Tema HOA nu iese din imagine din momentul în care a apărut în legislația rusă
Această formă organizațională și juridică, unind proprietarii de spații rezidențiale ale unui bloc de locuințe.
Astăzi vom vorbi despre modul în care chiriașii care au creat HOA, scapă de compania de management neglijent și câștigă o posibilă dispută cu ea.
Proprietarii de spații într-o clădire cu apartamente trebuie să aleagă o metodă de control astfel de acasă, de exemplu pentru a organiza proprietarii de case sau de a angaja un participant profesionist la piața serviciilor de locuințe - societate de administrare (Clauza 2, articolul 161ZHK RF ..). În cazul în care metoda de gestionare nu este aleasă, societatea de administrare determină în mod competitiv municipalitatea. Fiecare dintre aceste forme de conducere are caracteristici proprii.
Proprietarii de case - o organizatie non-profit care reprezinta unirea proprietarilor de spații și a creat pentru gestionarea proprietății comune într-o clădire de apartamente (articolul 135 din RF LC.). Decizia de a înființa HOAs ia proprietarii de spații în adunarea generală cu o majoritate (peste 50%) din voturile din totalul voturilor proprietarilor de spații într-o astfel de casă. Atunci când alegeți modalitatea de gestionare a contractelor de întreținere a locuinței, consiliul HOA se pronunță în numele chiriașilor. Consiliul de administrație dispune de banii, controlează calitatea serviciilor de locuințe și servicii comunale, primește plăți pentru aceștia și efectuează decontări.
Gestionarea casei prin HOA este asociată cu anumite dificultăți. Astfel, asociația menține înregistrări contabile și prezintă autorităților fiscale înregistrările contabile. În plus, HOA este obligată să aprobe anual la adunarea generală a membrilor parteneriatului estimările veniturilor și cheltuielilor pentru anul respectiv, precum și un raport privind implementarea acestor estimări. Prin urmare, este posibil să aveți nevoie de un contabil. De asemenea, este important ca încheierea, în numele chiriașilor, a contractelor de întreținere a casei cu societatea de administrare să necesite cunoștințe juridice speciale.
Astfel, gradul de implicare a ocupanților în controlul de origine - principalele diferențe criteriul acestor două forme. Este greu de spus care este mai bun: o parte activă în gestionarea de către Hoa, atunci când locuitorii ample posibilități de a influența în mod direct îmbunătățirea acasă și calitatea serviciilor, sau pasiv, atunci când chiriașii nu sunt grevate de preocupările municipale și minimal implicate în procesul de luare a deciziilor de management.
Motive pentru schimbarea metodelor de gestionare
societate de management al relațiilor cu proprietarii spațiilor se bazează pe așa-numitul contractul de apartament cu casa de gestionare. Ghidat de acestea, societatea de administrare pe instrucțiunile proprietarii spațiilor în perioada convenită de plată va presta servicii și de a efectua lucrări la întreținerea corespunzătoare și repararea proprietății comune într-o clădire de apartamente, pentru a furniza servicii publice către proprietarii spațiilor, precum și efectuarea altor activități care vizează realizarea obiectivelor de management apartament casa.
Când se schimba modul în care este rulată casa, problema cheie pentru proprietari este capacitatea de a rezilia unilateral contractul de administrare.
Interpretarea sistematică a normelor legislației civile și de locuințe conduce la concluzia că gestionarea contractului a clădirii de apartamente pe natura sa juridică, nu este doar un acord de servicii de plătit și un tip special de contract supus unui regim juridic special. Până de curând, instanțele de arbitraj au aderat la acest punct de vedere.
Motivele pentru care chiriașii prompt să abandoneze serviciile societății de administrare sunt diferite. Cele mai frecvente sunt supraîncărcarea și furnizarea necorespunzătoare a serviciilor.
În justificare, companiile de administrare afirmă că sunt ghidate de considerentele "dezvoltării afacerii", având în vedere faptul că există un anumit prag în costul serviciilor care le permite să ofere calitatea corespunzătoare. Dar nu există multe exemple în care mijloacele proprietarilor merg într-adevăr să crească eficiența și re-echiparea comunicațiilor.
Furnizarea necorespunzătoare a serviciilor
Cerințele privind procedura de furnizare și de calitate a serviciilor publice sunt stabilite în prezent în Normele privind furnizarea de servicii publice cetățenilor (denumite în continuare "regulamentele actuale") [3]. Deci, temperatura minimă în camerele de zi nu ar trebui să fie mai mică de +18 grade Celsius, în camerele de colț - nu mai puțin de +20 grade Celsius. Deviația temperaturii aerului într-o clădire rezidențială nu este permisă. Pentru fiecare oră de deviere, taxa lunară pentru încălzire trebuie redusă cu 0,15% pentru orice grad de deviere (anexa 1 la regulamentele în vigoare).
Este important ca chiriașii să furnizeze dovezi privind furnizarea necorespunzătoare de servicii de locuințe și servicii comunale. Dar nu este întotdeauna ușor să faci asta.
De exemplu, atunci când se raportează la serviciul de dispecerat de urgență problema cu privire la furnizarea de servicii publice (de exemplu, de mult timp retezate apa calda), trebuie să vă asigurați că ofițerul a înregistrat o cerere într-un registru special, și a făcut un semn că consumatorul este informat cu privire la motivele pentru eșecul în furnizarea de servicii . Fără acest nivel de eșec de a furniza servicii nu pot fi considerate acceptate de societatea de administrare. În cazul în care un angajat de urgență serviciu de expediere necunoscut cauza eșecului în furnizarea de servicii publice trebuie să scrie un document (secțiunea VIII din Regulamentul).
Casa a trecut - casa a acceptat!
După decizia privind stabilirea condominii și metoda de gestionare a schimbărilor de administrare a unei case de apartamente merge la un astfel de parteneriat. Dar, după cum arată practica, companiile de operare sunt în nici o grabă de a transfera Hoa hățurile: refuză să dea documentația tehnică pe casa, de a face apel împotriva deciziei adunării generale a proprietarilor de spații nu se repatrieze rămășițele bani colectate pentru reparația capitală a casei.
Lupta pentru documentare
Dacă schimbați managementul acasă mod, inclusiv societatea de administrare HOA 30 de zile înainte de încetarea contractului de management al cladirii de apartamente este obligat să transfere documentația tehnică pentru a acestuia și a altor documente legate de administrarea casei (pag. 10 Art. 162 LC RF). De regulă, această cerință este încălcată.
Documentația tehnică aparține proprietarilor clădirilor din blocul de locuințe.
Documentația tehnică trebuie transferată gratuit
Realizarea metodei de administrare a clădirii cu mai multe apartamente aleasă de proprietarii spațiilor nu depinde de transferul documentației tehnice în clădirea cu apartamente și de alte documente legate de administrarea unei astfel de locuințe.
Vă rog să aducă cerințele legislației Federației Ruse și prezenta scrisoarea organizațiilor de locuințe și utilități, asociații de proprietari, locuințe sau alte cooperative de consum specializate care operează în Federația teritoriile și municipalități din Rusia, și să le aranjeze o explicație, dacă este necesar.
Director al Departamentului de locuințe și servicii comunale R. E. Mukumov
Revendicări privind procedura de organizare a unei adunări generale
Listați cele mai frecvente argumente:
- absența, la reuniune, a cvorumului necesar în mai mult de 50% din voturi;
- lipsa în procesul-verbal al adunării generale a motivelor de încetare a contractului cu societatea de administrare (clauzele 8.1 sau 8.2 din articolul 162 din LC RF);
- discrepanța formei de buletine de vot pentru absența cu cerințele art. 47 LCD al Federației Ruse;
- discrepanța problemelor supuse votului cu privire la chestiunile de pe ordinea de zi a adunării generale;
- notificarea necorespunzătoare a proprietarilor locațiilor cu privire la desfășurarea votului în absență.
Cu alte cuvinte, societățile de administrare oferă arbitri pentru a evalua forța juridică a deciziilor adunării generale. Instanțele sunt ambivalente cu privire la posibilitatea unei astfel de evaluări.
Bani pentru revizie
Taxa pentru spațiile de locuit și serviciile comunale pentru proprietarul unei premise într-o clădire de apartamente include, în special, o taxă pentru servicii și lucrări de reparații capitale de bunuri comune într-un bloc de apartamente (clauza 2, articolul 154 din RF LC).
Periodicitatea reviziilor este determinată în conformitate cu instrucțiunile actuale de desfășurare a întreținerii preventive, elaborate și implementate în conformitate cu cerințele regulilor și instrucțiunilor organelor de supraveghere de stat relevante. Acest lucru este menționat în paragraful 1.7 al Instrucțiunilor privind compunerea, procedura de elaborare, aprobare și aprobare a estimărilor de proiectare pentru repararea capitalului clădirilor rezidențiale MDS 13-1.99 (în continuare - instrucțiuni) [4]. Reparațiile și timpul de reparație sunt determinate pe baza condițiilor tehnice și a caracteristicilor de proiectare ale instalațiilor. Documentul principal care descrie starea tehnică a clădirii și reflectă nevoia de revizie este un pașaport tehnic (clauza 1.13 din Instrucțiune).
Revizia se efectuează numai pe proiectele și estimările aprobate (secțiunea 1.14 din Instrucțiune). Plățile lunare ale proprietarilor de spații pentru astfel de reparații se formează pe baza estimărilor pentru muncă: suma este împărțită la estimarea pentru suprafața totală a spațiilor rezidențiale și nerezidențiale și pentru numărul de luni în care costul reparațiilor va fi plătit.
Astfel, periodicitatea revizuirii unui apartament depinde de starea sa tehnică. Fondurile pentru reparațiile acumulate în contul HOA sau în compania de administrare, proprietarii clădirilor din blocul de apartamente fac lunar. Având în vedere că, în medie, repararea unei astfel de case are loc la fiecare zece ani, când se schimbă metoda de gestionare, apare o dispută privind soarta acestor fonduri.
Evident, odată cu schimbarea corespunzătoare a modului de gestionare a casei, reținerea unui astfel de reziduu ar trebui să fie recunoscută ca o îmbogățire fără justă cauză. În cazul restituirii prealabile a soldului neîncărcat, suma restului este supusă unei penalități de dobândă conform art. 395 Codul civil al Federației Ruse.
2. Pentru a monitoriza utilizarea fondurilor colectate, este logic să se formeze o comisie de numărare și revizuire din rândul proprietarilor de spații sau să se atragă un profesionist contabil pe bază contractuală. Acest control va elimina abuzurile din partea conducerii HOA (consiliului de administrație și a președintelui consiliului de administrație) și va obține economii semnificative prin gestionarea cu pricepere a finanțelor.
3. În faza de alegere a modului de administrare a casei, în etapa de încheiere a unui contract cu societatea de administrare, precum și în cazul disputelor cu fosta entitate de conducere, contactați avocații. Pe cât de bine este compilat acordul privind gestionarea blocului de apartamente, cinstitul companiei de management și calmul chiriașilor depind în mod direct.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: