Continuare. Începeți aici.
Bineînțeles, formatul ziarului nu ne permite să dezvăluim în mod suficient tot materialul sesiunilor de seminar organizate la Centrul de Pregătire al Președinților Consiliilor MKD. Cu toate acestea, de îndată ce publicăm un ziar care pretinde că este un fel de instrument educațional pentru publicul țintă, pare posibil să se formeze o idee generală a problemei problemei, să se întrebe direcția generală a gândului cititorului.
Luarea în considerare a problemei conducerii ar dori să înceapă cu un comentariu că sistemul de management (inclusiv clădirea cu mai multe apartamente) include următoarele componente: subiectul managementului (subsistemul de administrare); obiect al managementului; algoritmul de gestionare (documente legale, rezoluții, contract, norme, norme etc., inclusiv scopul conducerii); impactul asupra obiectului; feedback și resurse. În procesul de gestionare, resursele în conformitate cu regulile specificate ar trebui transformate într-un efect vizat (rezultate pozitive determinate de obiectivul de gestiune). În acest articol, vom examina mai îndeaproape primele trei componente.
În primul rând, vrem să subliniem că managementul ar trebui să fie întotdeauna un proces orientat spre scopuri! Numai atunci când există un obiectiv clar, documentat și cantitativ măsurabil, se poate vorbi despre orice efect țintă și despre evaluarea managementului. Vom vorbi despre eficiența și modul de evaluare a unui proces orientat spre obiective în următoarele probleme. Aici vrem să adresăm cititorului un subiect de reflecție: care sunt obiectivele gestionării proceselor din serviciile de locuințe și comunale și reforma serviciilor de locuințe și comunale în general?
Când obiectivul este setat, atunci subsistemul trebuie selectat (format, creat, găsit), care va atinge obiectivul stabilit (Figura 1).
Acesta este subsistemul de control (sau în cazul locuințelor și utilităților - organizația care administrează). Și din moment ce există un scop, există un subsistem de control, există un obiect de management, iar în cazul nostru este un bloc de apartamente, atunci trebuie să existe un proces intenționat.
Managementul în domeniul locuințelor și al serviciilor comunale este neobișnuit, în sensul că organul suprem de conducere al casei este adunarea generală a proprietarilor (figura 2).
Fig. 2 Schema de management în domeniul locuințelor și serviciilor comunale (așa cum ar trebui să fie)
Conform legii, aceasta trebuie să se desfășoare cel puțin o dată pe an. Adunarea generală trebuie să cadă de acord asupra obiectivelor și să stabilească un plan de lucru pentru anul următor, pentru a identifica resurse (de plată a valorii lucrărilor și serviciilor), să ia locul de muncă din anul precedent (raportul organizației de gestionare). În raport, apropo, trebuie să se răspundă la întrebarea: Obiectivele de management sunt atinse? Și dacă nu, de ce și cum au fost cheltuite resursele (inclusiv banii). Pentru unele organizații manageri, în acest caz întrebare pertinentă, „în cazul în care banii?“ Și iată o altă întrebare: ce s-ar întâmpla în cazul în care organul suprem de conducere nu poate (sau nu vor) întâlni și care în acest caz este de vina?
De stat, pe de o parte, definește un obiectiv de control (prescrie legile respective), pe de altă parte - supraveghează procesul de control al unei case de apartamente și rezultatele obținute (cel puțin, ar trebui să fie). Dacă există o încălcare a cerințelor actualei legislații, statul exercită un "efect corectiv". Și dacă aceste funcții sunt paralizate, de exemplu, ca urmare a unei corupții corupte între anumiți oficiali necurați și organizația de management? (Sau de a crea un sistem de ascuns în care organizația de management în rolul de „biciuire băiat“, dar principalele beneficii sunt structuri mai mari afiliate cu organul de conducere al regiunii). Amintiți-vă de rezultatele ultimei revizii majore din casa dvs. Și cine poate ajuta statul să-și îndeplinească funcțiile necesare? Aici se manifestă funcția specială a Consiliului unui bloc de locuințe ca reprezentant al locuitorilor unei case care controlează procesul de administrare.
Fig. 3 Rolul Consiliului ICC în procesul de monitorizare a activităților organizației manageriale
Sper că astăzi este de numai activiștii care au creat Consiliul MCD, în primul rând, - să efectueze funcții de control al procesului și de management al performanței, și în al doilea rând, - să încurajeze alți proprietari să fie mai responsabili și activi (să participe la adunările generale, inspecții de proprietate comună și etc), și în al treilea rând, - asistă funcționarii conștiincioși în îndeplinirea funcțiilor lor de supraveghere, precum și alte taxe.
Deci, gestionarea unui bloc de apartamente este o activitate ordonată a sistemului de management care vizează atingerea obiectivului ales.
Principalele componente ale obiectivelor de management ale clădirilor de apartamente sunt: pentru a atinge și menține (asigură) o condiții sigure și favorabile de viață, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune într-un bloc de apartamente, decizia de întrebări de utilizare a activelor, precum și furnizarea de servicii publice cetățenilor care locuiesc în clădirea de apartamente.
Cititorul observativ va acorda atenție prioritizării listei de mai sus. Am pus în mod deliberat cuvântul „sigur“ și „favorabile“ să vină, pentru că este conservarea vieții cetățenilor și a sănătății este cea mai importantă parte a obiectivelor de management în domeniul de locuințe! Și numai după aceea există întrebări cu privire la furnizarea de utilități și costul acestora. Și ce subiecte sunt în prezent promovate de mass-media? - Plătim foarte mult. - plătiți puțin. - Pauză conductele! - creșterea prețurilor la gaze! și altele asemenea. Reducerea problemelor locuințelor și a serviciilor comunale la astfel de probleme private nu este altceva decât "retragerea deoparte" și nu are nimic de a face cu managementul. Aparent, aceste grupuri, care sunt paraziți în sectorul locuințelor, este foarte avantajos să se reducă în mod continuu totul indicații, că cetățenilor pentru copaci pentru a vedea pădurea. "
Unii angajați fără scrupule gestionarea organizațiilor și cum ar fi lupta pentru a obține documentele lor de atenție, cum ar fi Rezoluția 170-lea al Comitetului de Stat în Construcții al Federației Ruse, de punere în aplicare a normelor și regulamentelor de funcționare tehnică a fondului locativ. Și în aceste reguli (printre altele SNIP) și a descris statul, care trebuie să fie adus acasă și unde ar trebui să fie menținute - de fapt, definit în mod clar obiectivul de management (de altfel, regulile sunt obligatorii atât pentru proprietari și societatea de administrare). Dar nu! Accentul este pus pe documentul cu formularea cea mai vagă, în primul rând pentru a substandard contracte de management. Și în cazul în care nu există nici un obiectiv clar, nu se așteaptă înșelăciune.
Principalele sarcini de gestionare a unui bloc de apartamente sunt:
- planificarea măsurilor pentru atingerea obiectivelor de gestionare;
- implementarea acțiunilor de implementare a măsurilor planificate, coordonarea și stimularea activității executorilor direcți (persoane implicate), cu scopul de a obține cea mai bună calitate a muncii efectuate, serviciile prestate;
- controlul realizării efectelor țintă planificate.
Pentru implementarea practică a obiectivelor și obiectivelor stabilite, administrarea unui bloc de apartamente ar trebui să includă următoarele funcții:
1. Activități contractuale și legale:
- încheierea de contracte de management al calității, lucrări de întreținere și reparație a bunurilor comune într-o clădire cu mai multe apartamente, furnizarea de servicii comunale și de alte servicii legate de administrarea unui bloc de apartamente;
- aplicarea măsurilor de răspundere civilă în cazul încălcării obligațiilor contractuale;
- Alte activități legate de gestionarea contractuală și legală a unei clădiri de apartamente.
2. Controlul și planificarea tehnică:
- planificarea lucrărilor de întreținere a proprietății comune într-un bloc de locuințe;
- controlul tehnic asupra executării lucrărilor de întreținere a proprietății comune într-o clădire de locuințe;
- Alte activități legate de controlul și planificarea tehnică pentru gestionarea blocului de locuințe.
3. Organizarea și furnizarea de întreținere permanentă a unei clădiri de apartamente, inclusiv organizarea lucrărilor de eliminare a situațiilor de urgență și a consecințelor acestora.
4. Activitatea financiar-economică:
- executarea de decontări pentru îndeplinirea obligațiilor contractuale;
- organizarea calculului, contabilității și primirii plăților pentru serviciile prestate pentru întreținerea proprietății comune într-o clădire de apartamente, a serviciilor comunale și a altor servicii legate de administrarea unui bloc de apartamente;
- Alte activități legate de gestiunea financiară și economică a unui bloc de locuințe.
5. Lucrul cu cetățenii care trăiesc într-un bloc de apartamente:
- reclamații primirea, cererile și contestațiile cu privire la aspectele legate de calitatea serviciilor pentru întreținerea proprietății comune în clădiri de apartamente, utilități publice și alte servicii legate de gestionarea clădirii de apartamente;
- lucrări de recuperare a arieratelor, în conformitate cu procedurile stabilite, datorii pentru plata pentru întreținerea proprietății comune într-o clădire de apartamente, servicii comunale și altele legate de administrarea unui bloc de locuințe;
- furnizarea în timp util de informații cu privire la furnizarea de servicii pentru întreținerea proprietății comune în clădiri de apartamente, utilități publice și alte servicii legate de gestionarea clădirii de apartamente, inclusiv - pentru a schimba cantitatea de plată pentru serviciile prestate;
- Alte activități legate de gestionarea clădirii cu mai multe apartamente.
Având în vedere că un bloc de apartamente este un obiect al managementului, este necesar să se dea câteva explicații sub forma definițiilor:
proprietarii de spații într-o clădire cu apartamente - o persoană fizică sau juridică care exercită dreptul de posesie, utilizarea și eliminarea aparținând acesteia pe locul dreptul de proprietate, în conformitate cu scopul și limitele de utilizare a acesteia;
Apartament de lux - complex imobiliar care include spații rezidențiale și non-rezidențiale, proprietatea totală deținută fizice și (sau) persoane juridice, de stat și municipale;
camera de zi - o cameră izolată, care este și imobile potrivite pentru ședere permanentă a cetățenilor, care este, să îndeplinească sanitare stabilite și normele și reglementările tehnice, alte cerințe ale legislației. Trăind sferturi includ o casă de locuit, parte a unei clădiri rezidențiale; Apartament, parte a apartamentului; cameră;
spații nerezidențiale - o premisă izolată, care este o proprietate imobiliară care nu aparține spațiilor rezidențiale și nu face parte din proprietatea comună din clădirea apartamentului;
proprietate comună într-o clădire cu apartamente - proprietate într-o clădire de apartamente deținute de proprietarii spațiilor într-o casă pe proprietatea comună și nu este implicat în circuitul civil ca o proprietate separată;
Există o altă componentă importantă a problemei luate în considerare - contractul de gestionare. Acest document definește regulile prin care se va desfășura întregul proces. Aceste reguli nu ar trebui să contravină legislației actuale (figura 4).
Fig. 4 Schema juridică a relațiilor contractuale
În acest domeniu de lege, în cazul în care legea nu oferă explicații clare, acestea (regulile) sunt indispensabile și permit la un nivel înalt să organizeze conducerea casei. De aceea este atât de important ca proprietarii să participe activ la pregătirea unui tratat care să țină seama cât mai mult de interesele lor.
Membru al proiectului STBV
Maxim SVETLORUSOV
Șeful Proiectului STBP
Evgenia STARKOVA
Articole similare
-
Cu privire la gestionarea proprietății imobilului multi-apartament proprietate mcd externe
-
Este posibil să se conecteze la candelabru panoul de control al forumului microdistrict - central, g
Trimiteți-le prietenilor: