Ciclul de viață al proprietății
Ciclul de viață al unui obiect imobiliar este perioada în care imobilul există ca obiect fizic.
Ciclul de viață al bunurilor imobile achiziționate în scopuri comerciale, din punctul de vedere al proprietarului acestei proprietăți, poate fi repetat cu noul proprietar al aceleiași proprietăți până la sfârșitul duratei de viață a proprietății. Ciclul de viață este în mod constant supus anumitor regularități, conform lui G. Harrison - acest termen este fizic, economic, cronologic și durata rămasă a vieții economice.
Termenul limită pentru viața fizică a unui obiect este momentul în care se poate trăi sau lucra într-o clădire sau structură existentă. Acest indicator poate fi normativ, calculat, actual și majorat prin îmbunătățirea condițiilor sau prin modernizare. Dacă obiectul bunurilor imobile este demolat, atunci termenul de viață fizică se termină.
În timpul vieții economice, includeți perioada în care obiectul poate fi utilizat, primind - în timp ce profitul, aceste îmbunătățiri contribuie la costul obiectului. Dacă îmbunătățirile aduse nu contribuie la valoarea proprietății, deoarece sunt depășite, atunci termenul vieții sale economice se termină aici.
Prin vârsta cronologică se înțelege perioada care a trecut de la data punerii în funcțiune a bunului până la data evaluării sale.
La evaluarea aspectului obiectului imobiliar, starea sa tehnică, factorii economici care afectează valoarea totală a obiectului, se bazează vârsta efectivă.
Vârsta efectivă este vârsta care corespunde stării fizice specifice a obiectului și luând în considerare posibilitatea realizării sale.
Durata de funcționare tipică este durata de viață normativă.
Durata de viață normativă este durata de viață a clădirilor sau a structurilor, care este definită în regulamentele de reglementare.
Sub termenul de viață economică rămasă a clădirii se înțelege perioada de la data evaluării sale până la sfârșitul vieții economice. Această perioadă este utilizată de un evaluator expert pentru a estima veniturile viitoare. Durata de viață rămasă a instalației este mărită prin modernizarea sau repararea acesteia.
Toate etapele ciclului de viață și a vieții obiectelor imobile discutate mai sus sunt legate. Proprietarul imobiliar pentru implementarea unor măsuri adecvate care să asigure o creștere a rentabilității proprietății și conservarea acesteia ar trebui să ia în considerare constatarea bunurilor imobile într-o anumită etapă a ciclului de viață.
Etapele ciclului de viață al proprietății
Deci, obiectele imobiliare în timpul existenței lor sunt supuse schimbărilor economice, fizice și juridice și trec următoarele etape ale ciclului de viață:
formarea este o construcție, adică crearea unei noi întreprinderi, cumpărarea sau alocarea unui teren;
funcționare - include funcționarea și dezvoltarea, adică extinderea, reorganizarea sau reconstrucția;
încetarea existenței este demolarea, distrugerea naturală sau lichidarea.
Etapele ciclului de viață al proprietății:
1. Formarea proiectului proiectului și alegerea opțiunii de utilizare a terenului liber. În această perioadă, se face alegerea celei mai bune și mai eficiente utilizări a terenului. Alegerea cazului de utilizare este completă prin elaborarea unui proiect tehnic pentru proiectarea îmbunătățirilor.
2. Proiectarea îmbunătățirilor. În acest stadiu - pe baza atribuției de proiectare tehnică - proiectul este elaborat cu documentația necesară pentru obținerea autorizațiilor și implementarea pregătirii terenului, precum și pentru stabilirea de comunicații, construirea de clădiri și plantarea de noi plantații.
3. Fabricarea (montajul, construcția) îmbunătățirilor. În perioada de implementare a proiectului, organizațiile contractante schimbă aproape complet toate caracteristicile fizice ale instalației, stabilind aceste modificări în inventar și în documentele cadastrale.
4. Recurs (cumpărare și vânzare, donare, leasing etc.) cu transferul drepturilor de proprietate sau cu apariția unei sarcini asupra acestui drept. În acest stadiu se efectuează operațiuni cu obiectul imobiliar.
5. Utilizarea (utilizarea) instalației în scopul prevăzut cu întreținerea tehnică și operațională. În această etapă a ciclului de viață, managerul (sau compania de management profesional) organizează un consum rațional de către utilizatorii potențialului de consum al instalației.
6. Modernizarea. reparații majore, reconstrucție, restaurarea îmbunătățirilor cu posibile reprofilări (schimbarea scopului funcțional) al instalației. Această etapă începe în momentul în care obiectul în starea actuală nu mai poate satisface nevoile actuale ale utilizatorilor sau (și) dacă funcționarea sa devine ineficientă din punct de vedere economic. În acest stadiu, se efectuează cel puțin o revizie majoră fără a schimba soluția de planificare și scopul funcțional, ci cu eliminarea uzurii fizice uzate și a uzurii morale.
7. Eliminarea, demolarea îmbunătățirilor, eliminarea sau reciclarea materialelor. Ciclul de viață se termină cu demolarea îmbunătățirilor la sfârșitul vieții lor economice. Societatea de administrare pregătește propuneri pentru stabilirea unui calendar și a unei metode fezabile din punct de vedere economic pentru demolarea clădirilor, luând în considerare posibilitatea de a vinde elemente structurale și materiale ale clădirilor și comunicațiilor care sunt lichidate.
Principalele etape ale formării întreprinderii ca complex de proprietate.
Atunci când se ia în considerare procedura de formare a unei întreprinderi ca complex de proprietate, ar trebui să fie clar ce poate fi inclus în structura întreprinderii și în structura condominii. Și care este ordinea includerii proprietății în aceste facilități.
Formarea complexului de proprietate al întreprinderii.
În Rusia, atunci când au proiectat modelul juridic al unei întreprinderi ca obiect al legii, ei au mers pe calea germană, incluzând nu numai numerarul, proprietățile (proprietățile) imobile în întreprindere, ci și elementele intangibile ale proprietății.
Volumul considerabil și varietatea obiectelor materiale și nemateriale incluse în structura întreprinderii și formarea complexului său de proprietate pot fi clasificate și împărțite în mai multe grupe de obiecte.
După cum sa menționat deja, întreprinderea ca complex de proprietate poate include elemente destinate activităților sale, drepturilor și obligațiilor de proprietate, drepturilor exclusive (articolul 132 din Codul civil al Federației Ruse), precum și elemente intangibile speciale.
Elementele includ terenuri, clădiri, construcții, alte obiecte imobile (exploatări miniere, mine, păduri, nave aer și maritime etc.), echipamente, inventar, materii prime, produse, bani (case de marcat) etc.
Agregatul proprietății care formează complexul de proprietăți al întreprinderii constituie resurse financiare și materiale care, în scopuri contabile, sunt împărțite în active fixe, fonduri în circulație și active necorporale. Structurarea, elementele principale ale întreprinderii sunt active fixe - lucruri care sunt utilizate pentru o perioadă lungă de timp, în mod repetat sau constant în formă neschimbată în producție, adică acele lucruri, fără existența cărora este imposibil să se atingă obiectivele activității antreprenoriale. Aceste lucruri includ terenuri, clădiri, structuri, mașini, echipamente.
Numărul de lucruri necesare pentru formarea unui complex de proprietăți este determinat individual pentru fiecare întreprindere. Întreprinderile pot avea ca parte a proprietății lor mii de lucruri (sau mai multe), precum și zeci de unități. Volumul de proprietate poate fi determinat atât de mărimea, cât și de obiectul întreprinderii. Astfel, numărul minim de lucruri care formează un complex de proprietăți ar trebui să fie suficient pentru a organiza procesul de producție.
Complexul de proprietate poate include drepturi de proprietate și obligații. Drepturile de proprietate includ, în special, drepturile de revendicare a proprietarului unei întreprinderi debitorilor asociate cu plata sumei lor monetare (așa-numitele creanțe), executarea lucrărilor și furnizarea de servicii, dreptul de a folosi obiecte naturale separate: terenuri, resurse naturale.
Obligațiile de proprietate sunt obligațiile proprietarului întreprinderii de a plăti bani, de a transfera bunuri, de a efectua o muncă sau de a furniza servicii (datorii). Întreprinderea nu include obligații de plată a impozitelor, taxelor, impozitelor și altor plăți. Lista persoanelor - contribuabili și procedura de plată a impozitelor de către acestea sunt determinate de legislația fiscală. Atunci când efectuează o tranzacție în legătură cu o întreprindere, obligația de a plăti impozitele care au apărut înainte de momentul comisiei este păstrată de contribuabil - proprietarul întreprinderii.
O persoană juridică împovărată cu datorii poate deține mai multe întreprinderi prin dreptul de proprietate. Cum se pune problema includerii unei datorii sau a dreptului de creanță în structura unei întreprinderi atunci când este vândută? Se pare că societatea ar trebui să includă acele datorii și creanțe care au apărut în legătură cu activitățile întreprinderii. Între timp, legislația nu conține nici o restricție privind includerea în structura societății în momentul vânzării acesteia și alte datorii (drepturi de creanță) ale entității. Includerea în compoziția întreprinderii vândute care nu are legătură cu activitățile sale de creanțe și creanțe poate fi o modalitate suplimentară de determinare a valorii de vânzare a întreprinderii. Astfel, includerea unor drepturi "lichide" în întreprindere poate crește atractivitatea întreprinderii pentru dobânditor și viceversa, în cazul în care întreprinderea în sine are o valoare semnificativă, este recomandabil să se includă datoriile în compoziția sa. Această dispoziție impune propriile caracteristici asupra contractului de vânzare a întreprinderii. În orice caz, înainte de semnarea contractului de vânzare a întreprinderii, ar trebui întocmită o listă a tuturor datoriilor (obligațiilor) incluse în componența sa (articolul 561 din Codul civil al Federației Ruse). La vânzarea sau închirierea unei întreprinderi (articolul 562, 657 din Codul civil al Federației Ruse) este întotdeauna recomandabil să se obțină consimțământul creditorilor pentru transferul datoriilor incluse în structura întreprinderii. În caz contrar, contractul de vânzare sau de închiriere poate fi invalidat. După transferul întreprinderii, vânzătorul (locatorul) și cumpărătorul (locatarul) răspund solidar pentru datoriile incluse în întreprinderea transferată, care au fost transferate cumpărătorului (chiriașului) fără consimțământul creditorului.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: