Secțiunea I. Imobile și tipurile sale 2
Subiect 1. CONCEPȚIA ȘI REALIZAREA IMOBILIARĂ 2
Subiect 2. TIPOLOGIA OBIECTELOR DE PROPRIETATE 4
Tema 3. Terenurile ca bază a imobilelor 5
Secțiunea II. PIAȚA IMOBILIARĂ 7
Tema 4. PRINCIPALELE ELEMENTE ALE PIEȚEI IMOBILIARE 7
Tema 5. Tranzacții imobiliare 9
Secțiunea III. EVALUAREA COSTURILOR REAL ESTATE 10
Tema 6. COSTUL OBIECTELOR IMOBILIARE ȘI A FACTORILOR DE INFLUENȚARE A INFORMAȚIILOR 10
Subiect 7. PRINCIPIILE EVALUĂRII VALORII OBIECTELOR IMOBILIARE 11
Tema 8. PROCESUL DE EVALUARE A IMOBILIARILOR 13
Subiect 9. ELEMENTE DE MATEMATICĂ FINANCIARĂ (ESTIMAREA TIMPULUI FLUXURILOR DE NUMERAR) 14
Subiect 10. ABORDAREA VENITULUI LA EVALUAREA IMOBILIARULUI 16
Subiect 11. ABORDAREA PIAȚEI (COMPARATIVĂ) LA EVALUAREA IMOBILIARILOR 20
Subiect 12. ABORDAREA COSTULUI LA EVALUAREA IMOBILIARILOR 20
Secțiunea I. Imobile și tipurile sale
Subiect 1. CONCEPȚIA ȘI MOTIVELE IMOBILIARE
Conceptul de imobile este dat în art. 130 din Codul civil: „Pentru bunurile imobile (imobiliare, imobiliare) sunt parcele de teren, subsol, corpurile de apă izolate și tot ceea ce este ferm conectat la sol, adică, obiecte, mutați-le fără daune disproporționate în raport cu scopul lor, inclusiv păduri, plantații perene, clădiri, structuri, obiecte de construcții neterminate ". Imobilele includ și "navele aerian și maritim supuse înregistrării de stat, navele de navigație interioară, obiectele spațiale".
În art. 130 din Codul civil a definit două caracteristici fundamentale ale imobiliar: o legătură puternică cu terenul și înregistrarea de stat a tuturor obiectelor identificate în articol. În plus, dreptul de proprietate și alte drepturi reale imobiliare, restricții cu privire la aceste drepturi, originea lor, transferul și rezilierea sunt supuse înregistrării de stat a 1 în Registrul de stat unificat a organismelor care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor la imobiliare și tranzacții cu ea.
„1. Întreprinderea, ca obiect al drepturilor, recunoaște complexul de proprietăți utilizat pentru desfășurarea activităților antreprenoriale. Întreprinderea ca întreg ca complex de proprietăți este recunoscută drept imobiliar.
2. Întreprinderea ca întreg sau o parte a acesteia poate fi supusă achiziționării, vânzării, gajului, arendării și altor tranzacții legate de stabilirea, modificarea și încetarea drepturilor reale.
Întreprinderea ca un complex de proprietate include toate tipurile de proprietate destinate activităților sale, inclusiv terenuri, clădiri, echipamente, inventar, materii prime, produse, creanțe, datorii, precum și dreptul de a desemna, individualiza compania, produsele sale, lucrările și servicii (denumire comercială, mărci comerciale, mărci de servicii) și alte drepturi exclusive, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau contract. "
De origine distinge imobiliare:
create de natură fără participarea umană;
rezultatul muncii umane;
creată de munca umană, dar legată de baza naturală, astfel încât în izolare de ea nu poate funcționa.
Unele tipuri de bunuri imobiliare pot intra legal în proprietăți mobile.
Adesea, atunci când se efectuează tranzacții cu obiecte imobile, pot fi transferate un set de drepturi și interese care nu fac parte din obiectul imobiliar, de exemplu, drepturile de închiriere, servitutele etc.
În special, servitute - este „dreptul de utilizare limitată altcuiva teren“, care poate fi stabilită“, pentru a se asigura trecerea și de călătorie prin țara vecină, de stabilire și funcționarea liniilor electrice, de comunicații și conducte, alimentarea cu apă și irigații, precum și alte nevoi .... „2.
Din punct de vedere economic, obiectul imobiliar poate fi privit ca o binecuvântare și ca sursă de venit (Figura 1.1).
Având ca parte componentă a terenului, toate obiectele imobile artificiale (clădiri) au atribute generice:
Materialitatea este o formă naturală și valoroasă de funcționare;
În plus față de alocarea generică și caracteristici specifice: eterogenitate, unicitate, originalitate, etc.
Fig. 1.1. Caracteristicile esențiale ale bunurilor imobile
Ciclul de viață al unui obiect imobiliar ca obiect fizic este o secvență de procese de existență a unui obiect imobiliar de la concepție la lichidare (eliminare). Etapele ciclului de viață al proprietății: pre-proiectare - proiect - construcție - funcționare - închidere.
Ciclul de viață al proprietății include perioada de viață economică și fizică (Figura 1.2).
Toate obiectele imobile (cu excepția terenurilor cu utilizare normală) sunt supuse uzurii.
Uzura - pierderea proprietatilor utile si o reducere a valorii imobilului din orice motiv. În funcție de factorii de depreciere a bunurilor imobile, uzura este subîmpărțită în fizică, funcțională și externă (economică).
Amortizarea fizică reflectă modificări ale proprietăților fizice ale proprietății în timp cauzate de cauze naturale sau datorită funcționării necorespunzătoare (uzură normală și fizică individuală).
Amortizarea funcțională este că instalația nu respectă standardele moderne în ceea ce privește utilitatea sa funcțională.
Deprecierea externă (economică) - o reducere a valorii proprietății datorită unei schimbări negative a mediului său extern, datorită factorilor economici, politici sau de altă natură.
Uzura fizică și funcțională poate fi detașabilă și nerecuperabilă, uzura externă este întotdeauna caracterizată ca nerecuperabilă.
Deprecierea acumulată pentru totalitatea tuturor tipurilor sale într-un fel sau altul depinde de viața proprietății (Figura 1.2).
* Poate crește datorită reconstrucției, re-echipării (restructurării), modernizării sau schimbării condițiilor
** Reflectă vârsta obiectului, în funcție de aspectul, starea tehnică etc. Poate fi mai mult sau mai puțin decât vârsta reală
Fig. 1.2. Durata de viață a proprietății
Ciclul aproximativ al vieții imobilului ca obiect al proprietății arată ca o combinație a următoarelor etape:
achiziție (cumpărare, construcție, moștenire etc.);
deținerea și utilizarea într-o anumită perioadă;
extracția profitului, satisfacerea cererii;
schimbarea multiplă a proprietarilor, proprietarilor, utilizatorilor;
cedarea drepturilor reale asupra obiectului;
modificarea scopului funcțional al obiectului;
rezilierea dreptului de proprietate: vânzare, naționalizare etc .;
sfârșitul vieții economice a obiectului;
înregistrarea de stat a drepturilor și a tranzacțiilor (schimbarea dreptului de proprietate).
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: