Codul funciar RF prevedea două opțiuni pentru acordarea de terenuri publice pentru construcții
Codul Funciar al Federației Ruse prevedea două opțiuni pentru furnizarea de terenuri publice în scopuri de construcție: fără aprobarea prealabilă a amplasării facilităților și cu aprobarea preliminară a amplasării facilităților.
O descriere detaliată a acestor opțiuni (cu excepția cazurilor de acordare a terenurilor publice pentru construcția de locuințe) este cuprinsă în paragrafele 2-13 ale art. 30 ZK.
Paragraful 2 al art. 30 ZK conține o cerință generală și fundamentală a procedurii de furnizare a terenului fără aprobarea prealabilă a amplasamentului instalației. Această cerință constă în necesitatea de licitare sub formă de concursuri sau licitații. Procedura competitivă pentru achiziționarea de terenuri pentru construcții trebuie să garanteze condiții egale și competitive pentru dezvoltatori atunci când achiziționează terenuri.
Dispozițiile generale privind încheierea contractelor la licitație sunt conținute în art. 447 CC.
La rândul său, art. 38 ZK reglementează achiziționarea de terenuri din statul sau municipiul sau dreptul de a încheia un contract de arendare pentru o astfel de teren la licitații (licitații, licitații).
În același timp, punctul 2.1 al art. 30 Codul funciar conține o excepție de la regula generală privind alocarea de terenuri de terenuri publice pentru construirea a licitației, în conformitate cu care parcele de teren în proprietate publică, sunt disponibile pentru construcții numai licitație. Această scutire se aplică în cazul în care sunt îndeplinite în totalitate următoarele condiții: terenul este în proprietate municipală sau nu este delimitată de proprietatea statului asupra acestui teren; terenul nu este prevăzut pentru utilizare și (sau) posesie de către cetățeni sau persoane juridice; lotul de teren este în limitele zonei construite; în cazul unei astfel de zone construite, a fost luată o decizie de dezvoltare.
Furnizarea unui astfel de teren este posibilă pentru o persoană cu care, în conformitate cu procedura stabilită de legislația RF privind activitatea de urbanism, a fost încheiat un acord privind dezvoltarea unei zone construite.
Dezvoltarea zonelor construite se realizează pe baza unui contract de dezvoltare a zonei construite. Condițiile esențiale ale unui astfel de contract sunt stabilite în art. 46.2 Codul de urbanism. Una dintre părțile la acest acord este un organism guvernamental local, cealaltă parte este o persoană fizică sau juridică selectată pe bază de concurs. Obligația acestuia din urmă este, în special, punerea în aplicare a construcției în zona construită, în privința căreia a fost luată o decizie de dezvoltare.
Contractul pentru dezvoltarea zonei construite se află la licitație. Procedura de licitație este stabilită prin art. 46.3 Codul de urbanism. Acea față, care a câștigat în această licitație și încheiat cu acordul administrației publice locale privind dezvoltarea zonei construite, pot opta pentru a obține dreptul de proprietate a terenurilor corespunzătoare sau de închiriere. Acordarea de terenuri în acest caz, după cum sa menționat deja, are loc fără o licitație bazată pe cererea unei persoane care a încheiat un contract de dezvoltare a unei zone construite. O astfel de decizie a legiuitorului pare destul de logic, din moment ce dreptul de a desfășura activități de dezvoltare a teritoriului, a confirmat acordul în cauză, a dobândit la licitație și a altor persoane, cu excepția câștigătorul lor nu are dreptul de a cumpăra terenul în cauză. În acest caz, site-ul este oferit gratuit, iar în cazul închirierii, rata chiriei este stabilită ca fiind egală cu rata impozitului pe teren. Acest lucru se datorează faptului că persoana care a câștigat licitația pentru încheierea acordului privind dezvoltarea zonei construite, a plătit pentru dreptul de a intra într-un astfel de acord.
Alineatul 3 al art. 30 ZK stabilește tipurile de drepturi în care terenurile pot fi prevăzute pentru construcții cu aprobarea prealabilă a amplasării facilităților. Ca regulă generală, în cazul aprobării preliminare a locației siturilor, parcelele sunt închiriate. Cu toate acestea, este posibil să le furnizeze pe baza dreptului de folosință permanentă (perpetuă) pentru persoanele specificate în clasele I-VIII. 20 ZK (instituții de stat și municipale, întreprinderi de stat, precum și autorități de stat și organisme de autoguvernare locală).
Specificul furnizării de terenuri pentru construcții fără aprobarea prealabilă a amplasării facilității constă, printre altele, în faptul că implică implementarea unui număr de activități care sunt efectuate de guvernele locale din proprie inițiativă și prin finanțare bugetară.
Această variantă de parcele pentru construcții este considerat a fi o referință, în cele mai bune principii de piață cu cea mai mare transparență, care să permită să-și desfășoare activitatea în condiții de concurență loială.
Cu toate acestea, trebuie remarcat din nou, o caracteristică importantă inerent acestei proceduri - obligația organelor abilitate de a autonomiei locale și a autorităților publice, din proprie inițiativă pentru a lucra pe parcelele de teren și de licitație pentru furnizarea de terenuri. Din nefericire, nu întotdeauna aceste organisme sunt destul de active, ei efectuează o astfel de muncă prompt și calitativ. Se pare că acest lucru se poate datora, în special, lipsei motivației, lipsei forței de muncă și a altor resurse și altor motive.
În cazul în care se furnizează terenuri pentru construcții cu un acord preliminar privind amplasarea instalației, dimpotrivă, inițiativa și finanțarea activităților destinate pregătirii pentru furnizarea unui teren sunt pe persoana care dorește să obțină un teren pentru construcție.
Astfel, devine posibilă depășirea inerției organelor de stat și municipale, care vor fi obligate să ia în considerare un apel pentru obținerea unui acord preliminar privind amplasarea instalației. În această privință, este adevărat, cu regret, că trebuie remarcat faptul că în art. 30 ZK nu a stabilit un termen limită clar pentru efectuarea procedurii de aprobare prealabilă a locației instalației.
În plus, procedura de aprobare preliminară a locației obiectului vă permite să selectați terenuri care sunt potrivite pentru construirea unei varietăți de obiecte, inclusiv cele foarte specifice. De exemplu, acest lucru este valabil pentru multe facilități de producție.
Furnizarea de terenuri cu acordul prealabil al locației instalației se realizează în următoarea ordine:
- recursul unei persoane interesate să acorde un teren către organele autoguvernării locale sau organelor executive ale puterii de stat care au dreptul de a furniza terenurile relevante în competența lor;
- alegerea terenului și decizia privind aprobarea preliminară a locației obiectului. O procedură detaliată pentru luarea unei astfel de decizii este stabilită la art. 31 ZK;
- lucrează la formarea de pământ;
- înregistrarea cadastrală de stat a terenului;
- luarea unei decizii privind acordarea unui teren de construcție în conformitate cu normele stabilite la art. 32 ZK.
În practică, furnizarea de terenuri pentru construcții cu un acord preliminar privind localizarea obiectului, din diferite motive, pot exista situații în care au fost deja trecut etapele pregătitoare pentru furnizarea de terenuri, care este, terenul a fost deja format, dar nu a fost repartizat unui cetățean sau unei persoane juridice. În astfel de cazuri, în conformitate cu cerințele paragrafului 6 al art. 30 ZK prevederea sa pentru construcție se efectuează în conformitate cu paragraful. 3 și 4 p. 4 din art. 30 ZK.
Acest lucru înseamnă că în astfel de cazuri terenul (sau dreptul de arendă) trebuie pus în licitație.
Se pare că în acest caz persoana care a făcut costul formării parcelei este îndreptățită să primească despăgubiri de la autoritatea locală competentă sau autoritatea de stat autorizată după licitație.
Trebuie remarcat faptul că excepțiile de la această regulă, în conformitate cu noua ediție a acestui paragraf, pot fi stabilite doar prin Codul Funciar al Federației Ruse și nu prin nici o lege federală. În prezent, un exemplu de astfel de ordin special, stabilit prin Cod, este prevederea clauzei 13, art. 30 CC (a se vedea mai jos).
Punctul 7 al art. 30 Codul Funciar definește semnificația juridică a deciziei organului executiv al autorității de stat sau de guvern locale pentru a oferi terenuri pentru construcția (în cazul terenurilor cu aprobarea preliminară a locației obiectului) sau protocolul privind rezultatele ofertelor (licitații, licitații), în cazul site-ului fără acordul prealabil plasarea obiectelor. Aceste documente sunt motive pentru:
1) înregistrarea de stat a dreptului de folosință permanentă (perpetuă) la furnizarea unui teren pentru folosirea permanentă (nelimitată);
2) încheierea contractului de vânzare și a înregistrării de stat a proprietarului cumpărătorului asupra terenului atunci când terenul este dat de proprietate;
3) încheierea unui contract de închiriere pentru un teren și înregistrarea de stat a acestui contract atunci când se transferă un teren pentru închiriere.
Astfel, se va face referire la documentele, dacă acestea sunt de înregistrare și respectarea corespunzătoare cerințelor legale de conținutul lor sunt bază necesare și suficiente pentru înregistrarea de stat a drepturilor la parcele de teren alocate pentru construcții, precum și pentru încheierea contractelor de leasing relevante și cumpărarea și vânzarea de terenuri.
Clauza 2 din art. 32 ZK a stabilit obligația organului executiv al autorității de stat sau al administrației publice locale de a decide asupra acordării de terenuri cu acordul prealabil al locației instalației în două săptămâni. La rândul său, punctul 8 din art. 30 ZK stabilește termenul pentru eliberarea către solicitant a unei decizii de a furniza un teren de construcție sau de a refuza să-l furnizeze sau de un extras dintr-o astfel de decizie. Aceste documente trebuie să fie eliberate solicitantului în termen de șapte zile de la data adoptării.
Punctul 9 din art. 30 ZK conține, de asemenea, o indicație a posibilității unei căi de atac împotriva unei decizii de refuzare a unui teren pentru construcție.
Punctul 10 din art. 30 ZK stabilește consecințele juridice ale recunoașterii drept invalidă a unui refuz de a pune la dispoziție un teren pentru construcție în cadrul unei proceduri judiciare. În acest caz, instanța, în decizia sa, obligă organul executiv al puterii de stat sau administrația locală să furnizeze terenului cu indicarea termenilor și condițiilor de furnizare a acestuia.
Astfel, aceste organisme vor fi obligate să ia o decizie privind acordarea unui teren.
Legiuitorul stabilește restricții atunci când nu se poate aplica procedura de acordare a terenurilor pentru construcții cu aprobarea prealabilă a amplasării obiectului. aprobarea preliminară a locației obiectului nu se efectuează atunci când plasarea unui obiect într-o așezare urbană sau rurală, în conformitate cu documentele de urbanism ale normelor de construcție și de utilizare a terenurilor și de dezvoltare (zone de zonare), precum și în cazul terenurilor pentru nevoile producției agricole sau a terenurilor din fondul forestier fond sau cetățean pentru construcția de locuințe individuale, desfășurarea unei ferme subsidiare personale.
Astfel, pentru a stabili dacă este posibil, în general, pentru a oferi site-ul cu un acord preliminar cu privire la obiect, este necesar pentru a afla dacă adoptate în ceea ce privește documentația de amenajare a teritoriului a clădirii, precum și aprobat în cazul în utilizarea terenurilor de decontare și de dezvoltare.
În plus, art. 30.1 LC stabilește că, pentru construcția de locuințe, terenurile sunt acordate pentru proprietate sau închiriere fără aprobarea prealabilă a amplasării facilităților și numai la licitație.
Punctul 12, art. 30 ZK conține o normă specială care reglementează alocarea terenurilor pentru construcții unui cerc limitat de subiecți de drept: cetățeni străini, apatrizi și persoane juridice străine. În ceea ce privește persoanele menționate mai sus, legislația funciară a Federației Ruse stabilește restricții speciale care trebuie respectate în cazul acordării de terenuri pentru construcții.
Aceste restricții includ o interdicție privind furnizarea de proprietate pentru cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice străine de teren, situate în zonele de frontieră, lista care este stabilită de către președintele RF, în conformitate cu legea federală privind frontiera de stat a Federației Ruse, iar pe de altă parte stabilirea unor teritorii rusești speciale în conformitate cu legile federale (articolul 15 din clauza 3 din LC). Pe baza Legii federale privind adoptarea Codului Funciar al Federației Președintele rus pentru a stabili o listă a acestor parcele de terenuri de frontieră situate pe teritoriile de frontieră, proprietatea cetățenilor străini, apatrizii și persoanele juridice străine nu sunt disponibile. De asemenea, legile federale pot stabili alte restricții privind furnizarea de terenuri pentru construcții acestor persoane.
Punctul 13 din art. 30 ZK stabilește caracteristicile acordării de terenuri rezidenților din zonele economice speciale și societățile pe acțiuni care îndeplinesc condițiile specificate în textul acestei clauze. Codul funciar stabilește două astfel de caracteristici: furnizarea entităților menționate cu terenuri pentru construirea obiectelor imobile în limitele zonei economice speciale și a teritoriului adiacent, fără licitare și aprobare prealabilă a amplasării acestor obiecte.
În sensul normelor art. 9 din Legea de un rezident al unei zone economice speciale se referă la o organizație comercială sau întreprinzător individual, înregistrată în conformitate cu legislația rusă pe teritoriul municipiului, în care este o zonă economică specială, și încheiat cu controalele zonelor economice speciale, un acord privind activitatea de-producție industrială.
În conformitate cu art. 2 din Legea federală "privind zonele economice speciale din Federația Rusă" în cadrul zonei economice speciale este înțeleasă așa cum este definită de către Guvernul Federației Ruse parte a teritoriului Federației Ruse, care operează un mod special de desfășurare a activităților antreprenoriale. În același timp, zonele economice speciale, cu excepția zonelor economice speciale ale portului, sunt create numai pe terenuri aflate în proprietate de stat și / sau municipale (articolul 5 din prezenta lege).
Particularitatea acordării de terenuri pe teritoriul unor zone economice speciale (inclusiv pentru construcții) constă, în special, în momentul creării autorității de a administra și gestiona terenuri și alte obiecte imobile pe teritoriul unei zone economice speciale pentru perioada de existență delegat organismului executiv federal autorizat să-și exercite funcțiile de gestionare a zonelor economice speciale.
Pe teritoriul zonelor economice speciale, drepturile și obligațiile rezidenților acestor zone sunt în mare parte reglementate prin acorduri privind implementarea (gestionarea) activităților de producție industrială, tehnico-inovatoare sau activități de recreere turistică. Pe baza acestor acorduri cu rezidenții din zonele economice speciale se încheie contracte de închiriere a terenurilor.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: