptul că Rezoluția nr. 54 se ocupă de specificul reglementării procesului de construcție atât a instalațiilor nerezidențiale (clădiri, structuri), cât și a proiectelor de construcții de locuințe. Având în vedere activarea construcției de locuințe în ultimul deceniu, Decretul nr. 54 va afecta implementarea multor proiecte actuale și planificate în acest domeniu.
Definiția contractului de investiții
Contractul de investiții este utilizat pe scară largă în practica de construcție a bunurilor imobile. Cu toate acestea, acest tratat nu a primit o reglementare legislativă clară.
Dezvoltarea ulterioară a legislației privind investițiile nu a clarificat, de asemenea, specificul contractului de investiții ca tip independent.
Existența diferitelor modele ale contractului de investiții se datorează, în principal, 1) unei noțiuni excesiv de voluminoase de "investiție", care include banii, alte bunuri, proprietatea și alte drepturi. și 2) prezența unei game largi de subiecte de activități de investiții, ale căror relații sunt stabilite în contract (investitori, clienți, contractori etc.).
Cu toate acestea, dacă limitați domeniul de aplicare al acordului relație de investiții pentru investiții de fonduri / proprietate oferind investitorului (e) de la client (contractantul) lucrări pentru construcția de proprietate, valoarea schemelor contractuale în cadrul acordului de investiții se îngustează, dar încă rămâne variabilitate destul. Variabilitatea este păstrată, în primul rând datorită caracteristicilor formării capitalului investițional și distribuirii rezultatului investițiilor între subiecții activității de investiții.
Ambiția marcată în înțelegerea naturii și caracteristicilor acordului de investiții a dus la apariția unor aspecte controversate în practica judiciară.
Practica judiciară înainte de Decizia nr. 54
În ciuda lipsei unei înțelegeri comune a naturii contractului de investiții în construcții, practica judiciară în ansamblul său a subliniat caracterul complex al contractului, supus reglementării bazate pe regulile existente privind cumpărarea și vânzarea, contractele de construcție etc.
Această poziție a fost reprodusă și în practica instanțelor de arbitraj ale raioanelor.
Dificultățile în aplicarea legii au fost cauzate de aspecte practice legate direct de calificarea contractului de investiții, și anume:
1) definirea unor criterii clare pentru atribuirea unui contract de investiții unui tip contractual specific existent.
De obicei, structura complicată a unui contract de investiții adesea nu ne permite să determinăm ce norme de drept civil ar trebui să fie aplicate în acest caz sau în acel caz.
Atunci când se investește în construcții, situația este mai complicată cu modelele specifice de combinare a investițiilor (bani, terenuri) și distribuirea obiectelor de construcție între participanții la activități de investiții (alocarea spațiilor, furnizarea de spații ca plată pentru munca executată / servicii prestate). Disponibilitatea acestor funcții creează o complexitate suplimentară atunci când se califică un contract de investiții.
2) apariția dreptului de proprietate al investitorului asupra obiectului de construcție.
Ghidat de prevederile legislației privind investițiile. instanțele au recunoscut drept investitor dreptul de proprietate asupra obiectului de construcție înainte de înregistrarea sa de stat.
Contradicția retragerii din practica judiciară a actualei legislații a dus la incertitudinea drepturilor investitorilor în ceea ce privește obiectul de construcție.
3) aplicarea creanțelor reale și obligatorii la protecția drepturilor investitorului în baza contractului.
Recunoașterea prin practica judiciară a dreptului de proprietate asupra investitorului la instalațiile nou construite înainte de înregistrarea de stat a dus la o distribuție excesivă a cauzelor inițiate în cazul creanțelor investitorilor pentru recunoașterea dreptului de proprietate asupra obiectului / părții obiectului de construcție.
Decizia nr. 54 a corectat practica judiciară cu privire la problemele identificate și pentru o serie de poziții a schimbat-o radical. Este demn de menționat că, datorită instrucțiunilor directe în numărul Rezoluția 54 din concluziile pe care nu fac parte din sfera de creare a proprietății imobiliare în conformitate cu Legea federală „Cu privire la participarea la construirea în comun a clădirilor de locuit și a altor bunuri imobiliare și cu privire la modificarea unor acte legislative ale Federației Ruse.“
Noul text al Rezoluției nr. 54
Calificarea contractelor de investiții
Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse a confirmat încheierea practicii judiciare în problema stabilirii naturii juridice a contractelor de investiții în sectorul construcțiilor. Atunci când se califică contractele de investiții, Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă a ordonat ca regulile din Codul civil al Federației Ruse privind cumpărarea și vânzarea, contractul, parteneriatul simplu etc. să fie ghidate.
Pentru a defini criterii clare pentru calificarea acordului de investiții în Rezoluția nr. 54, Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse a stabilit o prezumție. conform căruia, până când nu se stabilește altfel, contractele de investiții sunt tratate ca contracte de vânzare a unui viitor imobiliar.
SAC a modificat poziția navelor în ceea ce privește metodele de individualizare a viitorului proprietății. Astfel, în viitor imobile pot fi individualizate prin specificarea localizarea bunurilor ridicate, în orientându zonei sale caracteristici și proprietăți care pot fi determinate, de exemplu, în documentele de proiectare sau actul de a primi o transmisie, un părți perfecte în conformitate cu contractul.
Criterii de calificare a contractului de investiții
Pe lângă introducerea prezumției SAC aplicate normele contractele de investiții pentru vânzarea, în numărul Decretul 54 este stabilit, de asemenea, anumite linii directoare pentru clasificarea unui acord de investiții pentru alte tipuri contractuale existente (drept, simplu parteneriat). Criteriile de calificare propuse de Curtea Supremă de Arbitraj RF sunt prezentate în tabelul de mai jos.
Trimiteți-le prietenilor: