Cum se realizează proprietatea ipotecă și sunt satisfăcute creanțele creditorilor din valoarea proprietății gajate și vândute.
Se pare că tot ceea ce există în legislația rusă a fost stabilit pentru a împiedica creditorul să obțină satisfacția creanțelor sale din valoarea proprietății gajate: de la blocarea imobilului ipotecat înainte de punerea sa în aplicare.
În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare "Codul civil al Federației Ruse"), închiderea bunurilor gajate ar putea fi aplicată atât prin hotărâre judecătorească, cât și în afara procedurii judiciare.
În același timp, în majoritatea cazurilor, recuperarea blocării nu a fost neapărat efectuată prin intermediul instanței.
Noua lege a introdus modificări în procedura de blocare a proprietăților ipotecate. El a lăsat posibilitatea atât a procedurilor judiciare, cât și a celor extrajudiciare de excludere a proprietăților ipotecate, însă a modificat într-o anumită măsură lista cazurilor din art. 349 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul în care blocarea imobilului ipotecat este posibilă numai printr-o hotărâre judecătorească:
să încheie un acord privind gajul proprietății unei persoane fizice, a fost cerut consimțământul sau permisiunea unei alte persoane sau a unui organism;
subiectul gajului este o proprietate care are o semnificație istorică, artistică sau altă valoare culturală pentru societate;
mortgagorul este absent și este imposibil să se stabilească locația sa;
obiectul gajului sunt spații rezidențiale deținute de persoane fizice cu drept de proprietate;
contractul de gaj sau alt acordul pledgor și gajist nu este instalat de blocare a pieței asupra bunurilor mobile gajate, sau în modul prevăzut de părți blocare a pieței este imposibilă;
alte cazuri au fost stabilite prin lege.
Vechea versiune a Codului civil conține posibilitatea de a întârzia executarea silită a imobilului ipotecat în cazul în care debitorul a recunoscut încălcarea obligației garantate este minoră și cerințele de dimensiune ale creditorului ipotecar, ca urmare, acest lucru este în mod clar disproporționată în raport cu valoarea garanției. Disproporția a fost determinată de instanță în fiecare caz în parte.
Noua lege a lăsat posibilitatea amânării aplicării blocării la proprietatea ipotecă pentru disproporția sa, dar a stabilit parametrii prin care se determină o astfel de disproporție.
Conform noii versiuni a art. 348 Codul civil al Federației Ruse:
„Executarea nu este permisă dacă admisă de către debitor a unei încălcări a obligației garantate, este minoră și cerințele de dimensiune ale creditorului ipotecar este în mod clar disproporționată în raport cu valoarea bunului ipotecat. În absența unor dovezi contrare, se presupune că o încălcare a obligației garantate este minoră și mărimea pretențiilor gajist este în mod clar disproporționată în raport cu valoarea garanției oferite , care îndeplineau simultan următoarele condiții:
1) valoarea obligației neîndeplinite este mai mică de cinci procente din valoarea evaluării obiectului gajului în temeiul contractului de gaj;
2) perioada de întârziere în îndeplinirea obligației garantate prin gaj este mai mică de trei luni. "
Astfel, noua lege face ca prevederile legale să fie mai specifice.
Noua lege a adăugat următoarea etapă obligatorie în executarea silită a imobilului ipotecat în cazul în care executarea silită a bunurilor mobile ipotecat efectuate fără a recurge la instanțele de judecată (în afara instanței), creditorul gajist va trimite o notificare a pledgor reintrarea în posesie timpurie a garanției. Punerea în aplicare a bunurilor mobile gajate nu este permisă înainte de expirarea perioadei de 10 zile de la data primirii notificării de către pledgor sau de 45 de zile de la data gajist sau organizatorul de tranzacționare a acestei notificări la pledgor, oricare dintre acestea este mai devreme.
Vechea versiune a Codului civil nu a necesitat o notificare privind inițierea blocării pe tema garanției.
Vânzarea de bunuri ipotecate
Până de curând, punerea în aplicare a bunurilor în sarcina cărora se află în posesia art. 350 Codul civil era doar prin licitație publică.
O astfel de cerință a legislației era contrară practicii existente în țările dezvoltate, unde realizarea proprietății gajate nu a fost neapărat efectuată prin licitații publice.
Astfel, în conformitate cu legislația engleză, în acest moment, procedura și cazurile în care creditorul poate solicita debitorului să plătească suma și, în consecință, pentru a continua cu software-ul, în funcție de modul în care este scris în contract.
În conformitate cu legislația engleză, în cazul neîndeplinirii obligației principale, dacă contractul nu prevede altfel, creditorul are următoarele opțiuni principale:
blocare (transferul de proprietate către creditor).
Împuternicire înseamnă transferul creditorului în sarcina debitorului îndreptățit. Atunci când se creează o garanție, se prevede că debitorul are dreptul să primească drepturile asupra bunului înapoi după ce debitorul îndeplinește obligația de bază. Acest drept al debitorului se numește "capital de răscumpărare". Împuternicirea pune capăt acestui drept (Re Farnol Eades Ervine Co [1915] 1 Ch 22 la 24). Cu împiedicarea, creditorul devine proprietarul absolut al proprietății, iar debitorul și toți creditorii ulteriori își pierd toate drepturile asupra acestuia sau asupra unei astfel de proprietăți. Din momentul transferului de proprietate către creditor, debitorul își pierde răspunderea pentru obligația principală;
(care conferă creditorului dreptul de posesie).
Acordarea dreptului de a deține creditorul a fost deosebit de importantă în ceea ce privește îndatorarea terenului. În acest caz, persoana căreia ia fost încredințată grefa a primit dreptul de a deține terenuri și dreptul de a colecta plăți de închiriere. În mod alternativ, ar putea utiliza terenul în sine și să plătească plățile corespunzătoare de leasing prin compensarea acestora față de datoria garantată.
În timp ce acordă dreptul de posesie, creditorul are drepturi largi comparabile cu drepturile debitorului, el nu are dreptul proprietarului absolut de a vinde proprietatea sau de a crea interese în legătură cu această proprietate.
În prezent, în practică, desenul acordării dreptului de posesie asupra creditorului nu este foarte frecvent utilizat, deoarece, de obicei, creditorul preferă să vândă proprietatea;
vânzarea de bunuri imobiliare.
legea engleză (Art. Art. 101 și 103 din Legea proprietății (Legea proprietății Act. 1925)) dau dreptul creditorului de securitate, cum ar fi ipoteca sau sarcina, care este decorată într-un act, de a vinde garanției. Vânzarea poate fi efectuată atât în mod privat, cât și prin licitație, fără a fi nevoie să se depună în instanță. Trebuie respectată una dintre următoarele condiții: întârzierea plăților pentru datoria principală este de cel puțin 3 luni; întârzierea plății dobânzii este mai mare de 2 luni; debitorul a încălcat alte prevederi ale contractului de securitate.
Părțile pot exclude astfel de restricții și pot stabili că vânzarea de bunuri este posibilă în orice moment după ce împrumutatul nu își îndeplinește obligațiile.
Vânzarea de bunuri poate fi efectuată fie direct de către creditor, fie printr-un administrator special (receiver, administrator, etc.), care, printre altele, poate fi numit prin intermediul instanței.
După cum a menționat, în conformitate cu legislația rusă, până de curând, nu au existat opțiuni pentru creditori, dar să vândă proprietatea ipotecat prin licitație publică, care a avut cel puțin două luni. Cu toate acestea, noua lege a propus următoarea opțiune.
Conform Legii, la executarea silită a bunurilor mobile ipotecat fără a merge la tribunal (pe cale extrajudiciară) realizarea garanției poate fi realizată nu numai prin vânzarea la licitație. O astfel de oportunitate ar trebui prevăzută prin acordul dintre părți. În acest caz, părțile contractante au dreptul de a furniza următoarele:
obiectul gajului devine proprietatea gajistului;
vinde creditor ipotecar garanția unei terțe părți fără licitație, inclusiv prin vânzarea bunurilor mobile angajat în baza unui contract de comision încheiat între creditorul ipotecar și Comisie, cu deducerea sumei din sumele garantate angajamentul său.
Legea stabilea anumite garanții ale creditorului pentru realizarea proprietății mobiliare gajate din licitații:
o astfel de oportunitate ar trebui prevăzută în contractul dintre părți;
implementarea trebuie să aibă loc la un preț de piață;
valoarea remunerației agentului comisionar, care este plătită din valoarea proprietății gajate, este limitată de legislație;
în anumite cazuri, este necesară implicarea obligatorie a evaluatorului;
în unele cazuri, proprietatea trebuie vândută numai prin licitare.
Prețul de vânzare inițial al imobilului ipotecat, cu care începe licitația, determinată de decizia instanței în cazurile de blocare a pieței prin intermediul instanțelor sau prin acord între gajist și pledgor în alte cazuri.
Este important ca legea sa schimbat, de asemenea, ordinea creanțelor creditorilor în caz de faliment al debitorului. Conform noilor încasările de drept din vânzarea garanției nu este pe deplin transferată creditorului, și sunt distribuite într-un anumit raport între creditorii din prima și a doua prioritate la rambursarea cheltuielilor de judecată, cheltuielile de remunerare ale arbitrajului de gestionare și de plată pentru serviciile persoanelor implicate lichidator, în scopul de a pune în aplicare atribuțiile care i-au fost atribuite. Numai în cazul în care creditorii prima și a doua etapă, precum și administratorii de arbitraj nu au folosit proporția lor din valoarea proprietății vândute, astfel de proporții sunt listate creditor, a cărui angajament a fost asigurat printr-un gaj.
Interesul investitorului, care primește garanția ca garanție pentru neplată, se află în următoarele puncte-cheie:
garanția va fi eficientă chiar dacă debitorul este insolvabil;
securitatea va oferi un avantaj față de alți creditori;
recuperarea proprietății grevate poate fi efectuată rapid și eficient.
Astfel, capacitatea de a aplica în mod efectiv proprietatea cu care se confruntă este unul dintre elementele cheie ale creării de securitate pentru creditor.
Până de curând, procedura de recuperare în legislația rusă este destul de împovărătoare în ceea ce privește procedurile, și ar putea fi o lungă perioadă de timp, care este necesară pentru executarea pedepselor.
A fost o procedură adesea complicată și de lungă durată necesară pentru protejarea intereselor debitorului și ale altor creditori ai debitorului?
Probabil, o astfel de procedură complicată este necesară în toate cazurile, mai ales aceasta poate afecta în mod negativ drepturile atât creditor și debitor în prezența proprietății, care se poate schimba în mod dramatic valoarea sa.
Legiuitorul a încercat să modifice practica existentă de punere în aplicare a angajamentului, în special pentru a extinde posibilitățile de realizare a proprietății gajate din licitație. Acesta este meritul incontestabil al Legii.
În același timp, și ne-am schimbat unele prevederi, care pot agrava situația creditorului a cărui obligație garantate prin gaj (responsabilitățile suplimentare atunci când executarea extrajudiciar, distribuirea fondurilor primite în caz de faliment al debitorului).
Din fericire, pentru creditor în practică, avantajele noii legi vor depăși dezavantajele sale.
A.Yu.Burkova
K. Yu. n. angajat al unei bănci comerciale
Trimiteți-le prietenilor: