În Rusia modernă, opțiunea cea mai pragmatică este achiziționarea unui nou apartament. Cu această afirmație nu va susține nici un avocat rus, deoarece achiziționarea de locuințe de pe piața secundară este, cu siguranță plină cu riscul de a dobândi un apartament cu defecte și servituți la care cumpărătorul la momentul tranzacției nu va fi cunoscut.
Cu toate acestea, dacă vă decideți în continuare să achiziționați un apartament pe piața secundară, atunci trebuie doar să efectuați o serie de activități de verificare care vor evita multe probleme în viitor. Despre ele vom vorbi în articolul propus.
Curățenie juridică a apartamentului
În prezent, nu există un mecanism clar și unificat pentru verificarea purității juridice a locuințelor achiziționate. Prin urmare, fiecare specialist poate efectua această procedură în felul său. Avocații profesioniști pot folosi atât metodele legale, cât și cele legale. În acest din urmă caz, adesea se utilizează "conexiuni" în organele de drept și în alte organe competente, ceea ce permite nu numai să accelereze verificarea, ci și să o conducă cât mai atent posibil.
În cazul acțiunilor unei persoane obișnuite, setul de posibilități este substanțial limitat. Totuși, în ciuda acestui fapt, calitatea acțiunilor unei persoane obișnuite nu poate fi inferioară muncii unui avocat venerabil.
Înainte de începerea auditului, potențialul cumpărător trebuie să știe că toate activitățile se desfășoară în două direcții:
- Clarificarea situației actuale cu chiriașii și alte greutăți ale apartamentului;
- Clarificarea soartei legale a apartamentului, adică verificarea istoriei tranzacțiilor cu acesta.
O verificare a acestor două direcții poate și trebuie efectuată în paralel. Detaliile metodelor de efectuare a unei astfel de inspecții vor fi descrise mai detaliat.
Verificarea greutăților unui apartament
Până în prezent, practica de obținere a împrumuturilor cu ne-restituirea ulterioară este larg răspândită. În consecință, apartamentul poate face obiectul unui credit ipotecar, al unui proces sau poate fi confiscat.
Astfel de circumstanțe este dificil de a ascunde, și în cele mai multe cazuri, o astfel de afacere pur și simplu nu se va înregistra, pentru că, de exemplu, atunci când un apartament cu ipoteca ei înstrăinat imposibilă fără acordul băncii din cauza cerințelor din partea 2 din articolul 346 din Codul civil.
Cumpărătorul trebuie să știe că toate sarcinile de acest gen sunt supuse înregistrării obligatorii Rosreestra și, astfel, afla mai multe despre ele, vă poate ajuta prin obtinerea departamentul corespunzător în Registrul de stat rus privind amplasarea apartamentului sau în centrul multifuncțional. Informațiile cu privire la greutatea locuirii sunt disponibile în general și pot fi obținute de orice persoană interesată.
Al doilea punct care ar trebui verificat este chiriașii apartamentului. Trebuie remarcat faptul că, conform legislației actuale a Federației Ruse, nu este necesar un certificat privind compoziția familiei pentru înregistrarea tranzacției. Astfel, toată lucrarea va trebui să fie făcută de cumpărător pe cont propriu.
Înainte de a începe lucrul în acest domeniu, este necesar să studiați cu atenție cerințele articolului 292 din Codul civil al Federației Ruse. În principiu, după ce le-am citit, este deja clar ce trebuie făcut. Cu toate acestea, constatăm că pentru a verifica apartamentul ar trebui să fie pentru prezența copiilor minori înregistrați în mod constant acolo, precum și a cetățenilor care au participat la privatizare, dar nu și-au cedat ponderea în imobiliare. Identificarea cetățenilor enumerați este necesară deoarece dreptul lor de ședere nu poate fi reziliat prin transferul proprietății apartamentului către un nou proprietar. Toți ceilalți cetățeni, noul proprietar, pot scrie și elimina fără probleme speciale.
Pentru verificarea reală a circumstanțelor enumerate este necesar să existe un certificat valabil de compoziție familială, precum și un extras arhivistic din componența familiei în momentul privatizării apartamentului. Puteți obține astfel de informații astăzi prin același centru multifuncțional. O comparație a acestor două documente va oferi toate răspunsurile necesare cu privire la reședința minorilor și a cetățenilor care au participat la privatizare.
Un alt detaliu care merită menționat este starea vânzătorului de apartament într-o căsătorie. Deși acest lucru este verificat de personalul companiei Rosreestr, cumpărătorul trebuie să rețină că, în cele mai multe cazuri, este necesar consimțământul celui de-al doilea soț pentru vânzarea apartamentului.
Experții avocați nu ezită să solicite vânzătorului un certificat de apartament de boală mintală. Nu este un secret faptul că o tranzacție comisă de o persoană care nu a înțeles semnificația acțiunilor sale poate fi declarată nevalabilă. Și deși astfel de precedente nu se găsesc adesea în practică și cerința unui astfel de document poate părea insultătoare, nu trebuie să uităm de această posibilitate.
În practică, există situații în care o altă persoană acționează în numele vânzătorului pe baza unei împuterniciri. Această situație în sine este destul de normală, dar cumpărătorul ar trebui să se asigure că vânzătorul real este viu și bine. Un cumpărător potențial ar trebui să rețină că, în conformitate cu normele Codului civil al Federației Ruse, împuternicirea încetează să mai fie valabilă în cazul decesului principalului. În consecință, tranzacția încheiată în această situație va fi nulă și neavenită.
Dacă cumpărătorul întâlnește un transfer, atunci când avocatul însuși eliberează o procură unei alte persoane, atunci este mai bine să refuzați o astfel de tranzacție imediat pentru a evita posibilele probleme.
Verificarea soartei legale a apartamentului
Soarta juridică a lucrurilor (apartamentul nu este o excepție) este considerată a fi întreaga istorie a tranzițiilor drepturilor de proprietate asupra sa de la momentul creării și la încheierea unei tranzacții specifice.
O astfel de verificare începe cu constatarea circumstanțelor achiziției de locuințe de către proprietarul actual. Este necesar să se știe că motivele achiziției pot fi diferite. Astfel, apartamentul poate fi privatizat, moștenit, cumpărat, primit ca cadou sau cumpărat într-un mod diferit.
Cel mai comun caz de locuințe din țara noastră este privatizarea. Despre aceasta am menționat deja în prima parte a articolului. Cu toate acestea, în plus față de disponibilitatea de rezidenți, merită, de asemenea, să se acorde atenție la legalitatea privatizării în sine și disponibilitatea cetățenilor care au locuit în apartament în momentul privatizării, dar, din anumite motive, nu a participat la privatizare. Pentru a face acest lucru, este necesară ridicarea extraselor de arhivă cu privire la componența familiei în momentul privatizării și solicitarea de informații din partea municipalității despre cetățenii care au participat efectiv la procedura de privatizare.
În general, un astfel de control este responsabilitatea comisiei de privatizare (municipală). Prin urmare, posibilele erori și abuzuri sunt puțin probabile aici. Cu toate acestea, pentru o certitudine absolută, desfășurarea unui astfel de control nu este în afara locului.
În cazul în care casa este achiziționată din alte motive, verificarea purității apartamentului va fi mai dificilă. De aceea, iată câteva reguli simple care sunt folosite de avocații cu experiență:
- Cele mai multe oferte au fost făcute cu apartamentul, cu atât mai complicată este soarta legală și cu atât este mai probabil să se comită tranzacții fără scrupule;
- Cu cât este mai mult apartamentul deținut de ultimul proprietar, cu atât mai bine. În acest caz, opțiunea cea mai sigură este când termenul de proprietate depășește 3 ani.
Logicitatea regulilor enumerate este destul de naturală, deoarece toate tranzacțiile anterioare au fost înregistrate, astfel încât va fi dificil chiar și pentru un specialist să găsească erori evidente sau abuzuri cu un set obișnuit de documente. Cu toate acestea, merită să ne amintim că primul semnal despre posibilele probleme cu apartamentul este prezența unui număr semnificativ de tranzacții cu acesta într-o perioadă destul de scurtă de timp. Adesea este această tehnică folosită de fraudatori pentru a acoperi urmele sale, pentru că cele mai multe dintre ele sunt conștienți de faptul că, în cazul în care termenul limită va fi ultimul proprietar al proprietății, iar acestea sunt foarte susceptibile de a scapa cu crima.
Corectitudinea celei de-a doua recomandări este confirmată direct de normele legii. La urma urmei, este de 3 ani perioada de prescripție calculată, adică exact perioada în care proprietarul anterior putea fi prezentat cu creanțe.
Cu toate acestea, această perioadă nu se extinde complet la cazurile cu privatizare. Prin urmare, chiar dacă apartamentul a fost privatizat acum 10 ani, cetățenii ale căror drepturi au fost încălcate pe parcursul desfășurării sale, chiar și în această perioadă, au dreptul la protecție. Deci, procedurile de privatizare trebuie verificate indiferent de prescripția lor.
Și în cele din urmă, ultimul moment în care trebuie să se acorde atenție este cazul Majestății Sale. Deoarece chiar și inspecția mai amănunțită poate garanta că, de exemplu, acum 10 ani, apartamentul nu a fost de interes pentru obiectul atenției de „agenți negru“, și persoanele în vârstă, sau de băut proprietarul nu sa încheiat prematur existența sa muritoare în această lume.
Astfel de situații sunt deschise rareori și chiar și pentru o perioadă considerabilă de timp, chiar și Dumnezeu nu dă o garanție că același agent nu vrea să ușura investigatorului suflet de pe acest episod. Și investigatorul va fi obligat să inițieze o cauză penală, care va fi afectată în primul rând de actualul proprietar al apartamentului, pe care acesta îl va lua pur și simplu. Interesele cumpărătorilor de bunuri imobiliare din țara noastră nu sunt practic protejați.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: