Este timpul să începeți activitatea în afaceri Zhukhdom

O intrare tipică a unei clădiri rezidențiale masive. O ușă de peeling din lemn. Blocarea blocării blocate. Becurile arde, cel mai bine, pe primul și ultimul etaj, pe pereți - inscripții de conținut decent și adesea nu foarte. Ei bine, și sub scări mișcă pașnic o fetiță destul de sobră fără un loc sigur de reședință, atmosferă destul de "ozonizantă". Este înfricoșător? Și apoi! Dar, din păcate, pentru multe orașe rusești, acesta este peisajul obișnuit.

Nivelul de serviciu este adecvat. Țeava a fost distrusă? Instalatorul va sosi nu mai devreme de o zi mai târziu. S-a scurtat cablajul? Stați fără electricitate și așteptați. Electricianul va veni "cât mai curând, imediat." După aceea, nimeni nu este surprins nici de șobolanii bine hrăniți în pivnițe, nici de petele de portocale ruginite de pe pereți, nici de paharul spart. Rusia, desigur, se îndreaptă spre civilizație. Dar rătăciți prin clădirile noastre înalte, începeți să vă îndoiți foarte mult de acest lucru.

Evident: problema nu se află în instalațiile sanitare specifice și electricieni. Dintre acestea, foarte des se pot întâlni oameni destul de decente care sunt capabili și doresc să-și facă munca. Este vorba despre structura și logica existenței sistemului actual de locuințe și utilități din Rusia, care a încercat să demonopolizeze mulți ani, dar tot mai mult în cuvinte. Din păcate, în ciuda tuturor declarațiilor puternice despre viitoarea reformă a industriei, situația din impas nu sa mișcat. Principalul motiv, desigur, este dominația în piață pentru gestionarea profesioniștilor în domeniul imobiliar rezidențial, de fapt, dar nu și a jucătorilor - direcțiile municipale ale unui singur birou de întreținere a clienților și a locuințelor.

Pe piața de administrare a locuințelor din Rusia, nu există nici o concurență astăzi. Acest câmp este ocupat dens de structurile notorii și absolut amorfe din punct de vedere al afacerilor. Există vestigii ale unei economii planificate. Dacă o firmă primește bani indiferent de cantitatea de muncă efectuată, atunci nu va face nimic. De ce? În plus, atunci când consumatorii serviciului nu au posibilitatea de a alege un furnizor alternativ.

Toate sunt asigurate: situația se poate îmbunătăți în mod esențial odată cu sosirea managerilor privați. În piață va exista un concurs, iar asociațiile de proprietari de locuințe (TSZH) vor avea dreptul să încheie și să rezilieze contractele cu societățile de administrare. Singura întrebare este dacă companiile private vor veni pe această piață. Și dacă vin, când și cum?

Speranța bărbaților tineri se hrănește

Evident, profitul pe care dezvoltatorii îl primesc de la administrarea caselor pe care le construieste este, în majoritatea cazurilor, de multe ori mai mic decât veniturile din implementarea proiectelor de investiții. Cu toate acestea, este profitabil ca dezvoltatorii să își păstreze propria companie, deși neprofitabilă, pentru a oferi o "gamă completă de servicii". Adesea, gestionarea facilităților sale dă dezvoltatorului posibilitatea de a ascunde defectele comise în timpul construcției clădirii, cel puțin la început.

"E mai puțin de trei luni." Cu toate acestea, nu numai rezidenți, ci și autoritățile municipale au idee cum să pună în aplicare această prevedere a noului Cod de locuințe, - spune Valery Mishchenko, director de design al departamentului de analiză de investiții și construcții care deține Rodex Group.

Dreptul de a alege este acordat. Dar doar câțiva știu despre asta. Ce se va întâmpla cu cei care nu vor lua nicio decizie? Răspunsul este evident: la fel ca și în "scrisorile de fericire" la începutul reformei sistemului de pensii. Statul își va asuma dreptul de a lua decizii. Și toate casele, ale căror proprietari nu și-au ales-o, se vor transfera automat la conducerea birourilor transformate Dezam și Locuințe.

Potrivit Yakubovsky, Dezy și ZhEKi sunt activ anti-agitație: "Ei au înființat proprietari care, odată cu venirea companiilor private, chiriașii vor fi obligați să plătească 100%. De fapt, ar trebui să înțelegem că Codul penal -. Nu doar un DES privat este mult mai diversificată și flexibilă, capabilă să ofere servicii mai bune la un preț nu mai mare decât statul "

În limba figurilor

Fiecare casa aduce în 2 mii pe lună, deci, un an cu 10 case avem 240 mii, cu costuri de 150-175 mii dolari pe an. Astfel, este clar că atunci când se administrează cinci case, costurile vor depăși venitul, iar la zece - va exista un profit.

În general, trebuie să investiți 220-230 de mii de dolari. Perioada de amortizare optimistă este de 5 ani și, în general, este mai bine să planificați 6-7 ani, luând în considerare posibilele eșecuri.

Noi luăm obiectul!

Perspectiva administratorilor privați de a intra pe această piață este strâns legată de răspunsul la întrebarea unde să obțină acele obiecte care pot asigura nivelul adecvat de venituri. Oksana Krymina consideră că societățile care doresc să obțină contracte de administrare trebuie să investească în nume propriu pe piață. Dar acest cost, lipsa de perspective inteligibile și, în general, un "joc lung".

Cu toate acestea, unele investiții în nume propriu nu sunt suficiente pentru ziua de azi. În primul rând, ar trebui să se desfășoare un puternic PR-suport al serviciului în sine, pe care puțini oameni îl cunosc acum. A fost numai după atitudinea majorității cetățenilor companiilor private de administrare se va schimba de la scepticism și neglijarea actuală ( „doar de afaceri, atunci va fura“) timp de cel puțin neutru, va fi posibil de a promova propriul brand. Și în timp ce serviciul în sine nu este popular, investițiile în "nume" sunt greu justificate.

O altă problemă este rentabilitatea scăzută a gestionării locuințelor în masă. La urma urmei, în acest segment, o niche este vizibilă pentru companiile mici de administrare. Segmentul clădirilor noi de elită este acum împărțit printre participanții majori pe piață, iar accesul la acestea este aproape închis. În clasa Business există lacune, dar încă de cele mai multe case operate de „fiice“ de dezvoltatori. Cu toate acestea, chiar dacă reușesc să intre în capacitatea de gestionare a obiectului, nu faptul că o companie mică pentru a face față cu funcționarea sistemelor de inginerie moderne, care sunt echipate cu astfel de clădiri. „Segment mai puțin costisitoare din Codul penal sunt casele construite în anii '90, nu au un astfel de bogat punct de vedere tehnic“ umplutura „ca clădiri de lux moderne,“ - a declarat directorul general al „Managementul de întreținere și reparații“ Andrey Sharov. Dar, în segmentul de clasa economic mici Cod penal privat doar să fie în măsură să „miște“ dezinformare și ZhEKi. Și pentru a face față cu astfel de case nu este dificil. Dar, din păcate, acest lucru nu este profitabil pentru "comercianții privați". „Operațiunea de locuințe la prețuri accesibile, nu este o afacere profitabilă datorită rentabilității sale reduse, - admite Andrey Sharov. - același lucru atractiv pe piața imobiliară din clasa economic va fi numai în funcționarea unui număr mare de obiecte: cele mai multe clădiri în gestionarea, afacerea în sine va fi profitabilă ".

Potrivit lui Yakubovsky, este mai ușor să obțineți primele obiecte de comun acord cu dezvoltatorii care sunt gata să transfere funcțiile manageriale ale unei companii terțe. "În cazul construcțiilor noi (și, prin urmare, lipsa necesității de a efectua reparații capitale în viitorul apropiat), compania de operare are nevoie de fonduri în limita bugetului pentru o lună. La 50 000 de metri pătrați de locuințe aveți nevoie de aproximativ 1 milion de ruble. Mai mult, compania va exista datorită plăților regulate pentru serviciile furnizate ", Yakubovsky împărtășește calculele sale.

Există, de asemenea, alte probleme - un număr mare de defaulteri (doar 50-70% din rezidenții din Rusia plătesc în mod regulat și în mod regulat pentru utilități) și deteriorarea sistemelor inginerești în clădirile vechi. „În cazul locuințelor economie de clasă, în primul rând pentru companiile care operează interesate de clădiri noi - case cu un grad scăzut de uzură și, de preferință, obiecte, nu izolate,“ - spune Eugene Jakubowski.

Oleg Bryanov reamintește încă o problemă: "Înainte de a determina cu alegerea Codului penal, în fiecare casă este necesar să se creeze un subiect-condominiu. Pentru a face acest lucru, trebuie să organizați HOA, adică să creați un grup de inițiativă și să mergeți în jurul tuturor chiriașilor. Și este destul de greu să o faci. Și chiriașii - și chiriașii. Ele nu sunt întotdeauna necesare, ar putea lăsa lipsit de la adunarea generală, trebuie doar să-l ignore ... În cele din urmă - alegerea nu este făcută, nu a luat decizia, iar casa se duce liniștit la una din joint-stock DEZov. Și toată lumea este fericită. Cu excepția, poate, a chiriasilor. Dar cine este deosebit de interesat de opinia lor? În plus, ei sunt de vină ...

În cele din urmă, până în prezent, o parte importantă a chiriașilor se bucură de beneficii, care ar trebui să fie compensate societății de administrare în detrimentul bugetului. Cu toate acestea, după cum a remarcat Oksana Krymina, conta pe acești bani independenți de Codul penal nu merită. Și dacă sunt compensați, atunci la ultima întoarcere.

Cum să începem?

Riscul și demararea activității pe această piață pot fi în două moduri: să asumați deplina proprietate asupra clădirii sau să creați o structură managerială care va "direcționa" procesul și va atrage direct operatorii care folosesc externalizarea.

În primul caz, este creată o companie care va include toate unitățile operaționale, echipamentele și personalul personalului de întreținere direct. Această opțiune necesită costuri ridicate de pornire, deoarece aveți nevoie de o tehnică - să cumpărați, angajați - să angajeze și din prima lună să le plătească un salariu permanent. Dar este evident: a crea o astfel de companie, fără garanții de a obține obiecte, nu are sens. La urma urmei, pe termen lung, totul nu poate fi plătit. În plus, această formă de lucru are sens să se aplice numai companiilor care își construiesc strategia de gestionare a microregiunilor întregi, mai degrabă decât obiecte unice. În acest caz, costurile de operare vor fi semnificativ mai mici: costul achiziționării de echipamente și salariile angajaților care lucrează simultan pe mai multe case vor fi distribuite între toate facilitățile.

A doua opțiune - crearea exclusiv al societății de administrare, care se ocupă numai cu distribuirea fluxurilor financiare, organizarea muncii, obiecte găsirea și toate funcțiile tehnice pentru a externaliza. Pornirea unei astfel de afaceri nu va necesita resurse financiare semnificative. Potrivit lui Oleg Bryanova, poți să faci doar un salariu de două sau trei manageri cheie - toate celelalte costuri vor fi furnizate din profiturile curente ale companiei. Dar această abordare are și dezavantaje: dependența de contractori, externalizare preț ridicat ... Cu toate acestea, nu mai puțin frecvente atunci când a început în acest fel, compania se furnizat ulterior cu „fiice“ lor, și a oferit o gamă completă de servicii pentru gestionarea și exploatarea clădirilor rezidențiale. Nu este rău în același timp câștigul salarial.

Deci, există șanse. Cu toate acestea, există încă dificultăți. Un DEZY va rezista până la ultima, fără a lăsa piața superioară față de ei în toate privințele, concurenți. Cu toate acestea, în timp, realitățile pieței vor avea un impact. Curând, administrația de stat a clădirilor va fi percepută ca atavism, o relicvă a trecutului, dar atunci va fi mai dificil să începeți o afacere în acest segment decât în prezent, din cauza concurenței dure.

- ZhEKi, Dez și alte structuri de stat "trăiesc" timpul lor, dând loc asociațiilor profesionale care oferă un nivel complet diferit de servicii pentru clienți, - concluzionează Andrei Sharov. - Prin urmare, există toate motivele pentru a afirma că piața de administrare a proprietății rezidențiale devine din ce în ce mai profesionistă de la an la an. Întreprinderile începătorilor nu mențin o concurență dură, lipsesc resurse financiare sau de imagine, sau abilități profesionale.

De ce alegem?

Conform noului Cod al Locuinței, chiriașilor li se oferă posibilitatea de a alege între trei opțiuni pentru administrarea proprietății imobiliare: chiriașii înșiși, auto-administrarea HOA și implicarea unei companii private de administrare. Fiecare dintre ele are plusuri și minusuri. În special, primele două metode sunt destul de riscante, deoarece în ambele cazuri, neprofesionarii gestionează locuința. Cu toate acestea, această problemă poate fi rezolvată.

- Puteți câștiga bani cu privire la auto-gestionare de către casa, în anumite condiții, - admite Valery Mishchenko (Rodex Group). - Pentru a asigura funcționarea normală a acesteia, este posibil să invitați personalul aceluiași birou de locuințe, fără a crește în mod semnificativ salariul în comparație cu rata bugetului. În cazul în care casa nu este foarte mare, atunci ar putea avea sens să se unească cu casele vecine, creând un fel de asociere de proprietari, pentru a reduce costurile de operare.

Cu toate acestea, se pune întrebarea: care dintre chiriașii să autorizeze casa. "Există întotdeauna riscul de a invita pe cineva care cedează tentației de a folosi bani publici pentru un scop dubios. Și nu există mulți oameni care doresc să-și petreacă timpul pe astfel de sarcini, - continuă Valery Mishchenko. "Prin urmare, cred că este mai bine să invităm companii profesionale de management care pot oferi prețuri competitive și servicii profesionale".

Cu toate acestea, participanții la piață declară că, uneori, chiriașii care au ales ca domiciliu una dintre formele de autoguvernare, creează în viitor o companie profesională care începe să preia conducerea altor facilități și devine un jucător notabil pe piață. Deci, îngropa rădăcina de primele două opțiuni sunt, de asemenea, nu merita!

Material preluat de pe site-ul: www.bishelp.ru

* Articolul este mai vechi de 8 ani. Pot conține date depășite

Prezentarea generală a pieței serviciilor cu plată

Creșterea ponderii serviciilor cu plată în structura valorii adăugate a PIB-ului Rusiei este în continuă creștere, în conformitate cu tendința globală. Astăzi, serviciile reprezintă 2/3 din valoarea adăugată a PIB.

Activitate proprie: administrarea locuințelor

Găsiți-vă nișa, mai ales în orașele mari, în timp ce este încă posibil, o direcție promițătoare - noile cartiere construite, destinate oamenilor obișnuiți. Va fi dificil în primii 2-3 ani de activitate după.

Afacerea la instalarea ușii

Afacerea dvs. în domeniul locuințelor și serviciilor comunale: Cum să câștigați bani pe serviciile publice

Este timpul să gestionați: să începeți o afacere în domeniul locuințelor și utilităților publice

Activități proprii în domeniul serviciilor de locuințe și comunale: de la agenții imobiliari la consiliile de administrație

Articole similare

Pagina anterioară

Pagina următoare