"Închiriate!" Aceste sloganuri se găsesc adesea pe fațadele clădirilor aflate în construcție. Și deși nu există nimic de închiriat, nu există subiect de chirie ca atare, dezvoltatorii și viitorii chiriasi pot încheia un contract preliminar.
Acest lucru este benefic pentru ambele părți. Locatarului i se garantează faptul că zonele selectate vor rămâne în continuare după finalizarea punerii în funcțiune a instalației. Dezvoltatorul primește o anumită sumă pe contul de decontare, care poate fi numit depozit, depozit de garanție, avans, etc.
Organizațiile în încheierea unui contract preliminar ar trebui să aibă în vedere că, în ceea ce o privește, atât legislația civilă, cât și cea fiscală conțin o mulțime de lacune, iar practica arbitrajului este contradictorie.
Particularitățile înregistrării contractelor preliminare
De la început câteva cuvinte despre leasing în sine. Amintiți-vă că trebuie specificate date care vă permit să stabiliți definitiv proprietatea care urmează să fie transferată locatarului ca obiect de închiriere. În absența acestor date în contract, condiția pentru obiectul care urmează să fie închiriat este considerată a nu fi convenită de părți, iar contractul relevant nu este considerat încheiat (clauza 3 din articolul 607 din Codul civil al Federației Ruse). Dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său, precum și persoanelor autorizate prin lege sau proprietarului de a închiria proprietăți (articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, pentru ca părțile să încheie un contract de leasing, este necesar să existe un obiect de leasing, iar proprietarul acestuia a fost identificat, adică au fost formalizate drepturile corespunzătoare asupra imobilelor.
Clauza 1 din art. 429 din Codul civil prevede posibilitatea ca părțile să semneze un contract preliminar, prin care se angajează să încheie în viitor contractul principal în condițiile prevăzute în contractul preliminar. În practică, multe organizații recurg la aceasta pentru a ajunge la orice acorduri chiar înainte ca proprietarul să își înregistreze drepturile asupra obiectului din EGRP.
Contractul de închiriere preliminar va fi valabil chiar dacă, în momentul încheierii sale, viitorul proprietar nu are drepturi de proprietate asupra spațiilor.
Folosind un transfer de proprietate preliminar de proiectare contract legal (de exemplu, chirii) are scopul de a lega în mod legal de o parte, chiar înainte ca o contraparte va avea dreptul la lucru necesar pentru îndeplinirea, astfel încât, într-o anumită perioadă de timp pentru a compensa lipsa condițiilor necesare pentru încheierea de bază acord.
Faptul că o persoană din cauza incapacitatea sau reaua-credință nu își poate îndeplini obligația în conformitate cu acordul preliminar privind încheierea contractului principal (nu va fi la un proprietar moment dat de lucru care urmează să fie transmise, sau devenind ei, se îndepărteze de la încheierea contractului principal), nu pot fi luate în considerare, în principiu, ca motiv de recunoaștere a contractului preliminar ca nevalabil, deoarece astfel de circumstanțe pot avea loc în stadiul de executare, dar nu în nici un fel încheierea unui contract preliminar. La rândul său, contrapartida poate, în instanță, să solicite fie recuperarea daunelor cauzate de neexecutarea contractului principal, fie încheierea obligatorie a contractului.
Rețineți că în cazul în care contractul de închiriere trebuie să specifice datele care vă permit să stabiliți definitiv proprietatea. destinate transferului în locațiune, atunci, în conformitate cu clauza 3 din art. 429 din Codul civil al Federației Ruse, acordul preliminar trebuie să conțină condiții care să permită stabilirea obiectului contractului principal. În caz contrar, contractul este recunoscut ca nevalabil.
Descrierea subiectului contractului preliminar ar trebui să permită stabilirea semnelor sale personalizate.
Să dăm câteva exemple din practica arbitrajului în care a fost luată în considerare problema valabilității (invalidității) contractului datorită unei descrieri exacte (sau, dimpotrivă, incertă) a unui subiect al viitorului contract de chirie.
Datorita faptului ca in timpul procesului de constructie parametrii prevazuti in contractul prealabil se pot schimba, partile pot asigura acest lucru si pot prescrie conditia ca astfel de modificari sa fie introduse in contract.
Perioada în care părțile se angajează să încheie un contract de bază
Conform paragrafului 4 al art. 429 din Codul civil al RF în contractul preliminar precizează perioada în care părțile se angajează să încheie un contract de bază. Dacă o astfel de perioadă nu este stabilită, contractul principal va fi încheiat în termen de un an de la data semnării contractului preliminar.
Normele de stabilire a datelor sunt specificate în art. 190 Codul civil. în virtutea căreia cerințele legale, alte acte juridice, tranzacții sau numiți într-un termen stabilit de instanță o dată calendaristică sau la expirarea unei perioade de timp, care se calculează în ani, luni, săptămâni, zile sau ore. Termenul poate fi, de asemenea, determinat de indicarea unui eveniment care trebuie să apară în mod inevitabil.
Plăți în cadrul contractului preliminar
În majoritatea cazurilor, un contract de leasing preliminar prevede plata unei anumite sume de bani de către viitorul chiriaș în favoarea viitorului locatar. Acest lucru se întâmplă cel mai adesea în calitatea furnizării acestuia din urmă cu obligația de a încheia un contract de bază în viitor. În cazul în care contractul preliminar se află încă în stadiul de construcție al instalației, fondurile trimise dezvoltatorului sunt necesare pentru a finaliza construcția. De obicei, suma de plată depinde în mod direct de stadiul de construcție a clădirii: cu cât mai mult timp rămâne până la finalizarea acesteia, cu atât este mai mică plata.
Să încercăm să determinăm esența juridică a acestor plăți, care în contractul preliminar de îndată ce acestea nu sunt solicitate - depozit, plată în avans, plata în garanție, plata garanției.
Deci, plata în avans. Obligația de a le transfera în contul chiriei este o parte integrantă a obligației de a plăti chiria, baza a cărei apariție va fi principalul contract de închiriere (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). Până la încheierea acesteia, o asemenea obligație nu poate apărea.
În plus, dreptul de a primi plăți în contul de chirie aparține locatorului, care este proprietarul locațiilor închiriate (clauza 3, articolul 607. Articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse). La momentul încheierii contractului preliminar, nu există obiect de închiriere și proprietarul spațiilor. Prin urmare, considerăm că norma contractului preliminar de plată a avansului contravine cerințelor legislației civile și poate fi declarată nulă (articolul 168 din Codul civil al Federației Ruse).
Acum, despre posibilitatea de a plăti un depozit pe un contract preliminar ca garanție pentru îndeplinirea obligației plătitorului de a încheia un contract de bază în viitor. Dacă această opțiune este aleasă în contractul preliminar pe baza art. 381 din Codul civil prevede că, în caz de neplată de către responsabilitățile pentru dezvoltatori pentru încheierea contractului de bază, el a revenit la plătitorului dubla valoarea depozitului, iar în caz de neplată de către depozit plătitor aceeași cantitate de depozit taxei reținute de către dezvoltator.
Concluzia procesului a fost următoarea. Conform paragrafului 1 al art. 380 Codul civil al Federației Ruse, depozitul execută o funcție de securitate și poate fi utilizat numai în obligații monetare. Contractul preliminar nu generează obligații de proprietate (monetare) (în conformitate cu articolul 429 din Codul civil al Federației Ruse, aceasta generează numai o obligație de a încheia un contract de bază în viitor). Prin urmare, în cadrul acestui contract, funcțiile de depozit prevăzute la art. 380 Codul civil al Federației Ruse. ele nu pot fi realizate. O indicație din contract că suma transferată, atunci când se face contractul preliminar, se calculează în funcție de plățile din contractul principal, nu modifică prevederile, deoarece contractul principal nu a fost încă încheiat.
În conformitate cu n. 1 lingura. 329 din Codul civil al Federației Ruse, executarea obligațiilor poate fi asigurată prin reținerea, garanția, reținerea averii debitorului, garanția, garanția bancară, depozitul și alte mijloace prevăzute de lege sau de contract.
În opinia noastră, cea mai puțin riscantă [4] pentru dezvoltator va fi opțiunea, atunci când plata în baza contractului preliminar va fi desemnată drept garanție sau garanție.
Plata de securitate nu este nici un avans, nici un depozit, ci are o natură juridică independentă și reprezintă o modalitate specială de a asigura îndeplinirea obligațiilor care nu sunt prevăzute în Codul civil al Federației Ruse.
În contractul preliminar, se poate prevedea procedura de utilizare a acestei sume. De exemplu, în cazul în care contractul-gazdă nu este înscris în vina constructorului, depozitul va fi rambursat la plătitor, iar în cazul în care vina plătitorului - din suma reținută pedeapsa transferată de plătit de către dezvoltator. În cazul încheierii contractului principal, suma transferată este fie returnată plătitorului, fie este creditată contra plăților din contractul principal. În plus, acesta poate fi creditat contra sumei garanției contractului (dacă este cazul), care asigură performanța unui cumpărător sau concesionari de obligațiile către proprietarul locului.
Deci, plățile în cadrul contractului preliminar pot fi numite în mod diferit și au scopuri diferite. Viitorul locatar, în calitate de beneficiar al acestor plăți, este interesat, în acest caz, dacă va fi inclus în baza impozabilă pentru TVA.
În conformitate cu paragraful 5 al art. 155 TC RF în transferul drepturilor asociate cu dreptul de a încheia un acord, iar drepturile de închiriere, baza de impozitare se determină în modul prevăzut de art. 154 din Codul fiscal. După cum se menționează în alin. 1 al acestui articol, la primirea plății de către contribuabil, plata parțială împotriva viitoarelor livrări de bunuri (lucrări, servicii), baza de impozitare se determină pe baza sumei de plată primite de la taxe.
Astfel, plata contractului preliminar va cădea în baza de impozitare a TVA în momentul în care devine evident că el a acționat împotriva furnizării viitoare a serviciilor de închiriere (de exemplu, după încheierea contractului de închiriere). În același timp, în opinia noastră, sumele primite de către locator viitor, vor fi supuse TVA-ului, în funcție de faptul dacă acestea urmează să fie returnate plătitorului sau pot fi compensate cu plățile pentru contractul principal.
Proprietarul nu zachel aceste plăți în plata plăților de leasing pentru chirie prima lună după încheierea de contracte majore și, prin urmare, la data indicată pentru plata plăților de leasing pentru prima luna chirie, aceste plăți sunt plăți în avans în contul de plata chiriei pentru serviciile prestate de închirierea de comerciale în perioadele ulterioare. În acest sens, judecătorii au recunoscut retragerea legitimă a autorității fiscale a understating bazei de impozitare pentru compania TVA la valoarea acestor plăți.
Principalul subiect este următorul. Conform unor acorduri preliminare, modul de garantare a îndeplinirii de către viitorii chiriași a obligațiilor care le revin în temeiul contractului preliminar este garanția.
Sumele de bani primite din garanție nu reprezintă un mijloc de asigurare a plăților pentru furnizarea serviciilor de închiriere și nu sunt în niciun fel legate de furnizarea de servicii de închiriere și de alte modalități de leasing. Această concluzie rezultă din conținutul acordurilor preliminare.
Compania, în conformitate cu prevederile art. 146. 162 Codul Fiscal nu a inclus în baza de calcul a TVA valoarea garanției primite. În opinia sa, aceste plăți nu pot fi recunoscute ca obiect de impozitare, deoarece acestea reprezintă o modalitate de a se asigura că viitorii chiriași își îndeplinesc obligațiile în temeiul contractelor de închiriere preliminare, și nu veniturile din vânzarea serviciilor de chirie.
Inspectoratul nu a fost de acord cu opinia societății, indicând că sumele garanției primite sunt plăți primite ca urmare a furnizării viitoare a serviciilor pentru spații de leasing. În același timp, valoarea TVA adăugată solicitantului în baza deciziei instanței a fost de aproximativ 10,4 milioane de ruble. plus penalități pentru plata cu întârziere a taxei în valoare de 2,4 milioane de ruble. plus cuantumul pedepselor prevăzute la art. 122 din Codul Fiscal al Federației Ruse - 2,1 milioane ruble.
În sprijinul constatărilor sale, inspecția indică faptul că normele art. 149 din Codul Fiscal nu prevede scutirea de la plata a garanțiilor și plăților primite. Judecătorii nu au acceptat această concluzie, deoarece Art. 149 din Codul fiscal sunt exceptate de la operațiunile de impozitare, care, conform art. 146 din Codul fiscal sunt încă supuse impozitării. Garanția de garanție primită de societate nu este supusă impozitării în conformitate cu prevederile art. 146 din Codul Fiscal. deoarece obținerea unei garanții nu este o operațiune de realizare (articolul 39 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
Inspectoratul nu a furnizat dovezi că, în condițiile contractelor, garanția urma să fie compensată cu chiria sau că o astfel de compensare a fost efectiv efectuată de părțile la contracte. În același timp, Inspectoratul a susținut că garanția primită nu a fost recurentă (deși societatea a furnizat dovada returnării garanției). Pe baza celor de mai sus, instanța a considerat că decizia de inspecție este nevalidă.
Acum, hai să trecem la impozitarea cheltuielilor pe care viitorul locatar le suportă. Acestea sunt plăți în cadrul contractului de leasing prealabil, plăți de utilitate, costuri de reparație și aducerea spațiilor într-o condiție adecvată pentru utilizare, plata pentru accesul la proprietate pentru a efectua lucrări pregătitoare.
Deoarece contractul de închiriere preliminar nu conține principalele caracteristici ale contractului de închiriere, un astfel de contract nu poate fi considerat încheiat în conformitate cu legislația Federației Ruse. În consecință, costurile nu sunt încheiate în modul stabilit contractul nu poate fi luată în considerare la reducerea bazei de impozitare pentru impozitul pe profit, deoarece acestea nu îndeplinesc condițiile prevăzute la alin. 1, art. 252 din Codul Fiscal.
În acest caz, costurile suportate în temeiul prezentului acord nu pot fi luate în considerare în scopurile impozitului pe profit în conformitate cu paragrafele 10 p. 1 al art. 264 din Codul fiscal ca plăți de leasing (inclusiv avansuri) pentru bunurile închiriate.
De asemenea, în Scrisoarea Serviciului Fiscal Federal din Moscova №20-12 / 086 935 prevede că, în scopul calculării impozitului pe venit nu este reprezentat pentru costul compensației proprietarului costul utilităților (energie electrică, încălzire, etc.) nu sunt incluse în chirie, și plătite separat pentru o premisă care nu este închiriată.
Rețineți că practica de arbitraj există exemple în care judecătorii stăteau în partea contribuabililor și a cheltuielilor recunoscute în cazurile în care a fost încheiat numai un acord preliminar de închiriere și până la încheierea contractelor de închiriere a principalelor contracte de fapt, au apărut.
Curtea a respins, de asemenea, argumentul privind ilegalitatea inspecției depunerea contribuabilului de a deduce TVA-ul pe facturile de mai sus, deoarece lipsa unui contract de închiriere cu utilizarea efectivă a spațiilor pentru profit nu privează contribuabilul de dreptul de a depune o deducere de TVA, le-a plătit suma pentru chiria spațiilor.
Astfel, locatarul a compensat cheltuielile locatorului pentru repararea spațiilor și, după includerea contractului de închiriere de bază, i-au inclus în cheltuieli. Cu toate acestea, datorită faptului că reparația a fost efectuată de proprietar, autoritățile fiscale au calificat contractul de leasing drept contract de construcție. Judecătorii au recunoscut retragerea taxei nefondate și a subliniat faptul că caracterul rezonabil al costurilor și relația lor la activitățile desfășurate de societate rezultă din indicată în contractul de închiriere pentru desemnarea activelor ca fiind deținute pentru activități industriale de bază ale companiei. Cheltuielile pentru chirie suplimentară sunt confirmate prin ordine de plată ale companiei și facturi.
În practică, destul de des dezvoltatorul le trece pe sub un contract de închiriere într-o „coajă și de bază“, iar viitorii chiriasi, cu propriile lor idei despre cum ar trebui să arate spațiile închiriate, produce reparații decorative și „îmbunătățiri închiriate“ [8], pe cheltuiala proprie.
[4] La prepararea avansului dezvoltator sau îl depuneți, există riscul ca plătitorul după o plată poate contesta poziția plata în avans (bani serios) ca invalid și să ceară întoarcerea sa la plata dobânzii pe element. 395 Codul civil al Federației Ruse.
[8] Definiția este în ghilimele pentru simplul motiv că costul unei astfel de lucrări nu poate fi calificat ca fiind costul de îmbunătățiri permanente care urmează să fie compensate locatarului ca îmbunătățiri de închiriere provin din acordul principal de închiriere, precum și obligația de a rambursa costul de îmbunătățiri permanente poate fi atribuită numai proprietar - proprietarul sediului (articolul 623 din Codul civil al Federației Ruse).
Recomanda articolul colegilor:
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: