1. Calcularea indicatorilor de performanță pentru investiții într-o proprietate .................. .7
2. Determinarea valorii maxime admisibile a unui împrumut ipotecar și calcularea plăților lunare pe un împrumut ................................................................. .. 15
3. Justificarea valorii profitului propriu și a cotei fondurilor împrumutate în proiectul de investiții ........................................................................... 21
Imobiliar este un tip de proprietate care este recunoscută în mod legal drept imobiliară.
Pentru imobiliare origine includ terenuri, subsol, și tot ce este ferm conectat la sol, adică, obiecte, mutați-le fără daune disproporționate în scopul lor, inclusiv clădiri, structuri, obiecte în construcție.
În plus față de imobiliare de origine, în Rusia există "imobiliare prin lege." Aceasta include navele aerian și maritim supuse înregistrării de stat, navele de navigație interioară, obiectele spațiale.
În sistemul juridic anglo-saxon, proprietățile imobiliare sunt împărțite în "imobile" - bunuri imobile ca obiecte ale lumii materiale (clădiri, construcții, parcele etc.); și "proprietate imobiliară" - drepturi de proprietate asupra imobilelor.
Imobilele pot fi închiriate. Angajarea de bunuri imobiliare, precum și obținerea unui împrumut garantat cu bunuri imobile este de obicei numită ipotecă. [1]
Piața imobiliară - un set de părți (cumpărător, vânzător, proprietar, consultant, dezvoltator, broker, agent, agent imobiliar, manager de proprietate, autoritățile de reglementare guvernamentale, etc ...) și tranzacții (cumpărare, vânzare, închiriere, etc ...), efectuate între le.
Piața imobiliară este împărțită în două domenii principale: piața imobiliară comercială și piața imobiliară rezidențială. Divizarea pieței nu este condiționată, toate tranzacțiile cu bunuri imobile comerciale și rezidențiale sunt determinate de legislația Federației Ruse.
Piața imobiliară comercială.
Acest segment al pieței este specializat în tranzacții cu bunuri imobiliare comerciale (clădiri, spații care nu sunt destinate locuințelor). Imobil comercial: birouri, depozite si spatii comerciale, terenuri pentru construcția lor, zonele subsolului și spații verzi, corpurile de apă, etc. - tot ceea ce este destinat utilizării de către persoane fizice sau juridice, în scopul de a beneficia ...
Imobilele comerciale includ, de asemenea, fabrici, fabrici care funcționează și dezmembrate.
Piața imobiliară rezidențială.
Piața imobiliară rezidențială se caracterizează prin tranzacții pentru cumpărarea și vânzarea, închirierea de apartamente și case. Apartamentele sunt principalul obiect al acestui segment al pieței imobiliare, deoarece ele reprezintă ponderea principală în tranzacțiile cu proprietăți imobiliare rezidențiale. Toate tendințele pieței sunt considerate în exemplul apartamentelor. Prețurile și cererea pentru clădirile rezidențiale diferă ușor de prețuri și de cererea pentru apartamente, dar în general ele variază în conformitate cu aceeași lege.
O parte separată a pieței imobiliare rezidențiale este formată din case de țară, cabane, cabane, precum și terenuri din interiorul și exteriorul orașului, destinate construcției de locuințe sau grădinăritului de către particulari. Tranzacțiile cu proprietăți imobiliare fac obiectul Codului locativ al Federației Ruse. Definește conceptul de locuință ca un set al tuturor locuințelor. Legea prevede că o locuință poate fi utilizată numai în scopul propus. Prin urmare, va fi imposibil să aranjați un birou în apartamentul pe care l-ați cumpărat fără să vă referiți la organele de stat pentru a efectua o procedură specială de retragere a acestuia din fondul locativ. Această procedură este, de asemenea, numită transferul de bunuri imobiliare de la locuințe la cele nerezidențiale. Deoarece fondul de locuințe (locuințe) este proprietatea statului, acesta este foarte reticent să-l reducă și nu este ușor să obțină permisiunea necesară.
Angajarea de bunuri imobiliare pentru a asigura o creanță monetară a creditorului gajist către cel garant este numită ipotecă.
Termenul "ipotecă" este utilizat în următoarele cazuri:
1) atunci când vorbește despre gajul de bunuri imobile deținute de creditor (de exemplu, terenuri, clădiri și structuri) în scopul obținerii unui împrumut ipotecar;
2) când persoana interesată primește fonduri monetare de la organizația de credit pentru achiziționarea ulterioară a bunului imobil (apartament). În același timp, împrumutul este vizat, ceea ce este semnificativ în ceea ce privește reglementarea juridică ulterioară a relațiilor juridice emergente, iar obiectul imobiliar menționat este promis instituției de credit.
În ambele cazuri, este comună angajamentul de a primi bani (împrumuturi, împrumuturi) de bunuri imobiliare (terenuri, întreprinderi, clădiri, construcții, apartamente etc.). Astfel, un credit ipotecar (de la hypotheke greacă - gaj) este un tip de gaj sub care proprietatea a promis (acestea sunt obiecte de imobiliare, de regulă, este terenul și clădirile pe ea) rămâne în posesia pledgor înainte de maturitate. În primul caz, definiția legală include următoarele: debitorul încheie un contract cu banca selectat de creditare ipotecară, și pe baza acestui acord dă debitorul banii necesari pentru a cumpăra un apartament (sau alte bunuri). A doua formă de garanții pentru credite ipotecare - în cazul în care același contract debitorului de a gaj nu nou, cumpărat apartamentul, iar cel vechi, care a fost deja deținută de către debitor înainte de încheierea contractului de ipotecă. Pentru utilizarea de credit emise de un debitor plătește banca specificat în contractul de împrumut interesul și pentru a reveni fondurile împrumutate sub formă de plăți lunare la banca, astfel cum sunt stabilite prin acordul de împrumut. Imobiliare (apartament) achiziționate pe credit rămâne în ipotecă (ipotecare) cu banca până când împrumutul este rambursat integral, deși împrumutatul va fi în mod oficial de locuințe. Cu toate acestea, în cazul modificărilor poziției financiare a debitorului, care, de exemplu, va avea ca rezultat imposibilitatea de a-și îndeplini obligațiile de credit, banca va vinde un apartament și să se întoarcă banii. Acest drept este prevăzut în art. 334 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căreia banca care a emis împrumutul pentru creditor drepturile obligației garantate are dreptul în caz de neplată de către debitor a obligației de a obține satisfacție din valoarea bunului gajat înaintea altor creditori ale persoanei. Întrucât, ca urmare a înregistrării unui credit ipotecar apare apariția unor noi relații juridice, trebuie să acorde o atenție la o serie de probleme juridice. Acest lucru trebuie făcut înainte de a semna un acord relevant cu banca pentru a ști despre toate consecințele posibile ale uneia sau alteia dintre acțiunile sale. Un gaj este o modalitate de a-și asigura o obligație, adică o ipotecă ca opțiune a unui gaj poate fi stabilită pentru a asigura o obligație de bază:
1) în baza unui contract de împrumut;
2) în baza unui contract de împrumut;
3) o altă obligație, inclusiv pe baza vânzării, contractului de leasing, contractului, unui alt contract, rău, cu excepția cazului în care legea federală prevede altfel.
Subiectul ipotecii. Lista de bunuri care pot fi ipotecate în baza unui contract de ipotecă este limitată de lege. Astfel, proprietatea imobiliară specificată în clauza 1, art. 130 Codul civil, ale cărui drepturi sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de către stat a drepturilor asupra proprietăților imobiliare și a tranzacțiilor cu acestea, inclusiv:
2) întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte bunuri imobile utilizate în activități antreprenoriale;
3) clădiri rezidențiale, apartamente și părți ale clădirilor și apartamentelor rezidențiale, care constau dintr-una sau mai multe camere izolate;
4) cabane, case de grădină, garaje și alte clădiri destinate consumului;
5) navele aeriane și maritime, navele de navigație interioară și obiectele spațiale.
Clădirile, inclusiv clădirile rezidențiale și alte structuri și structurile legate direct de pământ, pot face obiectul unei ipoteci supuse următoarei cerințe. clădire sau structură Ipoteca este permisă numai cu ipoteca simultană în conformitate cu același contract a terenului pe care se află o clădire sau structură, sau o parte a site-ului, oferind obiect funcțional ipotecat sau deținut de drepturile de leasing mortgagor în această zonă sau o parte a acesteia. În cazul în care terenul pe care sunt numite garanții aparține mortgagor privind dreptul de utilizare permanentă a terenurilor, dreptul de gaj nu este acoperit. Atunci când blocarea acestor obiecte unei persoane care dobândește dreptul de folosință a terenului în aceleași condiții și la același nivel ca proprietar anterior al proprietății.
Creditul ipotecar al clădirilor și apartamentelor rezidențiale are o serie de caracteristici. Nu este permisă ipotecarea unor case și apartamente individuale și multi-apartamente aflate în proprietate de stat sau municipale. Ipoteca o casa sau un apartament, deținut de minori, mobilitate redusă și a persoanelor cu handicap sub tutelă sau custodie se efectuează într-o procedură separată prevăzută de legislația civilă. Înstrăinarea locuinței în care trăiesc sub tutela unui membru al familiei proprietarului locuinței sau fără îngrijire părintească membrii minori ai familiei proprietarului, în cazul în care nu afectează drepturile sau interesele protejate prin lege de astfel de persoane, sunt permise cu acordul organului de tutelă și curatelă. Acest consimțământ poate fi dat în cazul în care drepturile sau interesele persoanelor menționate protejate prin lege nu sunt afectate în același timp. Consimțământul autorităților tutelare alienării și (sau) transferul unui credit ipotecar a spațiilor de locuit, care este locuit de persoanele menționate mai sus, sau o decizie motivată de a refuza să refuze astfel de consimțământ este prezentată solicitantului în scris, în termen de cel mult 30 de zile de la data cererii, cu cererea de a da un astfel de consimțământ și poate fi contestată în instanță.
În cazul în care un apartament ipotecar într-o clădire de apartamente, o parte din care, în conformitate cu articolul 1 art. 290 din Codul civil se situează în cota comună a creditorului și a altor persoane, cota corespunzătoare din dreptul de proprietate comună a clădirii rezidențiale este considerată a fi încorporată împreună cu spațiile rezidențiale. Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege federală sau prin contract, o casa sau un apartament, achiziționate sau construite în totalitate sau parțial, cu utilizarea fondurilor de credit ale băncii sau a altor fonduri organizații de credit sau împrumut țintă furnizate de o altă entitate pentru achiziționarea sau construirea unei case sau apartament, sunt considerate a fi angajamentul de la momentul înregistrării de către stat a dreptului de proprietate al debitorului la o casă sau un apartament rezidențial. Gajătorul pentru un astfel de gaj este o bancă sau altă instituție de credit sau o entitate juridică care a acordat un împrumut sau un împrumut special pentru achiziționarea sau construirea unei case sau apartamente rezidențiale. Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, obiectul ipotecii este considerat a fi gajat împreună cu bunurile în ansamblu. O parte din proprietate, a cărei divizare în natură este imposibilă fără a schimba destinația (un lucru indivizibil), nu poate fi un subiect independent al unei ipoteci. Un exemplu este situația când a devenit necesar să se obțină un împrumut ipotecar pentru o parte a clădirii, de exemplu, un etaj în clădire, deși proprietatea asupra acestei proprietăți a fost înregistrată ca obiect în general. Ipoteca poate fi stabilită pe proprietatea menționată mai sus, cu condiția ca aceasta să aparțină împuternicitului pe baza dreptului de proprietate sau a dreptului de gestiune economică. Așa cum am menționat deja, drepturile la aceasta trebuie să fie înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate imobiliară și a tranzacțiilor cu aceasta, iar acest fapt trebuie să fie confirmat prin documentele relevante.
Nu sunt permise următoarele proprietăți:
1) retras din circulație;
Cadrul de reglementare a creditării ipotecare în țara noastră se bazează pe un sistem de creditare ipotecară pe două niveluri.
Scopul cursului este de a justifica eficiența investiției în obiectul imobiliar. Pentru a atinge acest obiectiv, este necesar să rezolvăm următoarele sarcini:
1. calculează indicele de eficiență al investiției în obiectul imobiliar;
2. să stabilească valoarea maximă admisibilă a unui credit ipotecar și să calculeze plățile lunare pentru împrumut;
3. Justificați valoarea profitului propriu și a cotei fondurilor împrumutate în proiectul de investiție
Subiectul lucrării este evaluarea eficienței economice a investiției în această proprietate.
Venitul mediu lunar al debitorului este de 30 mii de ruble.
Cheltuielile obligatorii lunare - 3 mii de ruble.
1 proiect: achiziționarea unui depozit pe credit în districtul Zavodskiy (bulevardul Kuznetsky, 256), urmată de leasing
Costurile de investiții pentru proprietate - 105 mii ruble.
Potențial venit brut al proprietății - 80 mii ruble.
2: achiziționarea unui depozit pe credit în districtul Zavodskiy (str. Michurin, 15), urmată de leasingul acestuia
Costurile de investiții pentru proprietate - 145 de mii de ruble.
Venitul potențial brut al proprietății - 100 mii de ruble.
Calcularea indicatorilor de performanță a investițiilor în obiectul imobiliar
în cazul în care curent # 8209; perioada de returnare, ani;
Tn # 8209; numărul de ani care preced perioada de rambursare;
Vj # 8209; investiții necompensate la începutul perioadei de rambursare, p;
Vn # 8209; fluxul de numerar în perioada de rambursare, p.
unde TCHD # 8209; valoarea netă actuală a venitului, p;
AP # 8209; venit total redus, p;
OL # 8209; costurile proiectului, p.
unde KR # 8209; coeficientul de rentabilitate,%;
CHTSD # 8209; valoarea netă actuală a venitului, p.
unde KR # 8209; coeficientul de rentabilitate;
AP # 8209; Totalul rezultat în cadrul proiectului, r.
unde PD max # 8209; venitul total cumulativ total la o rată de actualizare de 1, p .;
PDmin # 8209; venitul total cumulativ minim, la o rată de actualizare de 2, p.
ZP # 8209; costurile proiectului, p;
st.d.1 # 8209; rata de actualizare 1,%;
st.d.2 # 8209; rata de actualizare 2,%;
st.d.1 + x # 8209; rata internă de rentabilitate,%.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: