O întrebare a zilei pe această temă:
Imobiliar, închiriere de spații, privatizare, închiriere
Obiect nelichid al bunurilor imobile prin ochii unui specialist
A vinde o proprietate, oricât de atractivă ar părea, nu a fost niciodată o chestiune simplă. În caz contrar, munca unui agent imobiliar ar fi mai ușoară și mai puțin plătită. Cu toate acestea, într-o serie de imobile comerciale, în special rezidențiale, apartamente, birouri și alte spații întâlnesc ocazional întâlniri, care sunt deosebit de greu de vândut pentru un motiv sau altul. În acest caz, chiar mecanismul dovedit de reducere a costurilor adesea nu dă rezultatele dorite. Astfel de obiecte pe argou profesional sunt numite nelichide.
Potrivit experților, nu există prea mult lichiditate în piața de astăzi - de la 3 la 5% din numărul de obiecte puse în vânzare. Vorbind despre astfel de apartamente și spații, mulți agenți imobiliari percep întrebarea destul de simplu. În opinia lor, problema lichidității se reduce în cele din urmă la prețuri. Filozofia este simplă: dacă prețul este profitabil - obiectul va fi vândut fără întârziere, indiferent de dezavantajele pe care această cameră nu le avea. Totuși, în realitate, totul nu este la fel de simplu cum pare la prima vedere. Și, după cum arată practica, nu este atât de mică o listă de obiecte din încercările de a vinde, pe care chiar experți experimentați au refuzat.
- spațiile comerciale sunt nelichide din punctul de vedere al stării tehnice;
- premisele sunt nelichide în ceea ce privește teritoriul;
Printre obiectele care sunt nelichide din motive teritoriale, există foarte puțin imobiliar rezidențial. În general, acestea sunt zone de producție închiriate. Acestea sunt adesea situate în adâncurile zonelor industriale și chiar pe teritoriul întreprinderilor protejate. De regulă, acestea sunt tăiate din transportul public, și pot găsi chiriaș lor numai în cazul în care activitățile firmei, presupunând că chirie Această zonă nu este conectat cu primirea de vizitatori, aprovizionarea cu materii prime și consumabile, ca majoritatea angajaților are propriile sale de transport.
Întrebarea naturală: "Cum ar trebui să acționeze un agent imobiliar, care se confruntă cu sarcina de a face lichid un obiect lichid?"
În primul rând, un specialist în domeniul imobiliar ar trebui să înțeleagă corect situația.
Dacă obiectul este un apartament, este util după o întâlnire cu proprietarul să găsească o oportunitate de a vorbi cu vecinii, cu incinta. Nu vă răniți și nu consultați un inginer civil care cunoaște caracteristicile construcției clădirii. Apropo, semnele de reparații proaspete, făcute cu puțin timp înainte de vânzarea propusă, ar trebui să fie, de asemenea, un semnal pentru o verificare deosebit de amănunțită a condiției apartamentului. Sub noul tapet, o ciupercă poate fi ascunsă acum trei zile și pot apărea și fisuri, mai ales dacă un șantier de construcții a început recent lângă vechea casă. Nu trebuie să fie prea leneș pentru a formaliza solicitarea agenției din biroul de locuințe sau conducerea cooperativei cu privire la drepturile de proprietate și numărul persoanelor înregistrate în acest domeniu. De asemenea, contactați ITO-ul.
Agentul imobiliar trebuie să înțeleagă că, în cazul în care datele introduse de vânzător în contract nu sunt fiabile, acest lucru oferă motive nu numai pentru a termina tranzacția, ci și pentru ao aduce în evidență, conform legislației în vigoare.
În cazul ilicitei teritoriale, este necesar să se înțeleagă schema de transport, intervalele de circulație a microbuzele, transportul municipal și alte caracteristici ale zonei. argumente comune, cum ar fi „loc liniștit“, „zona verde“ poate avea reversul monedei, după cum este necesar pentru a ajunge la 30 de minute de mers pe jos la punctul terminus al autobuzului, de croazieră intervale orare. Cu toate acestea, acest aspect este dificil de ascuns. Atunci când se analizează opțiunea de cumpărare, este de obicei evidentă.
În condițiile de neachitare a împrumuturilor, pe piață există mai multe obiecte imobile decât oricând, care au devenit proprietatea băncii ca garanție. Deși pe site-urile băncilor importante, astfel de apartamente sunt desemnate în cea mai mare parte.
Prin ele însele, aceste obiecte sunt legale în sensul că a construit pe cheltuiala bancare de investiții pentru construcții, și fizice (juridice), din cauza crizei, faliment, a pierdut capacitatea de a stinge împrumutul în timp util. Banca, care nu a primit plata în timp util, deseori încheie contractul cu împrumutatul și plasează apartamentul spre vânzare. De regulă, banca însăși inițiază problema rezilierii contractului și vânzarea forțată a bunurilor imobile, astfel de cazuri ajung rareori la instanță. Problema este că, în astfel de cazuri, de multe ori forțat să evacueze proprietarii afectați, care încă mai speră să soluționeze relația cu banca. Și agentul imobiliar de aici nu poate ajuta decât să fie atras în opoziția partidelor.
Așa cum se poate vedea din cele de mai sus, situațiile în care există o tentație de a refuza să lucrați cu obiectul este mai mult decât suficient. Problema calificării pentru un agent imobiliar în acest caz este fie să găsești un mecanism acceptabil pentru realizarea proprietății, fie să înțelegi rapid de ce nu ar trebui să fie angajat.
Desigur, agentul imobiliar este interesat de comisioane, așa că va încerca să aplice toate abilitățile și farmecul pentru a rezolva problema. În plus, în majoritatea cazurilor, lichiditatea obiectului poate fi afectată. În același timp, pârghiile de influență asupra situației nu se pot baza numai pe prețuri rezonabile.
În cazul unei facilități de piață primară, pot fi și trebuie pregătite documente care să garanteze livrarea la timp a facilității și sancțiuni severe în cazul în care nu sunt îndeplinite acești termeni.
Desigur, toate acestea sunt o muncă laborioasă, dar comisionul pe care agentul imobiliar îl primește de la cumpărător este, de fapt, plata pentru puritatea legală și securitatea.
Dar, de asemenea, situațiile în care din lucrul cu un obiect există un sens de refuz în stadiul inițial, în ansamblu este suficient. În primul rând, aceasta se referă la pierderi iraționale de timp. Uneori, verificarea purității juridice a unui obiect și colectarea documentelor lipsă poate fi echivalentă în timp, pentru a lucra cu succes cu mai multe alte obiecte.
Astfel, șansa de a primi comision pe un obiect va fi în contrast cu probabilitatea de a pierde salariul în două, trei sau mai multe apartamente. Nu de multe ori, dar există situații în care orice document lipsă nu poate fi restabilit. Și fără aceasta, cumpărarea și vânzarea pot fi considerate ilegale. Este logic să evitați situațiile în care obiectul nu este vândut de un proprietar direct, ci de o persoană care acționează prin procură. Odată cu dezvoltarea modernă a tehnologiei informatice, vă puteți confrunta cu documente false, iar acest lucru nu trebuie uitat! De asemenea, este necesar să aflați de câte ori apartamentul a fost cumpărat și vândut din momentul punerii în funcțiune a casei. De regulă, cu cât acest lanț este mai mic, cu atât riscul este mai mic. În cele din urmă, este posibilă o situație în care gradul de interes este inadecvat pentru pierderea timpului. Agentul imobiliar este obligat să garanteze respectarea intereselor vânzătorului și ale cumpărătorului, dar nu trebuie să fie altruist.
În același timp, situația care a apărut pe piața imobiliară ca urmare a crizei, și anume eliberarea sporită a obiectelor de pe piață, a căror vânzare este cauzată de probleme financiare, este potențial de scurtă durată. Cel mai probabil, în viitorul apropiat, odată cu relansarea economiei și apariția unor fonduri libere, cererea de lichidități va începe să scadă. Deci, astăzi, pentru a crește lichiditatea, prețul acestor facilități ar trebui să scadă și mai rapid decât puterea de cumpărare. Ce nu va fi vândut acum, va fi chiar mai greu de vândut mâine. Dacă acest lucru va fi în realitate - va spune timpul.
Konstantin Gusev, șef al Departamentului de Evaluare Imobiliară al Agenției Bureau Veritas
Obiectele a căror lipsă de lichiditate se datorează caracteristicilor pur funcționale sunt, de obicei, mai simple în funcționare, deoarece toate calitățile lor pozitive și negative sunt, în majoritatea cazurilor, destul de evidente. Dezavantajele tehnice, în principiu, sunt aproape întotdeauna eliminate. Mai multe probleme cu obiecte care nu au probleme evidente. În primul rând, aceasta se referă la spații cu o istorie dubioasă și probleme în ceea ce privește drepturile de proprietate și alte documente conexe. Foarte adesea obiecte de acest tip au origine atât de complexă și ambiguă, care chiar agent imobiliar cu experiență poate face o greșeală sortarea istoria originii apartamente, drepturi de moștenire și stabilirea persoanelor care pot beneficia de acest domeniu. Acest tip de studiu de pre-marketing, în primul rând, consumatoare de timp, și în al doilea rând, adesea însoțită de o cazuistică legală și atât de multe date false, adesea este de preferat să abandoneze procedura pentru această proprietate din cauza purității sale juridice este practic imposibil de dovedit. Și acest lucru, la rândul său, nu garantează respectarea în viitor a tuturor drepturilor și intereselor cumpărătorului.
Andrey Stepanenko, specialist principal, departamentul de credite ipotecare, Kreditprombank
Astăzi, există cazuri în care un client, dintr-un motiv sau altul, nu poate rambursa un împrumut ipotecar sau chiar dispare din punctul de vedere al băncii. În ciuda faptului că băncile chiar și astăzi încearcă să găsească un compromis cu debitorul. În același timp, banca are dreptul, potrivit documentelor semnate, să desființeze contractul în mod unilateral. În acest caz, proprietatea este pusă la vânzare la un preț de piață. Dar interesul clienților față de astfel de obiecte este destul de limitat, deoarece, înainte de momentul soluționării relației dintre bancă și debitor, proprietatea este confiscată. Însăși procesul de clarificare a relației dintre bancă și debitor se poate trage de câteva luni. Pentru un agent imobiliar, precum și pentru un potențial cumpărător, astfel de facilități sunt incomode datorită faptului că banca și împrumutatul pot încă soluționa relația și în orice stadiu al pregătirii tranzacției. Nu mai vorbim de faptul că fostul proprietar poate depune o plângere împotriva uneia sau a altei părți după încheierea tranzacției.
Trimiteți-le prietenilor: