Închirierea spațiilor rezidențiale de către persoane juridice
Alexey Leiba, consilier juridic, OOO Uralvodokanal
Paragraful 2 al articolului 671 din Codul civil prevede că o locuință este disponibilă în posesia și (sau) folosirea persoanelor juridice numai pe baza unui contract de închiriere sau de alt contract și numai pentru șederea cetățenilor.
Astfel, să închirieze spații, spre deosebire de contractul de spații de muncă, care este un tip distinct de contract de (capitolul 35 din Codul civil), dispozițiile generale ale acordului de închiriere specificat în § 1 din capitolul 34 din Codul civil.
Persoane juridice și locuințe de închiriere
Apariția clauzei 2 a articolului 671 din capitolul 35 din Codul civil al Federației Ruse înseamnă că nu este posibilă utilizarea locuinței prematur (nu pentru reședința cetățenilor). După cum reiese din această regulă, închirierea unei locuințe este un fel de arendă, mai degrabă decât închirierea unei locuințe.
Din punct de vedere juridic, între furnizarea de spații către chiriaș - persoană juridică și acordarea ulterioară a cetățenilor locuinței (de exemplu, angajat al său) trebuie să existe un alt contract pe care spațiile închiriate este transferată către cetățeanul să rămână (cel mai adesea este un contract de muncă sau a prevederilor contractului sau acord suplimentar la acesta), dar, în orice caz, nu este o subînchiriere de locuințe.
După cum remarcă M. Braginsky, "adevăratul sens al paragrafului 2 al art. 671 din Codul civil este că o entitate nu poate închiria spațiu de locuit „pentru sine“: folosi ca un spațiu pentru un birou, magazin, magazin, etc astfel la ședere a cetățenilor .. Nu există altă restricție a normei corespunzătoare ".
În opinia noastră, ar trebui să fim de acord cu această afirmație, dar numai cu unele rezerve.
Majoritatea entităților juridice folosesc spațiile de locuit închiriate pentru reședința angajaților lor, trimiși pe călătorii de afaceri într-o anumită localitate. Foarte des în contractul de muncă cu directorul companiei include, de asemenea, o clauză care să ateste că angajatorul se obligă să-i asigure cu facilități rezidențiale pentru cazare de sine și a familiei sale, precum și plata chiriei și să plătească serviciile comunale.
Există o concluzie și contracte de închiriere trilaterale spațiilor rezidențiale în care părțile sunt proprietar (locator), o persoană juridică (locatar) și angajat al său, ceea ce înseamnă că prozhivat2.
Punctul de vedere al instanțelor superioare din Federația Rusă pentru închirierea de locuințe. Compoziția obiectului contractului de închiriere
Trebuie avut în vedere faptul că anumite legi HOA (în scopul de a controla leasing (angajare) sediul sau altfel) prevăd condominii notificări ulterioare privind încheierea de contracte de închiriere, care nu afectează valabilitatea contractului de leasing.
Astfel, într-unul din cazuri, TJM a solicitat instanței de arbitraj pentru IPV al KVS. și SA "COTENERGO" cu o cerere de recunoaștere a nulității contractului de închiriere, referindu-se la articolele 168, 170 din Codul civil al Federației Ruse.
Arbitrajul din revendicarea regiunii Voronej a fost respinsă, și, prin urmare, Hoa a depus un apel plângere, având în vedere că decizia instanței a fost făcută cu încălcarea normelor de drept material, pentru că tranzacția nu este validă ca nesemnificativă (imaginar) adogovor nu arendyfakticheski executat.
În plus, reclamantul se referă la încălcarea IP KVS. HOA statut, din moment ce, în conformitate cu punctul 4.7 din Statutul pomescheniyamogut rezidențiale da membrilor parteneriatului altor persoane (cetățeni) să trăiască la notificarea osnovaniidogovoraarendys a consiliului de Hoa în scopul de angajamente corespunzătoare și rezonabile a plăților pentru serviciile comunale.
Având în vedere aceste circumstanțe, instanța de primă instanță a concluzionat în mod legal și rezonabil că nu a existat o încălcare a dreptului reclamantului de a fi protejat.
În ceea ce privește compoziția subiectului contractului de închiriere (mai întâi de toate, suntem interesați de partea chiriașului), ar trebui de asemenea de acord cu domnul Braginsky că "p. 2 linguri. 671 din Codul civil al Federației Ruse în general, nu există restricții asupra compoziției subiectului de închiriere a unei locuințe. În consecință, din partea atât chiriașului, cât și locatorului, pot acționa atât persoanele juridice, cât și cetățenii. Și aceasta se aplică în totalitate contractelor încheiate după intrarea în vigoare a părții a doua a Codului civil al Federației Ruse "3.
De foarte multe ori din partea locatorului sunt cetățenii înregistrați ca antreprenori individuali, așa cum se poate vedea din litigiul de mai sus.
Necesitatea de a înregistra un contract de închiriere pentru o locuință, încheiat pentru un an sau mai mult
Semnarea contractului de închiriere a spațiilor cu o persoană juridică, trebuie amintit că înregistrarea unui astfel de acord cu Serviciul federal de înregistrare este necesară numai în cazul în care se încheie pe o perioadă de un an sau mai mult (alineatul 2 al articolului 651 din Codul civil), spre deosebire de contractul de leasing comercial de locuințe.
Terminarea anticipată a contractului de închiriere
Din cauza schimbărilor constante ale situației economice din țară (non-plăți, organizațiile de faliment, creșterea ratelor dobânzilor băncilor de confinare a garanției, etc.) sunt aspectele relevante de încetare anticipată a contractului de închiriere.
Acordul poate fi reziliat prematur atât la inițiativa locatorului, cât și la inițiativa locatarului.
Articolul 619 din Codul civil enumeră motivele pentru care contractul poate fi reziliat de către instanța de judecată la cererea proprietarului (de exemplu, în cazul în care locatarul utilizează proprietatea în încălcarea termenilor contractului, sau mai mult de două ori la rând nu plătește chiria).
Trebuie reținut faptul că proprietarul are dreptul să ceară rezilierea anticipată a contractului numai după ce a dat chiriașului un avertisment scris despre necesitatea de a elimina încălcarea și de a-și îndeplini obligația într-un termen rezonabil. Voi da un exemplu.
Ulterior, reclamantul specificat revendicările, a solicitat sudrastorgnutdogovor arendyi pârâți bind Ltd. (.) Și A. transferul cheilor certificatului de acceptare peredachikvartirui de la ea imediat după intrarea în vigoare a deciziei.
Instanța de primă instanță a dat în judecată în totalitate.
În apelul de recurs, A. i-a cerut să anuleze, având în vedere încălcările legii materiale și procedurale de către instanța de primă instanță.
După verificarea dosarului în argumentele recursului unui cetățean A. Completul de judecători ai instanței regionale găsit nici un motiv de anulare a unei hotărâri judecătorești, hotărâre în conformitate cu legea și circumstanțele reale, și a declarat după cum urmează.
În conformitate cu Codul articolului 619Grazhdanskogo TXRF cerere arendodatelyadogovorarendymozhet fi dizolvat de către o instanță în cazurile în care locatarul este mai mult de două ori la rând după plată nu ustanovlennogodogovoromsroka vnositarendnuyuplatu după chiriaș notificării scrise de necesitatea de a-și îndeplini obligațiile sale într-un termen rezonabil.
executarea necorespunzătoare a atribuțiilor de către oplatearendnoyplaty respondent egală cu dimensiunea de plată pentru locuințe și servicii comunale (punctul chirie 3dogovora), și astfel o încălcare a companiei (.) Usloviydogovoraposluzhilo cauză semnificativă pentru proprietar de tratament în instanță cu un proces la dosrochnomrastorzhenii contractului.
În cetățeanul recurs Alexander a subliniat că, în calitate de subchiriaș, este oportun și complet plăti pentru utilități, datoria a fost format din vina unui terț care nu trăiesc și nu trăiesc vkvartire, ci pentru că nu există nici un motiv să creadă că au fost vreodată Ltd. (.) au fost încălcate condițiile esențiale ale contractului.
După cum este indicat de către consiliul judecătorilor instanței regionale specificate argument nu implică eliminarea a avut loc în cazul unui act judecătoresc, deoarece circumstanțele în care datoria sa format pe municipale și, în consecință arendnymplatezham nu sunt semnificative din punct de vedere. Fundamentală pentru dlyarastorzheniyadogovoraarendyyavlyaetsya chiriaș neachitării plătește pentru utilități, iar reclamantul a fost observat procedura de pre-proces de soluționare a litigiilor prevăzute de clauza 8dogovoraarendy.
Conform articolului 620 din Codul civil al Federației Ruse la solicitarea contractului de leasing chiriaș poate fi reziliat prematur de către instanța de judecată, de exemplu, în cazul în care proprietatea în virtutea unor circumstanțe pentru care locatarul nu este responsabil, este într-o stare care nu se potrivesc pentru utilizare (de exemplu, în cazul în care casa va fi recunoscută în regim de urgență de urgență , dar locuitorii săi nu au unde să se stabilească).
Rezumând cele de mai sus, ar trebui să reținem următoarele.
În primul rând, în cazul încheierii contractului de închiriere între individ și persoana juridică este întotdeauna o formă simplă scrisă a contractului de închiriere a spațiilor (paragraful 1 al articolului 161, alineatul 1 al articolului 609 din Codul civil).
În al doilea rând, orice contract de închiriere presupune egalitatea părților - chiriaș și proprietar - ca subiecți cifra de afaceri civilă (acest lucru este foarte important), și nici o protecție suplimentară din partea statului în primul rând pentru cetățean-proprietar nu are.
În al patrulea rând, în timp ce închirierea entitate de locuințe ultimele acte în legătură cu locatorului (persoana fizica care nu este un antreprenor individual) agent fiscal, și, prin urmare, în virtutea legislației fiscale este obligată să păstreze la ea și transfer la bugetul de impozitul pe venitul personal de 13 $ % din suma veniturilor pe care le-a primit (articolul 224 alineatul (1), articolul 226 alineatul (1) din Codul Fiscal al Federației Ruse).
În cuvinte simple, în cazul în care valoarea chiriei specificate în contractul de 15 mii. Ruble pe lună, proprietarul de proprietate va trebui să se bazeze doar o sumă de 13 050 de ruble (15 000 minus 13%).
În plus, autoritățile de la Moscova au fost recent preocupate de completarea bugetului orașului cu impozite provenite din veniturile din chiria locuințelor și, în diferite moduri, încercarea de a convinge cetățenii să plătească impozite.
Braginsky M.I. Vitryansky VV Ordinul nr. S. 658.
Trimiteți-le prietenilor: