Deținerea propriei locuințe este visul majorității familiilor tinere, în special celor care trăiesc în orașe mari. Prin urmare, afacerile de construcții suferă curajos orice criză. În același timp, dorința de a câștiga mai mult, folosind în același timp un minim de resurse și un minim de costuri, fără a vă împovăra cu obligații inutile - un scop încăpățânat al tuturor dezvoltatorilor.
Astăzi, cele mai comune scheme de investiții în construcții sunt:
• Încheierea vânzării de acord drepturilor de proprietate între dezvoltator și investitor, în care investitorul plătește banii, iar dezvoltatorul transferă dreptul de proprietate asupra drepturilor de proprietate - dreptul de opoziție, care va fi construit în viitor. Întrucât la momentul încheierii contractului, obiectul imobiliar nu există încă, dezvoltatorul nu poate transfera drepturi de proprietate și, prin urmare, transferă doar "drepturi de proprietate" la obiectul viitor.
• Achiziționarea de obligațiuni țintă fără dobândă. Emiterea unei obligațiuni - o garanție certifică investitorul care face fondurile și confirmă obligația dezvoltatorului de a transfera în viitor proprietatea. În același timp, este specific faptul că numai o entitate juridică care efectuează tranzacții cu valori mobiliare poate emite o astfel de garanție, a cărei prezență, în anumite relații, garantează îndeplinirea obligațiilor de către dezvoltator.
• Investiții în Fondul de finanțare a construcțiilor (FSF). Fondurile pentru finanțarea construcțiilor sunt create de instituții financiare, în principal de bănci, cu care investitorul încheie direct contracte și încheie contracte, care, la rândul său, garantează maxim ultima restituire, în cazul anulării contractului sau imposibilității finalizării construcției.
În același timp, în toate cele trei cazuri, partea obligatorie în aceste obligații este dezvoltatorul - o societate de construcții (dezvoltator), a cărei activitate principală este construcția.
Cu toate acestea, nu cu mult timp în urmă, un client a solicitat companiei noastre solicitarea de consiliere cu privire la riscurile de a încheia acorduri cu dezvoltatorul - o persoană fizică. O astfel de solicitare a provocat interes, pentru că a fost ciudat să aud despre dezvoltatori, care sunt indivizi. Cu toate acestea, după examinarea problemei, considerăm că este necesar pentru a face publică problema, deoarece dezvoltatorii savvy în acest caz, a fost proiectat un astfel de sistem, în cazul în care relația dintre investitor și dezvoltator nu există, nu este cea a oricărei terțe părți care ar putea garanta interesele financiare ale investitorului, și există chiar și o societate de construcții direct responsabilă de progresul construcției.
Diagrama arată astfel. O persoană fizică care este "constructor" cumpără teren pentru a construi o clădire cu mai multe etaje, considerată "pentru el însuși". Același persoană încheie independent acorduri contractuale cu companii care realizează astfel de construcții. În viitor, o persoană fizică - dezvoltatorul întocmește proprietatea asupra tuturor apartamentelor din clădirea nouă, care apoi vinde investitorilor conform contractelor de vânzare.
În acest caz, de regulă, transferul de fonduri pentru un apartament de către un investitor are loc cu mult înainte de semnarea contractului de vânzare, atunci când semnează un "contract preliminar". Conform acestui acord, o persoană - vânzătorul viitor se angajează într-o anumită perioadă de a încheia contractul principal de vânzare (și, prin urmare, pentru a construi, pentru a pune în funcțiune, și înregistrează dreptul de proprietate asupra obiectului), iar persoana - viitorul cumpărător trimite în momentul semnării majorității (și, uneori, 100%) pentru apartament.
Această schemă ridică prea multe întrebări, care creează riscuri semnificative pentru investitori. Vom discuta mai mult despre aceste riscuri.
În primul rând, cel mai semnificativ risc este că investitorul transferă fondurile în cadrul contractului preliminar, după cum sa menționat deja, cu mult înainte de proprietatea asupra proprietății. În conformitate cu Codul civil al Ucrainei, în cadrul contractului preliminar, părțile convin, într-un termen și în anumite condiții, să încheie un contract de bază. În același timp, în caz de eșec al condițiilor contractuale preliminare, și evitarea uneia dintre părți să semneze obligația principală, cealaltă parte poate să nu necesite încheierea acestui contract, așa cum ar fi contrar voinței libere a părților ca o caracteristică obligatorie a contractului. Tot ce este posibil să cereți din partea care a evitat este returnarea fondurilor și compensarea daunelor. În acest caz, chiar și în cazul în care partea „victimă“ și să fie în măsură să dovedească daune-interese astfel de încălcare cauzate, de a colecta fonduri de la individ de a practica o sarcină nerealistă, deoarece marea majoritate a cazurilor, atunci când este vorba de blocare a pieței înseamnă o persoană fizică - debitorul este „zero“ : fără nici o proprietate și bani. Astfel, în cazul imposibilității de finalizare, probabil, din motive care nu depind de dezvoltator pentru a reveni este puțin probabil ca banii investitorilor.
Al doilea, la care aș dori să atrag atenția, se află în afara planului juridic, dar are o mare importanță pentru investitor. Încheierea unui contract preliminar cu o persoană fizică, investitorul devine "tăiat de informații" din procedura de construcție. Investitorul nu știe cine este antreprenorul unei astfel de construcții, în ce stadiu se află construcția, cât de pregătite sunt documentele etc. Desigur, investitorul are dreptul de a solicita vânzătorului potențial despre toate aceste aspecte, cu toate acestea, iar viitorul vânzător are dreptul să refuze să le răspundă.
În plus, posibilitatea obținerii unui permis pentru construirea de case cu mai mult de 300 de locuitori (nivelul IV și V de complexitate a construcțiilor) pare ciudat. În acest sens, majoritatea dezvoltatorilor - persoane construi (4-5 etaje) casă mică, pentru a începe construcția care este suficient pentru a prezenta o declarație de la începutul lucrărilor de construcție, care arhstroykontrolya controale ale corpului numai pentru caracterul complet al datelor, în cazul corectitudinii umplerii, nu pot refuza să se înregistreze - și, în consecință, și nu pot împiedica construcția unei persoane de către un individ al unui bloc de locuințe "pentru ei înșiși".
Opacul rămâne și modul în care guvernul local face modificări ale planului general al unității administrativ-teritoriale pentru construirea unui bloc de locuințe de către un individ. Desigur, restricțiile privind cine poate face propunerile relevante și realizează construcția legislației nu conține, totuși, autorizarea unui individ pentru a construi case imense pentru a-și asigura propriile interese este, de fapt, foarte ciudat.
Dacă, totuși, în ciuda celor de mai sus, doriți să investiți în astfel de locuințe, trebuie să știți că prețul pe metru pătrat, de asemenea, nu corespunde, în final, cu ceea ce a declarat dezvoltatorul. Certificarea printr-un contract preliminar și principalele notariale și, din moment ce acestea sunt între indivizi, este necesară notarială lor, părțile, de comun acord, suportă costurile taxei de stat pentru acte notariale - în valoare de 1% din valoarea contractului, și pentru a colecta la Fondul de pensii - și în valoare de 1% din valoarea contractului. În același timp, dacă ultima taxă va fi plătită numai la încheierea contractului principal, taxa de stat va fi plătită de două ori. Având în vedere dorința dezvoltatorului de a-și minimaliza propriile cheltuieli, aceste plăți ar putea să cadă pe umerii investitorului. În plus, asigurarea acestor contracte de la notarii privați (care, în cele mai multe cazuri sunt „de buzunar“ de la dezvoltatori) pe umerii investitorului, de asemenea, du-te să plătească costul serviciilor unui notar, care poate varia în regiunea de 1-2% din prețul de achiziție.
În plus, în conformitate cu Codul fiscal al Ucrainei, pentru o tranzacție privind cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare în acest caz, vânzătorul trebuie să plătească un impozit de 5% din prețul contractului. Dezvoltatorul, care în aceste relații acționează în calitate de vânzător, de asemenea, care nu dorește să-și plătească obligațiile față de stat, cu siguranță va cere investitorului să compenseze valoarea fiscală. Astfel, în medie, costul apartamentului crește cu 9-10% din valoarea declarată.
Dacă acest lucru nu a speriat investitorul, atunci vom oferi câteva sfaturi privind încheierea de acorduri cu astfel de dezvoltatori.
În primul rând, înainte de a semna contractul preliminar și de a transfera fonduri, verificați proprietatea dezvoltatorului pentru teren. Aceasta poate fi confirmată de un act de stat pe teren și de un document pe baza căruia dezvoltatorul a dobândit dreptul de proprietate (de exemplu, un contract de vânzare, cadou, decizie judecătorească etc.). În plus, este necesar să se verifice existența unei declarații privind începerea lucrărilor de construcție și înregistrarea acesteia la organul competent al supravegherii construcțiilor.
La semnarea contractului preliminar, este necesar să se verifice disponibilitatea acordului privind returnarea fondurilor în caz de evaziune a vânzătorului de la încheierea perioadei contractului de bază pentru încheierea contractului de bază, răspunderea vânzătorului pentru o astfel de evaziune și, dacă este indicat, definiția „eșecul de a semna acordul“ .
Înainte de a transfera fonduri, trebuie să încercați să minimalizați suma de plată anticipată. În plus, este, de asemenea, în valoare de încercarea de a oferi dezvoltator fondurile transferate la notarul, sau la contul adecvat pentru depozitarea lor în bancă.
Înainte de semnarea contractului principal, asigurați-vă că pentru a verifica obiect pentru respectarea tuturor stabilite și un cerințe numit, pentru că după semnarea contractului principal de la dezvoltator nu poate fi introdusă împotriva cererii, deoarece nu este construit pentru tine (ca în cazul încheierii companiilor de construcție a contractului), dar numai a trecut obiectul asa cum este.
După semnarea contractului principal, este necesar să se obțină de la notar documentele care atestă plata taxei de stat, încasarea la Fondul de pensii și plata pentru serviciile notariale, deoarece aceste plăți se află în primul rând pe umerii investitorului.
Astfel, achiziționarea de locuințe noi de la dezvoltator - o persoană poartă pentru investitor un număr semnificativ de riscuri și ascunse "capcane". Prin urmare, atunci când decideți dacă să investiți în astfel de construcții, investitorul ar trebui să cântărească cu atenție argumentele pro și contra și să decidă dacă să salveze astfel de riscuri.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: