Problema frauduloasă a co-investitorilor a fost mult timp rusă. Motivele, atunci când cumpărătorii de clădiri noi nu pot primi de locuințe plătite, un număr mare, și despre ei o mulțime și perseverent spun toate mass-media.
Problema frauduloasă a co-investitorilor a fost mult timp rusă. Motivele, atunci când cumpărătorii de clădiri noi nu pot primi de locuințe plătite, un număr mare, și despre ei o mulțime și perseverent spun toate mass-media. Cu toate acestea, puțini oameni au atins o astfel de problemă, cum ar fi evacuarea co-investitorilor din apartamente deja existente și locuite. Pe acest subiect vom discuta cu un avocat binecunoscut Oleg Sukhov ("Centrul de Drept al Avocatului Oleg Sukhov").
- Oleg Vladimirovich, vă rog să-mi spuneți ce știți despre cazuri de evacuare a cumpărătorilor de clădiri noi după ocuparea efectivă a apartamentelor?
În practică, de multe ori există cazuri în care deținătorii de dobândă întocmesc contracte preliminare și, după finalizarea construcției, se mută în apartamente, plătesc facturile de utilități, trăiesc, uneori, ani. Ei nu au un certificat de proprietate asupra locuințelor. În procesul de înregistrare a documentelor, se pare că utilizarea deținătorilor de interese a mers plat, o parte din cota administrației publice locale, sau în proporție de societatea de investiții implicate în proiect, sau într-o fracțiune de contractor - compania care a efectuat lucrările de construcție. În cazul în care se stabilesc astfel de circumstanțe, apartamentul rezidentului este selectat și transferat proprietarului de drept, deținătorul de capital este evacuat din spațiile de locuit.
Încetarea dreptului la o clădire nouă, deja ocupată de cumpărător, este posibilă, cu condiția ca aceste spații să aparțină unei bănci sau unei societăți de credit ca garanție. apartamente garanții nu pot fi înstrăinate fără acordul creditorului garantat, adică aceeași bancă, dar în practică, dezvoltatorii nu au nici o problemă de a vinde scheme de gri, inclusiv apartamente ipotecarea, ceea ce duce la litigii, al căror rezultat este predeterminat - .. deținători de interese care fac obiectul evacuării.
- Care ar fi motivul sau motivul cumpărătorului unei clădiri noi care să-l privească de locuințe?
Toate cele de mai sus sunt motivele. O fundație: legea nu îndeplinește contractul (preliminar, investiții, parteneriat simplu), vânzătorul greșit (dezvoltator, investitor, antreprenor), plata necorespunzătoare (fără un ordin de cec sau transfer bancar) și, ca urmare a unei hotărâri de evacuare și actul de evacuare.
- Spuneți-mi cât de des judecă instanțele decizii privind evacuarea proprietarilor și proprietarilor din apartamentele lor în clădiri noi?
- Este posibil să evacuezi proprietarul din apartament fără o hotărâre judecătorească și un ordin de executare?
- Evacuarea unui cetățean din spațiul său de locuit este posibilă numai în instanță. Cu alte cuvinte, nu este permisă excluderea în clădiri rezidențiale aparținând persoanelor fizice (cetățenilor) sau persoanelor juridice (organizații). În baza unei hotărâri judecătorești se emite un ordin de executare. Trebuie remarcat faptul că, în etapa procedurii de executare, persoanei evacuate i se acordă un termen pentru executarea voluntară a cererii conținute în documentul de executare pentru eliberarea spațiilor rezidențiale ocupate. Dacă această cerință nu este respectată, evacuarea este forțată.
- Înainte de a vă decide să semnați un contract de vânzare cu dezvoltatorul, colectați cât mai multe informații despre el. Asigurați-vă că verificați site-ul oficial al companiei, precum și site-ul propriu-zis. Inainte de cumpararea unui apartament in cladire noua nu avea nevoie de timp - să trimită o cerere scrisă la județ și Prefectura guvernului de la Moscova (sau zona) - pentru detalii cu privire la finalizarea construcției obiectului selectat. Apropo, toate informațiile despre companiile de construcții care au comis multe încălcări în timpul construcției obiectelor sunt publicate pe site-ul oficial Mosgosstrojnadzor.
Atunci când alegeți o companie de investiții este important să se clarifice dacă are o licență specială și documentele privind alocarea terenurilor sunt evidențiate există zone specifice în șantierul de construcții, există orice documente care se autorizează construirea și care dau dreptul la construirea acestei case particulare. Este necesar să se asigure că toate aceste documente sunt semnate și aprobate de autoritățile competente. Apoi continuați studiul termenilor tratatului în sine. Cel mai bine este, bineînțeles, să consultați un avocat cu experiență, deoarece o persoană nepregătită din punct de vedere legal nu poate să acorde atenție multor puncte foarte importante din contract. Acordul de participare la acțiuni înregistrat la Rosreestr în conformitate cu 214-FZ, practic 100% asigura acționarului de vânzări duble. În cazul în care apartamentul este achiziționat în conformitate cu Legea 214-FZ, este necesar să se insiste pe datele de înregistrare ale cumpărătorului și constructorul contractului în registru.
- Care sunt, în general, contractele pentru achiziționarea de apartamente în clădiri noi și care dintre acestea sunt cele mai riscante? Oleg Vladimirovich, la care contracte recomandă să nu se încheie?
- Practica arată că participarea la construcția de locuințe se desfășoară pe baza următoarelor documente: un acord privind participarea la capital în construcții; contractul de cesiune a dreptului de revendicare; contract de investiții (coinvestiție); contract preliminar de vânzare a unui apartament (contract preliminar de participare la capital); membru în cooperativă; un simplu acord de parteneriat (privind activitățile comune); contract de muncă; contract de împrumut; scheme de proiect de lege și așa mai departe. d. Am recomanda cumpararea unei case în noile clădiri, în cazul în care vânzările sunt efectuate în conformitate cu Legea federală a 31.12.04 numărul 214-FZ „Cu privire la participarea la construirea în comun a clădirilor de locuit și a altor bunuri imobiliare și cu privire la modificările unor acte legislative RF ", conform căruia fiecare contract este înregistrat la organele Serviciului Federal de Înregistrare. Acest lucru înseamnă că dezvoltatorul nu poate încheia un astfel de acord cu privire la un apartament la mai multe persoane în același timp: după prima înregistrare a contractului ca urmare a tranzacției cu privire la același apartament imposibil.
Încheierea altor contracte care nu respectă legea nr. 214-ФЗ este, de regulă, un indicator al absenței unui document obligatoriu pentru dezvoltator. Printre multele scheme utilizate de investiții și construcții (printre care un contract cu plata în rate, contractul de agent de investiții de contract, contractul cu plata unui proiect de lege, și așa mai departe. P.), cel mai frecvent este un contract preliminar de vânzare. Problema posibilității de utilizare a acesteia este discutabilă. Într-adevăr, Legea nr. 214-FZ interzice atragerea fondurilor cetățenilor pentru construcții nu pe baza unui contract de participare la certificate comune de construcție sau de locuințe. Un acord de strângere de fonduri al cetățenilor, comis cu încălcarea cerințelor de mai sus, poate fi declarat invalid de către o instanță judecătorească pe baza unei cereri a cetățeanului. Cu toate acestea, mulți dezvoltatori cred că această interdicție nu se aplică la contractele preliminare de vânzare. Faptul că obiectul contractului - nu strângerea de fonduri pentru construirea a cetățenilor cu primirea ulterioară a apartamentului, și concluzia în viitor (de obicei, după dezvoltator formaliza dreptul de proprietate asupra casei a pus în funcțiune) cumpărarea și vânzarea de terminat tratat apartamente. Prin urmare, dreptul la un apartament la încheierea unui contract preliminar de vânzare nu apare. Cu toate acestea, o astfel de abordare a dezvoltatorii contractului preliminar nu îndeplinește interesele acționarilor, și anume. A. Aceștia trebuie să plătească pentru un apartament, semnarea unui acord preliminar conform căruia dreptul la locuință este pentru companiile de construcții.
Există un alt mod de a vinde apartamente de la dezvoltatori, ceea ce este foarte discutabil, deoarece nu este reglementat de legile relevante. Acesta este un contract de participare la o cooperativă de locuințe și construcții. De regulă, schema arată astfel: o persoană disponibilă se oferă să se alăture unei cooperative, care dobândește un apartament pentru el pentru cota contribuită. Vă recomandăm să fie deosebit de atenți: toate condițiile contractului sunt definite în statutul cooperativei, astfel încât înainte de semnarea acestuia, să se consulte cu un avocat cu experiență, acest tip de afacere pare îndoielnic la momentul încheierii acestuia.
- Ce să faci într-o situație în care o dublă vânzare sa întâmplat și altcineva pretinde la apartament?
- În primul rând, trebuie să contactați dezvoltatorul pentru clarificare. Poate că a existat o eroare tehnică, iar situația poate fi rezolvată pașnic. După ce vă asigurați că situația se dezvoltă pentru dvs. într-un mod nefavorabil, nu amânați cererea în instanță.
- Oleg Vladimirovich, există vreun avantaj pentru un acționar înaintea celuilalt, dacă aceștia pretind o locuință, de exemplu, cu o vânzare dublă?
- Există o diferență fundamentală între cumpărătorii de clădiri noi, care sunt evacuati, de exemplu, între cei care au emis dreptul de proprietate, iar cei care încă nu au emis, dar a primit doar un contract, chiar plătit?
Și ultimul lucru pe care vreau să-l dau atenție: dacă instanța a decis în favoarea altui cumpărător, trebuie să depuneți o cerere de despăgubire. Suma daunelor poate fi egală cu valoarea de piață a apartamentului în momentul deplasării în instanță.
Trimiteți-le prietenilor: