Cumpărarea unui apartament într-un credit ipotecar

Cumpărarea unui apartament într-un credit ipotecar

Una dintre formele de tranzacții cu imobile - apartamente, care sunt gajate la banca, a dobândit răspândit relativ recent și a fost o consecință inevitabilă a dezvoltării creditării ipotecare. În acest articol, experții portalului RealtyPress.ru vor lua în considerare aspecte atractive ale acestor tranzacții, precum și riscurile cu care se confruntă cumpărătorii.







Există o opinie că cumpărarea unui apartament într-o ipotecă este o întreprindere atât de profitabilă încât un apartament bun într-o zonă decentă poate fi achiziționat pentru aproape nimic. Aceasta este o părere fundamental greșită, deoarece un apartament, chiar dacă se află sub o garanție de garanție, nu își pierde valoarea reală.

Cu toate acestea, un apartament pe o ipotecă este încă o achiziție profitabilă. De regulă, o astfel de tranzacție poate duce la economii de aproximativ 15-20% din valoarea de piață, ceea ce, bineînțeles, este un plus important. Această economie este o plată pentru complexitatea relativă a operațiunii, precum și pentru riscurile posibile ale cumpărătorului. În plus, tranzacțiile cu apartamente ipotecate implică adesea o anumită urgență, ceea ce face ca pregătirea lor să fie destul de ocupată (cu toată responsabilitatea) ocupației.

Motive pentru vânzarea unui apartament ipotecar

Destul de des, clienții potențiali sunt atenți la astfel de tranzacții, suspectând o operațiune frauduloasă și temându-se de o posibilă fraudă. Merită să se spună că pot avea loc, de fapt, fraude, dar acest lucru este adevărat în mod egal pentru orice tranzacție cu bunuri imobile, bunuri mobile, a căror valoare este ridicată.

Un alt lucru este că astfel de tranzacții apar pe piață mult mai rar, iar implementarea acestora necesită o abordare mai responsabilă și implicarea specialiștilor. Există mai multe motive pentru a încuraja un împrumutat bancar care a emis un credit ipotecar pentru a vinde apartamentul înainte ca împrumutul să fie plătit integral:

  • În primul rând, acestea sunt schimbări în circumstanțele vieții debitorului pentru mai rău. Acesta poate fi pierderea locului de muncă, având ca rezultat incapacitatea de a continua plățile pe împrumut, handicap etc. În astfel de cazuri, soluția cea mai potrivită este de a vinde un apartament, astfel încât imobiliar nu va mai curând a fost revendicată de către Bancă în plată a obligațiilor contractuale .;
  • În al doilea rând, motivul pentru vânzarea poate fi circumstanțele care schimba viața a debitorului pentru o mai bună - necesitatea de a se muta asociate cu obținerea de muncă viitoare, plus față de familia asociată cu necesitatea de a extinde spațiul de locuit (de a emite un credit ipotecar pe o carcasă mai mare), etc. În cazul unor astfel de cazuri. este dificil să se stabilească într-un loc nou, să se continue plățile sau să se ia alt credit ipotecar, până când sunt îndeplinite obligațiile care decurg din primul contract;
  • În al treilea rând, motivul vânzării poate fi faptul că proprietatea imobiliară este un instrument de investiții. De exemplu, diferența dintre costul locuințelor care se află în stadiul inițial al construcției și proprietățile finite după înregistrarea drepturilor de proprietate este suficient de palpabilă, un împrumut ipotecar poate fi formalizat în scopul revânzării ulterioare.

Am nevoie de un intermediar pentru o tranzacție cu un apartament de securitate?

Rolul unui intermediar - o companie imobiliară sau un agent imobiliar privat, se reduce la furnizarea mai multor nevoi ale cumpărătorului și vânzătorului. Aceasta este o căutare a unei oferte adecvate, verificarea purității tranzacției, precum și executarea corectă a tuturor documentelor necesare. În cazul tranzacțiilor obișnuite de vânzare, prioritățile sunt schimbate în direcția găsirii unei oferte adecvate și, de asemenea, în direcția atingerii unui preț optim - atât, în principiu, clientul poate efectua pe cont propriu. De regulă, informații cu privire la toate propunerile sunt disponibile cu privire la resursele media corespunzătoare, iar prețul dictează piața, iar dacă există posibilitatea de a "scăpa" prețul puțin, economiile vor fi minime.

Verificați obstacolele în afacere, de asemenea, incluse în pachetul standard de servicii imobiliare, cu toate acestea, au atras un agent imobiliar, de fapt, nu există nici un stimulent pentru a efectua o inspecție amănunțită, și garanții în acest caz, nimeni nu va. Prin urmare, pentru punerea în aplicare a unei astfel de operațiuni, este mai justificată atragerea unui avocat competent.







Achiziționarea unui apartament de securitate este o tranzacție mai complicată, deoarece este de așteptat ca o terță parte să participe - o bancă care a impus o taxă de gaj și să vândă apartamentul numai cu consimțământul lui. Este necesar să alegeți schema optimă de calcule și, în consecință, să amplasați corect accentele la redactarea documentelor, să țineți cont de interesele tuturor părților la tranzacție. Prin urmare, implicarea unui agent imobiliar cu experiență (sau a unei companii), care ar întreprinde dezvoltarea unei scheme de vânzare, ar fi foarte utilă.

Planuri pentru achiziționarea unui apartament ipotecar

Trebuie remarcat imediat că nu toate băncile vor relua pur și simplu debitarea datoriei de la o persoană la alta, fără garanții de returnare rapidă și completă a întregii sume. În prezent, există trei scheme de bază care vă permit să vindeți un apartament ipotecar:

  1. Vânzare cu rambursarea împrumutului de către cumpărător

rambursarea integrală a creditului, atunci privilegiului grevărilor eliminat, dreptul de proprietate este pe deplin transferat la debitor, iar apoi există o procedură de re-înregistrare a apartamentului către cumpărător;

Cumpărătorul depune un depozit în numerar pentru a depozita casetele (un cont de credit). În același timp, într-o singură celulă de fonduri plasate alocate pentru banca - soldul datoriei de împrumut, iar cealaltă celulă conține bani pentru vânzător - suma rămasă, după cum se specifică în prețul de vânzare al apartamentului. În același timp, FRS este trimis la înregistrarea contractului de vânzare și extrasul de cont de gaj de retragere la apartament. După documentele de înregistrare banca are acces la o sumă care va acoperi datoria, vânzătorul ia suma datorată, apartamentul în temeiul contractului este deja deținut de către client;

Cumpărarea unui apartament într-un credit ipotecar
Schimbarea mandatarului presupune, de asemenea, că cumpărătorul depune fonduri în casete de depozit. Odată ce o parte din fondurile destinate pentru plata datoriei bancare, este într-o singură celulă, iar a doua parte, care pot fi atribuite vânzătorului, este plasat într-o altă bancă este de acord să re-înregistrare a proprietății.

La momentul înregistrării documentelor relevante, cumpărătorul își asumă obligații față de bancă și primește apartamentul, iar vânzătorul primește acces la partea sa din fonduri. Banca își retrage banii și ameliorează sarcina, ca urmare a faptului că apartamentul devine deplină proprietate asupra cumpărătorului

Avantajele și dezavantajele sistemelor de vânzare

Prima schemă poate fi numită cea mai simplă, dar în același timp mai profitabilă pentru bancă decât pentru cumpărător. Banca va da cu bucurie permisiunea de vanzare, pentru ca in orice caz va primi banii, inclusiv profitul planificat. Cu toate acestea, o astfel de tranzacție este destul de nesigură pentru cumpărătorul unui apartament ipotecar și, prin urmare, schema poate fi luată în considerare doar dacă vânzătorul și cumpărătorul se cunosc bine și se încreadă reciproc cu un singur cuvânt.

Pericolul este aceasta: după datoria la banca va fi rambursat, iar sarcina garanției vine off, vânzătorul (care este, de asemenea, creditorul ipotecar curent) poate „schimba mintea ta“ de a vinde apartamentul, după scoaterea lui din grevarea (la cererea băncii). Ca urmare, cumpărătorul nu va fi capabil de a obține de la bancă banii plătiți conform contractului, precum și să nu fie în măsură de a forța vânzătorului de a emite dreptul de proprietate.

Luând în considerare un astfel de sistem, potențialul cumpărător ar trebui să fie alertat puternic subestimat (în raport cu piața) preț - acesta poate indica fraudă iminentă.

Al doilea sistem pare să fie mai sigur, deoarece părțile interesate de plăți obțin acces la bani numai în momentul în care își îndeplinesc obligațiile contractuale. Cu toate acestea, există o serie de nuanțe de natură "tehnică" care pot pune la îndoială securitatea tranzacției pentru cumpărătorul apartamentului cu garanție. Deci, organele FRS au nevoie de aproximativ 5 zile pentru procedura de înlăturare a taxei de garanție. și pentru re-înregistrarea proprietății - 10 zile. Prin urmare, în intervalul după înlăturarea greutății, tranzacția de cumpărare și de vânzare poate fi anulată de către proprietarul actual, căruia locuința este transferată la deplin.

În acest caz, banca nu poate primi bani, deoarece nu a îndeplinit termenii contractului la vânzător, iar cumpărătorul nu poate primi apartamentul. Situația nu este insolubilă, dar implică întârzieri neplăcute.

Al treilea sistem (și numeroasele sale soiuri) este, potrivit experților RealtyPress.ru, cel mai sigur, deși pregătirea documentelor poate fi foarte tulburătoare. Din nou, se propune utilizarea celulelor bancare pentru plasarea fondurilor destinate băncii să plătească partea rămasă din datorie, iar vânzătorului (restul costului total al apartamentului). Cu toate acestea, semnificația manipulării, precum setul de documente, este semnificativ diferită.

După primirea consimțământului formal din partea băncii pentru tranzacție, deținătorul gajului este reînregistrat, acum cumpărătorul devine debitorul băncii. La sfârșitul etapei, banca primește acces la banii depozitați în celulă și elimină garanția din apartament, iar vânzătorul - soldul său.

concluzie

Vânzarea unei locuințe colaterale este potențial o afacere profitabilă pentru toate părțile interesate (bancă, vânzător, cumpărător):

  • Banca primește toate fondurile datorate în același timp și poate continua să o utilizeze pentru propriile sale operațiuni;
  • Vânzătorul eliberează banii de care are nevoie, având ocazia de a-și rezolva propriile probleme;
  • Cumpărătorul cumpără un apartament cu un discount substanțial, care determină adesea posibilitatea de a cumpăra o casă (cu un buget limitat).

Prin urmare, ar fi nerezonabil să ignorăm oportunitatea și să refuzăm să luăm în considerare tranzacțiile cu apartamente ipotecate. Cu toate acestea, în urmărirea nu este necesar ca economia să uite că numai o bună planificare și pregătirea atentă a tranzacției va ajuta la prevenirea fraudei sau pur și simplu consecințe neplăcute care rezultă din apariția „bruscă“ de capcane.

Implicarea profesioniști specializați (respectiv, la plata cheltuielilor de eforturile lor) - agenții imobiliari, avocați, poate ajuta cumpărătorul a economisi bani, care este în elementul de tranzacție tripartit, cele mai expuse riscului.







Articole similare

Trimiteți-le prietenilor: