Sursă foto
Contractul de închiriere pentru multe companii este o capcană în noile condiții economice. Veniturile scad, ratele ridicate sunt prea scumpe, dar mișcarea amenință pierderi și mai mari. Este posibil să se rezilieze acest contract fără consecințe? Într-o astfel de situație, este util să se cunoască nuanțele legale ale legislației. Uneori ajută la ieșirea dintr-o situație dificilă.
Unilateral - nu este luată în considerare
Astăzi, atunci când companiile reduc costurile prin toate mijloacele disponibile, plata pentru o cameră se află în centrul atenției. Deseori trecerea la un loc mai ieftin poate fi o cale de ieșire dintr-o situație financiară dificilă, dar contractul de închiriere încheiat, încheiat într-un moment în care nimeni nu se gândea la o recesiune, nu o permite. În caz de reziliere anticipată, locatarul pierde fie depozitul de asigurare, fie plătește o amendă în suma de plată pentru trei până la șase luni de chirie, sau chiar pentru întreaga perioadă rămasă.
Opțiunea cea mai preferată pentru a se ocupa de proprietar este un acord de decontare. Trebuie să înțelegem că legea este pe partea laterală a camerei de master, iar multe companii reușesc să-l convingă să facă concesii și de a reduce costurile, dar unii proprietari, conștienți de avantajele poziției sale, refuzând să facă acest lucru. În cazul în care contractul nu prevede încetarea anticipată, proprietarul nu își asumă niciun risc. În acest caz, după cum a informat Anna Kozlovsky, o companie de consultanță avocat „Prospect“, „poate oferi posibilitatea de compensare sau un alt compromis care va fi acceptabil pentru chiriaș.“
Adesea, chiriașul consideră că, dacă eliberați spațiul ocupat și nu mai plătiți, atunci contractul va înceta să fie eficient. Indiferent cum este! Acest lucru servește doar ca o ocazie pentru proprietar de a face apel la instanța de judecată. Chiar dacă compania chiriașului trimite o notificare scrisă despre plecarea sa sau o propunere de reziliere a contractului, nimic nu se va schimba. Acordul trebuie să fie bilateral și documentat. „Cu toate acestea, dacă putem convinge proprietarul să semneze actul de acceptare și transferul de proprietate, în cazul de manipulare proprietar în instanța de judecată chiriaș va fi eliberat de obligația de a plăti chiria, chiar și în cazul în care contractul nu este fost legal încheiată“, - spune Valentina Bolgova, un avocat senior al Tenzor Grupul de consultanță. Dar proprietarul nu poate semna un astfel de act decât accidental sau prin neglijență.
Încercați să încalce prevederile acordului care prevede încetarea anticipată din partea locatorului, care este, proprietatea daune, iar ultima să renunțe sub revizia contractului, avocații nu recomanda, deoarece aceste încălcări sunt baza pentru recuperarea de chiriaș valoarea daunelor.
În cazul în care capacitatea
Când radiatorul este defect
„În conformitate cu paragraful 1 al articolului 612 din Codul civil proprietarul este responsabil pentru deficiențele proprietății închiriate, împiedicând în totalitate sau parțial plăcerea lor, chiar dacă în momentul încheierii contractului nu știa despre ele“, - spune Vladimir Bolgova. Și acesta este cel de-al doilea caz, care poate duce la terminarea legală a contractului.
În practica instanței au existat situații în care instanța a satisfăcut pretențiile chiriașului care a descoperit o funcționare defectuoasă a radiatoarelor, pe care proprietarul nu le-a informat. Într-o astfel de situație este necesar să se elaboreze un act cu participarea unui reprezentant al organizației de întreținere a locuințelor sau al unui consiliu public teritorial, să se contacteze un reprezentant al SES.
Valabil motiv pentru rezilierea contractului de închiriere pot fi ascunse puncte slabe semnificative în proprietate a fost închiriat, și anume o condiție de urgență a echipamentului de inginerie, incalzire, canalizare, alimentare cu apă caldă și rece, stație de alimentare cu energie termică, sisteme de control al focului, lifturi; grad ridicat de deteriorare a clădirii. Cu excepția cazului, desigur, atunci când transferul toate au fost convenite instalațiile de mai sus și nu au putut fi detectate din cauza lipsei documentației tehnice (astfel încât chiriașul nu știu despre starea reală a spațiilor).
De asemenea, în conformitate cu Alexander Kozlovsky, locatorul poate fi imputată o modificări neautorizate (nu coordonate cu autoritățile de reglementare), dintre care chiriașul nu au știut sau ar fi trebuit cunoscute, în cazul în care conduce, de exemplu, în caz de accidente de rețele de apă și căldură.
Motivul încetării anticipate a contractului de închiriere este și neconformitatea securității sediilor cu standardele stabilite în Federația Rusă. De exemplu, poate fi un fond crescut de radiații. După ce a reușit să-și dovedească situația, chiriașul, ca și în primul caz, are dreptul nu numai să rezilieze contractul, ci și să obțină despăgubiri pentru daune și plata penalităților.
În termeni rezonabili, potrivit lui V. Bolgovoi, înțelegeți o astfel de perioadă, necesară pentru a menține proprietatea într-o stare normală și utilizabilă. "Reclamantul trebuie să dovedească existența unor motive pentru rezilierea contractului, iar inculpatul are dreptul să demonstreze că termenul prevăzut pentru eliminarea încălcărilor nu este rezonabil", consideră avocatul. - În plus, locatarul trebuie să țină cont de faptul că cererea sa de reziliere a contractului nu va fi îndeplinită dacă locatorul este în timp ce instanța decide să rezilieze contractul pentru a elimina încălcările ".
Cel de-al patrulea caz, care dă chiriașului dreptul de a cere un "divorț" - atunci când proprietatea este nepotrivită pentru utilizare din cauza unor circumstanțe pentru care chiriașul nu răspunde. Aici vorbim în primul rând despre circumstanțele unei forțe insuperabile. Acestea sunt incendii, inundații, cutremure, contaminarea chimică a terenurilor ca urmare a unui accident, înființarea unui serviciu de servire privat sau public care face imposibilă folosirea proprietății în scopul urmărit.
Desigur, chiriaș în orice caz, nu ar trebui să recurgă la o astfel de metodă barbară ca incendiere, pentru că în cazul în care instanța constată implicarea sa în activități ilegale, va fi urmărită penal și va trebui să compenseze pentru toate daunele către locator. În plus, în practica judiciară a fost un precedent, în cazul în care focul nu este recunoscut de forță majoră: întrucât distrugerea bunurilor a avut loc ca urmare a unor acțiuni ale unor terțe părți, iar autorii nu sunt găsite.
Criza este forța majoră
În cele din urmă, există un lucru de genul "o schimbare semnificativă a circumstanțelor", care este considerată forță majoră de drept. „O schimbare în circumstanțe recunoscute semnificative atunci când acestea sunt modificate, astfel încât, dacă părțile ar fi putut prevedea în mod rezonabil, contractul nu ar fi fost încheiate de acestea sau ar fi fost încheiate în mod substanțial în termeni diferiți,“ - se arată în paragraful 1 al articolului 451 din Codul civil. De fapt, aceasta se referă la criza economică, care a limitat capacitatea multor companii de a plăti în cadrul contractului de închiriere.
Dar nu totul este atât de simplu. Pe lângă schimbarea semnificativă a circumstanțelor, reclamantul trebuie să dovedească existența a patru condiții (clauza 2 a articolului 451 din Codul civil al Federației Ruse):
- la momentul încheierii contractului, părțile au procedat la premisa că nu s-ar produce o astfel de schimbare a circumstanțelor;
- schimbarea circumstanțelor este cauzată de motive pe care reclamantul nu le-a putut depăși după apariția lor, cu gradul de grijă și diligență care i-au fost impuse de natura contractului și de condițiile de afaceri;
- în executarea contractului fără modificări, reclamantul ar fi în mare parte lipsit de ceea ce avea dreptul să se aștepte la încheierea contractului;
- din cifra vamală a cifrei de afaceri sau din esența contractului nu rezultă din faptul că reclamantul poartă riscul schimbării circumstanțelor.
"Din păcate, nici legislația internă, nici cea internațională nu conțin o listă obligatorie și completă a circumstanțelor de forță majoră. În cazul în care într-un anumit contract de închiriere în articolul privind forța majoră (forță majoră), nu sunt specificate cazuri, care dorește să se refere un chiriaș pentru a dovedi în instanță cazul lor va fi foarte dificil, - a declarat Dmitri Donskoi, șeful de activități imobiliare comerciale ale companiei " FinesseCo. " - Proprietarul, la rândul său, insistă asupra faptului că pentru astfel de situații neprevăzute, și există depozite de securitate și penalități, precum și pentru a explica faptul că, de asemenea, vor suferi pierderi din cauza încetarea anticipată a depozitului contractului și de securitate să le compenseze parțial la el ".
Practica judiciară în determinarea situațiilor de forță majoră este contradictorie și contradictorie. De regulă, în contextul unei schimbări drastice a circumstanțelor, o creștere accentuată a cursului de schimb al monedei străine nu este recunoscută. Încălcarea obligațiilor din partea contractorilor debitorului nu se aplică în cazul acestora. În același timp, o schimbare semnificativă a circumstanțelor este, de exemplu, o creștere imprevizibilă a prețurilor la resursele de combustibil și de energie. A existat un precedent când instanța a acordat cererea de reziliere a contractului din cauza lipsei de finanțare, care a trecut exact ca o schimbare semnificativă a circumstanțelor.
După cum puteți vedea, există o mulțime de oportunități de a pune capăt contractului de închiriere. Cu toate acestea, înainte de a emite un ultimatum proprietarului sediului, trebuie să consultați un avocat cu experiență în rezolvarea acestor probleme. El va clarifica toate șansele de succes în instanță și va solicita ordinea acțiunilor. În cele din urmă, și chiar și avocații sunt de acord cu acest lucru, înainte de a se grăbi în îmbrățișarea lui Themis, ar trebui să profite de toate căile pașnice de rezolvare a problemei.
Trimiteți-le prietenilor: