Conceptul de contracte de leasing și cadrul lor de reglementare
În aspectul juridic, leasingul este determinat de normele contractului de închiriere. Dacă aspectele individuale ale leasing-ului ca întreg sunt studiate suficient de complet, acest lucru nu poate fi spus în ceea ce privește închirierea de terenuri. Principalul motiv pentru aceasta este unicitatea esențială a obiectului relațiilor și necesitatea aplicării simultane a normelor legislației funciare.
Relațiile de închiriere sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse (Codul civil al Federației Ruse), și anume Ch. 34 Închiriere. [2]
În mod tradițional, relațiile de închiriere sunt transferul proprietății de către locator pentru plata în posesia temporară sau utilizarea către locatar.
Scopul contractului de închiriere este utilizarea bunurilor închiriate, precum și extragerea bunurilor sale utile, inclusiv primirea de fructe, produse și venituri.
Conform paragrafului 2 al art. 606 din Codul civil al Federației Ruse, fructele, produsele și veniturile obținute în procesul de utilizare a proprietății închiriate sunt proprietatea locatarului. [2]
În unele cazuri, fructele, produsele și veniturile intră în proprietatea locatorului sau a unei terțe persoane. Acest lucru este prevăzut în art. 136 din Codul civil al Federației Ruse. [2]
În funcție de tipul și scopul utilizării proprietății închiriate, relațiile de leasing sunt împărțite în următoarele tipuri:
· Închirierea de clădiri și structuri;
· Leasing financiar (leasing);
· Închirierea de vehicule;
· Închirierea terenurilor;
Relațiile de închiriere sunt formalizate printr-un contract de închiriere (închiriere de bunuri) (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse). [2]
· Proprietar. Ca arta. 608 Codul civil, locatorul poate fi proprietarul bunului închiriat sau al altei persoane autorizate prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea;
· Chiriașul. În conformitate cu legislația civilă, nu se impun condiții speciale locatarului, ci poate fi orice persoană fizică sau juridică capabilă.
În contractul de închiriere, obiectul raporturilor de leasing (obiectul contractului) trebuie definit cu precizie. În paragraful 1 al art. 607 din Codul civil menționează că, obiectul contractului de leasing poate fi: clădiri, echipamente, vehicule, întreprinderi și alte complexe de proprietate, terenuri și alte obiecte naturale separate, precum și alte elemente non-consumabile, nu își pierd proprietățile lor naturale în procesul de utilizarea lor. În acest paragraf se determină tipurile de proprietăți care pot fi închiriate. Dar legea poate impune, de asemenea, o restricție sau o interdicție privind închirierea anumitor tipuri de proprietăți. Acest lucru se poate aplica acelor tipuri de bunuri care sunt retrase din circulație sau a căror cifră de afaceri este limitată.
P. 3 din art. 607 din Codul civil subliniază necesitatea unei definiții clare a obiectului contractului, adică contractul trebuie să fie în scris date care vă permit să determinați proprietatea care este închiriată. Dacă aceste date nu sunt disponibile, contractul este considerat neîncheiat. Obiectul contractului este o condiție esențială a contractului. [2]
Art. 608 din Codul civil se stabilește că în cazul în care contractul de închiriere este pentru o perioadă mai mare de un an, contractul trebuie să fie încheiat în scris, aceeași regulă se aplică, în cazul în care una dintre părți este o persoană juridică. Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege, contractul imobiliar este supus înregistrării de stat. [2]
Contractul de închiriere este bilateral, deoarece drepturile și obligațiile apar pe ambele părți. De asemenea, contractul este consensual, și anume stabilirea de obligații obligatorii între părți de la momentul semnării contractului.
Potrivit art. 610 din Codul civil al Federației Ruse, contractul de închiriere se încheie pe perioada specificată în contract. Dacă termenul din contract nu este înregistrat, înseamnă că contractul este încheiat pe o perioadă nedeterminată. De la un astfel de acord, fiecare dintre părți are dreptul de a refuza, după ce a notificat anterior dorința de a rezilia contractul celeilalte părți timp de o lună și când a închiriat bunuri imobile - timp de trei luni. [2]
Proprietarul trebuie să dea locatarului proprietatea într-un acord de stat corespunzătoare și scopul proprietății (alin. 1, art. 611 din Codul civil). Proprietatea trebuie închiriată cu toate accesoriile și documentele sale. În cazul în care documentele sau accesoriile nu au fost transferate și fără a le locatarul nu poate utiliza proprietatea, în conformitate cu scopul său, acesta are dreptul de a solicita documentele și aceste accesorii sau rezilierea contractului, precum și daune. Proprietarul trebuie să notifice chiriașului cu privire la toate drepturile terților cu privire la această proprietate, dreptul de gaj și așa mai departe. N. (Sec. 2, art. 611 din Codul civil). [2]
Proprietatea trebuie transferată locatarului în perioada stipulată în contract și dacă această perioadă nu este stipulată - într-un termen rezonabil. În cazul în care locatorul nu a făcut acest lucru, locatarul are dreptul să ceară de la el această proprietate, conform art. 398 din Codul Civil al Federației Ruse sau solicită rezilierea contractului de închiriere și compensarea tuturor prejudiciilor cauzate de întârziere (clauza 3 din articolul 611 din Codul civil al Federației Ruse). [2]
Pe baza art. 612 din Codul civil, proprietarul este responsabil pentru deficiențele de proprietate, închiriate, care sunt în totalitate sau parțial împiedică utilizarea proprietății, chiar dacă în momentul contractului de leasing, el nu a știut despre aceste neajunsuri.
Dacă se constată astfel de deficiențe, locatarul poate solicita locatorului să elimine deficiențele sau să reducă chiria sau rezilierea anticipată a contractului
Conform paragrafului 2 al art. 612 din Codul civil al Federației Ruse, locatorul nu este responsabil pentru deficiențele care au fost convenite cu el la încheierea contractului de închiriere sau au fost anterior cunoscute locatarului.
Drepturile și obligațiile care decurg din contractul de leasing sunt determinate de art. 615, 616 din Codul civil al Federației Ruse.
· Furnizarea de bunuri în statul prevăzut în contract și în conformitate cu numirea proprietății cu toate atasamentele și documentele sale;
· Transferați proprietatea la termenul specificat în contract și dacă această perioadă nu există - într-un termen rezonabil;
· Avertizarea chiriașului asupra drepturilor terților asupra proprietății închiriate;
· Realizarea reparației capitalului propriu pe cheltuiala proprie, cu excepția cazului în care legea prevede altfel;
· Rambursarea cheltuielilor pentru imbunatatirile efectuate de locatar daca au fost efectuate cu consimtamantul locatorului.
· Folosirea de bunuri închiriate în conformitate cu contractul și numirea proprietății;
· Efectuarea reviziei proprietății pe cheltuiala proprie;
· După încheierea contractului, să restituie proprietarul închiriat locatorului în starea în care a fost primit, ținând cont de uzura normală;
· Să plătească chiria la timp.
Unii chiriași nu își pot exercita dreptul decât cu consimțământul locatorului. Acestea includ:
· Bunurile închiriate sunt subînchiriate (un contract de subînchiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă care depășește durata contractului de închiriere);
· Transferul drepturilor și obligațiilor lor către terți (transfer);
· Transferul proprietății către utilizarea urgentă gratuită;
Transferul dreptului de arendă ca garanție;
· Introducerea drepturilor care îi aparțin în cadrul contractului ca o contribuție la capitalul social al societăților comerciale și al societăților sau o contribuție la o cotă la o cooperativă de producție.
Aceste drepturi ale locatarului pot fi, în anumite cazuri, limitate de lege.
Drepturile locatorului includ: în timp util primi din chiria proprietar, informații cu privire la starea de proprietate, de a rezilia contractul în cazul în care chiriașul pentru două mandate consecutive nu plătește chirie, încalcă termenii contractului, degradează calitatea proprietății.
Potrivit art. 606, 614 din Codul civil al Federației Ruse, contractul de închiriere va preciza procedura, condițiile și termenele pentru efectuarea chiriei. Suma chiriei este determinată și de contract. Acesta poate fi modificat prin acordul părților în termenii prevăzuți de contract, dar nu mai des decât o dată pe an. [2]
Chiria poate fi setată astfel:
· O anumită sumă de plăți efectuate la un moment dat sau periodic;
· Cota stabilită de fructe, venituri sau produse obținute ca urmare a utilizării proprietății închiriate;
· Anumite servicii oferite de locatar;
· Repartizarea către locatar a costurilor de îmbunătățire a proprietății închiriate;
· Transferul de către locatar către locator a unui anumit contract de către acel lucru în proprietate sau în leasing.
În contract este posibil să se asigure o combinație a acestor forme de chirie. Contractul de închiriere, încheiat pe o anumită perioadă de timp, poate fi reziliat numai pe baza motivelor specificate în contract sau prevăzute de lege. Potrivit art. 619 din Codul civil al Federației Ruse, contractul de închiriere poate fi reziliat la cererea locatorului în cazurile în care locatarul:
· Utilizează bunurile cu încălcarea semnificativă a termenilor contractului;
· Înrăutățește în mod semnificativ proprietatea;
· Mai mult de două ori la rând, după expirarea termenului contractual, chiria nu este plătită.
Locatorul are dreptul să ceară încetarea anticipată a contractului numai după ce a trimis un avertisment scris către locatar cu privire la necesitatea de a-și îndeplini obligația într-un termen rezonabil.
Chiriașul care îndeplinea atribuțiile în mod corespunzător la sfârșitul perioadei de leasing are dreptul de a reînnoi contractul pe proprietate pentru un nou termen. În acest caz, el trebuie să anunțe dorința sa de a reînnoi contractul de locator în scris prevăzută în perioada de contract, iar în cazul în care nu este specificată această perioadă, într-un termen rezonabil. În cazul în care proprietarul nu se opune, atunci contractul este reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată.
Există situații în care un proprietar refuză să încheie un contract pentru un nou mandat, dar concluzionează un an de la data expirării contractului cu o altă persoană. În cazul în care un astfel de scenariu, chiriașul are dreptul la alegerea sa de a solicita în instanță transferul de drepturi și obligații în temeiul contractului încheiat și repararea prejudiciilor cauzate de refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu el, sau doar pentru compensarea unor astfel de daune.
La sfârșitul perioadei de leasing, locatarul este obligat să restituie proprietarul închiriat locatarului în situația în care a primit-o sau într-o stare determinată de contract. În cazul în care chiriașul nu a returnat proprietatea închiriată sau la returnat la timp, locatorul are dreptul să solicite plata chiriei pentru întreaga perioadă de întârziere.
Chiriașul are, de asemenea, dreptul de a solicita încetarea anticipată a contractului dacă:
· Proprietarul nu oferă proprietate în temeiul contractului în Locatarul sau creează obstacole în calea utilizării proprietății în conformitate cu scopul său;
· Proprietatea prezintă deficiențe care împiedică utilizarea acestuia, care nu este specificată în încheierea contractului, care nu au fost cunoscute de locatar atunci când inspectează proprietatea;
· Locatorul nu efectuează reparații capitale de proprietate;
· Datorită împrejurărilor pentru care locatarul nu este responsabil, proprietatea închiriată va deveni inutilizabilă.
Conform articolului 617 din Codul civil sari dreptul la proprietate închiriate unei alte persoane nu este un motiv de modificare sau încetare a contractului de închiriere. De exemplu, în cazul decesului unui chiriaș, drepturile și obligațiile sale în temeiul contractului de închiriere sunt transferate moștenitorului. În acest caz, locatorul nu are dreptul să refuze acest moștenitor să închirieze proprietatea pe perioada rămasă a contractului. Dar proprietarul are dreptul de a refuza moștenitor al locatarului decedat în leasing de active pentru perioada rămasă, în cazul în care acest lucru se datorează calităților personale ale locatarului. [2]
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: