Obiectele de evaluare a resurselor naturale pot fi:
rezervele de resurse naturale;
obiecte naturale din proprietate, precum și
diverse drepturi asociate utilizării acestora (chirie,
concesiune, drepturi de construcție etc.);
serviciile ecosistemice și avantajele pentru mediu (funcții realizate de obiecte naturale);
Sub rezerva resurselor naturale se înțelege numărul lor, care, atunci când este extras sau extras, poate deveni un bun sau un obiect de consum personal. De exemplu - rezervele de petrol și gaze din câmpuri, numărul de animale din zonele de vânătoare, stocul de lemn în pădurile etc.
Un obiect natural înseamnă un anumit spațiu, teritoriu sau pământ cu tot ceea ce este în el.
Obiectele naturale reprezintă o combinație a resurselor naturale (corpuri și forțe ale naturii) situate în limitele anumitor terenuri sau parcele de subsol. Acestea includ teritoriile ocupate de zăcăminte minerale, ecosisteme valoroase (inclusiv protejate), păduri, vânătoare, terenuri agricole și alte terenuri.
Obiectele naturale sunt:
depozitele de minerale și parcelele lor individuale;
corpuri de apă închise;
zonele de pescuit ale râurilor, zonele de reproducere;
zonele de pescuit ale raftului;
non-pădure ecosisteme naturale (patch-uri de stepă, campuri fluviale de inundații etc.);
Atunci când se determină valoarea terenurilor și a resurselor naturale, obiectele de evaluare pot fi nu numai terenurile și resursele naturale considerate ca proprietate, ci și alte drepturi reale și de răspundere pentru a ateriza. Alte drepturi în drepturi includ dreptul de folosință perpetuă și posesia moștenită a vieții. Drepturile drepturilor includ, de asemenea, drepturile de folosire limitată a parcelei sau a vecinătăților altor persoane. Drepturile drepturilor obligatorii includ dreptul de utilizare cu plată, dreptul de utilizare gratuită, concesiuni și altele. De exemplu, acestea pot include dreptul la termen lung și de închiriere pe termen scurt a terenurilor, dreptul de construire a terenurilor, dreptul pe termen lung și pe termen scurt leasing forestier, dreptul de concesiune a terenurilor forestiere, dreptul de extracție a mineralelor. Costul legilor răspunderii sunt de obicei mai puțin decât costul de proprietate, la fel ca în acest caz, utilizatorii de terenuri care nu sunt proprietari de terenuri există riscuri suplimentare de reducere a venitului obținut ca urmare a posibilelor acțiuni ale stăpânului casei, cum ar fi neprelungirea contractului de închiriere, creșterea dimensiunii de plata chiriei, etc.
Componentele individuale ale terenurilor pot fi un obiect independent de evaluare. De asemenea, amplasamentele separate în terenurile forestiere și parcelele de subsol ca parte a depozitelor de minerale pot fi obiecte de evaluare independente.
Obiecte naturale ca imobile
În Rusia, potrivit Codului civil la imobiliare include terenuri, subsol, corpurile de apă izolate și tot ceea ce este ferm conectat la sol, adică, obiecte, mutați-le fără daune disproporționate în raport cu scopul lor, inclusiv păduri, plantații multianuale, clădiri, structuri etc.
În conformitate cu această definiție legală, aproape toate obiectele naturale cad, inclusiv depozitele de minerale și vegetația lemnoasă. Loturile de teren sunt atribuite obiectelor imobile, împreună cu clădirile, structurile, pădurile etc.
Din punct de vedere economic, un obiect natural este un obiect imobiliar unic, pe care evaluatorii îl ocupă de obicei, estimând complexul de proprietăți reprezentat de clădire și terenul sub el. În ceea ce privește obiectele naturale, rolul lui
clădiri sau structuri și, în ceea ce privește evaluarea îmbunătățirilor imobile, să efectueze vegetație, cum ar fi pădurile, mineralele reale din depozit.
Din punct de vedere juridic al pământului de a fi pe ea obiecte sau lucruri care nu pot fi deplasate fără a le deteriora este un lucru dificil, deoarece ele formează împreună cu solul un întreg, este folosit ca un singur lucru. Acest concept juridic acoperă aproape toate obiectele naturale, respectiv pădurile, subsolul, obiectele de apă izolate etc.
Pământul, chiar și fără îmbunătățiri vizibile, reprezintă, de asemenea, un obiect natural complex sau un singur obiect imobiliar. Rolul îmbunătățirilor este îndeplinit de solul fără de care este imposibil să se utilizeze terenul în multe scopuri. Exemplul cel mai tipic de utilizare a terenurilor nu este posibilă din cauza lipsei de sol sunt zone cunoscute sub numele de „bedlend“ sau „terenuri rele“, și este un teren extrem de accidentat format ca urmare a eroziunii.
Evaluarea terenului, care este folosit ca teren agricol sau forestier, estimăm o singură proprietate, constând din propriul său teritoriu sau o parte din suprafața Pământului și resursele naturale - îmbunătățiri care se află pe această suprafață și nu pot fi separate de acesta, fără a provoca pagube semnificative.
Un obiect imobiliar unic sunt obiecte naturale precum depozitele de minerale, zonele de pescuit ale râului, obiectele de apă izolate.
Terenul ca obiect imobiliar
Teoria de evaluare imobiliare pentru a desemna proprietatea ca un activ fizic, folosind termenul „teren“ sau a terenului pe pământ, cu întreaga proprietate, care este sub el și peste ea.
Pământul este considerat ca un con, care provine din centrul Pământului și se termină într-un spațiu fără aer. Această interpretare a terenului este foarte importantă pentru a determina valoarea de piață a proprietății ca întreg, pentru că vă permite să atribui toate că veniturile primite de la utilizarea spațiului sub el și peste ea. Terenul ca spațiu este privit ca o parte integrantă a proprietății. Pentru a estima că a dezvoltat o serie de metode pentru a izola această componentă a valorii proprietății în ansamblu (cu valoarea îmbunătățirilor funciare).
Această interpretare a conceptului de teren ca un obiect imobiliar unic este economică, nu legală și la nivel legislativ nu este recunoscută de toate țările. Fiecare țară are propriile sale particularități juridice. De exemplu, în cazul în măruntaiele SUA, precum și clădiri și facilități sunt parte integrantă a terenului în Germania de proprietate se aplică numai clădirilor situate pe acesta. În conformitate cu legislația germană, clădirile sunt doar o parte a parcelei, fără a avea un statut juridic propriu. Astfel de elemente de teren, cum ar fi terenuri, clădiri și structuri formează o singură valoare a terenului, considerată ca fiind o unitate economică cu toate componentele sale. Depozitele minerale situate la o anumită adâncime nu se mai referă la lotul de teren și, prin urmare, nu sunt luate în considerare la evaluarea acestuia.
În țara noastră, un teren este înțeleasă drept suprafața terenului fără clădiri și structuri situate pe acesta, precum și alte îmbunătățiri, cum ar fi pădurile sau plantațiile perene. Se face excepție numai la stratul de sol, care, din punct de vedere teoretic, ca obiect natural independent, poate fi considerat, de asemenea, un obiect de proprietate imobiliară. Codul Funciar al Federației Ruse prevede următoarea definiție a terenului.
Lotul de teren este o parte a suprafeței pământului (inclusiv stratul de sol), ale cărui limite sunt descrise și certificate în ordinea stabilită.
Aceasta înseamnă că, în conformitate cu legislația în vigoare, atunci când evaluăm orice teren, trebuie să evaluăm suprafața
teren fără îmbunătățiri, adică alocarea componentei funciare de la valoarea unui singur obiect imobiliar.
Valoarea negativă a terenului
Se crede că terenul este un bun fizic care nu este supus la uzură1. Cu alte cuvinte, pământul nu își pierde valoarea pe parcursul vieții sale economice. Prin urmare, se concluzionează că terenul trebuie considerat o sursă infinită (inepuizabilă) de venit, a cărei valoare nu poate crește decât în timp.
Acest lucru este adevărat dacă privim pământul ca un spațiu care nu dispare în timp. Dar, în procesul de exploatare a obiectelor naturale ale proprietăților lor utile pot fi pierdute din cauza distrugerii și a epuizării resurselor naturale - sol, resurse minerale, defrișările fără recuperarea ulterioară, pescuitul în exces de pește, etc. Plot (sol, sol) pot fi expuse la diverse efecte negative asupra mediului, ceea ce poate duce la o pierdere completă a proprietăților sale benefice, de exemplu în cazul contaminării sau a degradării solului chimice sau radioactive ca urmare a gestionării necorespunzătoare.
Ca urmare a unui astfel de impact, valoarea poate avea o valoare negativă. Valoarea negativă a terenurilor poate apărea pe siturile care au fost degradate, poluarea chimică și radioactivă, zonele supuse eroziunii costiere.
De asemenea, aceasta apare în cazurile în care plățile pentru terenuri depășesc veniturile pe care le generează.
Valoarea negativă a terenului poate apărea și atunci când nu există un sistem dezvoltat de piețe, fără a permite ca chiria să se ridice în mod obiectiv. De asemenea, valoarea negativă poate avea loc în anumite etape ale organizării relațiilor de piață, atunci când costurile de utilizare a terenurilor depășesc prețul acestui teren. Aici factorul determinant îl reprezintă denaturările sau dezechilibrele prețurilor factorilor primari de producție: forța de muncă, capitalul, chiria.
Terenurile pot avea o valoare negativă în următoarele cazuri:
parcelele de teren sunt îndatorate cu obligația de a restabili starea normală a mediului, depășind costul proprietății după realizarea acestor lucrări. Chiria plătibilă depășește prețul de piață al
costul chiriei; proprietarul este obligat sa realizeze costurile de imbunatatire a terenului (imbunatatirea calitatii terenului) sau indeplinirea altor cerinte stabilite de lege in sume care depasesc valoarea bunurilor libere de astfel de obligatii. Pentru a ține seama de posibilitatea epuizării unui astfel de bun ca teren, în standardele europene de evaluare au fost introduse termeni specifici: activele epuizate și uzura mediului.
active inepuizabile - este o clasă de active (de exemplu, depozite de minerale, halde și cimitire), care au o anumită durată de viață datorită faptului că utilizarea lor este asociată cu epuizarea resurselor naturale sau proprietăți utile într-o asemenea măsură încât acestea nu mai pot fi folosite costul pentru scopul existent sau intenționat și, prin urmare, treptat epuizează valoarea acestora (valoarea terenului rămase sau câmpuri).
îmbătrânire de mediu - reducerea costurilor din cauza necesității de a revizui utilizarea terenurilor existente și adoptarea tehnologiei în ceea ce privește reglementările locale, naționale și supranaționale reale și anticipate în mod rezonabil în domeniul managementului de mediu, politica și controlul planificării asupra controlului mediului și a poluării și politica de gestionare a deșeurilor.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: