Cum să păstreze locuințe, ipotecate într-o bancă, sfatul de avocați

O parte semnificativă a populației face o achiziție de locuințe, realizând un împrumut (ipotecă) în băncile secundare, cu garanția imobilului achiziționat. Din diferite motive, obiective și subiective, împrumutatul se află într-o situație care nu îi permite să ramburseze împrumutul în timp util. Aceasta înseamnă o pierdere neschimbată a locuințelor? Este posibilă menținerea locuințelor dacă este ipotecă în bancă și este singura?







Verificarea legitimității alegerii de către bancă a unei proceduri judiciare sau extrajudiciare pentru realizarea unui gaj

Conform paragrafului 3 al articolului 24 al prezentei legi, există anumite restricții, în virtutea cărora banca nu are dreptul să execute ipoteca în afara instanței, și anume dacă:

  • pentru ipoteca imobiliară a fost necesară consimțământul unei alte persoane sau organe și nu a fost obținut un astfel de consimțământ;
  • subiectul ipotecii este o proprietate imobiliară care are o semnificație istorică, artistică sau altă valoare culturală pentru societate;
  • obiectul ipotecii este o proprietate imobiliară în proprietate comună și niciunul dintre proprietarii săi nu își dă consimțământul în scris pentru a satisface creanțele gajistului în procedură extrajudiciară;
  • există o renunțare scrisă a pledgor pentru credite ipotecare rezidențiale, o persoană fizică, prin realizarea imobilului ipotecat în afara instanței, un organism social al Justiției și depus în termen de 25 de zile calendaristice de la primirea notificării băncii de incapacitate de plată;
  • subiectul ipotecare este o carcasă și (sau) un teren cu un aranjament de locuințe ca garanție pentru contractul de împrumut (împrumut), realizat de către un individ cu o organizație de microcredite (asociație de credit).

În aceste cazuri, recuperarea proprietății gajate se face numai printr-o hotărâre judecătorească.

Împrumutatul are dreptul de a verifica legitimitatea alegerii de către bancă a procedurii de vânzare a ipotecii (garanție), iar în caz de încălcare a cerințelor legii, să solicite încheierea executării gajului în afara instanței.

Verificarea fiabilității evaluării proprietății ipotecate

Gajistul (banca), în cazul în care se adresează instanței printr-un proces, solicită, de obicei, împrumutului să recupereze valoarea datoriei prin închiderea bunului gajat.

Potrivit subsecțiune 3, paragraful 3 al articolului 21 din Legea „Cu privire la ipotecă de bunuri imobile“, pentru a lua o decizie cu privire la bunuri imobiliare de blocare a pieței, angajat în cadrul unui contract de ipoteca, instanța trebuie să stabilească și să precizeze în decizia din prețul inițial de vânzare al imobilului ipotecat în punerea sa în aplicare. Valoarea bunului gajat este confirmată de raportul de evaluare. În lipsa acestui raport, mortgagor are dreptul să prezinte obiecții la instanța de judecată pentru a îndeplini cerințele de vânzare a garanției, datorită absenței instanței pentru a determina posibilitatea (pornire) prețul inițial al imobilului ipotecat.

Pledger, în caz de dezacord cu valoarea de piață a imobilului ipotecat, indicat în raportul de evaluare, dreptul de a contesta raportul, trimițând o revendicare independentă sau depune o cerere de examinare judiciară pentru a determina valoarea proprietății.

Verificarea proporționalității cerințelor revendicate privind valoarea bunului gajat

De multe ori, obligația debitorului nu este îndeplinită, nu este întreaga datorie, ci doar partea sa restante.

În cazul în care dimensiunea revendicările creditorului ipotecar declarate de blocare a pieței de garanții nu este proporțională cu valoarea imobilului ipotecat în conformitate cu paragraful 2 al articolului 21 din Legea „Cu privire la ipotecă de bunuri imobile“ în executarea silită a imobilului ipotecat printr-un contract de ipoteca, acesta poate fi instanța de judecată a negat, astfel cum a recunoscut de către debitor încălcarea obligației principale este minoră și cerințele de dimensiune ale creditorului ipotecar, ca urmare, acest lucru este în mod clar disproporționată în raport cu valoarea garanției. Posibilitatea unei astfel de refuz prevăzut la alineatul 2 al articolului 317 din Codul civil.

Ca dovadă a mărimii disparitate datoriei pe împrumut și valoarea imobilului ipotecat mortgagor poate furniza instanței cu un raport de evaluare. În plus, în contractul de ipotecă trebuie să fie specificate de piață și valoarea garanției a garanției, care pot fi de asemenea folosite ca probe de cerințele disparitate pledgor declarate ale proprietății promis.

Aceste argumente și evaluarea dovezilor de disproporție trebuie să se reflecte într-un răspuns scris în revendicare și prezentate instanței.

Execuția corectă sau parțială a obligațiilor de împrumut

Prin urmare, în cazul în care mortgagor (debitor) a întâmpinat dificultăți financiare, care să conducă la îndeplinirea prematură a obligațiilor care le revin în temeiul împrumutului sau punerea în pericol, este necesar să se exercite toate eforturile posibile pentru îndeplinirea corespunzătoare sau parțială a unei obligații, ca un refuz unilateral de a îndeplini obligațiile prevăzute la articolul 273 din Codul civil nu este permisă. Se recomandă să se facă periodic plăți chiar și în cantitatea minimă, deoarece existența veniturilor și utilizarea lor în alte scopuri, în plus față de rambursarea împrumutului ar putea fi interpretată ca un comportament incorect.







După cum arată practica, o împlinire parțială a obligațiilor și informații în timp util pentru creditor ipotecar (împrumutat) (banca) din dificultățile financiare ale acestora pot contribui la soluția, dacă este posibil, creditorul în cauză în mod individual, și anume o modificare a maturității împrumutului sau recalcularea dobânzii. De asemenea, acesta va caracteriza în mod corespunzător debitorul în fața instanței, care poate recunoaște neîndeplinirea și neintenționarea neîndeplinirii obligațiilor.

Realizarea amânată a proprietății ipotecate

Conform paragrafului 2 al articolului 25 din Legea "Cu privire la ipoteca imobiliară", promisorul are dreptul să se adreseze instanței pentru prelungirea ipotecii. La punctul 4 al articolului 21 din Legea prevede că, la cererea debitorului gajist instanța de judecată pentru cauză bună are dreptul în decizia de a bloca accesul pe imobil ipotecat să amâne punerea sa în aplicare pentru perioada de până la un an, în cazul în care:

  • promotorul este un cetățean, indiferent de ceea ce imobilul (casa, apartamentul) este ipotecat de el în baza unui contract de ipotecă, cu condiția ca gajul să nu fie legat de activitatea antreprenorială;
  • obiectul unui credit ipotecar este un teren de teren agricol.

Dacă debitorul, în termenul acordat de acesta, satisface creanțele gajistului, instanța, la cererea împrumutatului, anulează această decizie.

Adesea, debitorul (debitorul) are un motiv valid pentru problemele care au apărut, dificultățile financiare și adesea angajamentul nu este legat de implementarea activităților antreprenoriale. În conformitate cu articolul 359 alineatul (1) din Codul civil, debitorul este răspunzător pentru neîndeplinirea și (sau) executarea necorespunzătoare a obligației în prezența vinovăției. Debitorul nu este vinovat dacă dovedește că a luat toate măsurile pe care s-ar putea baza pentru îndeplinirea corespunzătoare a obligației. Practica judiciară arată că instanțele judecătorești iau în considerare faptul că debitorul (împrumutatul) depune toate eforturile pentru a-și îndeplini obligațiile sau le execută parțial. În acest sens, instanțele judecătorești satisfac cererea împrumutatului (debitorului) de a amâna vânzarea bunului gajat, dar nu mai mult de un an.

Amânarea și suspendarea executării hotărârii judecătorești

În cazul în care cererea de gajist pentru recuperarea datoriei prin blocare a pieței pe proprietatea ipotecat are deja o decizie a procedurilor judiciare și de executare, mortgagor (debitor) are dreptul conform paragrafului 1 al articolului 240 din Codul de procedură civilă al Republicii Kazahstan să abordeze, ca parte în procedura de executare, cu cerere la instanța de amânare sau rate de executare a hotărârii, precum și schimbarea modului sau modul de executare sale. La satisfacția instanței declarației, debitorul o oportunitate de a obține timpul de rambursare a datoriei, cu rezultatul că va păstra locuințe, ipotecat în bancă. Preconditii în virtutea acestei dispoziții se dovedește situației debitorului, care fac comiterea acțiunilor executive dificilă sau imposibilă, este destul de dificil, dacă există garanția reală și că nu există circumstanțe prevăzute de lege pentru punerea sa în aplicare. Prin urmare, este imposibil să se facă referire la situația financiară a debitorului, care nu permite să-și îndeplinească obligația de a prevăzut integral în decizia instanței, prin punerea în aplicare a bunurilor care îi aparțin. Această problemă este analizată mai detaliat aici.

Contabilizarea intereselor altor proprietari în vânzarea de bunuri ipotecate

Băncile emitente credite ipotecare sau credite garantate cu bunuri imobiliare, în scopul de a reduce la minimum riscul de pierdere a garanției verifica starea civilă a pledgor sau prezența altor proprietari pe proprietate furnizate ca garanție, pentru că, în conformitate cu paragraful 1 al articolului 5 din Legea „Cu privire la ipotecă de bunuri imobile“ imobiliare ipotecare , care este în proprietate comună, poate fi stabilită cu acordul scris al tuturor proprietarilor. În acest sens, băncile în emiterea de credite, să solicite întotdeauna un acord notarial pentru a salva și punerea în aplicare în continuare a soțului mortgagor sau toți proprietarii de proprietate.

În cazul în care o garanție a fost încălcat drepturile altor proprietari, care nu au fost obținut consimțământul, acești proprietari ar trebui să fie implicate în procesul judiciar și poate prezenta obiecțiunile gajist, precum și pentru a contesta mine gaj acord.

Absența altor locuințe de la angajator

În ciuda absenței unei reguli specifice în cadrul legii, practica arată că instanțele judecătorești iau în considerare faptul că locuința ipotecă a împrumutatului (debitorul) este singura sa locuință. Confirmarea acestui fapt poate fi un certificat privind absența (disponibilitatea) de bunuri imobile obținute în organul de justiție. Dar lipsa de cazare alternativă poate fi luată în considerare nu în sine, ci, în plus față de comportamentul debitorului, în special în cazul în care o parte din mortgagor să depună toate eforturile pentru rambursarea datoriei către bancă. Ca bază pentru o negare completă a pretinde o astfel de situație nu poate fi folosit, dar poate servi ca argument pentru a proteja mortgagor (debitor) a drepturilor lor, cu condiția ca el nu este rău intenționat debitori.

Suma excesiv de mare a pierderii

În cazul în care mortgagor (împrumutatul) nu este de acord cu dimensiunea prezentat-l de gajist pedepsei, el are dreptul să spună acest lucru în instanță. În temeiul articolului 297 din Codul civil, dacă penalizare de plătit (fin) este excesiv de mare, comparativ cu o pierdere a creditorului, instanța poate reduce pedeapsa, ținând seama de gradul de îndeplinire a obligațiilor de către debitor și a intereselor care merită debitorul atenție și creditor. Această dispoziție impune instanței să verifice raportul dintre pierderi la dimensiunea angajamentelor restante, pentru a ține seama de gradul de punere în aplicare a angajamentelor și merită atenția intereselor debitorului (dificultăți financiare, altele forțat cheltuielile, pierderea de locuri de muncă, sănătate).

Prezența și șederea în apartament a copiilor minori și a persoanelor dependente

Prezența copiilor minori și a persoanelor aflate în întreținere și reședința lor în locuințele ipotecate nu reprezintă un obstacol în calea implementării acesteia pentru a-și achita datoria. Aceste circumstanțe pot fi folosite pentru a justifica imposibilitatea îndeplinirii obligației de rambursare a datoriei și pot fi recunoscute ca fiind valabile.

Astfel, pentru a menține în bancă promis de locuințe, mortgagor este necesar să se aplice toate eforturile posibile pentru îndeplinirea corespunzătoare sau executarea parțială a obligațiilor sale în temeiul împrumutului. În cazul unui litigiu este necesară mortgagor pentru a verifica exactitatea și legalitatea raportului de evaluare furnizate de creditorul ipotecar, în cazul disparitate datoriei și valoarea garanției anunță că în timpul procesului, solicita instanței să amâne punerea în aplicare a ipotecare, la fel ca în cazul de satisfacție a instanței din situația în mortgagor există o oportunitate de a găsi modalități de a rambursa datoria față de banca (de exemplu, prin refinanțarea creditului cu o altă bancă). De asemenea, după decizia procedurilor judiciare și de executare mortgagor poate solicita instanței de amânare sau de rate, dar numai ca executarea hotărârilor judecătorești, care este, de asemenea, la îndeplinirea cerințelor de judecată, permite mortgagor într-o anumită perioadă de timp pentru a rezolva problema de rambursare a împrumutului și pentru a salva de locuințe, ipotecat în bancă.

Firma de avocatură "De Facto"

Cum să păstreze locuințe, ipotecate într-o bancă, sfatul de avocați







Trimiteți-le prietenilor: